О СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

 

— Вы уверены, что цены на жильё будут только расти?

— Я точно знаю себестоимость строительства, знаю, что ниже себестоимости продавать не будет никто и это незачем делать. Мысль о том, что, например, застройщик обанкротился и эти квартиры каким-то образом выйдут на рынок по половинной цене, — это неправильная мысль, Этого не будет. Квартиры попадут, например, к банку, к каким-то другим кредиторам, но никто и ни по какой причине не станет их продавать дешевле того, что они стоят. Это не какой-то скоропортящийся продукт, и никакой причины для того, чтобы это делать, нет. Нечто подобное происходит, когда надут рынок. У нас этого нет. Я ещё задолго до кризиса и неоднократно говорил, что именно в Казани, наоборот, имеет место довольно сильная недооценка жилья. Мы не наблюдаем никакого ценового "пузыря". Скорее, наоборот. Достаточно сравнить цены — хоть нынешние, хоть докризисные — с аналогичными городами, как Самара, Нижний Новгород. Понятно, что Казань примерно такая же по экономической развитию, по доходам населения, — а цены там в полтора-два раза выше.

 

— Так, может быть, это там " пузырь" надут, а в Казани цены нормальные?

— Можно, конечно, спорить, надут ли "пузырь" и до какой степени, но есть экономически обоснованная цена. В мире ценовой "пузырь" на жильё надулся за счёт обеспеченных ипотекой вторичных бумаг. Вот там был "пузырь". Но он, можно сказать, мгновенно лопнул. В структуре себестоимости стройматериалы — ну, коробка дома,— составляют около половины. Это так везде. Благодаря этому часто возникают какие-то, можно сказать, спекуляции на эту тему, потому что стоимость коробки понятна, и столько вроде бы и должен стоить дом. А то, что надо тянуть коммуникации, что дом стоит на земле, которую надо либо купить, либо взять в аренду,— это не учитывается. В Москве, например, минимум 40% построенных квартир отдаётся за землю. То есть цена для застройщика автоматически растёт на 40%. В Казани эта нагрузка чуть меньше. Есть ещё налоги, стоимость кредита, стоимость рабочей силы. Почему-то принято считать, что всё, что сверх цены работы, — это прибыль, но ведь у работы застройщика тоже есть своя себестоимость. И вот если все эти факторы учесть, то получается, что половина цены — это коробка, а остальное — это расходы, которых избежать никак нельзя.

 

— Такое соотношение сохраняется и сейчас?

— Да. Бывает, что в некоторых случаях квартиры продаются в убыток. Из стратегических, из тактических соображений. У каждого свои обстоятельства. Но надо ясно понимать: это продажа в убыток.

 

— Каков ваш прогноз по рынку, в целом по Казани? Цены на жильё пока падают. Будет ли продолжаться это падение или, наоборот, цены пойдут в рост? И когда это, по-вашему, это может произойти?

— Вы знаете, у меня есть идея собрать статистику по сбережениям населения и показать всем, сколько жилья можно купить на эти деньги. Уровень обеспеченности жильём в России один из самых низких в Европе. Деньги у населения тоже есть. Поэтому вопрос покупки жилья — это вопрос психологии. Готовы ли люди деньги, которые лежат у них под подушкой, в сейфах, в ячейках, в долларах, в копейках, — потратить на жильё? Пока не готовы, потому что, в частности, ожидают падения цен. Всё просто. Исключительно психология. Пока вот та статистика, которую мы имеем,— цены упали на процент, или там на несколько десятых,— это всё погрешности измерения и ничего больше. Рынок практически стоит. Кто-то строит, кто-то покупает, но всё это вяло, не на уровне той реальной потребности, которая есть. Так вот как только рынок появится, — то есть люди поймут, что ждать уже ничего не надо, надо покупать, — так ситуация в массовом сознании нормализуется, и просто появится идея того, что кризис заканчивается, и дальше цены начнут становиться адекватными спросу и предложению, адекватными себестоимости, — то есть адекватными экономическим условиям. Я не могу сказать, когда это точно произойдёт. Может, осенью, может, летом.

 

— Этого года? То есть это время исчисляется месяцами, а не годами?

— Я верю в то, что — месяцами.

СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА И МВД В "СОЛНЕЧНОМ ГОРОДЕ"

 

— Известно, что у вас есть совместный проект с Государственным жилищным фондом РТ. Что это за проект?

— Недавно, в конце марта, мы подписали определённый набор договоров. Но пока они в большой мере остаются на бумаге. Несмотря на громкие заявления, сделанные руководством самого фонда, и другими чиновниками о том, что решение принято, — на самом деле мало что делается. Для нас пойти на это сотрудничество — это был, не побоюсь этого слова, нелёгкий шаг. А для Государственного жилищного фонда это была удачная социальная сделка. Наше жильё — бесспорно лучшего качества, чем то жильё, которое обеспечивают подрядчики фонда. У нас явные конкурентные преимущества — ну, не хочется себя хвалить, — и потому, если эта программа начнёт работать, если наши квартиры получат через Государственный жилищный фонд те, кто пользуется социальной ипотекой,— они будут счастливчиками.

 

— Фактически речь идёт о том, что часть социальной ипотеки переводится на "Солнечный город"?

— Я не знаю всех нюансов работы Жилфонда, но смысл, насколько я его понимаю, выглядит следующим образом: фонд должен обеспечить строительство или приобретение (это неважно) жилья, которое можно продать по социальной ипотеке. Фонд может строить сам, он может выступать участником долевого строительства, ещё какие-то могут быть схемы, а у нас стадия строительства очень высокая, высокое качество, и вообще с нами комфортно работать. Поэтому переговоры шли очень недолго. Понятно, что, вкладывая деньги, Жилфонд фактически совершает покупку готового жилья. Договоры мы подписали на дома, которые находятся в разных стадиях строительства, и если всё пойдёт как мы предполагаем, то они получат в собственность примерно 10% квартир в "Солнечном городе".

 

— По какой цене? Это ведь социальная ипотека!

— Цена установлена единая для всех квартир фонда — 22 тыс. рублей за кв. метр.

 

— А сколько стоит кв. метр в тех квартирах, которые вы сами продаёте?

— У нас средняя цена — 33 тыс. руб. Разница примерно в полтора раза.

 

— Получается, что эти 10% квартир вы продаёте Жилфонду ниже себестоимости?

— Да, это ниже себестоимости. Но, выпадая из графика за счёт падения продаж квартир, мы имели альтернативу: либо заморозить строительство микрорайона, и проект тогда, может быть, и не пропал бы совсем, но это был бы уже не совсем "Солнечный город". Второй вариант — это продать часть ниже себестоимости.

 

— Вы делаете это, чтобы проект не остановился?

— Да.

 

— То есть вы готовы терпеть убытки? Вы же говорили, что ниже себестоимости никто и никогда не продаёт, потому что это невозможно.

— В целом прибыль проекта у нас несколько уменьшается, но она остаётся. Вот 10% квартир мы продаём ниже себестоимости. Но надо учитывать, что это очень крупная продажа. Общая сумма сделки — это чуть более 1 млрд. рублей.

 

— И этого вам хватит, чтобы финансировать дальнейшее строительство?

— Да. Кроме того, мы, естественно, учитывали такой фактор, что эти квартиры мы продаём государству, и они переходят в социальную ипотеку, а не попадают на рынок по такой цене. Это было бы с нашей стороны некорректно по отношению к другим застройщикам. Если бы ко мне пришёл оптовый покупатель — ну, скажем московский инвестиционный фонд, — и сказал бы: "Вот тебе миллиард, сколько квартир ты мне за него продашь?" — я бы сказал, что не продам ни одной. Даже, несмотря на то, что это было бы, вероятно, более выгодно. Эти выброшенные квартиры сломали бы весь рынок надолго, и тогда пришлось бы заморозиться как минимум на год. Это была нелёгкая для нас сделка, мы просчитывали её довольно долго, она сама по себе — однозначный убыток, но в масштабах всего микрорайона — это подстраховка проекта в период кризиса.

 

— Ваши действия свидетельствуют о том, что вы чувствуете себя очень спокойно. Вы уверены, что строительство будет продолжаться, что банки не умрут, что рубль останется платёжным средством и т.п.?

— Ну, на таком уровне, — да. Во всяком случае, я исхожу из этого. Уверенным быть вообще никогда ни в чём нельзя на 100%, но, тем не менее, любой человек, у которого есть какие-то проекты, вынужден опираться на какие-то прогнозы, на различную информацию, на свой опыт. Конечно, бывают и ошибки, и мы от них не застрахованы. Единственное, что мы делаем, чтобы чувствовать себя более уверенными,— это, конечно, всякие компенсационные механизмы, возможности проект адаптировать к изменяющимся обстоятельствам. Это изначально было заложено, эти возможности встроены в проект. Поэтому мы чувствуем возможность управлять процессом, и даже, несмотря на бурю вокруг, мы можем где-то спустить паруса, где-то, наоборот, подтянуть.

 

— Если 10% — это миллиард, то стоимость всего проекта, с учётом заниженной цены этих 10%, получается около 15 млрд.?

— Да, это примерно совокупная стоимость жилья. Но, помимо жилых зданий, есть во многих домах нижняя, нежилая часть — магазины, банки, вообще инфраструктура микрорайона, — и это отдельно стоящие коммерческие объекты — такие, например, как торгово-развлекательный центр, — которые тоже необходимы, чтобы обеспечить полноценность микрорайона. Эти проекты мы рассчитываем начать строить в следующем году. Всего получается около 20 млрд. руб.

 

— Первоначально речь шла о том, что 10% жилья передаётся МВД.

— Да, это так.

 

— А кто это жильё оплачивает — МВД?

— Нет, МВД это не оплачивает. Это — социальная нагрузка проекта. Мы их просто передаём в МВД безвозмездно. Они на жилищной комиссии определяют, кому эту квартиру передать. У них там своя внутренняя очередь. Ну, вот один раз я сам поспособствовал тому, чтобы очередь нарушили. К нам обратились авторы книги, посвящённой участию милиционеров в войне в Афганистане. И мы сразу подумали: а обеспечены ли эти милиционеры квартирами? Это не был пиар, мы публично об этом не говорили, мы вообще об этом не думали, нам самим захотелось проверить. И оказалось, что ныне в МВД остался всего один боец, который живёт в общежитии с семьёй. Он заслуженный, с наградами. И когда была рабочая приёмка квартир заместителем министра внутренних дел мы туда же пригласили этого "афганца", и заместитель министра его спрашивает: "Ну, на каком этаже ты хочешь квартиру?" — "На четвёртом". — "Ну, пошли смотреть твою квартиру". Он выглядел очень торжественно, в кителе, при орденах. Получилось очень здорово, хотя этого никто не видел.

 

— То есть для вас — это естественная социальная нагрузка бизнеса. В то же время, я знаю, что вы придерживаетесь либеральных взглядов в области экономики. Как это у вас сочетается?

— Я своих либеральных экономических взглядов, действительно, нисколько не скрываю. Но одно другому не мешает. В данном случае это обговаривалось заранее. Мы считали: устраивает нас такая нагрузка или нет. Но есть и другая сторона — есть ещё и ответственность бизнеса. Это — часть социального партнёрства. И настоящий социально ответственный бизнес исходит из того, что он — лишь одна сторона некоего бизнес-процесса. Сторона такая инициативная, но не факт, что главная. И в этом надо отдавать себе полный отчёт.

"МЫ ВСЕГДА ХОТЬ НА ПОЛГОЛОВЫ, НО ВПЕРЕДИ"

 

— С чьей стороны вы чувствуете наибольшую конкуренцию? Кто наступает вам на пятки? И в чём ваши преимущества по сравнению с ними?

— Я не хотел бы никаких конкурентов обсуждать поимённо, чтобы их не рекламировать. Была какая-то нечистая конкуренция в ситуации кризиса — слава Богу, немного таких случаев, но они были один или два раза, когда люди пытались выставлять на рынок квартиры, ну, скажем, по 25 тыс. руб. за кв. метр. И я точно знаю, что это ниже их себестоимости. Они это пытались завуалировать, действовали через подставных лиц, но я-то знаю всю подноготную. Вот таких конкурентов я бы осудил. Все остальные для меня — ну, даже не то что бы я их воспринимал как какой-то стимул, — нет, я всегда получаю удовольствие, что мы всегда хоть на полголовы, но впереди. Мы — действительно первый микрорайон в Казани с комплексной застройкой. От разработки концепции и до названия. До нас не было такой манеры в Казани — давать имена микрорайонам. Это не я придумал, это в Москве давно применяется. Ну, разве что название я придумал. И, несмотря на то, что я его придумал, оно мне нравится! Так вот, сознание того, что конкуренция есть, — это очень помогает, когда придумываешь какой-то интересный маркетинговый ход, какое-то инженерное решение, какой-то новый, удобный механизм продажи, — здесь мы всегда оказывались первыми, и, я думаю, всегда будем первыми. У меня есть некоторое конкурентное преимущество — я живу в Москве и раньше улавливаю какие-то современные веяния, и этим конкурентным преимуществом я пользуюсь и собираюсь пользоваться и дальше.

 

— То есть вы впереди за счёт комплексности проекта и за счёт маркетинговых приёмов?

— Я бы не назвал их исключительно маркетинговыми. Ну, например, схемы финансирования и продаж — они не сугубо маркетинговые. Они шире. И ещё одно наше конкурентное преимущество — это экологически чистый район. За исключением загородных посёлков, других экологически чистых и комплексных микрорайонов в Казани нет.