Во всем мире набирает силу кризис продаж на рынке недвижимости. Его волны уже докатились до России, и первыми это почувствовали региональные рынки
Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса. Ипотечные банки разоряются. Жилье плохо продается. Снизился спрос на коммерческую недвижимость. Строительным компаниям не хватает денег для завершения начатых и запуска новых проектов. Вынуждены сокращать персонал риэлтерские агентства, поступает первая информация о банкротстве девелоперских компаний. Банковские и инвестиционные аналитики прогнозируют сокращение объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости.
До недавнего времени многие эксперты строительного рынка полагали, что благодаря слабой интеграции в мировую экономику Россию этот кризис обойдет стороной. Однако оправдаться этим надеждам не суждено: волна кризиса уже накрывает некоторые российские регионы. Впрочем, финансовый и конъюнктурный шторм при всех его негативных последствиях может пойти на пользу строительной отрасли. Есть вероятность, что он смоет с рынка компании с советским менталитетом, держателей безразмерных земельных банков, а также носителей устаревших и накладных с экономической точки зрения домостроительных технологий.

Недвижимость идет ко дну

На прошлой неделе на 30% обвалились акции американских ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Удержать ценные бумаги от падения не смогли даже заявления о государственной поддержке ипотечных операторов. Агентство Moody`s снизило их рейтинги финансовой устойчивости из-за ограниченной способности привлечь капитал и возможного роста потерь. Тем временем ситуация на рынке недвижимости продолжает накаляться. Объемы строительства жилых домов в США уменьшаются. В мае затраты на строительство в годовом выражении упали на 6%. Спрос на дома остается на низком уровне, их стоимость снижается, процентные ставки по кредитам растут. Участились случаи выселения должников и реализации заложенной недвижимости. При этом многие отраслевые аналитики предполагают, что рынок еще не достиг дна.

Не лучшим образом обстоят дела и в Европе. На днях обанкротилась одна из крупнейших испанских девелоперских компаний Martinsa-Fadesa. При выручке 1,2 млрд евро и долгах 5,2 млрд евро компания не смогла привлечь новые кредиты для финансирования строительных проектов, после чего ее акции рухнули. У Martinsa-Fadesa осталось 173 тыс. непроданных квартир и домов, а также 28,7 млн кв. м земли. В этом году из-за спада продаж недвижимости в аналогичной ситуации оказались еще несколько десятков испанских строительных и риэлтерских компаний. По мнению аналитиков Euroconstruct, строительный кризис в Испании продлится не менее трех лет. Предположительно строительство жилья в 2008 году уменьшится на 18%, а 2009 году на 16%. Строительная активность не пойдет вверх, пока не будет продано от 750 тыс. до одного миллиона уже имеющихся жилых объектов.

Об угрозе обвала европейских и азиатских рынков недвижимости предупреждает брокерская компания Savills, акции которой, кстати, уже существенно подешевели. Она прогнозирует, что до конца года цены на жилье в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В британских строительных компаниях идут сокращения персонала. Компании Bovis Homes и Redrow сообщили об увольнении 40% сотрудников. Новые рабочие места придется искать примерно тысяче служащих английской строительной компании Persimmon: продажи в первом полугодии упали на 31%.

Уменьшение количества строек наблюдается также во Франции, Германии. Впрочем, пока в целом по Европе можно говорить лишь о стагнации: в 2008 году объемы строительства там сократятся примерно на 0,3%.

Исследовательская компания Teikoku Databank Ltd. сообщает, что в Японии возросло число банкротств компаний. Особенно эта тенденция заметна в строительной сфере. Многие компании не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Агентства недвижимости закрываются из-за кризиса продаж на рынке жилья.

Снижение цен на жилье зафиксировано в Новой Зеландии. Многие риэлтеры разоряются из-за высоких процентных ставок по кредитам и снижения объемов продаж. По прогнозам представителей Reserve Bank of New Zealand, цены на жилье снизятся на 7,7% в этом году и не вырастут до 2011 года.

Драматические изменения происходят на рынке недвижимости Казахстана: вторичное жилье, в первую очередь низкого качества, существенно подешевело. В некоторых городах цены упали на 20–60%. Аналогичные тенденции заметны и на первичном рынке. Теперь участники рынка с замиранием сердца следят за банками, накопившими на своих балансах более 100 тыс. дефолтных кредитов. Если ипотечные кредиторы начнут реализовывать заложенную недвижимость, рынок может обвалиться еще сильнее.

Стагнируют рынки недвижимости Белоруссии и Украины. Жилье дешевеет с конца прошлого года, особенно квартиры в старых домах. Цены на новостройки растут, но очень неуверенно. Из-за стагнации на украинском строительном рынке производители стройматериалов вынуждены снижать цены и объемы производства.

Захлебнулись в высоких ценах

До недавнего времени российский строительный сектор на фоне заграничных новостей выглядел островком стабильности. Несмотря на финансовые передряги, цены на отечественную недвижимость продолжали расти, застройщики — процветать, а чиновники — радоваться статистике ввода новостроек. Однако в последние месяцы стали проявляться тревожные симптомы, на которые обратили внимание даже федеральные власти.

С начала года в стране резко замедлились темпы роста строительства. Эта тенденция наметилась уже в первом квартале (см. «Экстренное торможение» [1], «Эксперт» № 18 от 5 мая 2008 года), однако чиновники заметили ее лишь недавно. В начале июля вице-премьер Александр Жуков доложил премьеру Владимиру Путину: «Я посмотрел, за пять месяцев 2008 года в целом объем работ по строительству вырос на 124 процента по сравнению со 119 процентами в прошлом году. Но, к сожалению, если в прошлом году ввод в действие жилых домов был 141 процент по сравнению с тем же периодом 2006 года, то сейчас только 106 процентов. Это связано, в частности, с тем, что у нас подорожали ипотечные кредиты и спрос несколько упал. Еще одна очень важная причина — отсутствие достаточного количества земельных участков с нормальной инфраструктурой, удобных для развития жилищного строительства».

Вице-премьер умолчал о том, что в некоторых регионах, которые в предыдущие годы динамично наращивали жилищное строительство, его объемы не только затормозились, но и резко снизились. Например, в Москве объемы ввода жилья упали на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Подмосковье — на 5%, в Тверской области — на 18%, в Белгородской области — на 4%, в Санкт-Петербурге на — 1,7%, на Алтае — на 35%, в Амурской области — на 46%, в Перми — на 1,2%.

Снижением объемов строительства игроки рынка отреагировали на плавно набирающий обороты кризис продаж, спровоцированный перегревом рынков жилья и ужесточением условий ипотечного кредитования. «У народа закончились деньги. Покупать жилье по таким ценам в прежних объемах люди уже не могут», — разводят руками агенты по недвижимости.

«В Омске объемы продаж жилья снижаются. И с каждым месяцем все сильнее. Раньше можно было продать квартиру за месяц-два, а сейчас на это иногда уходит до шести месяцев. Застройщики в разгар лета вынуждены сокращать бригады, отправлять людей в неоплачиваемые отпуска», — рассказывает директор омской компании «НовоСтрой КПД» Светлана Гуринова. По данным журнала «Омские новостройки», цены на первичном рынке плавно снижаются.

«Ощущение такое, что мы находимся в нижней точке, давно не припомню такого падения объемов продаж», — сетует генеральный директор новосибирской компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Голованов. Он говорит, что для застройщиков настали тяжелые времена. Многие строительные компании столкнулись с финансовыми трудностями, сорвав сроки завершения проектов. Компании проводят политику скрытого снижения цен в виде различных маркетинговых акций. «Возможно, объемы ввода жилья в Новосибирске несколько сократятся, поскольку перед многими строителями стоит задача выжить в сложный период и мало кто задумывается о наращивании оборотов. Спад уже отразился на инвестиционных планах компаний: строить стали гораздо медленнее. Крупные компании еще держатся на кредитах, а мелкие и средние, жившие за счет средств дольщиков, могут прогореть», — отмечает наш собеседник.

«В Екатеринбурге рынок достаточно вялый, активность невысокая, хотя продажи идут», — рассказывает руководитель аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. С начала года рост цен на первичке составил 2,5%, на вторичке цены снизились на 1%. По словам г-на Хорькова, быстрее всего дешевеет жилье низкого качества в отдаленных районах.

По данным красноярской компании «Аревера-недвижимость», из-за уменьшения количества операций на рынке сокращается количество агентств недвижимости. С марта цены на жилье в городе снизились на несколько процентов.

Союз строителей Иркутской области подсчитал, что объем строительных работ за первые пять месяцев сократился на 10%. По данным руководителя компании «Востсибстрой» Виктора Ильичева, во втором квартале 2008 года потребительская активность на рынке жилья Иркутска снизилась на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Начальник аналитического отдела компании «Камская долина» Эльвира Эпишина сообщила «Эксперту», что в июне средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Перми незначительно выросла, а на первичном рынке цены снизились на 1% по сравнению с майскими показателями.

Цепная реакция

Кризис продаж на рынке недвижимости уже ощутили на собственной шкуре производители стройматериалов. В частности, в иркутской компании «Востсибстрой» говорят, что объем производства бетона в компании снизился на 45%, реализация арматуры — на 55%. Глава компании во всеуслышание заявил, что «заводы ЖБИ недозагружены, просто не знают, куда свою продукцию продавать».

В растерянности пребывают и участники цементного рынка. Вопреки многочисленным прогнозам о грядущем и неизбежном росте цен «хлеб строительства» начал дешеветь в пик строительного сезона. На Московской фондовой бирже цены на цемент в июне снизились примерно на 12%. По данным компании «Гарант Брокер», в мае средняя стоимость контрактов составляла около 4,8 тыс. рублей за тонну, а в июне она снизилась до 4,2 тыс. рублей за тонну (без НДС и доставки).

Производство цемента фактически застопорилось. За первые пять месяцев этого года отечественные цемзаводы выпустили 22 млн тонн цемента — это всего на 0,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Участники рынка констатируют, что цементники не по своей доброй воле смягчили ценовую политику. По общему мнению, цены подкосил импорт и снижение спроса со стороны строительных организаций. По данным руководителя интернет-журнала о цементе Rucem.Ru Юрия Ерокина, за пять месяцев этого года в страну было ввезено 3,35 млн тонн импортного цемента (15% от общероссийского производства). «Все малые порты России забиты биг-бэгами с импортным цементом. Отгрузка цемента с российских заводов за шесть месяцев упала как минимум на 10 процентов. В результате крупные российские производители уронили цену», — говорит генеральный директор компании «Комстрин» Максим Сотников.

«Дефицит цемента сократился, производители переоценили спрос. Наряду с ростом импорта это привело к снижению цен», — заключает руководитель отдела аналитики компании INFOLine Михаил Бурмистров. Он прогнозирует, что вслед за цементом цены на бетон в московском регионе в июле снизятся на 3–4%.

Негативный сценарий

Впрочем, застройщики смягчения ценовой политики со стороны производителей стройматериалов пока не ощутили. Более того, они сетуют, что себестоимость строительства (в которой учитываются не только стройматериалы), по-прежнему растет быстрее рынка недвижимости. «Это может стать причиной банкротства некоторых девелоперских компаний, которые утратят ликвидность», — говорит г-н Сотников из компании «Комстрин». По его оценкам, за два года себестоимость выросла более чем вдвое, тогда как цены на жилье росли гораздо медленнее.

В наиболее затруднительном положении оказались относительно небольшие региональные застройщики. Если столичные строительные компании, которые возводят жилье в провинции, зачастую заходили на региональные рынки на льготных условиях (например, получая по договоренности с местными властями преференции в части строительства инфраструктурных объектов), то местные игроки нагружены обременениями под завязку. Сокращение денежного потока от продаж недвижимости до тонкого ручейка подорвало их финансовое состояние. Теперь горемыки просят администрации субсидировать расходы на инфраструктуру, а также вернуть прежние схемы целевого распределения земельных участков, отменив аукционы. Понятно, что с помощью явных и скрытых госдотаций застройщики рассчитывают сохранить приемлемый уровень рентабельности. Однако пока их лоббистские усилия безрезультатны: местные и федеральные власти проявляют индифферентность. Показательна в этом смысле позиция мэра Омска Виктора Шрейдера, который недавно во всеуслышание заявил, что никакого кризиса на строительном рынке нет. А то, что около 2500 квартир на рынке не продано, — это, наоборот, хорошо: «Чем больше на рынке предложений, тем ниже будет цена. Я ставлю перед собой задачу официальными легитимными средствами добиться снижения стоимости квадратного метра в городе. Это я и делаю через возможность увеличения объемов строительства жилья, а следовательно, появляется возможность предлагать на рынке качественный и дешевый товар. Не всем это нравится, и прежде всего строителям. Так как цель любого бизнесмена — это получение прибыли».

Казалось бы, в этой ситуации в выигрыше оказываются крупные строительные конгломераты, ведущие активное строительство в регионах (ГК ПИК, СУ-155 и прочие): кризис сметет мелких конкурентов, рынок станет привычно управляемым с точки зрения ценовой политики. «Ситуация, складывающаяся сейчас на рынке недвижимости, в целом благоприятна для крупных компаний. Ужесточаются условия деятельности небольших компаний, которые строят в основном за счет средств дольщиков», — размышляет президент краснодарской строительной корпорации «Девелопмент Юг» Сергей Иванов.
Однако позволим себе не согласиться с этой весьма распространенной точкой зрения. Из-за отсутствия внятной отраслевой политики и экономических регуляторов (например, внушительного госзаказа на строительство) как на федеральном уровне, так и на уровне регионов, один на один с кризисом могут остаться не только небольшие местные компании, но и крупные игроки. В том числе публичные, имеющие десятки крупных проектов, в частности на депрессивных региональных рынках. Прежде всего инвестиционные риски компаний возрастают по причине снижения спроса на региональных рынках. Кроме того, московские структуры в большинстве случаев нанимают для строительно-монтажных работ местных подрядчиков. И если они начнут разоряться (а прецеденты в регионах уже имеются), то неизбежны сбои в строительстве, чреватые не только репутационными издержками, но и сокращением денежных потоков, необходимых для обслуживания миллиардных долгов корпораций.

Из-за снижения спроса на жилье (а он неизбежно будет падать в условиях отсутствия альтернативных традиционной ипотеке финансовых механизмов) могут утратить привлекательность инвестиции в земельные участки под строительство. В этом случае возникнет риск падения цен на землю, тем более что карманы крупных игроков и так набиты участками под завязку. Вслед за этим последует переоценка стоимости активов публичных строительных компаний, львиную долю которых как раз составляет земельный банк. Это неизбежно отразится на стоимости акций, а также на кредитоспособности строительных конгломератов, поскольку земля является потенциальным залоговым обеспечением.
Разумеется, это крайний сценарий для строительной отрасли и всей российской экономики. Однако, учитывая перегрев рынка недвижимости и уже ставший объективной реальностью кризис продаж, его вероятность весьма высока. Остается только сожалеть, что при всей нежелательности такого негативного расклада только он оставляет строительной отрасли шанс для структурной и организационной перестройки с отказом от неэффективных и уродливых домостроительных технологий советского образца.

(Эксперт, №29)