Иннополис перехватил горнолыжные баталии Равиля Зиганшина

«Иннополис Сити» поглотил земли, первоначально предназначенные для сельского хозяйства

ПЕРВЫЙ КАМУШЕК ПО ИННОГРАДУ

В татарстанском арбитраже в начале августа стартовало рассмотрение первого иска против земельного оператора проекта строительства татарстанского иннограда в Верхнеуслонском районе — ОАО «Иннополис Сити». Понятно, что проекты подобного масштаба часто ведут к конфликтам как с его участниками, так и с другими заинтересованными лицами.

В нашем случае иск подал не подрядчик, не инвестор, а фермер. Точнее, глава крестьянско-фермерского хозяйства Алфия Сабитова — супруга известного предпринимателя и общественника Альмира Сабитова. Глава КФХ требует изменить условия договора аренды земельного участка, расположенного у села Введенская Слобода, недалеко от Иннополиса.

Корреспондент «БИЗНЕС Online» побывал на первом предварительном заседании и выяснил, что спор связан с двумя земельными участками общей площадью 15 га, находящихся по соседству с Иннополисом. Они первоначально имели статус земель сельхозназначения и должны были использоваться как пастбища. Но со стартом проекта «Иннополис» участки вместе с другими землями были переведены в земли населенных пунктов и с разрешенным использованием — под жилищное строительство. Казалось бы, тут радоваться надо, люди знающие говорят, что перевести «сельхозку» под жилье крайне непросто как с моральной, так и с финансовой точки зрения. К тому же смена категории под жилье повышает капитализацию участка на порядок.

О переводе земель Альмир Сабитов узнал из газет

Но Сабитова оказалась в подвешенном состоянии, так как сейчас действует договор аренды на 49 лет, подписанный в 2003 году между КФХ Сабитовых и минземом РТ. В нем предназначение земли указывается как пастбища. Одним словом, капитализация участков вроде бы выросла, но из-за неразрешенной правовой коллизии активы оказались «чемоданом без ручки». И нести тяжело, и бросить жалко.

ВСЕ НАЧАЛОСЬ С «ГОРНОЛЫЖКИ»

Дополнительную интригу конфликту придает и то, что в нем косвенно столкнулись два давних оппонента: Сабиров — учредитель турфирмы «Аль-Барро», мечтавший построить детский лагерь около горнолыжного курорта «Казань», и депутат Госсовета РТ и владелец «горнолыжки» Равиль Зиганшин.

Черной кошкой, которая пробежала между ними, стали те самые 15 га земли, арендованных Сабитовыми. Предыстория была такова: два земельных участка площадью по 1313,89 и 148687,61 кв. м Сабитов взял в аренду для организации крестьянского фермерского хозяйства во Введенской Слободе в июне 2003 года. Как покупалась и оформлялась эта земля в дальнейшем — это целая история. Но в итоге отдел земельных и имущественных отношений минземимущества РТ и КФХ Сабитова подписали договор о передаче в аренду земельных участков. Договор, как и положено, прошел госрегистрацию. Срок аренды — 49 лет.

Равиль Зиганшин (справа) уже вел судебные баталии за земли горнолыжного комплекса «Казань»

По версии Сабитова, проблемы начались, когда в 2004-м рядом с его участками построили первую очередь горнолыжного спортивно-оздоровительного комплекса «Казань», а затем гольф-клуб и т.п. Тогда фермер попытался выкупить участки, что закончилось войной с районной администрацией. 7 апреля 2008 года исполком Верхнеуслонского района продал оба арендованных Сабитовым земельных участка ООО «Свияга», которое контролировал Зиганшин. В договоре купли-продажи содержится указание о наличии обременения этих участков в виде ранее предоставленного крестьянскому хозяйству права аренды. После этого последовала настоящая судебная война, которая довела до Высшего арбитражного суда. В отношении фермера было даже заведено уголовное дело. Сабитов, в свою очередь, попытался организовать активное освещение своей проблемы в СМИ, включая федеральные, и привлечь различные бизнес-ассоциации. На какой-то момент наступило динамическое равновесие. И вот, похоже, с передачей земли под Иннополис у конфликта открывается второе дыхание.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ГОРОДА БУДУЩЕГО

Тут нужно пояснить, что такое ОАО «Иннополис Сити». Эта компания является держателем основного земельного банка, зарезервированного под проект татарстанского иннограда. Так, из 1,2 тыс. га выделенных участков в Верхнеуслонском районе под строительство будущего города ОАО «Иннополис Сити» принадлежит 1082,57 гектара. Общество выполняет функции по развитию территорий будущего инновационного города, за исключением земельных участков ОЭЗ «Иннополис». Также компания выполняет функции по разработке концепции развития городской территории Иннополиса (совместно с привлеченными консультантами), принимает участие в продвижении проекта на специализированных мероприятиях и выставках и осуществляет продвижение проекта в СМИ.

Среди акционеров «Иннополис Сити» — ООО «Управляющая компания ПромИнвест». Ей принадлежит 33,33%, и контролируется на 90% семьей Зиганшина. Треть пакета у министерства земельных и имущественных отношений РТ, оставшийся пакет у ОАО «Центральный депозитарий Республики Татарстан».

ВМЕСТО 3 МЛН. ПЛАТЯТ 40 ТЫСЯЧ

В суде представитель Сабитовой Ильгиз Валеев заявил, что хотя фактически назначение участка поменялось, а в договоре оно осталось прежним. И в результате они не могут использовать эти земли в соответствии со своими целями. «Теперь в суде мы добиваемся внесения изменений в договор об отнесении их к землям населенных пунктов и с разрешением использовать их для жилищного строительства. Также с нас требуют установить ежемесячную плату в размере 3,5 тысяч рублей за пользование участками. Сабитовы на данном участке планируют развивать фермерство, в частности, пчеловодство, а также оказывать туристические услуги. В планах есть создание круглогодичного лагеря для детей», — пояснил юрист.

Судья резонно заметил, что в условиях большой стройки Иннополиса пчеловодство вряд ли будет возможно. На это представитель истца заявил, что при невозможности использования земли они будут требовать возмещения ущерба, так как брали землю в аренду на 49 лет, платили за нее и имели на нее долгосрочные планы.

Валеев утверждал, что с «Иннополисом» неоднократно проводились переговоры. В частности, в адрес их хозяйства было направлено допсоглашение, где стоимость аренды была установлена свыше 3 млн. в год. По мнению истца, данная цена является многократно завышенной и никак не привязана к кадастровой стоимости. В ответ Сабитовы выслали свое дополнительное соглашение, где самостоятельно рассчитали стоимость аренды в соответствии с нормами земельного и налогового законодательства в размере немногим более 40 тыс. рублей в год, которую исправно ежемесячно и выплачивают. Представитель Сабитовой отметил, что «Иннополис» выплачиваемые ими денежные суммы принимает и претензий не предъявлял.

ИННОПОЛИС: ДОГОВОР НАДО РАСТОРГАТЬ

Представитель ОАО «Иннополис Сити» Юлия Лазарева заявила, что когда истец заключал договор аренды, то планировал вести на участках крестьянско-фермерское хозяйство. «Он брал на себя именно такие обязательства. Ни о каких увеселительных заведениях, культурно-спортивных комплексах, лагерях и прочем, а тем более о жилищном строительстве там речи не было».

Также юрист «Иннополис Сити» заявила, что условия изменились настолько существенно, что «мы не можем прийти именно к изменению договора, его нужно расторгать. И уж потом разговаривать о каком-то ином договоре». В начале августа письмо (вероятно, с требованием или предложением — прим. авт.) о расторжении договора уже выслано Сабитовой. Пока уведомления о вручении адресату не получено.

В заключение Лазарева отметила: «Земельный участок обрывистый, находится на краю оврага, как там можно что построить? Что касается потенциального возмещения убытков, то об этом не может быть и речи, так как с 2003 года этот участок не используется».

Судья предложил сторонам рассмотреть возможность мирового соглашения, например, путем предоставления другого земельного участка. Следующее заседание назначено на 9 сентября 2014 года.

«У МЕНЯ УКРАЛИ ИДЕЮ ИННОПОЛИСА»!

Прокомментировал ситуацию корреспонденту «БИЗНЕС Online» и сам Сабитов.

Свой рассказ фермер начал с того, что земля — это второе, что пытаются у него забрать. Первым, что у него отняли, была идея, которая легла в основу реализующегося Иннополиса.

В качестве доказательства Сабитов представил копию 80-страничного бизнес-плана «Создание молодежного туристического этнокультурного оздоровительного комплекса «Фэнсaр-Бэрэкэт» во Введенской Слободе Верхнеуслонского района РТ», датированного 2007 годом.

Согласно проекту, для «удовлетворения потребностей в первую очередь детей и молодежи, а также жителей и гостей РТ в услугах туристического, культурно-развлекательного и оздоровительного характера, максимально комфортных условиях для полноценного отдыха и восстановления здоровья» предполагалось использовать арендованный фермерский участок в 15 гектаров. Именно права аренды на него, а также гостевой дом Happy Voyager с земельным участком, принадлежащий им на праве собственности, инициатор предлагал в качестве своего вклада в проект.

Общая стоимость участия инициаторов проекта в уставном капитале создаваемого предприятия на 2007 год составляла 182,4 млн. рублей. На средства инвесторов предполагалось построить бутик-отель, гостиничные дома среднего класса, гостиничный 5-этажный комплекс категории 3 звезды (последнее, отметим, несколько странно для проекта, ориентированного на молодежь и детей), детский оздоровительный лагерь, заведения общепита, комплекс саун, спортзал, площадка под мини-гольф, SPA, аквапарк и прочее. Плюс концепция была приправлена некоторой экзотикой — плавучей баней-сауной и летним ресторанным комплексом на одном из волжских островов, куда желающих планировалось доставлять с помощью небольшого катера. По словам Сабитова, кроме молодежи в качестве потенциальных клиентов назывались иногородние представители российского бизнеса, иностранцы, бизнесмены. Сабитов считает ошибкой передачу данного плана на руки Зиганшину. «И все. Чуть-чуть видоизменили, сделали госпрограмму «Иннополис». Я стал не нужен. И попытались эту землю отнять. У меня раньше Зиганшина было и разрешение администрации строить, подпись главного архитектора района — все у меня было».

Впрочем, в окружении Зиганшина придерживаются другой точки зрения. По данным источника, близкого к Зиганшину, депутат Госсовета РТ в этот раз не имеет никакого отношения к конфликту между «Иннополис Сити» и Сабитовыми. Как утверждает источник, в разгар конфликта руководство «горнолыжки» предложило учредить совместное предприятие с Сабитовым на условии, что они выйдут из компании, как только начнется строительство детского лагеря. «Мы хотели убедиться, что это все не блеф. Предлагался вариант, что лагерь можно построить на территории горнолыжного курорта», — утверждает собеседник. Но, по его словам, оба варианта были отвергнуты Сабитовым. В окружении Зиганшина в пользу того, что им не нужны спорные 15 га, приводят тот факт, что его структуры передали безвозмездно 200 га земли под ОЭЗ «Иннополис». Сабитов признался «БИЗНЕС Online», что Зиганшин действительно предлагал ему такое сотрудничество, но его не устроили условия. «Зиганшин передавал землю, а я находил финансирование. Участки уже были заложены в «Ак Барсе». То есть при неудачном стечении обстоятельств банк мог забрать проект себе», — объясняет фермер.

Что же касается версии Сабитова, что Иннополис появился из его идеи «Фэнсар-Бэрэкэт», то окружение Зиганшина утверждает, что это абсолютно разные проекты и Сабитов точно к нему не имел отношения: «Иннополис — это ІТ-центр страны, а «Фэнсар», в лучшем случае, татарский «Артек» с элементами курорта средней полосы. Помимо этого площадь «Фэнсар-Бэрэкэт» — 15 гектаров, а площадь Иннополиса — свыше 1 тысячи гектаров».

На земле, по которой сейчас идет спор, по словам Сабитова, с 2003 по 2013 год разводили пчел. После того как участок был переведен под жилищное строительство, его стало невозможно использовать по прежнему назначению. При этом Сабитов отмечает, что для реализации проекта он тоже хотел выкупить участок и переоформить его под строительство, но «нам не дали это сделать». О переводе земель Сабитов узнал из газет, при этом обращая внимание, что с ним должны были согласовать данный перевод. Одним из печальных последствий также стала гибель от голода 21 пчелиной семьи из-за нехватки кормовой базы, говорит фермер. Это случилось вследствие того, что помещение там пчел сразу стало бы основанием для изъятия земель, говорит фермер, вспоминая частые проверки во время прежних витков конфликта в 2008 - 2010 годах. Впрочем, в окружении Зиганшина убеждены, что Сабитов никогда не вел сельхоздеятельность, а это все было ширмой, а улья якобы он привез накануне проверки надзорных органов.

Евгений Данилов: «Со дня получения обществом земельных участков какая-либо деятельность на этих участках не велась, а также отсутствуют признаки того, что земельные участки использовались ранее»

НАСТАИВАЕМ НА РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

Евгений Данилов — генеральный директор ОАО «Иннополис Сити» в разговоре с «БИЗНЕС Online» отметил, что за прошедшие 11 лет собственники этих земельных участков неоднократно менялись. «ОАО «Иннополис Сити» земельные участки были переданы при учреждении общества в качестве взноса в уставный капитал одним из учредителей общества с обременением в виде аренды. «Со дня получения обществом земельных участков какая-либо деятельность на этих участках не велась, а также отсутствуют признаки того, что земельные участки использовались ранее», — заявил он.

Данилов отмечает, что при имеющейся совокупности обстоятельств (образование населенного пункта, изменение категории земель и их разрешенного использования) они настаивают на расторжении договора.

По поводу «кражи идеи» проекта «Фэнсэр-Бэрэкэт» Данилов отмечает, что документов, прикрепленных к исковому заявлению, «недостаточно, чтобы сделать какие- то выводы о схожести проектов». Напоследок Данилов повторно обращает внимание, что по вышеуказанному договору аренды, земельные участки предоставлены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, и ему «непонятно каким образом это соотносится с созданием молодежного туристического этнокультурного оздоровительного комплекса «Фэнсэр-Бэрэкэт» к деятельности крестьянско-фермерского хозяйства».

«ФЭНСЭР-БЭРЭКЭТ» УДАЧНО ВПИСАЛСЯ БЫ ВНУТРЬ ИННОПОЛИСА

«БИЗНЕС Online» узнал мнения участников рынка и экспертов о данном конфликте.

Джавдет Сулейманов — руководитель сообщества одаренных детей и молодежи «Сэлэт»:

— В начале проектом «Фэнсэр-Бэрэкэт» я занимался совместно с Сабитовым. Проект получил одобрение в министерстве молодежи, были найдены инвесторы. Однако далее появились проблемы с землей, и я переключился на другие направления.

Думаю, Иннополис и данный проект — это немножко разные идеи. В первую очередь по масштабам. Но «Фэнсэр-Бэрэкэт» удачно вписался бы внутрь нового города. Потому что и там образовательный центр, и здесь образовательный центр. Но в Иннополисе это идея города, идея, так сказать, мощного образовательного пространства, в котором может быть много таких центров, как «Фэнсэр-Бэрэкэт».

В «Фэнсэр-Бэрэкэт» планировалось круглогодичное присутствие одаренных детей и молодежи начиная с 7 - 8 класса и дальше, до студенческих возрастов. Планировали, главным образом, как среднюю школу. В принципе, IТ-школы — это в некотором смысле тоже реализация тех идей. В летнее время лагерь. Планировали там развить и туристическое крыло.

Я считаю, что им стоит интегрироваться. Если Сабитов войдет с землей в это пространство и будет работать, то обе стороны выиграют. Я вижу такое продолжение.

Фарида Забирова — ведущий юрисконсульт юридического агентства «ЮНЭКС»:

— В рассматриваемом случае произошел перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в связи с изменением границ населенного пункта, поэтому согласия арендатора (КФХ) на это не требовалось.

Плата за аренду земли, принадлежащей государству, напрямую зависит и формируется исходя из кадастровой стоимости земли. Плата за аренду частной собственности от кадастровой стоимости земли не зависит.

Таким образом, с момента перехода спорных земельных участков из государственной собственности в частную собственность арендная плата за них устанавливается собственником земельного участка (ОАО «Иннополис Сити»), арендатор (КФХ) не вправе устанавливать ее самостоятельно.

Камияр Байтемиров — председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ:

— Я знаком с этим спором. Удивляет одно: что мешает госорганам дать Сабитову другую равнозначную землю? Решение о переводе земель, которое принимается кабинетом министров, тоже было не очень продуманным. Прежде чем так поступить, надо было решить данную проблему с Сабитовым.

Для того чтобы решить подобные проблемы, надо земельную реформу довести до конца и вывести землю из теневого оборота. Сделать получение информации о сделках с землей более прозрачной.

Айрат Гатин — директор ООО «Юридический центр «Правосудие»:

— Споры подобного рода достаточно распространены. Однако чаще недобросовестные арендаторы пытаются получить муниципальную землю в обход установленного порядка, изменив вид ее разрешенного использования.

В данном случае представляется, что суд примет позицию Иннополиса. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.