Наиль Магдеев против Ротшильдов: «Торговому кварталу» выписан счет на 311 млн. рублей

Исполком Набережных Челнов требует с ТРЦ «Торговый квартал» 311 млн. рублей — долг и пени за аренду муниципальной земли Фото: Влас Мысько

ПЛАТИЛИ-ПЛАТИЛИ, А ПРО КОЭФФИЦИЕНТ ЗАБЫЛИ!

Поражающую воображение «доплату» за аренду — 311 млн. рублей — требует исполком Набережных Челнов с торгового-развлекательного центра «Торговый квартал». Как стало известно «БИЗНЕС Online», в мае в Арбитражный суд РТ был подан соответствующий иск, в котором эта сумма разложена на основной долг за аренду муниципальной земли (205 млн. рублей) и пени (106 млн. рублей). О серьезности «наезда» говорит тот факт, что через неделю муниципалитет подал еще и ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета на любые регистрационные действия со зданием ТРЦ. Однако суд ему отказал.

В администрации города считают, что в течение 9 лет, то есть с первых дней открытия, «Торговый квартал» по неизвестной причине платил за аренду земли в 10 раз меньше, чем положено. «Задолженность образовалась за период с 2007 по 2016 год, — говорится в письменном ответе на запрос «БИЗНЕС Online» начальника управления земельных и имущественных отношений исполкома Эльдара Тимергалиева. — Ответчик оплачивал арендную плату исходя из поправочного коэффициента 1, в то время как исполком начисляет арендную плату исходя из поправочного коэффициента 10».

Эльдар Тимергалиев объяснил, что «Торговый квартал» платил за аренду земли в 10 раз меньше, чем положено Фото: nabchelny.ru

В определении коэффициента, на который при расчете аренды умножается ставка земельного налога, исполком ссылается на постановление кабмина РТ от 9 февраля 1995 года №74 «Об арендной плате за землю». Возможные коэффициенты четко регламентированы постановлением и зависят от вида использования земли. Так, например, ставка аренды равна размеру земельного налога (то есть умножается на 1), если земля арендована под производство, жилье, огород, вокзал, склад и некоторые другие объекты, не имеющие прямого отношения к торговле. Магазины и павильоны с торговыми площадями недвусмысленно подпадают под коэффициент 10.

Напомним, что аренда за муниципальные земельные участки в полном объеме поступает в городской бюджет. Недосчитавшись 205 млн. рублей, исполком города начислил арендатору штраф из расчета 10% от годовой платы за каждый квартал, не оплаченный в полном объеме, — по пояснениям Тимергалиева, такой штраф оговорен в договоре аренды.

ЗА АВТОГРАД «ТОРГОВЫЙ КВАРТАЛ» БЛАГОДАРИТ ИЛЬДАРА ХАЛИКОВА

Судя по базе арбитража, иск исполкома — единственная крупная судебная претензия к челнинскому «Торговому кварталу» за всю его историю. Первый ТРЦ сети открылся в Красноярске в 2001 году, центр в автограде (2006 год) стал вторым. Как отмечают летописцы компании на ее официальном сайте, большую роль при выборе города сыграла активная поддержка проекта Ильдаром Халиковым. Нынешний премьер-министр РТ в тот период руководил городом, а местное управление земельных и имущественных отношений возглавляла сегодняшний заммэра Флера Андреева.

В 2005 году муниципалитет выделил «Торговому кварталу» 5 га на пересечении двух магистралей — проспекта Мира и улицы Королева, причем сделать это было весьма непросто. Дело в том, что земля здесь еще с советских времен оставалась федеральной: с тех пор как большой кусок, ограниченный с четырех сторон проспектами и улицами Мира, Королева, Усманова и Дружбы Народов, был зарезервирован государством под нужды Камского политехнического института. КамПИ всю землю не освоил, и муниципалитету удалось выбить два участка в пользу города: один — под «Торговый квартал», один — под «Тойота Центр» (в тот год бренд активно осваивал рынок Закамья).

Именно тогда, судя по всему, и было заложено семя будущего раздора, но подробностей, при каких именно обстоятельствах это произошло и как вообще могла возникнуть такая путаница, стороны прояснить не торопятся. Руководство челнинского ТРЦ от комментариев воздержалось, со стороны управляющей компании «Гранит-Полюс Менеджмент Рус» ко времени публикации материала объяснений тоже не последовало. Заместитель мэра и бывший начальник земельного управления Андреева при встрече с корреспондентом «БИЗНЕС Online» затруднилась вспомнить дела давно минувших дней, из-за которых город недосчитался более 200 млн. рублей.

Земля под «Торговым кварталом» с советских времен была зарезервирована под нужды КамПИ, но институт не освоил ее целиком Фото: Влас Мысько

ОТ МОСКОВСКИХ БАНКИРОВ К РОТШИЛЬДАМ

Сеть региональных торговых центров под вывеской «Торговый квартал» управляется из Москвы фирмой «Гранит-Полюс Менеджмент Рус», которая, в свою очередь, зарегистрирована кипрской компанией «Квинтана Инвестментс Лимитед». Согласно данным системы «Контур-Фокус», изначально челнинским ТРЦ и одноименными торговыми центрами в ряде других регионов через цепочку компаний владело ЗАО «Межбанковская инвестиционная группа «Миг». Конечным бенефициаром последнего является гендиректор и основной учредитель (60,2%) ЗАО Андрей Толмачев.

Однако впоследствии собственник поменялся. На сайте самого ТРЦ сказано, что в 2010 году его владельцем стал венгерский девелопер TriGranit Development, а управляющей компанией — TriGranit Management Rus (ныне «Гранит-Полюс Менеджмент Рус»). УК была основана в 1994 году как одно из подразделений TriGranit Development Corporation, четвертой по величине девелоперской компании в Европе. Любопытно, что один из владельцев этой компании — Натаниэль Ротшильд, занятый инвестиционным консалтингом на развивающихся рынках с креном в металлургию и добычу полезных ископаемых.

География TGM охватывает города Центральной и Восточной Европы и включает в себя коммерческую, офисную недвижимость, объекты в области культуры и искусства, рекреационные зоны. Общее количество посетителей всех проектов под управлением TGM составляет около 50 млн. человек в год. Совокупная стоимость инвестиционного портфеля проектов — 1,5 млрд. евро. Среди проектов компании такие известные торговые точки, как Millennium City Center в Вене и WestEnd City Center в Будапеште.

Муниципалитету удалось выбить два участка федеральной земли — под «Тойота Центр» и под «Торговый квартал» Фото: Влас Мысько

В Челнах якорным арендатором ТРЦ является многозальный кинотеатр «Синема Парк» — именно он в первую очередь обеспечивает хорошую посещаемость разместившимся по соседству «Перекрестку», «М.Видео», «Спортмастеру» и другим представительствам федеральных ретейлеров. Само руководство ТРЦ оценивает ежедневную посещаемость в будни в 13 тыс. человек. О том, что проходимость ТРЦ не падает в кризис, говорит и прошлогодний заезд на фуд-корт «Торгового квартала» сети «Макдоналдс», которая традиционно уделяет локации первостепенное внимание.

С другой стороны, уже в прошлом году в СМИ просочились слухи о планах грядущей продажи ТЦ — якобы из-за повышения налога на недвижимость. Напомним, что с начала 2015 года этот налог рассчитывается из кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, которая для «Торгового квартала» составила 1,7 млрд. рублей. Ставку для ТРЦ на первые годы снизили, но в 2015 году ее размер для компании составил уже 20,4 млн. рублей, в этом году заплатить придется 25,5 млн. рублей, в следующем — 30,6 млн. рублей, далее — по 34 млн. рублей в год. Если даже такие суммы породили сомнения в дальнейшей рентабельности бизнеса, можно представить, что будет означать взыскание сотен миллионов.

Информации о прошлогодних финансовых успехах «Торгового квартала» в публичном доступе пока нет, однако в 2014 году коммерция у арендодателей шла неважно — компания выручила 452,9 млн. рублей и понесла убыток 203,5 млн. рублей (возможно, сказался эффект курсовых разниц). При таких раскладах проигрыш исполкому даже по основной сумме долга лишит ТРЦ почти половины годовой выручки. Если же суд полностью удовлетворит иск, будущее челнинского подразделения сети наверняка окажется под вопросом.

С БЛИЗНЕЦА «ТОРГОВОГО КВАРТАЛА» ВЗЫСКАТЬ НЕ УДАЛОСЬ

Впрочем, с равной степенью вероятности претензии исполкома могут закончиться ничем.

Подобный иск — правда, «всего» на 52 млн. рублей — в октябре прошлого года власти подавали к близнецу «Торгового квартала» — торговому центру «Омега». Два ТРЦ открывались почти одновременно: «Торговый квартал» — в декабре 2006 года, «Омега» — в 2007-м. Первый располагает 37,4 тыс. кв. м площадей, второй — около 38 тыс. кв. метров. Оба разместились на проспекте Мира и находятся друг от друга на расстоянии одной остановки автобуса.

Близнец «Торгового квартала» ТРЦ «Омега» получал от исполкома подобный иск Фото: Влас Мысько

В создании «Омеги» также большую роль сыграл нынешний премьер-министр: нужная для ТРЦ земля на тот момент была поделена на несколько участков с разными собственниками, и, как рассказывают «БИЗНЕС Online» свидетели тех событий, Халиков лично договаривался с каждым о возврате земли муниципалитету. Разница между двумя ТРЦ заключается в том, что участок «Омеги» изначально формировался под местных игроков. Основным из семерых собственников ООО «СтройИнвестИпотека», владеющего «Омегой», является Зиннур Гайсин (28%) — один из братьев Гайсиных, владельцев ООО «Евростиль», традиционно занятого на строительстве челнинских соцобъектов — школ и детских садов. Второй брат — Ильнар Гайсин — владеет в «СтройИнвестИпотеке» долей 8%.

Вот только истец быстро утратил энтузиазм — его представители ни разу не явились в суд и не заявили ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие. Поэтому в феврале этого года суд оставил иск без рассмотрения. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в земельном управлении, после подачи иска ООО «СтройИнвестИпотека» предъявило свой козырь — отказ исполкома предоставить земельный участок в собственность арендатору. Оказалось, собственник «Омеги» еще в 2011 году обратился в муниципалитет с предложением выкупить землю под ТЦ. По действующему законодательству исполком обязан был в течение двух недель продать землю инвестору, но по каким-то соображениям предыдущей администрации исключительное право «СтройИнвестИпотеки» на приватизацию участка реализовано не было. Это и решило исход дела.

Конечно, тот факт, что юридически все это время земля оставалась у «Омеги» в аренде, теоретически должен был подвигнуть юристов исполкома довести процесс до конца. Но тогда вставал резонный вопрос: раз уж город сам отказался продать землю, да еще и нарушив при этом закон, что, теперь требовать десятикратных арендных выплат? Поясним, что если владельцы «Омеги» стали бы собственниками земли, то последние пять лет им пришлось бы платить лишь «голый» земельный налог безо всяких коэффициентов — ровно ту же сумму, которую они и перечисляли за аренду, — только не в муниципалитет, а в ФНС. А поскольку налог на землю в любом случае оседает в городском бюджете, исполком не стал тратить время на перемену мест слагаемых и снял претензии.

Тем не менее наличие двух схожих примеров говорит о том, что ошибка, если она имела место, была неслучайной, а значит, могут найтись и другие потенциальные жертвы глобального «перерасчета». «БИЗНЕС Online» будет следить за развитием конфликта.