В настоящее время во всех субъектах РФ, в том числе и в Татарстане, рынок недвижимости можно охарактеризовать как рынок покупателя. Многие ждут, возможно небезосновательно, корректировки стоимости квадратного метра. Особенно это касается вторичного сегмента. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует, как лучше было бы вложить свои деньги, чтобы не потерять их и получить больший доход.
 |
ПО-ПРЕЖНЕМУ НЕ ХВАТАЕТ ДЕШЕВЫХ ОДНУШЕК
Сейчас среди покупателей много и тех, кто не располагает временем, т. к. приобретение недвижимости для них не вариант инвестиций, а решение жилищного вопроса. Многие эксперты советуют временно снимать квартиру и, когда рынок достигнет дна, заниматься ее приобретением. Так стоит ли ждать в данном случае, попытаемся разобраться.
Сколько стоит снять квартиру в Казани?
Стоимость продовольственной корзины, услуги ЖКХ продолжают свой рост, а на рынке жилой аренды Казани удивительная стабильность — снять квартиру можно по-прежнему в рамках цен 2012 - 2014 годов.
|
|
однокомнатная |
двухкомнатная |
трехкомнатная |
|
Минимальная стоимость в месяц в рублях (долгосрочная аренда) |
10 000 |
10 000 - 12 000 |
15 000 |
|
Средняя стоимость |
15 000 |
20 000 |
25 000 |
Предложений достаточно много, но, как и всегда, ощущается дефицит бюджетных однокомнатных квартир, находящихся в шаговой доступности от транспортных развязок и высших учебных заведений.
Я не стала брать расчет кратковременный рост спроса и стоимости, вызванный водным мундиалем.
В настоящее время также нет предпосылок для каких-либо изменений, есть достаточно факторов, сдерживающих рост арендной платы.
|
Факторы, влияющие на рост стоимости аренды жилья |
Факторы, влияющие на снижение стоимости аренды жилья |
|
1. Высокая стоимость квадратного метра при приобретении жилья, минимальная стоимость квартиры от 2 000 000 рублей. 2. Снижение платежеспособности населения 3. Экономический кризис и, как следствие, нестабильное финансовое положение потенциальных покупателей, невозможность долгосрочного планирования (ипотека), неуверенность в завтрашнем дне. 4. Повышение процентной ставки по ипотеке. 5. Ужесточение андерайдинга. 6. Трудовая миграция в столицу Татарстана. 7. Студенчество. 8. Проведение международных мероприятий и повышение туристической привлекательности (краткосрочная аренда). 9. Общее повышение стоимости продуктов, услуг, бытовой техники и т. п. |
|
ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ?
Мне нравится выражение Стаса Янковского: «Бывает три вида прогнозов. Предсказание того, что всем хочется. Чтобы обнадежить. Предсказание того, что никому не хочется. Чтобы попугать. И предсказание того, что очевидно. Чтобы всех рассмешить».
Поэтому заглядывать вперед не буду, а проанализирую ситуацию трех последних лет на примере однокомнатной квартиры по Чистопольской, 82.
Обращаю внимание на два момента:
- рынок в рассматриваемый период был растущим (в принципе, пока в РФ рынок недвижимости, как правило, всегда растет);
- в 2014 - 2015 годах курс доллара к рублю сильно «лихорадило».
Ситуация №1
Айрат П. в ноябре 2011 года располагал наличными в сумме 2 300 000 рублей. Необходимости в приобретении недвижимости для проживания он не испытывал, стоял вопрос о выгодном вложении данной суммы. Варианты следующие: валютный вклад, рублевый вклад и жилая недвижимость с дальнейшей сдачей в наем.
|
Размещение в долларах США |
Приобретение квартиры |
Размещение на вкладе в банке |
|
2 300 000 рублей в ноябре 2011 года равны 76 667 американских долларов. Через 3,5 года, разместив вклад в банке под 5% годовых, на выходе Айрат имеет 88 752 доллара, в рублях сегодня по курсу 56,98 это космическая сумма 5 057 089 рублей. Получается, что за 3,5 года он увеличил свое состояние в 2,2 раза и может приобрести на падающем рынке хорошую трехкомнатную квартиру. Если бы он умудрился в декабре 2014 года реализовать доллар по 70 рублей, то вообще утроил бы состояние. Но такие случаи бывают только по черным вторникам и четвергам. |
Вложения в недвижимость. Рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82. Приобретенная за 2 300 000 рублей квартира по истечении 3,5 лет на растущем рынке стала стоить 3 300 000 рублей. Капитализация — 1 000 000 рублей. Доход от сдачи в наем за эти годы — 630 тыс. рублей без коммунальных расходов и НДФЛ. Как видим, недвижимость находится где-то в середине по эффективности вложений. Но это тренд на растущем рынке. И с валютой всегда такая доходность не получается.
|
1 вклад в рублях менее эффективен. 2 300 000 в среднем за 3,5 года под 11,5% на выходе имеет 925 750 рублей, т. е. его состояние стало 3 225 750 рублей. За эти деньги он сейчас сможет приобрести такую же квартиру, так что больших потерь не понес.
|
Обращаю внимание, что совершенно иная ситуация может случится на падающем рынке, который в настоящее время наблюдается.
Ситуация №2
Галина К. в ноябре 2011 года также стояла перед выбором, необходимо приобрести квартиру для проживания, располагает денежными средствами в размере 900 000 рублей.
Что выгоднее: арендовать или приобрести квартиру в ипотеку?
В качестве альтернативы рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82.
Стоимость квартиры — 2 300 000 рублей.
|
Приобрести по ипотеке |
Арендовать, средства в валюте |
Арендовать, средства в рублевом вкладе |
|
1. 10% годовых, срок — на 15 лет, первоначальный взнос— 900 000 рублей, сумма кредита — 1 400 000 рублей. 2. Общая сумма выплат по кредиту составила 2 708 005 рублей. 3. Итоговая стоимость квартиры с учетом платежей — 3 608 005 рублей. |
1. Переводим средства в валюту. 900 000 рублей по курсу 30 рублей за доллар — 30 000 долларов. 2. Конвентируем обратно в рубли — 1 709 400 рублей (по курсу 56,98 рубля)
|
1. 900 000 — вклад под 8%. Ежемесячный доход — 6 000 рублей, может корректироваться с учетом меняющихся условий по вкладам, под 15%. В месяц это всего 11 250 рублей. Затраты на аренду квартиры — 15 000 рублей. Сумма выплат за минусом дохода (вклад 8%) — 1 260 000 рублей. |
ИНСТРУКЦИЯ ПО БЕЗОПАСНОСТИ
Решили снять квартиру? Предлагаю вам инструкцию по безопасности.
Нередки конфликты и недопонимания между собственниками жилья и нанимателями, но так как суммы невелики, до суда дело не доходит, все заканчивается взаимными обидами, мелким вредительством и угрозами передачи информации в налоговые органы. Учитывая слабые места в договорном процессе, рекомендую обратить внимание на следующие моменты.
- Заключайте договор найма (аренды) только с собственником недвижимости. Необходимо ознакомиться со свидетельством о праве собственности, паспортом, выпиской из домовой книги.
- При наличии супруги/супруга собственника заручитесь согласием в договорной или нотариальной форме.
- Передача денежных средств подтверждается документально, т. е. составляется расписка, где четко прописываются сумма и назначение платежа, а также период времени.
- Уточните наличие фактически проживающих и зарегистрированных лиц (не собственников) в снимаемом жилье. Нелишне будет заручиться их согласием.
- Чем детальнее прописано все в договоре сейчас, тем меньше будет проблем в последующем.
- Укажите полную опись находящегося в квартире имущества, его техническое состояние и степень износа.
- Зафиксируйте возможность корректировки стоимости аренды/найма и порядок освобождения квартиры, досрочного расторжения договора.
- Оговорите порядок оплаты коммунальных платежей (предварительная, по факту, точная дата, место и вид).
- Определитесь с алгоритмом действий в случае поломки бытовой техники или сантехники, находящейся в квартире. Кем и за чей счет производятся ремонтные работы.
- Рассмотрите возможность предварительной оплаты, гарантийного взноса или обеспечения и порядка их зачета при расторжении договора.
- Заручитесь согласием собственника на проживание физических лиц вместе с вами в снимаемой квартире, укажите их предельно допустимое количество.
- Получите дополнительное согласие на проживание домашних питомцев.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 25
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.