Вся надежда на Абдуллина: казанские девелоперы сворачивают инвестиции

15 «ЖИВЫХ» ЗАСТРОЙЩИКОВ

Лишь 15 застройщиков получили разрешение на возведение жилья в Казани за первое полугодие этого года, тогда как за аналогичный период прошлого года таковых было 26. Таким образом, активных стройкомпаний оказалось на 42% меньше. Такие данные газете «БИЗНЕС Online» предоставили в исполкоме города.

Если судить только по числу многоквартирных домов (индивидуальные коттеджи — это другая история), на возведение которых дал добро исполком, кажется, что проблем нет. Девелоперы заявили о намерениях построить 41 дом разной этажности с разным количеством подъездов. Статистика показывает, что это даже на три дома больше, чем годом ранее.

Однако при внимательном рассмотрении оказывается, что почти половина объектов (19) приходится на дома в новом жилом микрорайоне «Салават Купере» (поселок Залесный, Кировский район), который возводит Госжилфонд при президенте РТ. Еще одно разрешение Талгату Абдуллину выдано на дом в микрорайоне М-14 на Оренбургском тракте.

Если же убрать соципотечные проекты за скобки, то становится ясно, что коммерческие игроки планируют построить лишь 21 дом, а это почти в два раза меньше, чем в первом полугодии прошлого года. Тогда частные застройщики были смелее в своих ожиданиях, получив разрешения на 38 домов.

При этом нужно учитывать, что часть выданных разрешений — повторные. Например, ООО «Политранс» в этом году продлило документы на 6-этажный жилой дом на 28 квартир, строительство которого реально начало еще в 2011 году. Как сообщили газете «БИЗНЕС Online» в управлении градостроительных разрешений исполкома Казани, в прошлом году на продление ранее выданных разрешений приходилось 26% обращений, в первом полугодии этого года — 21%. Абсолютной цифры в исполкоме не назвали, но легко посчитать, что речь идет примерно о 8 долгостроях. При этом вычитать их нужно именно из коммерческого жилья (соципотечные «Салават Купере» и микрорайон М-14 явно свежие). А значит, реально новых проектов у частных девелоперов еще меньше, чем кажется на первый взгляд, — всего 13.

Михаил Мень

МИХАИЛ МЕНЬ: «ВПЕРЕДИ, БЕЗУСЛОВНО, ТРЕВОГА...»

Как пояснили нашему изданию эксперты в строительной отрасли, от самой идеи, когда компания задумала реализовать проект, до получения разрешения на строительство проходит в среднем 1,5 года. Компания подает заявку в исполком, когда у нее уже все готово: земля переведена в категорию под жилую застройку, проектная документация разработана и прошла экспертизу. На выдачу разрешений или на отказ отводится всего-навсего 10 дней. В случае если компания вообще не начнет работу на объекте в течение срока действия документа, разрешение могут и не продлить.

Очевидно, что практически все проекты, на осуществление которых сегодня выданы разрешения, задумывались еще до кризиса. Однако с ухудшением экономической ситуации застройщики начали нести серьезные издержки. Как говорят наши источники, не все компании могут сегодня даже проектную документацию вперед оплатить. Банки на это деньги не дают, они кредитуют девелоперов лишь после того, как получено разрешение исполкома.

Участники рынка и эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», подтверждают тенденцию: многие компании, не отказываясь от ранее намеченных проектов, перенесли их реализацию на более поздний срок. Основная причина — запредельно высокие ставки по кредитам.

«В декабре стоимость денег увеличилась до 21 - 24 процентов, проекты стали нерентабельными, строить на таких финансовых условиях очень рискованно. Поэтому многие застройщики ждут, когда на рынке появятся доступные деньги, — объясняет Андрей Симаков — генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан». — Мы также перенесли на следующий год реализацию крупных проектов по строительству многоэтажного жилья рядом с Казанью».

Пагубно отразилось на ситуации и падение спроса на жилье. «Рынок упал, и у банков медленно идет возврат выданных средств по старым проектам. В результате банки не выдают новые кредиты, так как у них есть ограничения по отраслевым лимитам. Я думаю, что практически у всех наших банков стройка профинансирована по максимуму», — говорит Симаков.

Ситуация со строительством жилья и сейчас, мягко говоря, тревожная (за январь-май ввод многоквартирного жилья по Татарстану упал вдвое), а впереди, получается, уже запрограммировано новое падение. Эти опасения подтвердил и министр строительства России Михаил Мень. 1 июля в Казани на стройплощадке жилого комплекса «Светлая долина» он высказал опасения относительно темпов строительства жилья в 2016 и 2017 годах. Министр отметил, что по итогам 2014 года в России было введено 83,6 млн. кв. м жилья, столько же постараются сдать и по итогам текущего года. «Нас больше беспокоят год 2016 и 2017, потому что меньше заделов», — сказал Мень. Количество выданных разрешений на строительство, по его словам, говорит о том, что «впереди, безусловно, тревога, определенные сложности».

ГЖФ ЗАМЕЩАЕТ КОММЕРЧЕСКОЕ ЖИЛЬЕ «ОБЪЕКТАМИ НА ЛЮБИТЕЛЯ»

Еще одна тенденция, которая становится ясна при взгляде на статистику выданных разрешений, — уход с рынка небольших строительных компаний. По словам директора по продажам компании «Унистрой» Искандера Юсупова, «можно предположить, что у них не был распродан весь объем квартир, чтобы запускать какие-то новые проекты». Кроме того, сказывается и дефицит участков: «Земли в городе больше не становится, а в пригород тот, кто работает точечно, никогда не пойдет, потому что вопрос коммунальных сетей без комплексной застройки не решить, это экономически нецелесообразно. Таких небольших компаний со временем будет все меньше и меньше, так как комплексная застройка в будущем в любом случае будет вестись на окраинных территориях», — говорит представитель «Унистроя».

Тяжелую миссию «первопроходца» на окраинных землях все активнее берет на себя государство. До настоящего момента самыми «урожайными» на разрешения для ГЖФ были 2011 и 2012 годы. Тогда фонд получил 27% (или в количественном выражении 34) и 16% (19) разрешений соответственно. Рекордными были и объемы ввода жилья, которые держались на уровне 250 тыс. кв. м соципотечного жилья в год. Однако строились эти дома, что называется, на «золотых» землях, которые могли быть прекрасно застроены и без участия государства — это ул. Чистопольская, Хади Такташа, Кутуя, Фучика и другие.

В 2013 - 2014 годах готовые к строительству участки закончились, и объемы стремительно упали до 80 - 82 тыс. кв. метров. В первом полугодии 2014 года ГЖФ не оформил разрешений ни на один новый проект, а за весь прошлый год их было выдано всего 7. Но тут подоспел «Салават Купере». Нынешние 20 разрешений (50% всего объема) ГЖФ за полгода — это рекорд.

Напомним, мегапроект ГЖФ в поселке Залесном, который кормит казанских строителей в кризис, поделен между четырьмя подрядчиками: ООО «Ак таш», ООО «ГрэйтСтрой», ОАО «Камгэсэнергострой» и ООО «ПСО «Казань». Первая очередь «Салават Купере» подразумевает строительство четырех кварталов из 22 домов на 6426 квартир общей площадью 384 тыс. кв. метров. Сдача в эксплуатацию первых 11 жилых домов должна состояться уже в третьем квартале 2015 года, то есть совсем скоро.

ЖК «Салават Купере»

Помимо «Салават Купере» ГЖФ также получил разрешение на строительство дома на 255 квартир в микрорайоне М-14 на Оренбургском тракте. Застройка микрорайона началась в сентябре прошлого года, через неделю после начала работ в поселке Залесном. Как сообщалось ранее, в конце года в микрорайоне планируется сдать три 18-этажных дома — два из них вместимостью 255 квартир, еще один на 89 квартир. Согласно проекту в новом микрорайоне на общей площади 45,27 га будет построено более 295 тыс. кв. м жилья. Генподрядчиком выступает ООО «Ак таш».

Можно отметить, что помимо «Салават Купере» «Ак таш» планирует возводить 5 - 9-этажный дом на 160 квартир по ул. Зур Урам в Советском районе. На сайте амбициозной компании из Сабинского района есть информация, что дом будет сдан во втором квартале 2016 года.

Отметим, что тенденция замещения строительства коммерческого жилья госзаказом характерна и, например, для Москвы. Там примерно половина выданных разрешений приходится на казенное предприятие московской мэрии «Управление гражданского строительства». Построенные квартиры оно, правда, продает не по соципотеке для бюджетников и работников крупных предприятий, а всем желающим на специальных электронных торгах. Но часть московского муниципального жилья все-таки распределяется среди льготников.

В возвращении ГЖФ на командные высоты эксперты «БИЗНЕС Online» видят положительные стороны. «Если смотреть на рынок недвижимости в целом, то недооценивать влияние ГЖФ нельзя, хотя бы потому, что именно его программы являются одним из сдерживающих факторов роста стоимости квадратного метра, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Не секрет, что после ввода соципотечных домов в эксплуатацию часть квартир поступает в продажу от «нуждающихся». Они начинают конкурировать с квартирами в обычных новостройках. При этом говорить о полном замещении предложением от ГЖФ всего остального нельзя, так как месторасположение объектов Госжилфонда можно отнести к разряду «на любителя».

Проект «Волжская гавань»

«САЛАВАТ КУПЕРЕ» — НАШЕ СТАБИЛЬНОЕ ВСЕ

Независимых игроков на строительном рынке, судя по числу выданных разрешений, осталось не так много. Компания «Бриз» продолжает реализовывать проект «Волжская гавань» в Старом Аракчино — она получила разрешения на строительство четырех пятиэтажных домов. Весь проект «Волжская гавань» включает в себя 9 пятиэтажек и коттеджный поселок. Отметим, что документы были выданы в январе этого года.

ОАО «Завод железобетонных изделий №3» заявилось на строительство жилого комплекса «Рябиновый» — трех 5-этажек в селе Константиновка, а также на строительство двадцатиэтажки по ул. Гвардейской. «Работы на обеих площадках уже начались», — рассказали «БИЗНЕС Online» в отделе продаж, завершить планируется в октябре следующего года.

ООО «Тандем-Д», учредителем которого является ОАО «Ипотечное агентство РТ», намерено построить еще три высотки в микрорайоне «Дубрава».

Судя по выданным разрешениям, «Унистрой» построит еще два больших дома (по 10 этажей, 13 подъездов) в ЖК «Весна» на Мамадышском тракте. Сейчас в продаже квартиры в двух домах на 19 и 10 этажей. Девелопер обещает в поселке торговый центр, школу на 1501 место, два детских сада. Кроме того, «Унистрой» получил разрешение на строительство большого жилого дома на 490 квартир по ул. Ершова. Очевидно, речь идет о ЖК «Арт Сити», который появится на месте Октябрьского городка и появление которого вызвало протест ВООПИиК, однако в дальнейшем стороны пришли к компромиссу. Таким образом, компания продолжает ранее начатые проекты — в прошлом году «Унистрой» получил пять разрешений на строительство двух домов также в «Весне» и двух — в ЖК «Арт сити», а также дома на пересечении ул. Габишева и Кул-Гали.

ЖК «Арт Сити»

«Сити-строй» получил разрешение на строительство жилого комплекса «Гранд парк», расположенного между ул. Гвардейской и Аметьевской магистралью: четыре здания — 18-этажный дом в 5 подъездов и 3 одноподъездных высоток в 22 этажа. Работы на площадке начались, само строительство запланировано в два этапа: сначала будет построена восемнадцатиэтажка (ее планируют завершить не позднее декабря 2019 года), после чего компания приступит к возведению высоток.

Из других объектов можно выделить дом Legato компании ООО «КамаСтройИнвест». Кроме того, выдано разрешение на другой элитный проект этой компании (правда, он оформлен на другое юрлицо — ООО «Арго») — это дом Rotterdam по адресу ул. Некрасова, 28. Правда, если на стройплощадке Legato работы еще только начнутся, то Rotterdam близок к своему завершению. Получение разрешения Делюс Сиразетдинов, генеральный директор «КамаСтройИнвеста», объяснил тем, что проект был полностью переработан. «Совершенно другие инженерные системы, другие фасады, частично поменяли конструктив, по сути, мы полностью переработали проект», — рассказал он. В доме из пяти этажей будет лишь 18 квартир, их площадь — от 77 кв. метров до 131 кв. метров.

К чему приведет нынешняя «яма» в активности девелоперов? «Поскольку жилье в любом случае раскупается, то можно предположить, что в перспективе новых предложений на рынке будет меньше, соответственно, произойдет удорожание жилья, — считает Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость». Впрочем, сейчас все зависит от снижения ставок по кредитам и восстановления покупательского спроса. Его всплеска участники рынка по традиции ждут осенью.

Rotterdam

«ПРОЕКТЫ ЛИБО ЗАМОРОЗИЛИ, ЛИБО ВЫСТАВИЛИ УЧАСТКИ НА ПРОДАЖУ»

Андрей Беляков — генеральный директор компании «Бриз»:

— Многие приостановили свои проекты, поскольку деньги в банках стали дороже и недоступнее. Мы тем не менее продолжаем реализацию проекта «Волжская гавань». У нас там два дома в стопроцентной готовности, два дома готовы на 99 процентов, два — на 80 процентов, три теперь вот начинаются. Никакой паузы мы брать не можем, у нас есть определенные обязательства, которые мы должны выполнить, как бы тяжело ни было.

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Тайм-аут, взятый некоторыми застройщиками, вызван экономическим аспектом в виде дорогих заемных денег, ужесточения банками условий выдачи кредитов и слабым спросом на недвижимость. Проекты либо заморозили до лучших времен, либо и вовсе выставили участки под застройку на продажу. Но также стоит учитывать и то, что свободных земельных участков под строительство жилья в Казани становится все меньше.

Сергей Ураков — заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент»:

— Сейчас большинство застройщиков осторожничают и не входят в новые крупные проекты, пересматривая свои портфели. Продавая в строящемся доме первую квартиру, компания принимает на себя обязательство по срокам и инфраструктуре, определяющей качество жизни горожан. Например, наша компания сегодня одновременно строит 300 тысяч квадратных метров, половина данного объема уже планируется к сдаче в этом году.

Андрей Бекетов —независимый аналитик рынка недвижимости:

— Снижение количества выданных разрешений говорит о том, что за ними просто не идут. Повысились ставки по кредитам, есть кризисные явления не только в экономике, но и конкретно в вашем кармане. Платежеспособный спрос уменьшился, в результате чего заявок на покупку нового жилья стало меньше. В перспективе двух-трех лет застройщикам придется бегать и суетиться, потому что в доме определенное количество квартир, и все они должны быть проинвестированы. Стоит ждать скидок, отсрочек платежей и прочих вариантов для реализации построенного и планируемого к постройке жилья. Естественно, требования к жилью будут снижаться в сторону более дешевого, низкого класса, но этот перекос со временем выправится. Несмотря на все это, никаких проблем не будет со стройками, финансируемыми из средств федерального бюджета.

Илья Заливухин — архитектор-градостроитель:

— Я смотрю по московскому региону и понимаю, что в таком количестве жилье сегодня никому не нужно, люди перестают покупать, строительная отрасль начинает останавливаться. Невозможно строить такое количество квадратных метров в спекулятивных целях. Стройка — это отображение сложных процессов комплексного развития территорий. Какие-то компании, которые некачественно ведут себя на рынке, отпадут. Жилье от этого не будет дорожать, потому что строительство недорогого жилья в центре города, а мы делаем такие проекты, и строительство такого же жилья в поле ничем не отличается по себестоимости.

Компании, получившие разрешение на строительство в первом полугодии 2015 года (чтобы загрузить список полностью, нажмите на него)

Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»:

— Сегодня девелоперы начатые проекты доводят до конца, но к новым приступают после тщательной длительной подготовки. Не отказываются от них, но и не спешат, сдвигают сроки. Самые негативные последствия, которые могли отразиться на рынке недвижимости, мы увидели в февраль и марте. Чего-то хуже мы не ожидаем. Более того, могу сказать, что в последние две-три недели стали больше покупать квартир на первичном рынке. Отчасти, это связано с тем, что заканчивается сезонный фактор — май и июнь всегда были месяцами, когда потенциальные покупатели откладывали приобретение квартиры. Сегодня становится ясно, что покупатель возвращается. Осенью ждем подъема.

Статистически роста цен мы, может быть, и не получим, потому что сегодня банки и застройщики предлагают различные программы лояльности к покупателям, и с ростом активности они их будут сворачивать. Цена квартиры как минимум останется на прежнем уровне, если не вырастет.

Искандер Юсупов — директор по продажам компании «Унистрой»:

— Сравнивать полугодия в данном случае было бы не совсем корректно, так как, во-первых, получение разрешений на строительство — вещь не сезонная, а во-вторых, есть объекты, по которым ранее были получены разрешения на строительство, и они сейчас в работе у девелоперов. Например, в конце декабря мы получили разрешения на строительство домов в ЖК «Весна», но по факту продажи по ним начались с нового года, получается, они в статистику 2015 года не вошли. Есть проекты, по которым еще рано обращаться за разрешениями. Все-таки более показательно посмотреть статистику за год. Кроме того, мы активно работаем в ЖК «Царево», а это уже формально не Казань.

Но если в списке выданных разрешений сократилось количество небольших игроков, то можно предположить, что у них был распродан не весь объем квартир, чтобы запускать какие-то новые проекты. Кроме того, земли в городе больше не становится, а в пригород тот, кто работает точечно, никогда не пойдет, потому что вопрос сетей без комплексной застройки не решить, это экономически нецелесообразно. Таких небольших компаний со временем будет все меньше и меньше, так как комплексная застройка в будущем в любом случае будет вестись на окраинных территориях.