Прогноз от министра: «Нормальная цена для Казани – 35-40 тыс. рублей за кв. метр!»

Фигура главы  минстроя РТ вызвала такой колоссальный интерес  у наших читателей,  что стенограмму разговора нам пришлось разделить на несколько частей. В первой части министр раскрывает: тайну себестоимости строительства жилья в Казани, сколько и как он привлекает в отрасль деньги из Москвы, как долго груз соципотеки будут нести наши предприятия, почему ЭТИС стала  сдерживающим фактором и почему нам больше не нужны строители - мигранты?

СУПЕРЛОББИСТ? 

-  Марат Шакирзянович, республиканский Госсовет на последней  сессии больше всего федеральных денег из всех министерств РТ выделили вам - строителям. Понятно, что строительство теперь в республике – приоритетная отрасль. Но 13,8 миллиарда! Это потому что вы – суперлоббист, или потому что министерство ведет столько масштабных проектов – Универсиада, ТАНЕКО?...  

- Когда я в «БИЗНЕС Online» материал про сессию Госсовета прочитал, не знал, радоваться мне или огорчаться. Когда вы пишете так про министра, даже у меня самого возникает двоякое отношение – хорошо это или плохо?

Вот мы за прошлый год привлекли больше 8 миллиардов рублей из федерального бюджета (без учета финансирования Универсиады). В этом году привлекли больше 10 миллиардов (тоже без учета Универсиады). Все программы федерального бюджета, в которых мы участвуем, требуют софинансирования. Если федерация дает рубль, то наш бюджет тоже дает рубль, или там в оговоренной пропорции. Мы работаем по 14 федеральным программам. Я минимум один день в неделю провожу в Москве. Наверное, да, я занимаюсь лоббизмом. Здоровым, нормальным лоббизмом. Благодаря чему, например, в этом году республика получила 2 миллиарда 400 миллионов рублей дополнительно на программу капремонта. Вообще за два года, я эти цифры все время называю, 15 миллиардов средств капитального ремонта пошло на реальную капитализацию жилья конкретных граждан. Это не в бюджет пошло, а жителям Татарстана. Они на 15 миллиардов стали богаче. Потому что квартиры, продаваемые в их домах, как раз на эту сумму увеличились.  

Я не говорю о  качестве жизни, с этого надо начинать. Я не говорю о том, что количество жалоб сократилось в два раза. Мы все время говорим про реформу ЖКХ. На сегодняшний день в целом по стране продолжает увеличиваться износ основных фондов. Нам удалось износ основных фондов остановить.  

Поверьте мне, никто нас там, в Москве, не ждет с распростертыми объятиями: давайте-ка мы Татарстану денег дадим столько, сколько они там хотят! Нам приходится выкладывать проектно-сметную документацию, нам приходится доказывать, нам приходится рассказывать. Поэтому мы и ведем 14 федеральных программ одновременно – это программы нескольких министерств, нескольких департаментов. Надо постоянно на два-три шага вперед просчитывать нашу политику. Я считаю одним из наших главных достижений то, что мы такие средства привлекаем. А соответственно, раз мы привлекаем средства федерального бюджета, бюджет Татарстана тоже вынужден, в хорошем смысле этого слова, перераспределять средства, вкладывать в строительную отрасль. Что здесь плохого? Ведь все, что мы построили, останется в Татарстане. 

- А никто и не говорит, что это плохо. Мы понимаем, что это надо уметь постараться, привлечь такие деньги из центра! Кстати, на что идут деньги? На  Универсиаду, еще на что…   

- На Универсиаду,  на капремонт, на поддержку  молодых семей, ветеранов… Вот сейчас будет программа по модернизации коммунальной инфраструктуры, это еще несколько миллиардов. Очень хорошо, что нам удается получить в республику столько денег. Это беспрецедентный объем средств, который нам удалось привлечь. Беспрецедентный!  

Я министром  работаю девять лет уже, десятый  год. Больше меня ни один региональный министр в Российской Федерации  на этой должности не просидел. И  я точно знаю, что больше ни один регион, в пересчете на душу населения, столько федеральных средств не привлекает. Мы стремимся войти во все федеральные программы, которые есть, и привлечь минимум пять, максимум 30 процентов денег. Сейчас, кстати, действует программа по машинам. В прошлом году мы ее очень хорошо отработали. Раздали тысячу автобусов, школьных автобусов, коммунальной техники, пожарных машин, медицинских… И тоже за счет софинансирования. Есть программы, где софинансирование невыгодно: федеральный бюджет дает всего 18 процентов, остальное - регион. Но мы все равно идем на это, потому что 18 процентов пришедших в республику бесплатных денег – тоже неплохо.   

- Это какая-такая программа?

-По программе поддержки молодых семей – 18 на 22. То есть 18 процентов дает федеральный бюджет, 22 – региональный бюджет, остальное сами семьи. Было время, когда федеральный бюджет давал только 10 процентов, а республика – 30 процентов, чтобы для молодежи на 10 процентов уменьшить стоимость квартир. Мы пошли на такое. Это же наши жители. И все построенное остается у нас в республике.  

Есть еще один очень серьезный момент. С рубля  строительно-монтажных работ минимум 30 копеек возвращается в бюджеты  всех уровней. И прямо, и косвенно. С каждого рубля, если все оформлено, как положено, со всеми смежниками, потому что на одного специалиста строительной отрасли приходится девять смежников. И то, что 30 копеек с рубля возвращаются в бюджеты всех уровней, для нас выгодно.  

Татарстан –  единственный регион Российской Федерации, который в 2009 году по строительству не упал, а вырос. Единственный регион, который в год кризиса, когда все стройки в стране встали, нарастил физический объем строительства. Это еще можно было бы понять, если бы рост шел от нуля. Но ведь у нас был колоссальный объем, и вот к этому колоссальному объему рост на 14-16 процентов. Это же крайне непросто.  

В некоторых  регионах говорят: у нас тоже идет рост по вводу жилья. Ну, это какая-нибудь область, которая ничего не строила  за последние 15 - 20 лет. Там строили 0,2 квадратных метра на человека, а стали строить 0,25. И показывают, что у них рост 25 процентов. И регион числится в передовиках. А мы в последние восемь лет строим больше, чем в доперестроечное время. Как тут вырасти на 25 процентов? Никак не может экономика всей страны вырасти сразу на 25 процентов... Сейчас мы думаем, как не упасть в период кризиса. Это главная задача – не упасть. И чуть-чуть хотя бы наращивать.  

- Вы сказали, что  Татарстан перешагнул  доперестроечный  уровень?  

- Перешагнул. У  нас тогда строилось в Татарстане  полтора миллиона квадратных метров жилья в год. За всю новейшую историю республики только один раз построили 1 миллион 880 тысяч квадратных метров, это когда сдавали Челны. Один раз за всю историю! Когда был Госплан, когда была всесоюзная стройка – Нижнекамская ГЭС, когда была всесоюзная стройка – КАМАЗ, когда строили Оргсинтез, когда строили Нижнекамскнефтехим… Всей страной строили, возили панели со всей страны… И построили 1 миллион 880 тысяч квадратных метров. А сейчас за два миллиона перешагнули. Кто этим занимается? Вот мы и занимаемся...  

Спасибо президенту Минниханову. Когда он еще премьером  работал, раз в неделю обязательно  проводил совещания по этому вопросу. Это и дало реальный результат.  

ЧУДО-ОСТРОВ, ЧУДО-ОСТРОВ, ЖИТЬ НА НЕМ ЛЕГКО И  ПРОСТО 

- Дайте, пожалуйста, прогноз: татарстанские предприятия еще долго будут платить взносы в госжилфонд при президенте РТ? 

- Мой прогноз  достаточно простой. Мы собираем  с предприятий порядка четырех  миллиардов рублей. Да, вроде бы, большие деньги. Но платить один  процент со своей себестоимости может любой. Мы же за этот процент им отдаем жилье по цене ниже рыночной. По сути, для предприятия это не является большой нагрузкой. Наверное, кому-то не нравится. В год мы собираем четыре миллиарда, а строим на 13 - 15 миллиардов.

- Накопленные средства уже работают?

- Это и накопленные средства, и федеральные программы интегрируем. Кстати, Сингапур, который считается одним из лучших мест планеты, город-государство, 86 процентов жилья построил полностью за счет бюджета. 86 процентов сингапурцев живут в жилье, построенном государством.  

- На каких условиях  они приобретают  жилье? 

- Рассрочка.  Государство строит и дает им в рассрочку. Они живут в прекрасных домах. Я был там и ходил сначала, куда нас водили гостеприимные хозяева. Потом решил сам посмотреть, что и как, я люблю ходить по отдельному маршруту, не там, где водят всех. Пошел, посмотрел их квартиры. Есть вопросы, не скажу, что все однозначно. Но там за 30 лет из болота, из трущоб все население, все 3 миллиона 600 тысяч жителей переселили в нормальные дома. Правда, они нам тоже удивляются, считают одним из главных наших достижений, что у нас всеобщее среднее образование. У них не так, 30 лет этим занимаются, но пока не получается…  

- Извините, это все таки  какой-то искусственный  интерес – к  Сингапуру. Все  наши министры едут почему-то в Сингапур, вместо того, чтобы ездить в Германию, во Францию, в Италию…

- Нет, нет,  нет! Я с вами абсолютно не согласен. Для Татарстана Сингапур – самая подходящая модель. Это совершено точно. Соизмеримо по населению, по многим показателям. Там очень много правильных вещей, ничего не надо выдумывать, просто брать их готовые рецепты. Я, например, удивился, что их система управления стройкомплексом практически совпадает с нашей. Наша система управления стройкомплексом отличается от российской. Да, может быть, мы излишне централизовали, но у нас достаточно много полномочий и у нас есть результат. У них точно так же. У них есть министерство национального развития, под ним три комитета. То, что у нас госжилфонд, у них это комитет, который строит жилье, занимается капремонтом. Есть комитет по архитектуре, есть комитет по благоустройству – он занимается всем, что связано с водой, с канализацией, с благоустройством территорий, с парками… 

ЦЕНЫ  НА ЖИЛЬЕ УПАДУТ ИЛИ  ВЫРАСТУТ? 

-  Перейдем к теме, которая интересует многих. Многие читатели  спрашивают вас,  что происходит  на рынке недвижимости. Хотелось бы услышать из уст профильного министра, цены на жилье  в Татарстане и Казани упадут или вырастут?  

-Цены не упадут. Они не могут упасть. Не с чего им падать. Есть абсолютно точный мониторинг, который мы ведем: сколько стоит первичка, вторичка, какие колебания цен ежеквартальные, вся эта аналитика. Считаю серьезной ошибкой – увлечение самим процессом: сколько мы строим, как мы строим, из чего мы строим. Стратегически надо заниматься не этим, а порождением спроса. Когда будет спрос, все остальное выстроится само собой.  

Меня сейчас беспокоит, что у нас спрос  недостаточен. Отчасти это сложилось искусственно. Я абсолютно убежден, что понятие "отложенный спрос" еще сыграет свою роль. У нас есть потенциальные покупатели жилья – те, которые хотели купить его, имели на это деньги и, слава Богу, не пострадали от кризиса или не очень сильно пострадали. Тот самый средний класс. Они сегодня ждут, что цена на жилье упадет.  

Так давайте  разберемся, с чего это цена упадет? Цена на рынке недвижимости Казани среди городов-миллионников – самая низкая в РФ. Ниже цены нет. На "элитку", где завышена маржа потенциальная, может упасть. Но "элитка", она, как правило, в хорошем месте, это значит – дорого купленная земля, дорого подведенные коммуникации. А на обычное жилье с чего падать ценам? Себестоимость реального жилья сегодня порядка 25 тысяч рублей за квадратный метр. Если ниже, значит, это некачественно. Были либо технологические нарушения, либо неуплата налогов.  

Так что средняя  себестоимость жилья эконом-класса 25 тысяч, при среднем уровне качества. Плюс-минус пять процентов. Дальше надо смотреть, за сколько купили землю, как она досталась. Это, так сказать, процесс творческий. Досталось дорого, значит плюс к цене. Дальше сети – как купили, техусловия… Это тоже процесс творческий. Есть правила, но кому-то удалось эти правила обойти, кто-то сел на сети, кто-то заплатил. Дальше цена административных барьеров, она тоже известна, где-то больше, где-то меньше. Дальше маржа. Когда все вместе посчитаете, то убедитесь, что ниже 30 тысяч рублей за квадратный метр не будет.  

- А какова сегодня  маржа? 

- Могу сказать, например,  про компанию "Татстрой" – строя  жилье и продавая его, если  она зарабатывает 5 процентов чистыми,  это очень хорошо. Кто-то строит  "элитку", наверное, у них маржа повыше, может быть, 25 процентов. Но тут есть еще один важный момент – стоимость денег. Как правило, все взяли кредиты. Строительный рынок последние два года стоит, а строители, застройщики проценты обслуживают. Причем банки их подняли в период кризиса, за 20 процентов ушла стоимость денег. Так что вся маржа съедена уже. А тот, кто сбрасывает цены на рынке жилья, он либо в предбанкротном состоянии, либо от безысходности. Поэтому жилье дешевле не будет, его в природе не может быть дешевле.  

Давайте посмотрим  жилье в Москве. Конечно, если там панелька начинается от 100 тысяч за квадратный метр, то запас для снижения цены есть. В Москве она может упасть. А у нас – с чего упадет, если панельный дом, который в столице стоит 100 тысяч за квадратный метр, а у нас – 25 тысяч. В четыре раза дешевле. Чудес же не бывает.  

- То есть дешевле, чем 30 тысяч за квадратный метр, например, в Казани жилье не будет стоить, так? 

- Дешевле 30 не  будет. Нормальная цена, с небольшой  рентабельностью, для Татарстана  – 35-40 тысяч. На это нужно  ориентироваться. Я в этом абсолютно убежден, и время подтвердит мои расчеты для среднего жилья эконом-класса. Обвала цен не будет.  

Но не будет  и резкого увеличения цен, потому что уже не вернется тот надутый  рынок предложения, когда было очень  много денег у банков, у ипотеки. И еще надо принять во внимание, что примерно 50 процентов вложений в рынок жилья были спекулятивными. Реальных покупателей было примерно половина. По разным сегментам, по разным городам – половина. Когда спекулятивный спрос ушел, эти инвесторы-спекулянты ушли с рынка. Кто будет покупать? Все, покупать некому. Поэтому рынок вернется сейчас в свое нормальное положение, начнет ориентироваться на то, сколько квартир будет реально покупаться-продаваться. Государство будет стимулировать.  

НЕ  ХВАТАЕТ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОЧИХ 

-  А вы что-то делаете в этом плане?

-  Мы сейчас  запускаем с ипотечным агентством  программу "Стимул", хотим сделать  пилотный проект. Сейчас на рынке  жилья уже начали появляться  деньги, могу сказать, что объем  ипотеки значительно вырос. А  когда реально деньги придут, тогда жилье оживет, начнет продаваться. Мы отслеживаем все многоквартирные дома через жилищную инспекцию. И я вижу хорошую тенденцию, что в мае пошло оживление на стройках. Это очень радует. Потому что производство стройматериалов упало на 30-40 процентов, потому что ниша коммерческого строительства просто выпала. А сейчас она стала опять оживать. И соответственно, оживает производство стройматериалов. Строителей, кстати, стало не хватать. Тоже очень хорошая тенденция. Если в прошлом году в это время все в очереди стояли на работу, то сейчас, смотрю, например, на ТАНЕКО нам не хватает людей. Не хватает каменщиков, бетонщиков, арматурщиков, штукатуров, маляров… Одним словом, общестроительных специальностей. На ТАНЕКО не хватает также теплоизоляционщиков и монтажников. Думаю, тысячу - полторы придется привлекать рабочих.  

-Мигрантов? 

- Нет, пожалуй,  обойдемся своими силами. Вообще, кризис нам в плюс. До кризиса  мы однозначно считали, что  к ста тысячам своих рабочих  придется завозить еще порядка  18 тысяч. Это уже было, как неизбежность, – иначе мы с теми объемами задач не справились бы. Сейчас из-за кризиса на эти 18 процентов рынок строительный сдулся, и как раз хватает 100 тысяч своих строителей. Полагаю, в республике работают примерно тысяч пять не наших строителей различных специальностей. Например, около тысячи монтажников на НПЗ работают из Волгограда, Башкирии. Потому что у нас этих специалистов просто нет в таком количестве.  

КАКОВА  ДОЛЯ ВЗЯТОК В ЖИЛЬЕ? 

- Вам задает вопрос  читатель Рогожкин: во всем цивилизованном мире рыночная стоимость одного квадратного метра жилья вместе с отделкой, включая даже паркет, в среднем составляет размер среднемесячной заработной платы в регионе плюс 17 процентов. В Татарстане стоимость одного квадрата жилья без отделки превышает две среднемесячные зарплаты. При этом официальная рентабельность строительных предприятий невысока. Почему у нас такие высокие цены на жилье и где оседает разница? По вашим оценкам, какова доля взяток в цене одного квадратного метра жилья?  

- Так, долю взяток пусть УБЭП считает. Это не мой вопрос... Из чего складывается стоимость квадратного метра, я уже говорил. Если очень грубо прикинуть, то 25 тысяч рублей – средняя себестоимость, плюс 10 процентов – это сети, до 10 процентов – земля… Вот так и получается около 30 тысяч. Стоимость денег берите не меньше, чем 15 процентов годовых от стоимости объекта. Остальное – это маржа. Если там есть большая доля коррупционной составляющей, значит, уменьшается маржа у застройщиков. Это понятно.  

Хочу сказать, что есть такое ошибочное мнение, будто на стройке все непрозрачно и все очень сложно. На самом деле это не так. На сегодняшний день ошибка в строке "себестоимость строительства" может быть плюс-минус пять процентов. Все, что больше пяти процентов, – это или неграмотный технический заказчик, или воровство какое-нибудь. Ну, не может быть по-другому. Иногда говорят: "О-о-о, давайте построим на 30 процентов дешевле!"… Но разве можно произвести машину "Жигули" на 30 процентов дешевле? Нет. Можно произвести электричество на 30 процентов дешевле? Рубашку, которую вы носите? Почему же считается, что стройку можно на 30 процентов удешевить? Кто это придумал? Может быть, это мы не до конца объясняем, как складывается себестоимость строительства. Скажем, поставлена задача – снизить себестоимость за счет повышения производительности. Но доля заработной платы в себестоимости дома сегодня составляет в среднем 15 процентов. Если мы на 25 процентов увеличим производительность труда, себестоимость может потенциально упасть на три – четыре процента. И то какую нужно провести колоссальную работу, чтобы достичь увеличения производительности на 25 процентов. Могут в редакции сотрудники за ту же зарплату выдавать на 25 процентов больше материалов? 

- Могут, потому что журналисты разные есть... 

- Все равно системно – не смогут. Можно говорить о каком-то рывке, о работе в субботу - воскресенье. Но целый год так интенсивно работать никто не сможет. И на стройке так.  

КРИЗИС  ДЛЯ НАС ОЧЕНЬ ПОЛЕЗЕН 

Спрашивает  Ирек Галямов - победитель редакционного конкурса на лучший вопрос на предыдущей интернет-конференции: в настоящий момент на рынке жилья складывается парадоксальная ситуация, которую нельзя объяснить с точки зрения экономических законов. Есть предложение жилья, которое зафиксировалось на определенной отметке, есть и спрос, который не желает по каким-то причинам совпадать с предложением. Все чего-то ждут. Одни, чтобы подешевле купить, другие – подороже продать. Рынок жилья стоит. Нет активного строительства, которое было несколько лет назад. Банки уже года три не кредитуют строительную отрасль. Как вы поясните данную ситуацию? Почему простаивают государственные регуляторы, которые были бы тут очень кстати? Запуск строительной отрасли сказался бы положительно на всей экономике и означал бы конец кризиса.  

- Если смотреть  с федеральной точки зрения, я  считаю, да, сегодня госрегулятор  не дорабатывает. Есть огромное  количество денег. Вроде бы  есть и политические решения  АИЖК. Но реальные деньги до  нас не доходят. Процедуры очень  сложные. Деньги вообще не доходили весь 2009 год, хотя сейчас, смотрю, пошло оживление очень серьезное.  

Что касается нас, если вы помните, то мы в прошлом  году 800 тысяч квадратных метров жилья  сдали по соципотеке. И в этом году, несмотря на кризис, мы ипотечную  программу не сократили. Вот вам госрегулирование. Потом, за счет чего мы на 16 процентов выросли? За счет того, что все госпрограммы сработали. Сработала, скажем, программа капремонта, где мы могли бы 12 процентов софинансировать, а софинансировали 49. Это разве не госрегулиование? Средства по капитальному ремонту, рассчитанные на четыре года, мы за два года освоили. Были вынуждены, чтобы в этот провальный год строителей поддержать. Теперь – Универсиада. Попросили деньги 2010 года перебросить на 2009-й. Сейчас деньги 2011 года просим перебросить на 2010-й. Вот вам госрегулирование.  

Да, мы сократили  какие-то программы, отложили. У нас остались Универсиада, капремонт, ТАНЕКО. Инвесторы, несмотря на кризис, несмотря на удорожание денег, не остановили стройки ТАНЕКО. Вот по этим трем крупным программам мы находим и осваиваем средства – это исключительно за счет мер госрегулирования.  

Нас сегодня  критикуют, что мы мало платим, что  сложно с нами работать. Наверное, сложно. А что бы было, если бы не было работы совсем? Вот не было бы ее вообще... Что бы делали сегодня строители? 

Я хочу сказать, может быть, не очень приятную вещь, но я считаю, что кризис для нас очень полезен. Кризис нам помог. Помог взглянуть на себестоимость по-другому, помог оценить свои реальные силы и возможности. Сдержал приход крупных международных игроков на наш рынок. При тех деньгах, которые были, кризис для строительной отрасли очень удачно произошел. Да, какие-то издержки кризиса будут, какие-то фирмы погибнут. Если компания плохо управляется, если у нее нет технологичности, если в ней работают на уровне шабашников, если нет подготовленных кадров, – мы что, должны такие компании содержать, что ли? Господдержку оказывать, чтобы не умирали? Это неправильно. 

ПО  ЖЕСТОЧАЙШИМ МЕЖДУНАРОДНЫМ  ПРАВИЛАМ 

- Вопрос от читателя Алексея: назовите самые крупные строительные холдинги в Татарстане и их собственников. Какие федеральные игроки могут выйти на рынок РТ в области строительства и стройиндустрии?  

- Среди крупнейших  строительных компаний – Камаглавсторой. Сегодня это мирового уровня генподрядчик. Наверное, у них не все получается, не все гладко. Тем не менее, Камаглавстрой, а также КамГЭСэнергострой, ПСО "Казань", Татстрой, Татэлектромонтаж, группа компаний "Инвент" – это шесть крупных игроков на ТАНЕКО.  

На ТАНЕКО мы сегодня работаем по правилам, установленными американцами. То есть жесточайшие международные правила работы на этом объекте. У нас сегодня там идет ежедневный учет каждой сваи, каждого кубометра бетона, каждой тонны металлоконструкций. В ежедневном режиме. Могу вам показать – вот у меня ежедневный полный отчет по всем объектам в телефоне, в электронном правительстве. Когда мы мечтали о таком управлении?  

У нас строительные компании очень сильно продвинулись за последние два года. Вот все эти шесть крупнейших компаний, которые на ТАНЕКО, готовы на любой рынок поехать. И нас уже приглашают на соседние рынки. И если сегодня кто-то придет на татарстанский рынок – пусть приходит, пусть будет конкуренция. Это нормально. На то и щука, чтобы карась не дремал...