«Если начнут сбрасывать инвестиционные квартиры, это будет крах рынка»

Рисхат Сабирзянов, Владислав Абзалов, Сергей Кудряшов, Леонид Аляшев, Михаил Золотухин (слева направо)

11 720 СДЕЛОК — РОСТ НА 74,5%!

Нешуточные споры разгорелись на круглом столе, организованном «БИЗНЕС Online» при поддержке «Бизнес-центра 2.18», посвященном рынку жилой недвижимости. Риелторы настаивали на том, что в течение 2015 года цены на квартиры в Набережных Челнах будут падать на 5 - 15%, а застройщики утверждали, что они либо останутся на том же уровне, либо, скорее всего, будут расти.

К основным тенденциям, наблюдаемым сегодня на рынке, мы еще вернемся, пока же сообщим, что в круглом столе приняли участие Юрий Мочалин — коммерческий директор крупнейшего в Закамье строительного холдинга «Домкор», Михаил Золотухин — генеральный директор ООО «Комфортное жилье», Масгут Хафизов — генеральный директор ООО «Риэлт К», ведущего строительство небезызвестного жилого квартала «Солнечный парк», Ильгаз Хасанов — технический директор этой же компании, Сергей Кудряшов — генеральный директор АН «Инвест-Перспектива», Леонид Аляшев — заместитель генерального директора ГК «Профит» по коммерческим вопросам, Рисхат Сабирзянов — генеральный директор АН «Кама», и Владислав Абзалов — генеральный директор АН «Тынычлык».

Вначале немного общей статистики. План по вводу жилья в Набережных Челнах на 2014 год изначально составлял 340 тыс. кв. м, в том числе по программе соципотеки — 53 тыс. кв. метров. Коммерческого жилья должны были построить 240,4 тыс. кв. м, индивидуального — 46,6 тыс. кв. метров. Однако ближе к концу года план для автограда скорректировали. Причиной тому, по словам Мочалина, стало выполнение республиканского плана, из-за чего для Челнов планка снизилась. В итоге скорректированный план был выполнен, сдано по итогам года в эксплуатацию 327,8 тыс. кв. м жилья (рост к 2013 году составил 6%). Из этого числа на социальную ипотеку пришлось 48,7 тыс. «квадратов», на коммерческие квартиры — 238,1 тыс. кв. м, на ИЖС — 41 тыс. кв. метров.

По данным, предоставленным «БИЗНЕС Online» управлением Росреестра по РТ, в 2014 году в Набережных Челнах было зарегистрировано 11 720 договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости против 6 715 сделок годом ранее. Рост составил 74,5%. В целом по Татарстану в прошлом году было зарегистрировано 86 715 договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости против 66 024 сделок в 2013 году (рост — 31,34%).

«НАРОД СМЕТАЛ ВСЕ, ЕМУ БЫЛО БЕЗ РАЗНИЦЫ»

Оценивая итоги 2014 года, участники круглого стола «БИЗНЕС Online» сошлись во мнении, что спрос в октябре, ноябре, а особенно в декабре был просто сумасшедший — падение курса рубля сыграло рынку на руку.

— До октября тоже было неплохо, — признал Золотухин, — но последние три месяца года — это было что-то! Что было в реализации, все продали! Понятно, что у людей были скоплены какие-то средства, и их нужно было либо вкладывать в доллары и евро, либо в недвижимость. 50 процентов покупателей — это те, кто решал насущные жилищные проблемы, остальные просто вкладывали свои сбережения в квартиры. Мы продали не только то, что уже было построено, но и то, что строим сегодня. Все, на что были разрешительные документы, все ушло! Даже коробок еще тогда не было, когда люди покупали. Сейчас коробки появились. Народ сметал все, ему было без разницы!

— Продали даже то, что раньше не продавалось, — согласился Аляшев.

Причем такая ситуация была не только в Набережных Челнах. Как рассказал Мочалин, в Елабуге и Альметьевске, где присутствует «Домкор», спрос также вырос.

— Ажиотажный спрос был в декабре, продажи подскочили в 2,5 раза во всех городах нашего присутствия, — сказал застройщик.

Повышенный спрос, естественно, привел к росту цен, по словам участников круглого стола, на 15 - 20% за весь 2014 год. То, что продавалось в начале прошлого года по 37 - 38 тыс. рублей за «квадрат», сейчас меньше чем за 42 тыс. рублей уже не купишь. И это, пожалуй, самый низкий порог. Более привлекательные варианты предлагаются по цене 44 - 49 тыс. рублей за 1 кв. м (было 39 - 42 тыс.), еще подороже — доходят до 56 тыс. рублей (было 47 - 50). Это в новостройках. Что касается рынка вторичного жилья, то тут рост несколько меньше. Например, год назад «двушку» на 9-м этаже можно было купить за 2,2 - 2,4 млн. рублей, сейчас же за нее просят 2,6 - 2,7 млн. Впрочем, тут все сильно зависит от того, в какой части города расположена квартира. В частности, в «пролетарском» поселке Сидоровка за те же 2,7 млн. рублей можно купить не «двушку», а «трешку». Однако, как уточнил Кудряшов, это запрашиваемая цена. Продавец зачастую изначально поднимает стоимость б/у квартиры, предполагая возможный торг. Поэтому в реальности большинство квартир уходит на 100 - 150 тыс. рублей дешевле выставленной цены.

«ПО ИПОТЕЧНОМУ НАПРАВЛЕНИЮ СПРОС УПАЛ НА 50%»

Итак, 2014 год завершился на пике продаж, наступил 2015-й. В принципе, от января никто ничего и не ждал, он по традиции спокойный месяц. В начале года и застройщики, и агентства недвижимости в основном заканчивали оформлять сделки, которые начали заключать в декабре. А вот в феврале все почувствовали спад спроса, и, по прогнозам, в ближайшее время тенденция не изменится. Потому что рынок почти замер в ожидании новостей — хороших или плохих.

— Мы рынок мониторим. Не продаем, нам пока нечего продавать. Но ситуация сейчас немного другая, чем в конце года, — признал Золотухин. — Что на «первичке» было хорошего, все забрали. Сейчас на «первичку» идти опасаются.

У «Домкора» же и «Профита» запас недвижимости на продажу еще есть. Но и они почувствовали снижение спроса.

— Спад есть, — признался Аляшев. — В феврале пошел, ближе к концу месяца. В марте прогнозируем падение до 30 процентов. Одна из причин — ипотечные заявки. Люди сейчас опасаются брать кредиты. Тут еще Сбербанк объявил, что будет запускать программу господдержки со ставкой в 13 процентов. Рынок на такой шаг очень остро среагировал. И, соответственно, у людей большой вопрос: брать ли кредит под действующие ныне ставки? Поэтому сейчас по ипотечному направлению у нас как минимум спрос падает на 50 процентов. Март все покажет.

— Январь-февраль 2015 года мы «прокатились» по инерции, но к марту пошло снижение, — констатирует Мочалин. — В основном за счет взлета ипотечной ставки до неподъемной для покупателя величины. Количество сделок с ипотекой сократилось в разы. А это существенный сегмент наших покупателей, количество ипотечных сделок в нашем портфеле продаж составляет около 60 процентов.

— Если в декабре люди покупали квартиры, практически не раздумывая, — соглашается Хасанов, — то теперь им нужно больше времени на принятие решения. А ипотека просто ушла. Раньше было 40 процентов продаж по таким сделкам.

— Те, кто сейчас покупает по ипотеке, берут кредиты под 15 - 18 процентов. Но это единицы, которые могут себе позволить под такой процент брать. И они выхолостятся за месяц-два, — прогнозирует продолжение спада Кудряшов.

Впрочем, как признались руководители агентств недвижимости, им все же легче сейчас, чем застройщикам, поскольку они работают не только по чистым продажам новых квартир. Частично они уже переключились на другие свои инструменты. В частности, больше ориентируются на обмены квартир, съезды-разъезды, наследственные дела. Кроме того, февраль, март и апрель для риелторов это период оформления сделок по купле-продаже земельных участков и частных домов.

Юрий Мочалин

«НЕ ЗАБЫВАЙТЕ, ЧТО КТО-ТО ПОКУПАЛ ДОЛЛАРЫ, И СКОРО ЭТИ ДЕНЬГИ «ВЫВАЛЯТСЯ» НА РЫНОК»

Что касается прогнозов развития ситуации в 2015 году, участники круглого стола «БИЗНЕС Online» разошлись во взглядах: застройщики утверждали одно, агентства недвижимости — другое.

— Если раньше мы думали, кому продавать жилье, — начал Золотухин, — то сейчас наша задача в том, чтобы удержать себестоимость. Мы видим «ножницы». Спрос упал за счет неулучшающейся ситуации с зарплатами, по росту цен на товары народного потребления. И одновременно с этим мы наблюдаем рост стоимости стройматериалов. Есть удорожание по металлу процентов на 30 - 50, по цементу — на 15 процентов, и кирпич чуть-чуть поднимется, хотя его в республике, слава богу, много. Дальнейшее повышение цен, если они к доллару и евро привяжутся, для рынка будет смертельным. Доходы населения в два раза не поднялись, кредиты в два раза доступнее не станут. Поэтому единственный выход — рост цен на жилье.

— Люди очень беспокоятся по новостройкам, — не согласился Сабирзянов. — Потому что денег у банков нет, все они были заимствованы за границей. И все задаются вопросом: а не останутся ли новостройки недостроенными? Боятся, что процесс ожидания затянется на несколько лет. А вторичка, вот она, сегодня купил и уже живешь. В объемах мы все упадем. Но роста цен не будет, потому что не будет спроса.

— По моему мнению, цены останутся на том же уровне или упадут на 5 - 10 процентов, — вторит коллеге Абзалов. — Потому что спроса как такового нет и плюс ипотека недоступна. Плюс КАМАЗ — задержки по зарплате. И мы не тот город, где деньги крутятся. Если какая-то помощь от государства не придет, то будет занижение цены, в том числе и у застройщиков.

Кудряшов также согласился с данной позицией, посчитав, что цены снизятся, так как в конце 2014 года по ним произошло некое завышение (около 5%) из-за ажиотажного спроса.

— А зачем строить тогда? — продолжил гнуть свою линию Золотухин. — Все сегодня подорожало ровно в два раза. Потому что цемент не свой, оборудование не свое, даже розетки, «Этюды» там всякие, которые мы всегда считали отечественными, делаются из китайских комплектующих. А импортозамещение происходит, но вяло. Государство в этом плане ничего не делает.

— А кто покупать будет, если у людей денег нет? — вновь не согласился Сабирзянов. — Потребность в жилье есть, но если ситуация становится близкой к критичной, молодая семья может переехать к родителям, а ипотечную квартиру сдавать. Если совсем критичной, то и продать. Это вынужденный шаг. Поэтому в 2015 году рынок сожмется. «Вторичка» будет дешеветь, новостройки особо брать не будут. Если потребительского спроса не будет, то, как бы вы ни строили, продаж нет.

— Уже в марте «вторичка» потянет цены вниз, — сделал свой прогноз Абзалов.

— Не смешите! Разве те продажи, что были в ноябре-декабре, — это обмены? — продолжил спор Золотухин. — 60 процентов денег, которые тогда были вложены в жилье, — это деньги, которые нужно было «сбросить», чтобы сохранить свои сбережения. Не забывайте, что кто-то в это время покупал доллары. И хорошо на этом заработал! И скоро эти деньги «вывалятся». А если валюта и дальше будет дорожать, то еще лучше — опять все сметать будут.

— Такие люди, может, и есть, но их в Челнах немного, — парировал Сабирзянов.

Тем не менее участники круглого стола согласились, что инвесторы могут оказаться для застройщиков проблемой. Ведь если они в панике побегут на рынок «сбрасывать» это жилье, это «будет равносильно диверсии». Особенно, если инвесторы начнут еще и цену снижать, чтобы побыстрее избавиться от квартир в страхе, что их деньги перестанут существовать как таковые. Если это произойдет, считают участники рынка, «это будет неконтролируемый обвал, который может привести просто к краху рынка». Правда, как было признано в ходе разговора, сегодня все-таки немного другая ситуация на рынке, чем в прошлый кризис и есть большая доля вероятности, что такого «сброса» не произойдет.

— Да, будут те, кому нужны срочно деньги, — отчасти согласился Золотухин. — Если кто-то запаникует, да, какое-то снижение цен возможно. Но мы последние четыре месяца вообще не видим никаких перепродаж. Нет сегодня этих сделок! Не скидывают люди жилье! В 2008 - 2009 годах мы тоже этого боялись, но там рынок резко все отыграл. И мы этого «сброса» даже не прочувствовали.

В итоге участники круглого стола так к единому мнению и не пришли. Но сошлись в том, что поведение рынка будет зависеть от многих факторов: появления или отсутствия дешевых ипотечных кредитов, господдержки строителей, курса рубля и так далее.

ТЕНДЕНЦИЯ 2015 ГОДА — СНИЖЕНИЕ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЭКОНОМ-КЛАСС И ФОРМИРОВАНИЕ ЗАДЕЛОВ

Примечательно, что все застройщики, участвовавшие в круглом столе «БИЗНЕС Online», заявили, что рынок, однозначно, ужмется, строить станут меньше. При этом в основном будут возводиться дома с квартирами эконом-класса площадью менее 30 кв. метров и квартиры-студии, которые востребованы на рынке. Главное же, чем планируют заняться строительные компании, — это формирование заделов на будущее.

— Мы сократим объемы строительства, — заявил Золотухнин. — Наша доля рынка — 15 процентов, мы больше и не хотим. То, что мы планировали на 2015 - 2016 годы заделом, мы перенесем. На всякий пожарный случай. На рынок будем выдавать только то, в чем мы точно уверены, что это будет продаваться. Ну, а какие-то красивые проекты чуть-чуть притормозим.

Впрочем, Золотухин не исключает, что планы могут измениться. Сейчас «Комфортное жилье» достраивает дома, квартиры в которых уже проданы, а за новые объекты браться не планирует, однако если рынок сильно сократится, произойдет некая реакция, и в зависимости от нее компания может летом пересмотреть свою стратегию.

— Кризис — это время, когда надо формировать заделы, — определил стратегию «Домкора» Мочалин. — Мы собрали неплохую базу земельных участков, что обеспечит нас работой на ближайшие 8 - 10 лет. Пока занимаемся проектированием, закладкой фундаментов. И на выходе из кризиса, а он в любом случае будет, займемся полноценной застройкой. Мы помним выход из прошлого кризиса, в 2010 году, когда мы из 30 процентов доли рынка вышли сразу в 70 процентов с лишним. И в этот раз строим такие же грандиозные планы. Это не означает, что в непростые времена «Домкор» не будет вводить дома. Просто, возможно, их будет меньше, ведь все объекты начинаем только в случае полного обеспечения финансированием, причем собственным, а не кредитным. Но на сегодня, повторюсь, формирование заделов — это самое главное. И, безусловно, акцентирование на проектах эконом-класса — то, что будет востребовано.

— Тенденция в этом году будет однозначная — переход на еще более доступный эконом-класс, квартиры-студии, меньше 30 «квадратов», — согласился Аляшев. — Есть вариант даже сделать корректировку уже готовых проектных решений. И тогда из 2 - 2,2 миллиона рублей можно ужать стоимость квартир до 1,7 - 1,8 миллиона. Но сидеть и ждать у моря погоды, не строить — это не вариант. Уменьшение объектов строительства — это приоритет. Освоение сразу нескольких участков в одном микрорайоне у нас не рассматривается в данный момент. Только точечная застройка, локальная, чтобы потенциально на нее был спрос.

— То, что мы планировали на 14-й год, мы все сделали, — констатирует Хафизов. — Мы не такие большие игроки, у нас один жилой комплекс, четыре дома, два из них введены в эксплуатацию. В этом году третий должны ввести. Мы вовремя перестроились и сделали в новых домах в основном малогабаритные квартиры.

«ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ НЕ БУДЕТ, НИКТО НЕ ХОЧЕТ САДИТЬСЯ»

Будут ли в 2015 году замороженные стройки? Появятся ли обманутые дольщики? (Хотя, впрочем их в автограде уже насчитывается не менее 600.) Отвечая на эти вопросы, участники круглого стола «БИЗНЕС Online» признали, что рынок жилой недвижимости входит в труднейшие времена. Но, по их мнению, это вряд ли приведет к повышению социальной напряженности. Основой для таких оценок стало то, что порядка в сфере жилой недвижимости стало все-таки побольше, чем несколько лет назад. Плюс появилась система страхования ответственности застройщиков.

— Мы этим делом занимаемся уже 15 лет, и за это время рынок немного «причесался», — заявил Золотухин. — Застройщиков типа «Химстроя» очень мало осталось. Государство серьезно к этому вопросу подходит. Поэтому обманутых дольщиков, скорее всего, больше не станет. По той простой причине, что садиться сегодня никто не хочет.

По словам руководителя компании «Комфортное жилье», появление обманутых дольщиков, как правило, становится следствием криминальных действий застройщика, а уж никак не ошибками в расчетах.

— Если все просчитываешь, то такого не бывает. Сегодня всем застройщикам надо реально оценить свою ситуацию. Также, как мы это делали в 2008 - 2009 годах. Надо определиться, сколько объектов мы тянем. Какие-то, может быть, заморозить, но не там, где есть дольщики, — сказал Золотухин.

— Ситуация по обманутым дольщикам изменилась, — согласился Мочалин. — Продажи по договорам с долевым участием стали более систематизированными. К тому же появилась система страхования ответственности застройщика. Поэтому таких кардинальных вещей, как обманутые дольщики, будет меньше. Недостроенные дома, отдельные случаи переноса сроков сдачи — это сохранится.

Застройщики считают, что проблемы могут быть у небольших компаний с малыми объемами строительства. Да и то лишь в том случае, если они сейчас попытаются эти объемы увеличить. То есть не сдав один дом или микрорайон, начнут работы на новых объектах.

— В последние годы шел динамичный рост стоимости жилья, — напомнил Мочалин. — Это снизило барьер входа на местный рынок. У нас появились и московские компании, и из других городов. Но на сегодня сложилась ситуация, когда цены вряд ли будут расти, а себестоимость строительства продолжит увеличиваться (инфляция-то в стране немаленькая!). И поэтому сейчас самое главное — заняться оптимизацией издержек бизнеса. Кризис заставит нас научиться считать деньги заново. И те, компании, которые сумели создать определенный задел как в финансовом плане, так и в плане обеспеченности земельными участками и создали свои структуры продаж, они сохранят свое существование и дальше. Небольшие компании, которые строят по дому в год, их, я считаю, ожидают проблемы.

Ильгиз Хасанов и Масгут Хафизов

ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЧЕЛНЫ ПРОИГРЫВАЮТ ДАЖЕ ЕЛАБУГЕ

Оценивая специфику рынка жилой недвижимости в Набережных Челнах, участники круглого стола «БИЗНЕС Online» заявили, что он такой же, как и везде, правда, тут же оговорились, что если сравнивать с Казанью, то по инвестиционной привлекательности автоград существенно проигрывает столице Татарстана.

— Такой же рынок, не хуже и не лучше. Только у нас денег немного поменьше. Зато земля подешевле. И ценник взяток поменьше, — пошутил Золотухин.

— У Казани инвестиционная привлекательность повыше, это нужно признать, — считает Мочалин. — Альметьевск своеобразен. Это город нефтяников, где практически не было рынка коммерческого жилья, все застраивалось социальной ипотекой. Когда мы выходили на этот рынок, нам говорили: «Ребята, куда вы идете? Там больше 300 квартир не продано?!» Но оказалось, что рынок-то есть на самом деле. Сейчас мы уже достроили третий дом, в конце прошлого года начали четвертый. И реализация у нас там достаточно высокая. Елабуга — тоже рынок с особенностями. Уровень наших партнеров — агентств недвижимости Елабуги и челнинских агентств — конечно, несопоставим. В Елабуге большинство агентств «колесные». То есть имеется телефон и автомобиль — и все. У нас уровень повыше.

К преимуществам Елабуги участники разговора отнесли в первую очередь наличие там особой экономической зоны.

— Елабуга вовсе сюда (в Челны — прим. ред.) не рвется, — заметил Абзалов. — Потому что там особая зона есть. Наоборот, челнинцы, у кого есть возможность, многие едут туда.

Как следствие повышения спроса стоимость квартир в Елабуге постоянно растет. По словам Мочалина, если сравнивать с 2013 годом, то жилье там подорожало примерно на 30%. Если два года назад в Елабуге квадратный метр в новостройке стоил 25 - 28 тыс. рублей, то сейчас — около 40 тыс. рублей. Правда, до Челнов Елабуга все же недотягивает. В автограде, по словам Золотухина, добротное качественное жилье стоит уже 50 тыс. рублей за «квадрат». И такая стоимость позволяет застройщикам продавать квартиры «в плюс». Нынешняя же цена в Елабуге — это на уровне себестоимости.

Не обошли участники круглого стола и тему моратория, объявленного исполкомом автограда, на выдачу разрешений на строительство на земельных участках, распределенных при предыдущем руководстве города. По их мнению, это тоже отчасти снижает инвестиционную привлекательность, хотя застройщики сразу признали, что к ним это имеет мало отношения.

— В большей степени это же касается объектов торгового и развлекательного назначения, — констатировал Мочалин. — Тут, я думаю, исполком подходит к вопросу взвешенно. А жилье нужно всем. Мы до сих пор по обеспеченности им находимся внизу. У нас около 22 «квадратов» приходится на человека, в среднем по республике — 24,6. Строим мы около 0,5 квадрата в год на человека. Так что нам всех еще догонять и догонять. А если брать обеспеченность в Европе, то там от 40 до 60 «квадратов» на человека приходится, в Англии — 70 - 80.

А вот Золотухин отреагировал на эту ситуацию гораздо эмоциональнее.

— Давайте вещи называть своими именами! Спорные участки — это когда исполком нарушил законодательство и за взятку выделил землю. Давайте народу лапшу на уши вешать не будем! Когда мы сегодня говорим, что надо наказать застройщиков или покупателей земель, которым участки незаконно отвели, то надо же учитывать, что предприниматели же землю не отводят и незаконно ее не формируют! Мы говорим о чем? О действии или бездействии отдельных чиновников, которые в определенный период времени, нарушая законодательство, отвели кому-то земельные участки. При чем здесь предприниматель, который приобрел эти участки? Поэтому кого наказывать-то надо? Давайте тогда говорить, что у нас предприниматель беззащитный, бесправный. Или все-таки нет? Государство говорит же: давайте предпринимателя поддержим, поднимем, может, он действительно какую-то экономику формирует. А когда говорят, что Леша Миронов (Алексей Миронов — генеральный директор компании «Еврогрупп» — прим. ред.) что-то там нарушил и давайте у него это отберем, я думаю: а он разве в исполкоме работал? А у людей, которые там работали, почему-то ничего не отбирают.

«МЫ В ТАКОМ КРИЗИСЕ ЕЩЕ НЕ ЖИЛИ»

Обменялись мнениями участники круглого стола «БИЗНЕС Online» и по поводу особенностей нынешнего кризиса.

— Прежние кризисы были немного другими, — начал Золотухин. — Раньше было снижение только потребительского спроса, а в этот раз мы, как я уже говорил, получаем «ножницы». Нынешний кризис накладывается несколькими вещами. В том числе и санкциями, которые спровоцировали рост курса валют. Одновременно с этим правила игры у государства не поменялись. Четких, понятных правил игры без нарушения закона по-прежнему не существует. Исходя из этого могу сказать, что мы с вами в таком кризисе еще не жили. Это будет самый худший кризис, какой только может быть. Надо сокращать издержки. Премии персоналу уменьшим. У застройщиков три года последних были от пуза, можно сказать, а сегодня сократится количество секретарей, в отпуск будем ездить не за границу, тем более что половина и так уже невыездные. Год будет сложный, но ничего страшного не произойдет.

По мнению Мочалина, главное отличие нынешнего кризиса в том, что раньше их провоцировали банки, а сейчас сложная экономическая обстановка усугубилась геополитическими проблемами.

— Я помню кризис 1998 года, — высказал свое мнение Кудряшов. — Тогда доллар вырос в четыре раза, а цены на жилье год стояли неизменными. А летом 99-го год рост произошел двойной. В мае 1-комнатная стоила 90 тысяч рублей, в сентябре стала 180 тысяч. Такая же ситуация была и в 2008-м. Сначала тоже стояли цены, а потом — двойной рост. Разве что продолжительность восстановления рынка несколько иная. Думаю, в этот раз года за два-три после кризиса рынок восстановится.

Кстати, вспомнили участники круглого стола и еще один период в истории Набережных Челнов, который считается кризисным для рынка недвижимости. Это 1993 - 1995 годы после пожара на заводе двигателей. Тогда, по воспоминаниям участников разговора, «цены упали до самого низкого уровня, все уезжали из Челнов, «трешку» на «девятку» меняли. (Имеется в виду обмен трехкомнатной квартиры на «ВАЗ-2109».) Но тот кризис был все-таки локальным, касался в основном только автограда.

— Надо с застройщиками более тесно работать, — выдал свой рецепт действий в кризис Абзалов. — Они могут рассчитывать не только на свои агентства. Когда у всех все плохо, надо сотрудничать. Когда у банков все было хорошо, мы к ним шли и просили, чтобы они заключили договоры с нашими клиентами. Когда ипотека у них пошла очень тяжело, уже они стали собирать агентства недвижимости и даже готовы были платить нам дивиденды за то, что мы просто оформляли бы им ипотеку. Здесь наступает такая же ситуация. Застройщики еще к нам придут и будут предлагать плодотворное сотрудничество.

— Даже если стройку полностью заморозят, — не теряет оптимизма и Сабирзянов, — мы все равно будем работать. Вспоминаю 2008 год и 1998-й. Ничего страшного не произошло. Те, кому надо было продать жилье, все равно продавали, переезжали, обменивались. Сегодня у нас есть еще маткапитал, с ним какая-то ипотека все равно будет. Рынок, возможно, сожмется, но все равно останется. Игроков на нем станет меньше, уйдут непрофессионалы, кто еще вчера грузчиком работал, а хорошие риелторы останутся.

«НАДО ПОМОГАТЬ НЕ НАМ, А ПОКУПАТЕЛЯМ»

Ближе к концу разговора за круглым столом мы попросили его участников ответить на следующие вопросы: «Дошли ли до вас антикризисные меры федерального и республиканского правительства? Насколько эти меры эффективны? Какую помощь вы хотели бы получить сегодня от госструктур?»

— Наша услуга никогда господдержки не видела, — признался Сабирзянов. — Мы сами и в 1998 году выкарабкивались, и в 2008-м. И, думаю, мы на сегодняшний момент найдем собственные инструменты, используя которые будем чувствовать себя более-менее нормально.

Тем не менее большая часть присутствующих сошлась во мнении, что одной из главных мер поддержки рынка должно стать снижение ипотечной ставки по кредитам, учитывая, что львиная доля продаж жилья приходится именно на ипотеку. В частности, Абзалов назвал желаемым коридор ипотечных ставок в 12 - 14%. Мочалин добавил, что 14-процентная ставка является «психологическим рубежом», при превышении которого количество сделок на рынке недвижимости снижается в разы.

— Надо помогать не нам, а потенциальным покупателям жилья, — присоединился к этому мнению Хасанов. — Нужны более доступные кредиты, более ясные программы, чтобы люди могли планировать свою жизнь. Сейчас же почему все стоит? Потому что нет уверенности у людей. Неопределенность и у нас, и у покупателей.

Кудряшов добавил, что надо еще и социальную ипотеку расширять, так как там процентная ставка гораздо ниже, чем у коммерческой. Аляшев же высказал мнение, что надо банкам еще и изменить отношение к потенциальному заемщику.

— На сегодня я не знаю ни одного банка, который поддержал бы их снижением к ним требований. Банки сейчас должны помогать заемщику. Не так к нему критично относиться. По моим данным, количество отказов выросло на треть. Подорожал сам кредит, доходы не растут, а тут еще и банки сильнее стали перестраховываться в плане «одобрить — не одобрить». Если у финансового сектора появится какая-то лояльность, то это только плюс будет, считает Аляшев.

— Вот у нас на днях произошло замечательное событие! — прервал его Золотухин. — Принято решение, что будет создана государственная сеть аптек. То есть теперь там рынка нет, мы вернулись на 25 лет назад. И, я думаю, никого сильно не опечалю, если скажу, что государство может и на строительный рынок прийти. Это сейчас обсуждается в Госдуме. То есть надо для начала определиться: рынок это или не рынок? Если нет, если здесь создаются госкорпорации, то мы двумя руками за. Только вы определитесь окончательно! Если же это остается рынком, то надо навести порядок с точки зрения равности условий для его участников. Те деньги, которые пообещали АИЖК через банк, надо проконтролировать, чтобы они без взяток дошли до конечного адресата — покупателя жилья. Мне понравилось, как было сказано, что «деньги будут, но не всем». Так вот надо проконтролировать, кому это «не всем» и почему этот «не все» не попал в список. То есть должна быть четкая система распределения этих денег. Тут правоохранительным органам надо сработать на первом этапе, а не потом. Потому что потом дороже будет.

Мочалин же высказался более осторожно.

— Один строитель, по разным данным, дает работу от 17 до 26 представителям других отраслей, — сказал представитель «Домкора». — Нам нужны программы господдержки. В 2008 году нас очень выручил контракт с минобороны, когда мы реализовали порядка 200 квартир и это нам позволило дальше строить. Подобные заказы государства, конечно, были бы нелишними...

P.S. «БИЗНЕС Online» благодарит Игоря Горячева — генерального директора ООО «Сити Центр», управляющего «Бизнес-центром 2.18» в Набережных Челнах, за содействие в организации круглого стола.