Арендные войны: осторожно, магазины закрываются!

СБЫЛИСЬ ПРОРОЧЕСТВА: БРЕНДЫ УХОДЯТ

Еще в конце прошлого года на сессии Казгордумы генеральный директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина выступала с кризисным прогнозом: «Будут закрываться магазины, собственник будет вынужден снижать аренду, предоставлять скидки и фиксировать курс, — дала она тогда свой прогноз. — Наступил рынок арендатора, и собственнику придется быть более гибким: стоит задача поддержать атмосферу шопинга и посещаемость магазинов». На запрос «БИЗНЕС Online», заданный в конце февраля, Ибатуллина ответила, что к сказанному, к сожалению, добавить нечего — все происходит так, как она говорила тогда.

Ретейл оптимизирует свои расходы, как стало известно «БИЗНЕС Online», сразу несколько известных брендов сократили свое присутствие на казанском рынке. Так, из ТЦ «Кольцо» ушла марка Zolla, которая держала там два магазина, свой отдел закрыл небольшой магазин Angel. Из ТЦ «Южный» съехала финская компания Stockmann (магазин Lindex). В ТЦ «МЕГА» закрыл свой отдел магазин мужской одежды Camel active.

Пожалуй, одна из самых больших ротаций арендаторов произошла в ТЦ «Парк Хаус»: с начала года торговый центр потерял таких арендаторов, как Guess, Domani, Gas, Crocs, Incity, «Империя меха», «Рандеву». Вдобавок несколько опустел ряд «островов» с бижутерией и фудкортных зон, например, съехали «Блинчики». Уехал даже Bijoux Room Ольги и Анны Бузовых, на открытие которого еще летом прошлого года приезжала старшая из сестер Ольга. Впрочем, одна точка у них осталась в «Кольце».

«Сейчас абсолютное большинство ретейлеров оптимизируют свой бизнес — закрывают неприбыльные точки и очень взвешенно, осторожно подходят к вопросу новых открытий, — рассказала газете «БИЗНЕС Online» о тенденциях на рынке Татьяна Ключинская — начальник департамента торговых площадей компании JLL. — При оценке эффективности всей сети магазинов они с большой долей вероятности в первую очередь закроют именно региональные магазины в силу более низкой покупательной способности населения по сравнению с Москвой, а исключение составят региональные города с низкой конкуренцией, где продажи оператора могут быть сравнительно высоки. Говоря условно: если из 100 магазинов ретейлер планирует закрыть 20, то 18 из них будут, скорее всего, региональными».

Участники рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» подтверждают стремление к оптимизации. «Мы закрываем только те точки, которые не окупаются, — рассказала ведущий специалист по рекламе Domani Татьяна Кирина, давая понять, что в нынешних условиях держать точки на перспективу — это роскошь. — Все остальные будут работать, возможно, где-то бюджет придется сократить, где-то оставим на прежнем уровне». При этом у Domani остались две точки в городе из трех.

В «Кольце» планируют перепланировку и частичное его закрытие

ЦЕНЫ ВЫРОСЛИ НА 15 - 30%, СПРОС УПАЛ В 1,5 - 3 РАЗА

Главная причина оптимизации — снижение покупательской активности с одной стороны и изменившийся курс рубля к доллару/евро с другой. Этим объясняет, например, свой уход из «Южного» сеть Lindex, принадлежавшая финской компании Stockmann, в которой продажи сократились на 38%. Другие представители ретейла в беседах с нашим корреспондентом признавались, что им пришлось повысить цены на товары на 15 - 30%, при этом спрос упал в 1,5 - 3 раза. А из-за ослабленного рубля некоторые ретейлеры и вовсе не смогли закупить товар.

В этих условиях торговые центры и ретейлеры пытаются нащупать взаимовыгодные условия сотрудничества. Усилия по поиску компромиссов в первую очередь потребовались тем ТЦ, где стоимость аренды номинирована в иностранной валюте. В Казани это ТЦ «Парк Хаус», ТЦ Suvar plaza и ТЦ «Тандем». Практически во всех случаях центры зафиксировали курс валюты на определенной величине.

Некоторые торговые центры готовы идти на уступки, рассказал «БИЗНЕС Online» генеральный директор ООО «Аренда-сервис Казань» Марат Габдуллин. «Сейчас многие арендаторы активно торгуются с арендодателями, снижая ставку на 10 - 15 процентов. Дошли до Казани и случаи сдачи по нулевым арендным ставкам, но это не массовое явление. Не буду называть объект, но есть собственник одного торгового центра, который готов запустить предприятие общепита на первый период по нулевой ставке. Вообще, это ноу-хау, я думаю, могло бы сработать для новых объектов, которые испытывают проблемы с заполняемостью. Запусти на площадь (пусть на начальный и короткий период) арендатора, если она окажется якорным, то привлечет посетителей и сделает его более привлекательным», — рассказал он.

В ТЦ «Корстон» (в котором больше офисных площадей, чем торговых) ссылаются на кризисный опыт 2008 - 2009 годов, когда прямые скидки арендаторам не предоставлялись, но при этом ТЦ брал на себя часть затрат по рекламе, а также предоставлял бонусную программу. В ТЦ «МЕГА» сообщили о намерениях повысить энергоэффективность торгового центра и призвали арендаторов внедрять энергосберегающие технологии. В некоторых торговых центрах Казани аренда сегодня привязана к обороту торговых точек.

НЕСГОВОРЧИВЫЙ «ПАРК-ХАУС»

Однако найти взаимопонимание удается далеко не везде. Представитель американского бренда Guess рассказал газете «БИЗНЕС Online», что решение о расторжении договора с «Парк Хаусом» и закрытии магазина в 53 «квадрата» было принято из-за высокой арендной платы, которая выражается в евро. «Ближе к Новому году посещаемость «Парк Хауса» упала процентов на 40. После всем известного «черного вторника» мы не можем выплачивать арендную плату. Мы пытались разговаривать с местным и даже с московским руководством ТЦ, однако к общему согласию мы прийти не смогли», — рассказал представитель компании в телефонном разговоре. Он предположил, что если бы арендаторам были предложены каникулы по выплате, то многие съехавшие ретейлеры смогли бы остаться.

«Тяжелее всего тем, у кого выручка меньше миллиона рублей в месяц, им сложно держать площади, выплачивая за аренду ежемесячно по 500 тысяч рублей», — отметил представитель Guess. Добавим, даже Сбербанк, завсегдатай торговых центров, забрал три недели назад свои банкоматы из «Парк Хауса» — в пресс-службе Сбербанка газете «БИЗНЕС Online» уточнили, что срок аренды закончился, а по новым условиям стороны договориться не смогли.

Руководство ТЦ «Парк Хаус» не стало комментировать «БИЗНЕС Online» ситуацию. Если в середине декабря, по нашим подсчетам, в ТЦ насчитывалось 59 магазинов, то сейчас корреспондент «БИЗНЕС Online», пройдя по коридорам, насчитал 46 торговых точек.

УМЕРЕННАЯ ДОЗА ОПТИМИЗМА

Впрочем, нельзя сказать, что съехавшие арендаторы оставляют торговые залы пустыми — на их место въезжают другие. На площадях, которые ранее занимал магазин «Империя меха» в том же «Парк Хаусе», анонсировано открытие магазина итальянской одежды Desalitto, а вместо «Рандеву» — магазин кожи и меха Lion. «Несмотря на то, что аренда у этого ТК прикреплена к евро, в любом случае для нашего магазина эта цена вполне приемлема. На наш взгляд, «Парк Хаус» охватывает все слои населения и удобно расположен», — объяснил газете «БИЗНЕС Online» Борис Газаров — директор по развитию сети магазинов кожи и меха Lion.

В «МЕГЕ» недавно открылся магазин «Книга плюс», а также салон BrowUp!&Make Up. «В ближайшем будущем мы ждем открытия у нас еще нескольких популярных брендов, таких как re:Store — сеть монобрендовых магазинов формата Apple Premium Reseller — и Acoola — сеть магазинов одежды и аксессуаров для детей», — рассказали «БИЗНЕС Online» в пресс-службе «Икеа» в России.

Максим Палт — старший консультант отдела исследований рынка CBRE, считает, что из-за отсутствия новых проектов, нехватки торговых площадей и неослабевающего интереса к городу со стороны розничных сетей собственники наиболее успешных торговых центров с высокой степенью вероятности смогут удержать арендные ставки на том же уровне, что и в 2014 году.

Оптимистично настроена и Ключинская — начальник департамента торговых площадей компании JLL, которая считает, что уходы компаний из ТЦ нельзя назвать массовыми, и убеждена, что большинство зарубежных операторов продолжают рассматривать российский рынок в качестве перспективного.

«Ожидания тревожные, — не соглашается Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма». — В большей степени терять арендаторов будут объекты, которые имеют некоторые проблемы позиционирования, недостатки в концепции», — уточняет он.

Положение дел на рынке коммерческой недвижимости специалисты обсудят сегодня в Казани в РК «Ривьера» на конференции «Современный торговый центр в Татарстане». «БИЗНЕС Online» планирует подробно рассказать об этом событии.

«СЛЕДУЕТ ЖДАТЬ СНИЖЕНИЯ ЗАГРУЗКИ»

Татьяна Ключинская — начальник департамента торговых площадей компании JLL:

— Сегодня и московские, и региональные торговые центры фиксируют снижение покупательской активности, покупательная способность населения снижается, и базовым отличием регионов в данной ситуации является то, что там люди изначально тратили меньше. Поэтому очевидно, что магазины в региональных городах пострадают больше, чем в Москве, и это, безусловно, скажется на ставках аренды.

С точки зрения основных трендов в части переговоров между собственниками торговых центров и арендаторами ситуации в Москве и нестоличных городах схожи, принципиальных отличий нет: ретейлеры хотят зафиксировать валютный курс (ставки в качественных ТЦ традиционно номинированы в валюте) или привязать ставку к проценту от оборота, как и в Москве.

По нашим подсчетам, в 2014 году на российском рынке дебютировало около 40 ретейлеров против почти 60 годом ранее. Одновременно в 2014 году стало известно о намерении 12 брендов свернуть свою деятельность в России, в том числе бренды компании «Маратекс» (OVS, River Island, Esprit), Camaieu, Seppala, New Look и другие. В большинстве своем это вызвано операционными сложностями определенных компаний, которые начались еще до начала периода турбулентности на российском рынке. При этом многие зарубежные игроки сохраняют планы по освоению российского рынка.

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма»:

— Факторы, которые подталкивают арендные ставки вверх, понятны, — это инфляционные ожидания и изменения курса валют. В то же время, как мы видим по СМИ, по деловым изданиям, деловая активность в России снизилась до минимального значения с 2009 года, и, конечно, это сказывается на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь на арендных площадях, аренде офисов. В Москве уже довольно серьезное снижение и по загрузке, и по размерам ставки. Думаю, примерно такой же процесс будет происходить и в Казани, хотя по своим объектам мы пока этого не видим. Ожидания тревожные. Думаю, какого-то кардинального роста ставок по итогам 2015 года не будет происходить. В начале года он отметился, но далее ставки будут оставаться на достигнутом уровне.

При этом, возможно, по объектам будет снижение загрузки, но неравномерное, — наиболее успешные объекты, как и в предыдущий кризис, останутся с высокой степенью загрузки, а объекты, которые имеют некоторые проблемы позиционирования, недостатки в концепции, будут в большей степени терять арендаторов.

Что касается торговой недвижимости, может быть очень существенная корректировка рынка по размеру ставок и по загрузке, особенно у тех арендаторов, которые сильно зависят от курса валют. Мы уже видим, что ряд фэшн-ретейлеров заявили о сокращении планов по развитию в России, кто-то уходит из России. Следует ждать снижения загрузки.

Сектор индустриальной недвижимости останется наиболее стабильным в силу того, что здесь площади не так быстро заполняются и освобождаются клиентами. Они привязаны к производственным процессам и не могут мобильно изменять параметры занимаемых площадей.

Нельзя исключать, что в этом году арендодатели будут идти на уступки арендаторам и снижать платежи. Это будет зависеть от глубины падения и от того, насколько массовым будет снижение спроса со стороны арендаторов. Если говорить о практике предыдущих кризисов в экономике, такая практика была, и это цивилизованный выход для обеих сторон.

ТРУДНАЯ СУДЬБА СТРИТ-РЕТЕЙЛА

Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:

— Январь в плане сделок аренды был очень слабым. Если говорить об уровне ставок в сегментах торговой и офисной недвижимости, то он следующий. Так, средние ставки на объекты стрит-ретейла площадью 36 - 70 квадратных метров составляют 1000 - 1200 рублей за 1 квадратный метр, а максимальная ставка достигает 1500 рублей. Мы прогнозируем, что в результате снижения платежеспособного спроса будет коррекция на уровне 100 - 150 рублей. В сегменте офисной недвижимости вырастет объем вакантных площадей где-то на уровне 5 - 10 процентов. На примере «Каравана» могу сказать, что объем вакантных площадей вырос незначительно (было на уровне 97 - 98 процентов, а стало 95 процентов).

В Москве процент вакантных площадей еще выше, но в основном там речь идет о новых объектах в рамках «Москва-Сити», а у раскрученных бизнес-центров заполняемость на уровне 90 - 95 процентов. Понятно, что в кризис многие компании либо съезжают в офисы более низкого класса, либо сокращают арендуемые площади.

Меньше всего пострадают, по моему мнению, бизнес-центры класса А и Б. Что касается помещений класса А, то их в Казани немного. Это «Корстон», Suvar plaza и «Булак», где сидят достаточно солидные компании: банки, такие крупные компании как, например, «Яндекс». Есть лист ожидания. Класс С пострадает сильнее всего. Прежде всего из-за уязвимости малого и среднего бизнеса. По мере того, как предприниматели будут разоряться, будет расти уровень вакантных площадей.

Марат Габдуллин — генеральный директор «Аренда-сервис Казань»:

— Январь на рынке недвижимости был инертен, количество сделок упало если не в десятки раз, то в несколько раз. А пока по итогам января можно лишь констатировать, что рынок стоит. Все ждут и не знают, что будет дальше. Как поведет себя рынок, можно прогнозировать только по итогам первого квартала.

Соглашусь, что на рынке появилось такое явление, как снижение арендных ставок. Сейчас многие арендаторы активно торгуются с арендодателями, снижая ставку на 10 - 15 процентов. К тенденциям можно добавить и съезды арендаторов, а также сокращение, оптимизацию площадей частью предпринимателей.

В помещениях класса А не сильно поменялась заполняемость, она сохранилась на прежнем уровне. Не слышал, чтобы «Корстон» или Suvar plaza резко опустели. Suvar plaza и «Корстон» по офисным площадям не испытывали проблем, снижения ставок не было, даже несколько поднялись.

Другое дело стрит-ретейл. Это наиболее несистемный сегмент коммерческой недвижимости. Здесь сколько собственников, столько и мнений. Поэтому он страдает сильно в кризис. По сути, стрит-ретейл — это пристройки или встроенные помещения жилого дома. Если один собственник демпингует, то это тянет весь рынок. Условная ситуация: я арендую за 1000 рублей, а соседнее помещение такого же качества сдают за 500 - 600 рублей. В этой ситуации я или получу скидку, или просто перееду в соседнее помещение. Это дикий рынок мелких собственников, где невозможно поддерживать единую ценовую политику.

В КАЗАНИ ДЕФИЦИТ КАЧЕСТВЕННЫХ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Максим Палт — старший консультант отдела исследований рынка CBRE:

— Рынок качественной торговой недвижимости Казани начал развиваться в середине 2000-х, с появлением ТРЦ «Южный» в 2004 и ТЦ «МЕГА» в 2005 году. Качественных объектов торговой недвижимости в Казани, удовлетворяющих стандартам, предъявляемым современным торговым центрам, на данный момент всего 9. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 350 тысяч квадратных метров.

По объему качественных торговых площадей Казань уступает многим городам миллионникам. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в 2014 году составила 300 квадратных метров на 1000 жителей. Таким образом, с учетом достаточно высокой покупательной способности рынок торговой недвижимости обладает высоким потенциалом. Однако за последние пять лет новых качественных торговых центров в городе не появилось, и сейчас не реализуется ни одного масштабного проекта. Нехватка качественных торговых площадей в Казани сдерживает развитие международных ретейлеров. В городе присутствует всего чуть более 100 международных брендов, что составляет 25 процентов от их общего числа в России.

Рынок торговой недвижимости Казани, как и других российских городов, в этом году будет подвержен снижению потребительской активности в силу снижения покупательной способности. Сокращение планов развития многих ретейлеров может вынудить их закрыть наименее прибыльные магазины, в том числе и в регионах. В случае Казани это может повлечь незначительный рост вакантных площадей: на 0,5 - 1 процентный пункт. Сдерживающим фактором более резкого роста вакансии будет отсутствие новых проектов. Это также будет сдерживать арендаторов от агрессивной позиции в отношении улучшения коммерческих условий. Нехватка торговых площадей и стабильный интерес к городу со стороны розничных сетей создает так называемый лист ожидания потенциальных арендаторов, что позволит собственникам наиболее успешных торговых центров удержать арендные ставки.