С новым налогом на недвижимость гостинки и студии снова станут в тренде

В КАЗАНИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР ПОПРОСТУ НЕТ

Периодически рынок недвижимости начинает лихорадить. Помимо всевозможных предстоящих спортивных событий вроде Олимпиады или Универсиады, после проведения которых цена за квадратный метр по прогнозам всегда должна увеличиваться, в этот рынок порой хорошо вмешивается и государство. 26 сентября у нас появилась новая «страшилка» для владельцев недвижимости. Это изменение налогообложения объектов недвижимости согласно №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 в части первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Он будет действовать взамен существующего налога на имущество физических лиц. У многих клиентов уже возникают образы семей на чемоданах с тюками, покидающих свои квартиры в центре и перебирающихся в маленькие комнатушки в пригороде.

Если банально, то так ли страшен черт, как его малюют, и как вышеуказанный закон отразится на рынке недвижимости? Если кратко и не вдаваться в подробности, то главной особенностью нового расчета является то, что за основу будет браться кадастровая стоимость объектов недвижимости. Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная цена недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается федеральной службой кадастра и картографии (Кадастровой палатой). В таблице я наглядно демонстрирую, какие изменения ожидают владельцев недвижимости с 1 января 2015 года.

Вообще, кадастровая стоимость должна быть указана в кадастровом паспорте объекта. И хотя 2015 год уже на носу, узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, за исключением земельных участков, вы не сможете. Ее попросту нет. Было бы отлично, если бы разработали калькулятор для самостоятельного подсчета своих будущих налоговых обязательств для планирования семейного бюджета и избежания неприятных сюрпризов.

ГОСУДАРСТВО В НАКЛАДЕ НЕ ОСТАНЕТСЯ

Наибольший интерес в этом нормативном акте вызывает ст. 406 «Налоговые ставки» — налоговая ставка для жилых домов и помещений, а также гаражей и хозстроений составит 0,1%, для нежилых объектов и объектов стоимостью более 300 млн. рублей — 2%, для остальных объектов — 0,5%. При этом муниципальные власти смогут уменьшить ставку до 0% либо увеличить ее не более чем в 3 раза. Но почему-то мне кажется, что муниципальные власти не захотят воспользоваться своим правом по уменьшению. Тем не менее шока от нововведения не будет. Новый порядок будет введен с 1 января 2015 года, а это значит, что первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года. Окончательно новая система вступит в силу только в 2020 году. Мягкий переходный период, понижающие коэффиценты и ежегодная инфляция позволят не так болезненно воспринимать сумму нового налога.

Льготы сохранят. В ст. 407 «Налоговые льготы» приводится перечень категорий налогоплательщиков-льготников. Гостинки и студии останутся в тренде. Уже три года в Казани большой популярностью пользуется малогабаритное бюджетное жилье. Спрос на него еще больше усилится с учетом возрастающих коммунальных расходов, стоимости квадратного метра и теперь увеличивающегося налогового бремени. Так что ждем предложений от застройщиков по небольшим квартирам и уходу в далекий пригород.

Если проводить аналогию с кадастровой стоимостью земли, то у граждан есть шанс «отбиться». Вы не согласны с кадастровой стоимостью? Добро пожаловать в суд. По аналогии с переоценкой земельных участков. В Казани это удалось провернуть многим. После суда ранее вынесенное решение о кадастровой стоимости могли признать недействительным и переоценить заново. 28 апреля 2014 года в Доме правительства прошло республиканское совещание финансовых, казначейских и налоговых органов РТ, где было озвучено, что «за первый квартал 2014 года налог на имущество физлиц поступил в сумме 41 млн. рублей, или 6% к годовому плану». Несложными арифметическими действиями, можно предположить, что с новым налогом в год собираемый «оброк» составит 2 733 333 332 рублей ( в 2014 году планируется 683 333 333). То есть государство с новыми правилами явно в накладе не останется.

ГОСУДАРСТВО КАК ТСЖ, ВСЕГДА ДОЛЖНО ОТЧИТЫВАТЬСЯ О ПОЛУЧЕННЫХ ДЕНЬГАХ

Коммерческой недвижимости придется несладко. Ставка в 2% не может не сказаться на бизнесе, ведь не секрет, что многие для уменьшения налогового бремени офисную недвижимость оформляют на физических, а не юридических лиц. Более того, рынок коммерческой недвижимости не будет таким привлекательным для инвесторов, так как приведет к значительным потерям. Окупить это за счет повышения арендной платы будет проблематично. В Казани сегодня множество предложений по коммерческой недвижимости, число которых увеличивается в геометрической прогрессии.

Я сделала расчет для одного из своих офисов и ужаснулась. Гвардейская, 16, площадь 60 кв. м, рыночная стоимость 3 800 000 рублей. 2% составят 76 тыс. рублей. Средняя арендная ставка в нашем бизнес-центре — 600 рублей квадратный метр. То есть ежемесячный подоходный налог в размере 4 680 рублей и налог на имущество 6 333 рублей окажутся значительными. А если учесть расходы по содержанию...

К сожалению, другого надежного и понятного способа инвестирования, кроме как недвижимость, для многих сегодня не существует. И если рынок недвижимости рухнет (почему бы и нет), то причиной станет не это нововведение. Впереди нас ждут более страшные вещи в виде налога с продаж (поправки в 220 ст. НК) и результаты сырьевой экономики. Прибыль инвестора все равно выше налоговых платежей и инфляции. Переходный период, недоработки в законодательстве наверняка позволят что-нибудь придумать и минимизировать отчисления. Найдется множество законных способов избежать уплаты налогов.

Тем не менее даже незначительное увеличение налогового бремени будет принято негативно большей частью населения. Вообще, в России налоги платить немодно, невыгодно и жалко. К ним действительно относятся как десятине, оброку или поборам разбойников. В силу специфики профессии я знакома с сотрудниками налоговых органов, сдающих в аренду свои квартиры, не делясь при этом с государством.

В первую очередь надо показать целесообразность уплаты налогов населению. Понимаете, жалко платить, зная, что твой налог пойдет на оплату очередного BMW в одно из министерств. Многие минимизируют свои платежи, но гораздо больше оказывают адресной помощи неимущим. А как иначе отнестись к различным празднествам в бюджетной сфере или очередным тендерам для госсектора и госзакупок, когда в твоем лифте не успевают менять плакаты с призывом о помощи по сбору средств на операции детям. Мне, кажется, государство — это увеличенное ТСЖ или управляющая компания, где собранные средства будут подотчетны и где с радостью, увидев порядок в подъезде и тепло в квартире, ты будешь согласен с выставляемым счетом.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции