«Проблемная ситуация в Радужном – это на самом деле капля в море»

«Развитие мегаполисов и прилегающих к ним районов — это очень объемная и сложная задача»

АНАЛОГИЧНЫХ ПРОЕКТОВ С ПОХОЖИМИ ПРОБЛЕМАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НЕМАЛО

Тема градостроительного развития, перевода земель, перезонирования, застройки, как и в целом земельные отношения, всегда вызывают широкий общественный интерес. Это не ново: принадлежность к определенной территории, права на землю, собственное жилье — во все времена комплекс этих вопросов относился к одной из основных потребностей человеческой жизни — формированию качественной, надежной и удобной среды обитания.

Развитие мегаполисов и прилегающих к ним районов — это очень объемная и сложная задача. Зачастую в целом ситуацией не владеют ни собственники, ни покупатели, ни профессиональные участники рынка. При обсуждении того или иного проекта смешивается все: категории земель, виды использования, зонирование, виды проектной документации.

Яркий пример — недавняя статья «БИЗНЕС Online» о ситуации в поселке Радужном. Нужно отметить, что Радужный — это территория города на сегодняшний день, вопрос об изменении категории земель здесь некорректен, изменение целевого назначения (разрешенного использования) земельных участков проводится по нормативам и правилам Казани, сравнивать эти процессы с процессами перевода земель сельхозназначения в районах бессмысленно — абсолютно разные регламенты и процедуры. В процессе расширения Казани в городскую черту были включены территории в восточной части города, и территория поселка Радужного как раз относится к этим присоединенным территориям.

Проблемная ситуация в Радужном — это на самом деле капля в море, аналогичных проектов с похожими проблемами на территории города немало. Почему возникают такие проблемы? Глобальная причина здесь одна, точнее одна из двух, — это или непонимание собственником земли (оператором проекта) законных путей развития, или нежелание следовать этим законным путям.

Если останавливаться на такой определенной задаче как изменение разрешенного вида использования земли для комплексного проекта, например на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то процедура такого изменения в черте Казани укрупненно выглядит следующим образом. Перечень видов разрешенного использования определяется функциональной зоной (зоной градостроительного регламента), в которой расположен участок, то есть если участок расположен в жилой зоне Ж1,Ж2, Ж3, то собственник вправе самостоятельно изменить вид использования в пределах разрешенных видов для этой зоны. Если же участок расположен в неподходящей зоне (что характерно для большей части присоединенных территорий), то требуется процедура изменения зоны. Функциональное зонирование определяется градостроительной документацией. Для комплексных проектов это, как правило, проект планировки территории. Проект планировки разрабатывается с учетом городских нормативов, учитывает минимальную ширину дорог, размещение в зоне пешеходной доступности социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник. Если их нет в шаговой доступности, а их, естественно, нет, то необходимо учесть в проекте участки под размещение этих объектов — все это прямые потери полезной площади, они составляют 30 - 50% территории участка. Кроме того, при проектировании выясняются многие ограничения и обременения — охранные и санитарно-защитные зоны и т. п., при отсутствии детального проекта никто не застрахован от этих рисков. Зачастую разработка и утверждение проекта по нормативам вообще невозможна ввиду недостаточности территории, и это очевидно еще на предпроектных стадиях.

«Прежде чем покупать участок, нужно детально понимать его текущее состояние и перспективу развития»

У НАС ДРУГАЯ ИДЕОЛОГИЯ

Таким образом, разработка и утверждение проекта планировки — это долго, дорого, а иногда и просто невозможно. Несмотря на то, что это единственный законный путь, не все готовы по нему идти. Дополнительным негативным фактором является бюрократия при прохождении процедур, длительные сроки административных регламентов. Справедливости ради надо отметить, что решения в этой сфере действительно очень тяжело проработать и принять, это серьезная социальная ответственность. Многие собственники, даже понимая законный путь реализации, идут по пути наименьшего сопротивления — вместо проекта планировки разрабатывается эскизный проект: он никак не учитывает множество факторов влияющих на развитие территории, зато в 20 - 30 раз дешевле, чем проект планировки. Вместо городских нормативов закладываются сельские с шириной дорог по 8 м и без всякой социальной нагрузки (забегая вперед, такая территория обречена стать дачным обществом даже не де-юре, а де-факто). Набор инфраструктуры на момент продажи может быть разным, но если проектом не предусмотрены технические коридоры под прокладку инженерных сетей, глупо ждать этих самых сетей. Дальше по этой картинке нарезаются участки и продаются, начинается застройка, и ситуация заходит в тупик — утвердить законно проект на застроенной в нарушение нормативов территории невозможно.

У нас другая идеология. Мы участвуем в разработке проектов на всех уровнях градостроительного развития, от схем территориального планирования, генеральных планов до проектов планировки и застройки. За последние четыре года это два десятка проектов, огромные материальные и временные затраты, однако мы понимаем важность этих вопросов, соблюдаем законодательство и градостроительную стратегию, определяемую городом. У нас также есть проекты, в которых реализуются участки, но это другая ситуация: инвестор или застройщик приобретает участок на проектной стадии, справедливо рассчитывая на рост стоимости по мере развития проекта. При этом он видит проект, видит параметры, заложенные в него, видит их соответствие городским и даже более завышенным нормативам, видит административные процедуры, проходящие по проекту, может в них участвовать. Понятно, что каждый проект имеет свою этапность, и процесс освоения — это вопрос времени, но на каждом этапе меняется и стоимость земли.

Земля — это очень сложный продукт. Прежде чем покупать участок, нужно детально понимать его текущее состояние и перспективу развития, при покупке участка под строительство думайте минимум на 10 лет вперед. Не стоит ориентироваться только на стоимость — за низкой ценой обычно стоит ряд проблем и недостатков. Советуйтесь с профессионалами, экспертами, изучайте и проверяйте документы, вникайте в ситуацию.

Андрей Генсен, первый заместитель генерального директора, директор департамента по развитию территорий ЗАО «УК «АС Менеджмент» (ИГК ASG).