Разрешение на строительство «Свею» было выдано для возведения дома в 9 этажей, но в компании доказывают, что изначально планировали 18

ТАЙНЫЕ ДЕВЯТЬ ЭТАЖЕЙ И ОДНА СЕКЦИЯ

Исполком Казани потребовал от ООО «Фирма «Свей» срезать сразу 9 этажей на возводимом компанией 18-этажном жилом доме в микрорайоне №71 на улице Чистопольской, недалеко от торгового центра «Миллениум Мебель». Дело в том, что разрешение на строительство компании было выдано только для возведения здания в 9 этажей и 5 секций (подъездов). Фактически же фирма через генподрядчика «Маг-Строй» возвела каркас в два раза выше и при этом добавила еще одну «нелегитимную» секцию.

Сейчас в доме 408 квартир, из них в пределах 9 этажей — 272. То есть в зону риска попадают оставшиеся 136 квартир. Первый этаж отводится под торгово-офисные помещения площадью 3,7 тыс. кв. метров. В настоящий момент, по данным компании, в доме проданы все квартиры, расположенные в пределах 9 этажей. В надстроенных этажах квартиры не продавались, так как на них нет пока разрешительных документов.

Разрешение на строительство девятиэтажки компания Рашида Аитова получила еще в 2008 году, но узакониванием ее озаботилась в начале 2014 года, имея уже построенную коробку. Для этого застройщик внес соответствующие изменения в проектную документацию и, ничтоже сумняшеся, обратился в управление градостроительных разрешений исполкома. В качестве доказательства безопасности планируемых изменений компания заручилась результатами исследований частного московского центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс».

Однако в исполкоме заявили — изменения столь существенны, что необходимо не переоформлять ранее выданные документы, а фактически получать новое разрешение на строительство и рассчитывать все нагрузки, исходя не из 9-, а из 18-этажного дома.

Рашид Аитов
Рашид Аитов в суде доказывает, что фундамент дома выдержит нагрузку в 18 этажей

Словом, «Свею» было отказано. Тогда компания обратилась в Арбитражный суд РТ с требованием обязать исполком узаконить здание на основании экспертиз. Исполком в долгу не остался и подал свой иск, требуя срезать лишние этажи. В случае признания судом правоты исполкома тот просит провести все работы по разбору лишнего построенного за счет компании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в силу.

Таким образом, сейчас в судебных инстанциях разбирается два дела по одному объекту — в одном «Свей» требует узаконить изменения, в другом — исполком требует срезать этажи. По первому, «свеевскому», иску исполком и сама компания победу одерживали поочередно — Арбитражный суд РТ встал на сторону исполкома, Одиннадцатый апелляционный внял доводам компании, Арбитражный суд кассационной инстанции вновь поддержал чиновников. Дело в итоге дошло до Верховного суда РФ, где рассмотрение состоится 28 мая. Из-за этого процесс по иску исполкома в арбитраже РТ взял паузу.

«ЧТОБЫ ПОНЯТЬ, ВЫДЕРЖИТ ЗДАНИЕ ИЛИ НЕТ, НАДО ДЕЛАТЬ ЭКСПЕРТИЗУ ФУНДАМЕНТА»

Позицию исполкома газете «БИЗНЕС Online» прояснил первый заместитель по вопросам градостроительной политики Азат Нигматзянов. Она проста: увеличение этажности дома произошло по ходу строительства, а значит, исходя из этой нагрузки рассчитан фундамент, как и техусловия. Соответственно, возникает риск для жизни будущих жильцов.

«Исполнительной документации на фундамент нет. Госстройнадзору — органу, который должен надзирать, дом почему-то ни разу не показывали. Теперь, для того чтобы понять, выдержит каркас или нет, надо делать экспертизу фундамента. Для этого надо проводить наклонное бурение, проверяя по факту, где фундаменты находятся, какая у них несущая прочность. Это очень дорого, и никто этого делать не будет», — уточняет Нигматзянов.

Азат Нигматзянов
Позиция Азата Нигматзянова проста — возникает риск для жизни будущих жильцов

Теоретически по завершении работ Госстройнадзор может выдать заключение о соответствии на основании документа, который в ведомство предоставит проектная организация, проводившая авторский надзор за стройкой. Но проектная организация должна быть не ангажированной и действительно просчитать все риски, хотя на практике бывает, что подобные заключения выдают, не выходя из кабинета.

К проведенной «Индексом» экспертизе у исполкома возникли вопросы: «Представленная экспертиза не соответствует требованиям, которые установлены законодательством, как по составу — что должно содержаться в заключении экспертизы, так и по содержанию и даже порядку оформления. Хотя, например, порядок оформления определен нормативными актами правительства РФ. Выводов о том, что конструктивные элементы выдержат нагрузку, тоже не просматривается», — уточнила «БИЗНЕС Online» юрист исполкома Юлия Устькачкинцева, ведущая дела в суде.

«Вы поднимаете штангу 100 раз, а вам скажут: поднимите-ка 200, эксперт сказал, что вы сможете. Что с вами будет?» — вопрошает Нигматзянов.

По его мнению, дать добро на такой дом — это как минимум создать неудобства для жителей, которые с жалобами в итоге все равно придут в исполком, а не в строительную компанию. По словам Нигматзянова, например, по парковочным местам нормы в построенном здании занижены примерно в четыре раза. «Нормативы не выдержаны. Люди купят, а потом к нам придут и скажут: мы хотим нормального жилья, как у всех», — объясняет свою позицию Нигматзянов.

«Свей» со ссылкой на экспертизы уверяет, что каркас дома прочен

«ПРОИЗОШЛИ СОБЫТИЯ, ПОВЛИЯВШИЕ НА ЭКОНОМИКУ ЭТИХ ПРОЕКТОВ»

В разговоре с «БИЗНЕС Online» Аитов и его компания заняли довольно противоречивую позицию. С одной стороны, он утверждает, что жилой дом изначально возводился по проекту 18-этажного здания, а разрешение сначала на 9 этажей компания получила, «чтобы не затягивать процесс и начать стройку».

Согласно присланному в редакцию комментарию документация по увеличению этажности жилых домов разрабатывалась уже с 2008 года. В частности, были проведены инженерно-геологические изыскания, чтобы оценить возможность строительства дома в 18 этажей. Были получены технические условия на инженерные коммуникации для обеспечения жилого квартала. Были две негосударственные экспертизы, а также техническое обследование возведенного каркаса — никаких препятствий для строительства, по мнению компании, не выявлено.

«Жилые дома изначально возводились по проекту 18-этажных зданий, что было обусловлено наличием проекта, вышеуказанных документов, финансовой возможностью инвестора строительства выполнить указанные работы в короткие сроки, несмотря на длительное рассмотрение документации госорганами, — сообщается в комментарии. — «Свей» был заинтересован в скорейшем ведении работ в целях своевременного выполнения обязательств перед дольщиками строительства».

С другой стороны, компания указывает на то, что увеличить этажность ее подвигли «события, повлиявшие на экономику этих проектов» уже после их начала. Так, в компании заявили, что, во-первых, предоставленный в аренду земельный участок был уменьшен за счет уступки прав на часть земель соинвесторам застройки ЗАО «БАСКО» и ООО «Стройресурс». Данные застройщики в установленном градостроительными правилами порядке изменили разрешенное использование земельного участка с зоны Ж4 на зону Д2 (разрешенное строительство до 20 этажей). Во-вторых, на «Свей» легло окончание строительства здания второй очереди строительства учебно-лабораторного корпуса КГТУ им. Туполева по проспекту Амирхана (обременение за предоставление земельного участка в аренду). В-третьих, на «Свей» «по настоятельному предложению» управления жилищной политики исполкома «была возложена обязанность перед дольщиками» ООО «Альянс-Строй» по предоставлению квартир в одном из жилых домов на территории квартала 71а Ново-Савиновского района «во избежание социальной напряженности».

«Свей» напоминает исполкому, что по ходу строительства произошло изменение экономики проекта

«Свей» напоминает, что свои обязательства он выполнил, в полном объеме и за свой счет: корпус КГТУ сдан, дольщики ООО «Альянс-Строй» свои квартиры получили. Дескать, чего же исполком теперь ставит палки в колеса?

От вопроса о потенциальных убытках компании в «Свее» уклонились, заявив, что требование исполкома не имеет достаточного основания, а потому не будет исполнено и не повлечет убытков: «У суда нет оснований для принятия такого решения, объект сносу не подлежит, так как не угрожает жизни и здоровью граждан. Тогда как, согласно Гражданскому кодексу РФ, сносу подлежат только объекты, угрожающее жизни и здоровью граждан». Однако понятно, что в случае, если частичный снос здания все-таки будет, речь идет об ущербе в сотни миллионов рублей.

Отметим, что представители исполкома заявляют о других нарушениях «Свея». Например, не выдавался градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором идет строительство, точнее, предоставленный «Свеем» в исполком ГПЗУ оказался на другой участок и другой организации. В свою очередь, в «Свее» заявляют об имеющемся у них архитектурно-планировочное задании, которое выдавалось на тот момент вместо ГПЗУ и было подписано еще в 2005 году Эрнстом Мавлютовым — начальником главного управления архитектуры и градостроительства Казани. Словом, спор сложный, суду будет над чем поработать, и предсказать его исход сейчас невозможно.

«И ДРУГИЕ КОМПАНИИ БАЛУЮТСЯ, НО 9 ЭТАЖЕЙ – ЭТО ПЕРЕБОР»

Отметим, что у «Свея» и ранее возникали проблемы с надстроенными этажами. В прошлом году дольщики жаловались, что, к примеру, на строительство дома по улице Некрасова, 19/25 «Свей» привлек компанию-инвестора «Фаворит-Строй». Та заключила договора соинвестирования с новыми дольщиками и продала им квартиры на мансардах. Но в 2012 году запланированный мансардный этаж был разобран после очередного объезда города президентом республики. «Нам обещали, что задним числом сделают реконструкцию и вернут мансарду», — говорила одна из дольщиц. В итоге она также оказалась в числе пострадавших. Дольщики тогда говорили, что надстройка дополнительных этажей и мансард была распространенной практикой на «свеевских» объектах.

Источник в строительной сфере рассказал «БИЗНЕС Online», что на практике и другие строительные компании иногда завышают этажность на 1 - 2 этажа. 9 этажей — это явный перебор. При этом правота на стороне исполкома, считает источник, поскольку в документах четко указывается количество этажей. И если исполком будет настаивать на сносе, то никуда «Свею» не деться. Хотя такого в Казани он не припомнит — в случае конфликтных ситуаций стороны в итоге всегда договаривались, ни о каком сносе речь не шла (мансарда — это все-таки не полноценный этаж).

Другой источник вспоминает, что два этажа были срезаны зданию на Тельмана, 14. Изначально здание по высоте превышало здание Дома правительства и не вписывалось в архитектурный облик, что выявила очередная прогулка президента РТ Рустама Минниханова по историческому центру. Но если оставить без последствий превышение этажности в два раза, в Казани, по мнению источника, будет создан заразительный для других строительных компаний прецедент.

Тельмана, 14
Этажи в Казани уже срезали однажды — зданию на улице Тельмана, 14

«ЗДЕСЬ ВОЗМОЖНА МИРОВАЯ»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов прокомментировать судебный спор:

Мария Ильина — эксперт Независимой ассоциации поддержки строителей (НАПС) по вопросам исходно-разрешительной документации:

— Бывают случаи изменения разрешительных документов в процессе застройки (в случае «Свея» с зоны Ж4 на Ж5), но все необходимо согласовывать с управлением архитектуры и градостроительства, после чего на сайте ведомства вывешивается официальное уведомление об изменениях. Легитимность застройки можно проверить в управлении градостроительных разрешений. Но если в данном случае истец — исполком Казани, значит, все уже давно проверено, у застройщика необходимой документации нет. В таком случае после суда здание точно снесут.

Хотя здесь возможна и мировая, если квартиры спорного объекта уже проданы и в случае сноса пострадают дольщики. После скандальной практики сноса спорных жилых домов, где жильцы оставались на улице, сейчас в Татарстане стараются избегать подобных методов — интересы дольщиков не должны пострадать.

Фарида Забирова — ведущий юрисконсульт юридического агентства «Юнэкс»:

— Разрешение на строительство дается на точное количество планируемых к возведению этажей. Важно отметить, что в одном проекте могут быть здания переменной этажности (например, одно здание — 3 этажа, примыкающее к нему на этом же участке — уже 9 этажей и так далее), но застройщик не имеет права менять количество этажей в ходе строительства на свое усмотрение. Он должен возводить в строгом соответствии с проектом и разрешением УГР. Если застройщик решил изменить этажность в процессе строительства, то это допускается только на основании вновь утвержденной проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений и согласования с органом, выдающим разрешение на строительство.

Снос излишне надстроенных этажей на практике встречается. В подобных случаях здание полностью сносу не подлежит, а сносятся лишь этажи, не отраженные в проектной документации и разрешении на строительство.

Без внимательного изучения материалов дела спрогнозировать исход дела не представляется возможным.

Илья Комиссаров — юрист коллегии адвокатов Sergis:

— Для определения законности возведения постройки необходимо обратиться к проектной документации, в отношении которой было выдано заключение Госстройэкспертизы и разрешение на строительство. При этом разрешение на строительство могло быть выдано с формулировкой «для строительства 9 - 18-этажного дома», если, например, планировалось строительство многоуровневого дома (то есть в разных точках дома количество этажей различалось бы, дом выглядел бы в виде «лесенки»).

Без исследования проектной документации и заключения госстройэкспертизы ответить на вопрос о перспективах спора не представляется возможным.