Банкротство под Кремлем: инвестор отеля «Марриотт» погряз в долгах на 5,5 миллиарда

Спустя четыре года после открытия отеля Courtyard by Marriott выяснилось, что владелец здания погряз в долгах

ВТБ ПРОТИВ ПЕТРА ЧИТИПАХОВЯНА

Отель Courtyard by Marriott в самом, пожалуй, «золотом» месте Казани — всего в 150 м от Кремля — появился на рынке Татарстана в марте 2011 года. Как рассказывал тогда директор по продажам и маркетингу Marriott Hotel Holding Gmbh в Восточной Европе Рене Мюрен, строительство здания обошлось в «несколько сотен миллионов рублей». Эксперты называли более конкретную цифру — $20 - 25 млн. (615 - 770 млн. рублей по тому курсу), полагая, что отель может окупиться за 8 - 10 лет. В преддверии торжественного открытия состоялась встреча инвесторов с президентом РТ Рустамом Миннихановым, в которой участвовал и владелец московского Трансстройбанка Петр Читипаховян, рассыпавшийся в благодарностях властям города и республики за помощь.

Теперь, спустя четыре года, выяснилось, что владелец здания казанского отеля погряз в долгах. Недвижимость находится на балансе ООО «Динамикс Групп» (зарегистрировано там же, на улице Карла Маркса, 6), которое, в свою очередь, как выяснил «БИЗНЕС Online», выступает поручителем по кредиту, взятому в августе 2013 года московской холдинговой компанией «Транс Девелопмент Капитал» (ТДК). Кредитором выступает Банк Москвы, входящий в группу ВТБ.

С апреля 2015 года, как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе ВТБ, заемщик прекратил обслуживать долг. В результате в начале декабря Банк Москвы добился введения в отношении ТДК процедуры наблюдения. В судебном акте перечисляется задолженность компании: 74,3 млн. евро «тела» кредита, 1,6 млн. евро процентов плюс еще 474 тыс. евро накапавших пени. На дату введения наблюдения курс евро составлял 70,86 рубля. Таким образом, судебным актом задолженность пересчитана на российскую валюту и закреплена в размере 5,3 млрд. рублей.

В преддверии торжественного открытия отеля состоялась встреча инвесторов с президентом РТ Рустамом Миннихановым, в которой участвовал и Петр Читипаховян (справа)

Судя по всему, заемщик попал в валютную ловушку — весьма распространенное ныне явление на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, под строительство гостиниц, торговых и бизнес-центров российские банки выдавали кредиты в долларах или евро. После обвала курса рубля в конце прошлого года выплаты по кредитам для многих девелоперов и инвесторов в недвижимость стали неподъемными.

«ГОСТИНИЦА РАБОТАЛА, РАБОТАЕТ И БУДЕТ РАБОТАТЬ»

В самом отеле «Кортъярд Марриотт Казань Кремль» хранят олимпийское спокойствие. Из ООО «СиУай Казань Отель Лизинг» — управляющей компании гостиницы «Кортъярд Марриотт Казань Кремль» — нашей газете пришел ответ о том, что все функции, связанные с работой отеля, выполняют они, а «Динамикс Групп» — только владелец арендуемого здания. Представители отеля обращают внимание на то, что «независимо от того, кто является собственником (здания — прим. авт.), гостиница работала, работает и будет работать, обеспечивая надлежащий уровень стандартов международного оператора». Как выяснил «БИЗНЕС Online», в отеле действительно можно свободно бронировать номера на несколько месяцев вперед.

Согласно базе данных «Контур-Фокус», управляющая компания принадлежит фирме «Комфорт Отель Менеджмент Б.В.» (Нидерланды) и, судя по всему, имеет отношение к международной сети отелей Marriott International Inc — одной из крупнейших в мире — или напрямую, или на правах франчайзи.

В управляющей компании гостиницы говорят, что все функции, связанные с работой отеля, выполняют они, а «Динамикс Групп» — только владелец арендуемого здания

Эксперт «БИЗНЕС Online» — управляющий отеля Relita-Kazan Гульнара Сафина — отмечает, что наличие у отеля собственника здания и независимой от него управляющей компании — нормальная для рынка ситуация. При этом конкретные отношения сторон регулируются договором, по которому собственник может иметь и больше полномочий, чем простое взимание арендной платы. При этом если здание сменит владельца, то дальнейшая работа гостиницы будет зависеть от многих факторов: наличия пролонгированного договора аренды, обременений, а главное — воли новых собственников.

«ОТЕЦ» ПОЛОВИНЫ «МАРРИОТТОВ» РОССИИ

Интересно, что сейчас Читипаховян открещивается от проблемной собственности. В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» из принадлежащего ему на 85% Трансстройбанка пришел ответ о том, что банк не может прокомментировать данную ситуацию, так как ни «Динамикс Групп», ни ТДК якобы не являются аффилированными лицами ни по отношению к Трансстройбанку, ни к кому бы то ни было из руководства банка. Также эти компании, говорится в ответе на наш запрос, не являлись заемщиками банка.

Однако изучение документов дает совсем другую картину. Начнем с того, что, во-первых, по данным «Контур-Фокус», Читипаховян числится владельцем 99% уставного капитала ТДК — той самой, которая задолжала Банку Москвы более 5 млрд. рублей.

Во-вторых, на сайте самого Трансстройбанка прямо подчеркивается, что одним из важных направлений в его кредитной политике является «инвестиционная деятельность по финансированию строительства зданий на территории России под гостиничные комплексы международной сети «Марриотт». Кроме того, указывается, что 8 управляющих компаний отелей сети «Марриотт», в том числе и казанского, являются клиентами банка.

В-третьих, хотя владельцем 95% уставного капитала ООО «Динамикс Групп» числится некая Алла Спицкая (выйти с ней на связь не удалось), оставшиеся 5% принадлежат ООО «Полис Сервис Девелопмент». Половиной последнего владеет непосредственно сам Читипаховян, вторая половина принадлежит его супруге Елене Читипаховян.

8 управляющих компаний отелей сети «Марриотт», в том числе и казанского, являются клиентами Трансстройбанка

В-четвертых, зампред совета директоров Трансстройбанка Андрей Патронов с 2007 по 2009 год был вице-президентом УК «ТДК», а член совета Андрей Полищук в те же годы был гендиректором той же компании. Интересно заметить, что в течение нескольких месяцев в 2013 году Полищук проработал на посту замгендиректора казанского девелопера ООО «ГСС Инжиниринг Групп», о банкротстве одной из прошлых «дочек» которого недавно рассказывал «БИЗНЕС Online».

Скрытность банкира, впрочем, легко понять. Согласно данным портала banki.ru, активы Трансстройбанка составляют 7 млрд. рублей (300-е место в России), капитал (рассчитанный в соответствии с требованиями ЦБ РФ) — 1,23 миллиарда. И если задолженность почти в 5,5 млрд. каким-то образом перекинется на банк, мало не покажется. Впрочем, пока Трансстройбанк только расширяет свое присутствие в Казани. Буквально на днях он открыл третий по счету кредитно-кассовый офис в Казани на улице Сыртлановой. При этом первый офис находится сразу через дорогу от отеля «Марриотт», а второй — непосредственно в самой гостинице.

ИМПЕРИЯ С РАЗМАХОМ ОТ ВОЛГИ ДО ЕНИСЕЯ

В России сейчас работают 17 отелей сети «Марриотт», из них 8 находятся в Москве, 3 — в Санкт-Петербурге. 8 гостиниц, как отмечалось выше, так или иначе имеют отношение к Читипаховяну. В 2012 году, согласно сообщениям СМИ, он лично анонсировал открытие отелей в «Нижнем Новгороде, Омске и, если успеем, в Кемерово». Также сообщалось, что кроме Трансстройбанка проект финансировал некий банк из Австрии. Возможно, для реализации данных проектов и был взят оказавшийся неподъемным кредит?

В Кемерово в прошлом году СМИ действительно сообщали о планах строительства 14-этажного бизнес-центра Sherwood с трехзвездочным отелем «Марриотт». Стоимость предварительно оценивается в 1,5 млрд. рублей. В Нижнем Новгороде анонсировано открытие «Courtyard by Marriott Нижний Новгород Сити Центр», стоимость его оценивается в 1 млрд. рублей. О каких-либо проблемах с этими проектами не сообщалось.

А вот в Омске уже разразилась гроза. В октябре этого года появилось сообщение, что недостроенный отель «Марриотт» в Омске продадут за долги. Начальная цена здания, готовность которого на данный момент составляет 15%, и земельного участка равняется 152,93 млн. рублей, сообщает издание «Новый Омск».

В октябре этого года появилось сообщение, что недостроенный отель «Марриотт» в Омске продадут за долги

Первоначально гостиница должна была войти в состав многофункционального комплекса «Миллениум», но в 2008 году ее строительство было заморожено, а еще через три года долгострой вместе с землей был продан ООО «Омскрефтранс». Эта компания и договорилась с девелопером «Полис сервис девелопмент», структурой Трансстройбанка, о строительстве отеля «Марриотт» — 14-этажного здания на 150 номеров. Инвестиции в проект оценивались в 800 млн. рублей.

В 2012 году собственником строящегося здания стало ООО «Отель сервис Омск» (69,5% принадлежит кипрскому ООО «Инвеструм лимитед», 30,5% — Наталье Морозюк). Стоимость сделки составила 169,078 млн. рублей. Но оплата на счет продавца так и не поступила. Истец обратился за помощью в третейский суд, который решил взыскать с покупателя стоимость объектов недвижимости и еще 24,3 млн. рублей за пользование чужими денежными средствами, а также реализовать долгострой с землей с публичных торгов. В итоге здание купил за 148 млн. рублей один из основных кредиторов — омское ООО «Строй-К» (учредитель — Александр Черепанов).

Впрочем, не Читипаховяном единым «жива» международная гостиничная сеть в России. Вице-президент Marriott International Питер Штегер объявлял, что есть и другие инвесторы, намеренные реализовать проекты строительства отелей в Красноярске, Краснодаре и Сочи. По его словам, в планах компании значилось создать в России до 2015 года до 8 тыс. номеров. Кроме того, некие безымянные инвесторы озвучивали планы построить отели даже в Альметьевске и Нижнекамске, однако замысел не имел продолжения.

К слову, и у других инвесторов не все гладко. В феврале 2015 года появилось сообщение, что красноярский проект пятизвездочного отеля «Марриотт» приостановлен на неопределенное время. «Коммерсантъ» сообщает, что речь шла о 21-этажной башне на 216 номеров стоимостью 3,5 млрд. рублей. Однако инвестор — ОАО «Крепость-отель» — расторг договор с подрядчиком ООО «Промспецстрой» (Москва) и взыскивает с него 119 млн. рублей.

Инициировал процедуру вовсе не Банк Москвы с пятимиллиардными требованиями, а некий Московско-Уральский акционерно-коммерческий банк с претензиями на жалкие 2,1 млн. рублей

ВПЕРЕДИ — НЕПРОСТОЕ БАНКРОТСТВО?

Но вернемся к казанскому отелю. Судя по всему, владельцы здания не намерены сдавать его группе ВТБ без боя. «Динамикс Групп» сейчас тоже находится в стадии банкротства. Но вот что интересно: инициировал процедуру вовсе не Банк Москвы с пятимиллиардными требованиями, а некий Московско-Уральский акционерно-коммерческий банк с претензиями на жалкие 2,1 млн. рублей.

На заседании суда было озвучено, что 20 октября 2015 года (то есть уже в разгар конфликта ТДК и Банка Москвы) Мосуралбанку уступило права требования долга некое ООО «Интерстрой». В 2012 году компания выполняла работы по текущему ремонту кровли и самой гостиницы, но оплата якобы была произведена лишь частично.

Пресс-служба ВТБ сообщила «БИЗНЕС Online», что действия АКБ «Мосуралбанк» с Банком Москвы не согласованы. Зачем Мосуралбанку понадобилось выхватывать добычу из-под носа Банка Москвы, выкупая незначительную задолженность? Можно предположить, что банкротство инициировано «по дружбе». Давно известно, что один из надежнейших способов защиты активов от основных кредиторов — поставить своего временного и конкурсного управляющего. Сейчас в этой роли выступает Михаил Василега, которому руководство компании должен передать перечень имущества должника и иную документацию.

В роли конкурсного управляющего выступает Михаил Василега, которому руководство компании должно передать перечень имущества должника и иную документацию

В пользу версии о том, что Мосуралбанк может выступать на стороне должника, говорит и безоговорочная поддержка его требований со стороны самой компании «Динамикс Групп». Запрос на официальный комментарий от «БИЗНЕС Online» Мосуралбанком получен, дан следующий ответ: «Информация дошла до руководства, при заинтересованности они с вами свяжутся».

Представитель «Динамикс Групп» Ильнур Сабиров признал на заседании Арбитражного суда РТ, что расплатиться по кредиту перед Банком Москвы поручителю будет непросто. По его словам, в настоящее время выручка «Динамикс Групп» в зависимости от сезона составляет 1 - 3 млн. рублей в месяц. «При этом на выплату займа ежемесячно от нас необходимы средства в размере 8,5 миллиона рублей. Средний штат работников у нас составляет около 90 человек, фонд оплаты труда — 4 миллиона рублей», — заявил Сабиров. Очевидно, речь идет о финансовом положении лишь владельца одной гостиницы сети «Марриотт» — в Казани, но было бы странно, если бы он выступал единственным поручителем по гигантскому долгу империи Читипаховяна.

Кто станет новым владельцем престижнейшей недвижимости у Казанского кремля и как это отразиться на работе одного из самых раскрученных отелей столицы, покажет время.

У Courtyard by Marriott хорошее расположение — всего в 150 м от Кремля

«ЭТО ОДИН ИЗ ЛУЧШИХ ОТЕЛЕЙ ГОРОДА»

«БИЗНЕС Online» узнал мнения экспертов о деятельности гостиницы и юридических нюансах ситуации.

Гульнара Сафина — управляющий отеля Relita-Kazan:

— «Марриотт» — это один из лучших отелей Казани. Входит он и в число лучших по России, так как это такой крепкий сетевой хороший международный отель. Я знаю их команду — сильные сотрудники, профессионалы своего дела. Могу сказать только положительную оценку. Также у них хорошее расположение, мне кажется, что там должна быть замечательная нагрузка, проблем точно не должно быть.

Если в целом, то кризис повлиял и на гостиничный бизнес. Произошло перераспределение сегментов, перераспределение туристов из различных стран. Так стало больше российских туристов. И политический момент повлиял. Вместе с тем поставленных экономических показателей стало тяжелее достигать. По Казани наблюдается демпинг цен, и это не очень хорошо. Однако мы надеемся, что ситуация выровняется. Пока все игроки держатся хорошо. Во всяком случае, по своему отелю могу сказать, что ситуация ровная и лучше, чем в прошлом году.

Торжественное открытие отеля с участием множества VIP'ов состоялось 11 апреля 2011 года

Роберт Шаймарданов — управляющий партнер юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Кредиты на большие суммы практически всегда обеспечены залогом имущества. В залог может быть передано любое имущество (здания, земельные участки) либо имущественные права, например право аренды на земельный участок.

Если должник не уплачивает полученный кредит, банк может взыскать задолженность с обращением взыскания на заложенное имущество. В зависимости от преследуемых целей банк также может обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании банкротом организации-должника. В случае признания должника банкротом заложенное имущество подлежит продаже конкурсным управляющим на торгах. Если повторные торги будут признаны несостоявшимися, то банк имеет право оставить имущество за собой.

Срок реализации управляющим имущества зависит от многих факторов, например, до продажи нужно узаконить объект, необходимо привести в порядок правоустанавливающие документы, споры между кредиторами. С момента введения наблюдения до реальной продажи имущества, как правило, проходит 1 - 1,5 года.