«ТО ОДИН ЗАСТРОЙЩИК ВСТАНЕТ, ТО ДРУГОЙ»

Данные Росрестра неумолимы: июнь стал самым провальным месяцем в этом году на рынке жилья. Число покупок «вторичных» квартир в Казани постепенно снижалось начиная с февраля. Первый тревожный звонок прозвучал в мае, когда продажи «вторички» упали на 54% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и на треть по сравнению с апрелем. Всего тогда была заключена 1 331 сделка. Это казалось дном, но тут снизу постучали: в июне сделок оказалось 1 265, а значит, можно говорить об устойчивом тренде. Для сравнения: в июне 2014 года в столице РТ на вторичном рынке было продано 2 817 квартир и индивидуальных домов, то есть в 2,2 раза больше.

Столь же тревожная ситуация на рынке новостроек. Пять месяцев соципотека поддерживала уровень продаж. В январе и феврале они даже выросли по сравнению с теми же месяцами прошлого года. В марте-апреле был небольшой спад, в мае в Казани договоров долевого участия было заключено столько же, сколько и годом ранее, — 496 штук. В июне в казанских новостройках было раскуплено даже больше — 569 квартир, но, если сравнивать с прошлым годом, когда произошел бум продаж, получается снижение в три раза — год назад была продана 1 671 квартира (сказался запуск соципотечного проекта «Салават Купере»?). Так или иначе, по итогам всего первого полугодия спад продаж на первичном рынке по сравнению с прошлым годом составил 35%.

По Татарстану ситуация немногим лучше. Число сделок на вторичном рынке в июне в годовом выражении сократилось почти на 30%. Продажи новостроек провалились еще глубже — на 48%. А ведь еще в мае объем реализации квартир на первичном рынке в республике был выше прошлогоднего на 38%.

Обвал продаж приводит к проблемам в стройиндустрии. Генеральный директор ООО «Мегалит» Адель Хасбиулин отмечает следующее: «То один застройщик встанет, то другой. Сигналы поступают от подрядчиков, которые не получают деньги от заказчиков. А причины — встали продажи, и застройщик не может своевременно оплачивать выполненные работы».

УСЛОВИЯ ИПОТЕКИ ВЕРНУЛИСЬ В 2012 ГОД

В качестве основной причины обвала эксперты называют недоступность ипотечных кредитов. Статистика по России за пять месяцев говорит о том, что по сравнению с прошлым годом их выдано почти на 40% меньше. Сократились также средний размер и срок, при этом выросла просроченная задолженность — почти на 19%.

Руководствуясь принципом «выход там же, где вход», правительство РФ в марте запустило программу субсидий, которая, по мнению гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сыграла немалую роль: «Результатом чего стало резкое увеличение (на 21,4 процента) количества регистрируемых в марте сделок с ипотекой по сравнению с февралем», — отмечает она. Сейчас, по ее словам, ситуация на ипотечном рынке и по объемам, и по ставкам вернулась в 2012 год, и это, по мнению эксперта, совсем не так плохо. Субсидируемые ставки находятся на уровне от 11,4% до 12%, рыночные — 13 - 17% годовых.

Однако, если взглянуть на статистику, видно, что за полгода с использованием ипотеки в Казани заключено более чем в 1,5 раза меньше сделок, чем годом ранее, — 3 783 против 5 732. И падение числа сделок идет главным образом в последние месяцы, когда вроде и ставка снижается, и субсидии есть. В июне по сравнению с маем, правда, наметился небольшой рост, но все равно число выданных ссуд остается на 40% меньше, чем в том же месяце прошлого года. По Татарстану снижение менее значительное — на 21%.

Одна из ключевых причин того, что спрос на кредиты не может восстановиться до прежнего уровня, по мнению экспертов, все та же — госсубсидии распространяются только на покупку первичного жилья. А оно, во-первых, не всем доступно, во-вторых, чтобы его купить, многим нужно продать прежнюю квартиру на вторичном рынке, который, как мы видим, стоит.

«КВАРТИРЫ НЕ ПОКУПАЮТ — НИКТО НЕ ВЕРИТ, ЧТО БУДЕТ ДОРОЖЕ»

Впрочем, есть и другие, еще более глобальные причины, по которым люди не бегут сломя голову за подешевевшей ипотекой. По мнению экспертов «БИЗНЕС Online», у населения банально нет свободных денег, что подтверждает и падение на 15% оборотов розничной торговли. «Главная причина кризиса на рынке недвижимости простая — неопределенность экономической ситуации. Видно, что некоторые начинают проедать финансовые запасы», — говорит директор центрального агентства недвижимости Айдар Садыков.

Тенденцию подтверждает статистика по рынку недвижимости Казани за второй квартал 2015 года, представленная газете «БИЗНЕС Online» компанией Avito. Так, во втором квартале этого года, по данным раздела «Avito Недвижимость», объем просмотров объявлений на рынке жилой недвижимости Казани составил более 404 тыс. — на 40% ниже по сравнению с предыдущим кварталом. Относительно второго квартала 2014 года также зафиксировано снижение спроса на рынке жилья Казани почти на треть (на 31%). Еще глубже просел интерес к новостройкам — по Казани такие объявления набрали 72 тыс. контактов, что почти вполовину (на 49%) ниже аналогичного показателя предыдущего квартала.

«Спрос минимальный. Если раньше один покупатель был на пять объектов, то сегодня — на пятнадцать», — подтверждает руководитель агентства недвижимости «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. Результат дисбаланса — перенасыщение рынка: «В декабре прошлого года люди ринулись вкладывать в недвижимость, чтобы сохранить деньги. Были ситуации, когда покупатель уже в январе, увеличив цену, выставлял только что купленную квартиру на продажу, но она стала стоить меньше, чем в декабре. А человек же хочет заработать, он не готов продавать за эту цену. Произошло перенасыщение, огромное количество объектов вывалилось на рынок. Кто-то, не желая давать большую скидку, такие квартиры стал выставлять в аренду», — говорит риелтор.

Что касается первичного рынка, то здесь сокращение спроса, несмотря на льготные кредиты, риелторы связывают еще и с падением интереса к недвижимости со стороны инвесторов. «Если мы говорим о новостройках, то в них квартиры покупали те, кто потом, на этапах завершения строительства, хотел продать их дороже на 15 - 20 процентов. Но сейчас квартиры не покупают, потому что никто не верит, что будет дороже. Люди стали беднее, и сегодня их цель — сохранить стабильность, имеющиеся доходы, а не обременять себя новыми долгами», — говорит Хасбиулин. Если раньше доля инвесторов на этапе строительства по Казани доходила до 70%, то сегодня в разы меньше, что связано еще и с резко выросшим риском того, что стройка встанет.

Повременить с покупкой заставляют и макроэкономические прогнозы. Аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко отмечает: «Первичный рынок почувствовал на себе большое давление из-за снижения количества инвестиционных сделок. Оживление возможно только в случае улучшения ситуации в реальном секторе экономики, смягчения денежно-кредитной политики, уменьшения волатильности на финансовых рынках. Главное условие — повышение реальных располагаемых доходов населения».

«ЕСЛИ ПРОДАВЦЫ СОГЛАШАЮТСЯ НА СКИДКИ ПОРЯДКА 10 - 12 ПРОЦЕНТОВ, ТО СДЕЛКИ ПРОХОДЯТ»

Что на фоне провала продаж происходит с ценами на жилье? «Если опираться на данные «Казанской недвижимости», то цены в июне сравнялись с сентябрем прошлого года, — говорит Садыков. — И тогда, и сейчас средняя цена была 68,1 тысячи рублей за квадратный метр. По первичному рынку сказать сложнее, там показатели «играющие» — то вверх, то вниз».

По данным сайта Reportal.ru, за полгода цены на вторичные квартиры поднялись с 63 840 рублей за «квадрат» до 66 240 рублей, или на 3,7%. Номинально за полгода больше всего подорожали трехкомнатные квартиры — на 4,5%, двухкомнатные выросли в цене на 3,7%, однокомнатные — на 3%. Однако рост этот чисто номинальный. Во-первых, при годовой инфляции, оцениваемой в 15%, в реальном выражении жилье в столице Татарстана дешевеет. Во-вторых, аналитики рассматривают цены предложения, по которым квартиры выставлены на продажу. Дисконты не учитываются. Поэтому средний ценник можно смело уменьшать на 10%, а то и больше.

Если же приглядеться к ситуации по месяцам и по районам, картина становится еще более безрадостной. Именно в июне стало заметно существенное снижение даже номинальных цен на казанское жилье. В 4 из 7 районов стоимость квадратного метра ушла в минус. Приволжский район поставил рекорд с начала года — минус 4,8%. Средняя цена метра там опустилась до 63 543 рублей. На втором месте по падению Ново-Савиновский район (-2,8%), средняя стоимость квадратного метра в котором составила по итогам июня 74 415 рублей. Больше всего подорожало жилье за минувший месяц в Вахитовском районе — на 1,6%. Правда, рост этот относительный, поскольку в мае цены на квартиры в Вахитовском районе упали на 4,1%.

Примечательная картина сложилась на первичном рынке. Цены, по сути, стоят на месте. Сданные новостройки за полгода не изменились по стоимости, замерев на отметке 64 030 рублей за метр. Строящееся жилье за 6 месяцев номинально подорожало на жалкие 1,3% до 55 400 рублей за «квадрат». Этот застой, по мнению экспертов, также подтверждает обвал продаж. Застройщики, очевидно, раздумывают, стоит ли уже объявлять распродажу или еще подождать, пока клиент «дозреет».

Словом, цены снижаются, но пока совсем не так интенсивно, как диктует стремительно падающий рынок, — сказывается традиционная консервативность продавцов. Надо, чтобы глубокий спад продаж продлился в течение нескольких месяцев, только тогда можно ждать скидок. Особенно это касается рынка новостроек, где компаниям остро требуются оборотные средства, которые они не могут надолго «заморозить» в непродающихся квартирах.

Тем не менее большая распродажа в стране уже, похоже, назревает. Пример показал самый крупный рынок — московский. 17 июля впервые состоялась «черная пятница», где распродавали не одежду и бытовую технику, а жилье. Американскую традицию пятничных распродаж (Black Fridays) решено распространить на первичный рынок жилья Москвы и Московской области. Акция началась в полночь с 16 на 17 июля и продлилась три дня. Сразу 26 застройщиков выставили на распродажу 1 млн. кв. м новостроек, почти 2 тыс. различных объектов недвижимости — квартир, апартаментов, студий, лофтов, коттеджей и таунхаусов — в Москве и Подмосковье. Самое главное, что скидки обещали весомые — от 10% до 30%, а по факту они доходили и до 35%. Акция прошла успешно: в первый же день акции покупатели забронировали половину объектов. Впрочем, затем некоторые крупные застройщики выступили против «черной пятницы», заявив, что большие скидки дестабилизируют бизнес строительных компаний.

Чтобы увеличить таблицу, нажмите на нее

В Татарстане акции, повторяющие московскую, пока что вряд ли возможны. Но участники рынка уже открыто говорят о том, что без существенного снижения цен добиться оживления, особенно на рынке новостроек, будет крайне сложно. «Уже сегодня продавцы готовы идти на скидки от 5 до 10 процентов — в таком диапазоне происходит торг, после чего совершаются сделки», — говорит Хасбиулин. Однако для восстановления объема продаж этого недостаточно.

«Если продавцы соглашаются на скидки порядка 10 - 12 процентов, то сделки проходят, — отмечает Егоров. — Но сейчас и этого мало, сделки начинают тормозиться, поэтому, чтобы продать, надо предоставлять еще бóльшую скидку. Ожидается очень сильное падение цен, мое мнение, что они от пиковых показателей, достигнутых примерно месяц назад, упадут на 20 - 30 процентов».

Если раньше участники рынка единодушно надеялись на осень, то сейчас они высказываются осторожнее: «Осенью возможно два варианта. Либо цены упадут еще ниже, либо они уже достигли дна и начнут расти», — говорит Садыков.

Хасбиулин и вовсе не находит реальных поводов для роста: «Сейчас слишком большое предложение на рынке недвижимости. Из выставленных на продажу объектов продана только малая часть, в остальном происходит затоваривание. Какие предпосылки для оживления рынка? Только желание людей жить лучше. Других нет».