Роман Зуйков, Valdec домостроение: «Строить социальное жилье выгодно только при больших объемах»

- Завод по производству каркасно-панельных домов открылся в Казани в июле прошлого года. Каковы итоги первого периода его работы?

-  На сегодняшний день мы реализовали несколько проектов, построили и продали около 60 домов. В Московской области мы поставили ряд блокированных домов,  рассчитанных на одновременное проживание нескольких семей по социальному проекту. Один дом там включает в себя  несколько блокированных квартир: от одно- до четырехкомнатной. Плюс мы заключили ряд договоров в Удмуртии, ведем сейчас разработку проектов по социальным программам, ориентированным на этот регион. По Татарстану несколько человек готовятся стать счастливыми домовладельцами. Подготовлены фундаменты в нескольких районах города, снег сойдет – начнем монтировать дома.  Буквально к маю месяцу можно будет увидеть наши новые дома в Казани.

- Объемы реализации соответствуют вашим изначальным прогнозам?

- На самом деле, при строительстве завода планы были немного другие. Кризис все-таки дал о себе дать. Наши производственные мощности составляют 70 тысяч квадратных метров жилья в год. То есть за первые полгода мы загрузили их менее чем на 15 процентов. Но, учитывая, что мы только выходим на рынок Татарстана, менталитет и сложный финансовый период, мы были к этому готовы. И, в принципе, ориентировались примерно на такие цифры на первое полугодие. В этом году мы планируем существенно повысить объем производства и добиться загрузки хотя бы 70процентов нашей максимальной производительности. 

- Иными словами, вы планируете за год увеличить объемы производства почти в пять  раз?

- Можно сказать и так.

- За какой период завод себя окупит?

- Изначально предполагалось, что в течение пяти лет. Возможно, этот срок увеличится, пока не понятно, что будет дальше. Мы рассчитываем на то, что потребность в действительно экономичном жилье возрастет на фоне непрерывного увеличения стоимости энергоресурсов.

- В этом году вы планируете выйти на 50 тыс. квадратных  метров отгрузки в год. Получается, что это порядка 700 млн. рублей в нынешних ценах. Такие у вас стратегические цели?

- Пожалуй, да. По крайней мере, в обязательный план на этот год у нас входит продажа 200 домов по Татарстану. При этом надо понимать, что 10 дней уходит только на строительство дома. И в среднем две недели уходит только на его проектирование, потому что даже типовой проект надо адаптировать к пожеланиям конкретного клиента, учитывая посадку на участок и схему всех инженерных систем.

- Если говорить, что себестоимость дома 400 тысяч рублей, а продается он за 1,5 миллиона, здесь речь идет о рентабельности в 70-80%.

- У нас не такая рентабельность. Мы берем объемом, не стараясь по максимуму заработать от каждого отдельного проекта. Мы нацелены на промышленное производство и закладываем небольшой процент. В нашем бизнесе рентабельность составляет не более 15-20процентов.

- Для строительного сектора это мало. В чем здесь выгода?

- Выгода в промышленном производстве. Плановая загрузка предприятия позволит нам получить плановую прибыль.

- А какая рентабельность, на ваш взгляд, у ваших конкурентов?

- Их не стоит с нами сравнивать. Я полагаю, у них рентабельность на порядок выше, так как нет промышленного производства и, соответственно, амортизационных расходов. У нас же оборудование, завод по производству металлочерепицы и профнастила, завод по производству дома, склад и около 150 человек персонала. Есть физамортизация и очень много других факторов.

- Значит, у вас своя металлочерепица? То есть "комплектующие" позволяют снизить стоимость?

- Конечно. Профнастил, металлочерепица и водосточные системы у нас свои. Соответственно, мы имеем возможность снижать цены на эти материалы для покупателей.

- В розницу продать 200 домов за первый год работы не просто. Предполагаете заключить договор на комплексную застройку?

- Да. Но если говорить о коттеджных поселках, то сейчас этот бизнес развивается еще недостаточно активно.

- Значит, речь идет о социальных проектах. Но все они неизменно влекут за собой задержки с оплатой, неудобные сроки, значительный дисконт на цену продукта и т.д. Опять-таки, люди отказывались от каркасно-панельных домов, построенных по социальной ипотеке. Насколько вообще выгодно для вас участвовать в социальных программах?

- Выгодно участвовать в крупных программах, прежде всего, потому, что это дает определенную стабильность и загрузку, мы имеем определенную рентабельность и можем прогнозировать ее на достаточно большой срок. Что касается низких цен, то для этого мы готовим сейчас ряд проектов, которые позволят нам участвовать в социальных программах. Дома будут адаптированы, их стоимость будет минимизирована за счет более простых архитектурных решений. Например, внутренняя стенная перегородка в стандартных комплектациях у нас изготавливается по тому же принципу, что и наружная стена. В социальном проекте есть возможность сделать эту стену из металлического профиля и утеплителя меньшей толщины, что будет дешевле примерно на 20 процентов. Более экономичные решения будут предложены в части планировочных решений. Возможно, что-то из нашего типового проекта будет исключено полностью, площадь будет уменьшена до 70-100 квадратных метров. Мы разрабатываем проекты блокированных домов. Это позволяет сэкономить на внешних стенах, кровле и т.п. – они общие для всех квартир. Но, тем не менее, характеристики домов по тепло- и звукоизоляции, а также долговечности материалов останутся неизменными.

- А земли под эти дома будут прилагаться?

- Вопрос земли по социальной программе берет на себя муниципалитет. Также в его задачу входит обеспечение коммуникациями и социальной инфраструктурой. Мы здесь выступаем, по большому счету, как поставщик стройматериалов, поскольку каждый район республики заинтересован в привлечении своей рабочей силы. Для монтажа домов могут быть задействованы и сторонние специалисты.

- Реальные договоренности в этом плане уже есть?

- Мы готовим сейчас предложения для госжилфонда при президенте Татарстана, основываясь на неудачной практике предыдущих лет малоэтажного каркасно-панельного строительства. Несколько районов сами обращались к нам с просьбой приготовить такие проекты. Также сейчас мы ведем переговоры с банками по поводу реализации совместных кредитных программ, и с ипотечным агентством РТ. Вообще, как показала практика, приобрести дом в кредит хотел бы каждый четвертый наш клиент.

- Почему на вас обратили внимание? Это связано с тем, что на селе невыгодно строить многоэтажки?

- Малоэтажная застройка на селе сегодня действительно актуальна. Это недорого, быстро и просто с точки зрения проектирования, не требует большого количества согласований в различных инстанциях, как многоэтажное строительство.

- Какова вообще роль государства в реализации таких проектов?

-  Важно понимать, что Татарстан был выбран в качестве площадки для размещения нашего завода не случайно. Большой поклон правительству республики за активное содействие развитию малоэтажного строительства. Власти здесь понимают, насколько это важно. Мы надеемся, что, в конечном счете, это выльется в реализацию заявленных социальных программ. Перспективы здесь огромные. Тот же город-спутник "Зеленый дол". Этот проект жив, и определенные планы на его застройку есть, несмотря на то, что кризис скорректировал планы всех участников рынка.

Сергей Кощеев