АРЕНДОДАТЕЛЬ VS АРЕНДАТОР

Вчера в Казани уже в третий раз прошла ежегодная конференция «Торговый центр будущего», на которой эксперты и игроки отрасли обсуждают последние новости и тенденции. Если в прошлом году корреспондент «БИЗНЕС Online» слышала выступления о падении рынка торговой недвижимости и не самых позитивных прогнозах, то к концу 2016-го эксперты видят свет в кризисном туннеле. Например, один из позитивных показателей — потребительская инфляция: если год назад говорили, что она составила 15%, то сегодня надеются на 9%.

Обзор рынка озвучила директор по организации управления отдела управления коммерческой недвижимостью JLL (Москва) Елена Кислицына. По ее словам, в этом году ввод торговых центров по всей России на 42% меньше, чем в прошлом: в этом году рынок российского ретейла пополнился 437 тыс. кв. м торговых площадей. Однако во втором квартале 2016 года рост предложения составил 22% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. «Если говорить о ключевых показателях рынка розничной торговли в первом полугодии 2016 года, индекс потребительской уверенности улучшился на 4 процента. Есть прогнозы, что до конца года цифра улучшится. По прогнозам, к 2017-му выйдем в плюс», — сообщила эксперт. Говоря о потребительском рынке, она отметила, что в этом году вырос объем выданных кредитов и стала лучше текущая ситуация по труду и зарплатам.

В Казани, по словам Кислицыной, городской оборот розничной торговли (2015) — 433 млрд. рублей, а объем существующих торговых площадей — 252,5 тыс. кв. метров, при этом к концу года она прогнозирует нулевой прирост по новым объектам. Отметим, однако, что к концу года начнет работу новый торговый центр на ул. Зорге «ГоркиПарк» — проект компании «Унистрой», о котором речь ниже. Как обычно, было отмечено, что Казань существенно отстает по показателям торговых площадей на человека — 209 «квадратов» на тысячу жителей.

В заключение представитель JLL озвучила несколько правил успешного торгового центра. Во-первых, это политика открытых дверей и включенного света. Кстати, к этому пункту относится, пожалуй, бывший торговый центр «Детский мир», который сейчас арендуют «Золотое яблоко» и Podium Market — свет в окнах во всю стену в здании действительно горит всю ночь. Во-вторых, баланс между доходными и трафикообразующими арендаторами, в-третьих, smart-маркетинг (продажа красивой истории, провокационный маркетинг). Эксперт также посоветовала: если нечего продавать, продавать следует ценности и создавать имидж успешного проекта.

«ТРЕБОВАНИЯ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ ИЗМЕНИЛИСЬ»

По мнению генерального директора агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty (Москва) Виталии Львовой, все начинается с маркетинга. «Есть большое количество торговых объектов, испытывающих моральное устаревание. У кого-то много арендаторов и все вроде бы хорошо, но как продукт они не соответствуют современным требованиям. За последние годы изменились требования к расположению магазинов, общественным зонам», — сообщила она. Но отметила, что базовый фактор — это деньги, которые приносит в ТЦ посетитель торгового объекта.

«Если у вас есть сложности с балансом услуг, арендаторов, ценового предложения, траты на маркетинг бесполезны», — подчеркнула эксперт. Львова перечислила, какие существуют типы арендаторов и что они дают торговым центрам. Например, к посещению торговых центров стимулируют выставки, ярмарки, зона для маркетов, повышают конверсию фуд-корт, аптека, сервисно-бытовые услуги, кино, детские развлечения, увеличивают время пребывания общественные пространства (к слову, «МЕГА» этим летом открыла на своей уличной территории мини-парк), фуд-корт, кино и снова детские развлечения. Расширяют зону охвата гипермаркеты, DIY, спортивные товары, уникальные бренды, увеличивают частоту возврата в ТЦ продукты питания, товары и развлечения для детей, операторы формата edutaiment (обучение в форме игры), салоны красоты, а удовлетворяют потребность основной доли посетителей продукты питания, аптека, зоотовары, сервисно-бытовые услуги.

По словам Львовой, чаще люди возвращаются в детские магазины, но и в целом потребление одежды и обуви, упавшее в 2015 году вдвое, восстанавливается. «Сейчас наблюдается порядка 6,5 возвратов покупателя в магазин в год. В кризис было 5, до 9, — рассказала эксперт. — До кризиса посещение второго этажа было хорошим, а сейчас хорошо работают первый и третий этажи (там, где обычно располагаются развлечения и фуд-корты — прим. ред.)».

Эксперт отметила, что жизненный цикл торгового центра — 7 лет, и когда объект доходит до этого возраста, пора делать реновацию. Для этого важно описание целевых аудиторий, нужно конкретно формулировать цели и задачи. Отметим, что, согласно такому плану, многим торговым центрам Казани срочно требуется обновление. Пока крупнейшее обновление идет прямо сейчас только в «МЕГЕ» — наша газета писала, что в течение этого года этот торговый центр в Казани должен существенно обновиться — инвестиции в это составят 2,5 млрд. рублей. Если верить специалистам, обновляться пора «Кольцу», которому более 9 лет (оно и планируется — заодно с демонтажом гигантского кольца у входа), «Парк Хаусу» (в настоящее время обновляет развлекательную зону), «Корстону», открывшемуся в 2006-м), «Тандему», появившемуся в декабре 2005 года, и т. д.

Однако, как объяснила эксперт «БИЗНЕС Online», необязательно полностью перестраивать объекты. «Есть две главные проблемы морально устаревших торговых центров — это устаревший состав арендаторов, который на данный момент является неконкурентоспособным по отношению к более крупным объектам, и, конечно, основная — архитектурно-планировочные решения. Такие решения на объектах, которым уже есть 7 лет, делались по трендам 10-летней давности. У нас изменились [за это время] требования к торговым помещениям, возросли требования к общественным зонам. Сейчас мы увидим эти обновленные объекты, — сказала Львова. — Конечно, самое интересное — это реновация объекта. Реновация — это еще не редевелопмент, когда объект полностью перестраивается, но уже и не реконцепция, когда объект меняют в рамках существующих архитектурно-планировочных решений. Реновация — это срединная мера, когда некоторые помещения объединяются или какие-то зоны освобождаются от торговли, и там появляется общественная зона. Сейчас с нашими партнерами, которые занимаются дизайном интерьера в торговых центрах, мы обрабатываем продукт, который будет включать реновацию интерьера, когда мы сохраняем основу старого интерьера, но делаем более привлекательным, модным, по последним трендам».

К примеру, по словам собеседницы газеты, однозначный тренд — это видеопанели, световые подсветки, экраны, мультимедиа, то есть цифровые технологии, которые надо интегрировать в интерьеры. «Это тренд будущего, панели можно вешать на любые поверхности. Они очень быстро дают коммуникативную активность, свет, — рассказала Львова и ответила на вопрос, от чего зависит выбор маркетингового плана. — Если есть задача увеличить валовую посещаемость, нужно работать с широкими активностями, которые приводят как можно больше людей. Если задача увеличить конверсию, нужно включать кросс-промо, когда операторы кроссируются между собой и клиенты одного магазина становятся клиентами другого. Если есть задача привести долю какой-то конкретной целевой аудитории, то нужно рассчитывать мероприятия, интересные данной аудитории. А если нужно увеличивать охват и привлечь людей из других районов, хорошо помогают бесплатные автобусы».

«ГОРКИПАРК» С КРУГЛОСУТОЧНОЙ «ЛЕНТОЙ» И ВОССТАВШЕЙ ИЗ ПЕПЛА «УЮТЕРРОЙ»

Кроме выступлений, на конференции был презентован новый торговый центр «ГоркиПарк» на ул. Зорге. Наша газета писала о проекте «Унистроя», который станет, похоже, единственным новым торговым центром в Казани в этом году.

Как рассказала замдиректора по развитию департамента торговых центров UD Group («дочка» «Унистроя», работающая с торговыми центрами) Талия Гарифуллина, общая площадь двухэтажного ТЦ — 38 тыс. кв. м, количество парковочных мест — 950, фуд-корт на 1650 кв. м и продуктовый гипермаркет «Лента» на 5,5 тыс. кв. метров. «Лента», кстати, будет круглосуточной.

«Многие нас спрашивают, зачем городу еще один торговый центр, но в Казани показатель качественных площадей торговых объектов невысокий. Мы на 11-м месте в России, а лидирует Краснодар с обеспеченностью больше в три раза. Так что Казань с радостью примет еще ряд объектов», — рассказала спикер.

По данным Гарифуллиной, на сегодня уже 89% площадей нового объекта сданы в аренду, а к дате открытия (техническое — в конце ноября, официальное — 3 декабря) надеются довести цифру до 95%. Из интересных арендаторов в ТЦ будут, как мы уже писали ранее, российский аналог IKEA — Hoff, а также «Детский мир», «М.Видео», самый большой в России магазин Kari, «Остров сокровищ» и т. д. На днях UD Group подписала договор с магазином товаров для дома «Уютеррой» — в Казани единственный магазин сети будет в «ГоркиПарк».

Напомним, единственная «Уютерра» в Казани закрылась летом этого года в «МЕГЕ». Тогда же стало известно, что сеть вступила в процедуру банкротства. Причиной закрытия магазинов по России в сети объяснили высокими ставками аренды и нежеланием арендодателя идти на компромисс. Видимо, «Унистрой» оказался посговорчивее.

В компании ожидают, что в будни ТЦ будет посещать 8 - 10 тыс., а в выходные — 10 - 12 тыс. человек, а в день открытия ждут 40 - 50 тыс. человек.