БИЗНЕС ONLINE ВЫЯСНИЛ, ЧТО БЫВШИЙ "ГЛАВНЫЙ БАНКРОТЧИК" РТ МОЖЕТ СМЕЛО ПРЕТЕНДОВАТЬ НА ПОЧЕТНОЕ МЕСТО В СПИСКЕ БОГАТЕЙШИХ ЛЮДЕЙ РОССИИ

"Казанский земельный инвестиционный фонд" является крупнейшим в РФ собственником земли из числа паевых фондов. Эта структура обладает гигантскими активами: в ее собственности находится более 25 тысяч га земель в Казани и ее предместьях на общую сумму около 22 млрд. рублей. Как выяснила интенет-газета  «БИЗНЕС Online», этот огромный земельный банк создан и контролируется Алексеем Семиным, в прошлом влиятельным республиканским чиновником, курировавшим процедуры банкротств.

ПЕРВЫЙ СРЕДИ ПИФОВ

На днях деловой еженедельник «Эксперт» опубликовал рейтинг «Крупнейших закрытых паевых ивестфондов», внимательное чтение которого подарило нам немало сенсаций. Удивительно, но первую тройку составили фонды, связанные с Татарстаном. Так, на третьем месте – «ТФБ – Рентный инвестфонд» (стоимость активов 1,2 млрд. рублей), на втором – «Ак Барс Горизонт» (14 млрд. рублей). Топ-10 возглавляет некий «Казанский земельный инвестиционный фонд».

Итак, что же собой представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Казанский земельный инвестиционный фонд»? Выяснилось, что этот ЗПИФ находится под управлением УК «АС Менеджемент».

По данным отчетности, он консолидировал в общей сложности более 25 тыс. га земли. Из них участки в черте города Казани — 2 150 га, а участки в прилегающих к городам районах — 23 300 га. Речь идет о земельных участках общей стоимостью около 22 млрд. рублей (более 700 миллионов долларов США) – так оценивается стоимость ЗПИФа в его отчетности.

Согласно презентационным материалам управляющей компании, 75% всех паев ЗПИФ принадлежит неким инвесторам из Москвы, а остальная часть - из Казани. В деловых кругах считается, что главным собственником земельных участков и недвижимости является Алексей Сёмин - экс-председатель комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению (этот период его карьеры приходится на конец 90- - начало 2000-х годов). В начале 90-х годов он создал и возглавил один из крупнейших чековых фондов в РТ «Образование».

Даже само название управляющей компании эксперты расшифровывают как «Алексей Сёмин – Менеджмент». Кстати, Семин с 2008 года является председателем совета директоров «УК «АС Менеджмент».

С одной стороны, может показаться, что общий размер земельных участков, принадлежащих этой структуре, выглядит относительно небольшим – тот же ВАМИН, к примеру, владеет 443 тыс. га. Но весь секрет в том, где находятся земли, которыми владеет ЗПИФ – по сути дела, это самые лакомые куски возле Казани и в самой столице (см. таблицу и схему). Тем самым, ЗПИФ оказывает колоссальное влияние на строительство и земельный рынок в РТ. Так, недавно один из высокопоставленных чиновников республиканского стройкомплекса в частной беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» рассказал, что сегодня государство не может найти подходящих участков в городе и окрестностях из-за того, что земля раскуплена крупными владельцами. При этом было упомянуто имя Семина. 

КОПИЛКА СЕМИНА

Каким же образом Семину удалось консолидировать такие территории? Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал «БИЗНЕС Online» о том, как происходил этот процесс: Десятки человек бегали по всей республике и скупали земли. Система инвестиционных фондов позволяет очень на многом сэкономить. Поэтому всю свою недвижимость  Семин сумел раскидать по разным паевым инвестиционным фондам. Насколько я знаю, этим он занимался в течение последних трех лет. Земельный фонд не успешен. Успех будет тогда, когда фонд начнет приносить деньги, пока Семин не зарабатывает, а является просто владельцем». 

По словам экспертов, ЗПИФы, создававшиеся как дополнительный механизм по привлечению инвестиционных средств в девелоперские проекты - по аналогии с зарубежными трастами недвижимости (см. справку), сегодня фактически стали "внутренним оффшором", куда консолидируют свою недвижимость крупнейшие рантье и лэндлорды, чтобы получить льготы по налогам (по налогам на недвижимость и на прибыль). Интересно, что эксперты «БИЗНЕС Online» полагают, что пока земли, контролируемые Семиным, несмотря на всю свою территориальную привлекательность, мало интересны с точки зрения покупателей.   

Так, коммерческий директор технополиса «Химград» Андрей Гируцкий (кстати, в прошлом сотрудник одной из структур империи Семина – Единой арендной системы) говорит следующее: "Новым игрокам на рынке, если они придут, сложно не будет. Купить землю сельскохозяйственного назначения не составляет никаких проблем. Проблема в том, что земли сейчас много, но никто ее не покупает. Ни московские компании, ни местные. Земля, конечно, раскуплена, но для использования куплена не такая большая часть, большая часть куплена для спекуляций. На рынке ситуация сейчас такая, что земли продается много, а покупателей нет».

В то же время в презентационной продукции «АС Менеджмент» раскрываются планы сделать ЗПИФ эффективным. «При этом АС ГРУПП выступает в роли соинвестора, заказчика строительства и в обмен на инвестиции, включающие земельный участок, получает недвижимость, построенную на данном земельном участке. Таким образом, АС ГРУПП добивается роста стоимости 1 кв.м. земли от 1 рублей (сельскохозяйственные земельные участки) до 1 EUR.»

ЗЕМЛЮ ОТБЕРУТ, А ЧТО ДАЛЬШЕ?

Самое интересное, что в самое ближайшее время у лендлордов, в том числе у  Семина, как одного из них, ожидаются серьезнейшие проблемы. Так, проблемы крупным землевладельцам могут доставить последние изменения в земельном законодательстве, принятые Госдумой в ноябре. В частности, депутаты ввели налог на имущество (2,2%) инвестированное в закрытые паевые инвестиционные фонды – раньше им платить его не приходилось. Кстати, вывести активы из фонда просто так не удастся – там есть особые ограничения… Одновременно идет обсуждение в минрегионразвития РФ идеи запрета жилищного строительства на участках, расположенных вне населенных пунктов. Эти проблемы, как выяснил «БИЗНЕС Online», вызывают беспокойство и в империи Семина. Нам удалось взять интервью у Роберта Хайруллина - руководителя ЗАО «УК «АС Менеджмент».

- Роберт Ирикович, каковы будут дальнейшие действия компании в связи с отменой налоговых преференций для ЗПИФов?

- Часть экспертов говорят, что отмена налоговых льгот приведет к охлаждению интереса инвесторов к паевым фондам, поскольку многие закрытые фонды недвижимости создавались с целью оптимизации налогообложения по имущественным налогам, но мы не согласны с данным мнением.

Изначально создавая паевые инвестиционные фонды, мы исходили из того, что земельный налог рано или поздно нужно будет платить. Ведь речь сейчас идет не о том, что раньше существовала льгота по уплате земельного налога ПИФами, а сейчас законодатель хочет эту льготу отменить. Был пробел в законодательстве, который сейчас будет восполнен. Если говорить о налоговом планировании, то основная идея работы с инвестиционными фондами – это так называемый «эффект отложенного налогообложения» по налогу на прибыль, что позволяет реинвестировать каждый заработанный рубль в новые проекты и повышать эффективность инвестиций.

 - Какова, на ваш взгляд, судьба тех фондов, которые не смогут использовать землю (согласно изменениям в законодательстве, такие земли будет забирать себе в собственность государство). Каким образом компании смогут их "спрятать"?

- Мы считаем в целом правильной проводимую государством политику, направленную на обеспечение целевого использования сельхозземель, в том числе путем изъятия ее у собственников, которые эту землю не используют. В то  же время не должно быть избирательного подхода, мы придерживаемся мнения, что государству со своей стороны также необходимо создавать условия (по вопросам прокладки коммуникаций, обеспечения транспортной инфраструктуры) для собственников, активно работающих над развитием своих территорий. По землям вошедшим в черту города требуется комплексный государственный подход. В противном случае, получается «игра в одни ворота» - отобрать неэффективно используемую (по мнению государства) землю, а что дальше…?

Кроме этого, механизм изъятия, основанный на действующем законодательстве может оказаться не столь эффективным, так ГК РФ предполагает в этом случае принудительную продажу неиспользуемых участков с публичных торгов. И нет гарантий, что новым собственником земля будет эффективно использоваться. А на земли, мало привлекательные с точки зрения ведения сельского хозяйства вообще может не найтись покупателя, желающего эту землю обрабатывать. Зато найдутся желающие ее купить подешевле с целью использования по другому назначению.

Мы считаем, что попыток "прятать" земли не будет, земля  - не булавка в стоге сена и более эффективного и прозрачного для инвестора инструмента, чем паевый инвестиционный фонд, именно для целей инвестирования и развития земельных участков, в российском законодательстве не существует.

- Каковы, на ваш взгляд, основные проблемы на земельном рынке Казани?

- В Казани сохраняется низкая активность рынка земли из-за последствий финансового кризиса. Проведение двух крупнейших мероприятий международного масштаба -  Универсиады в 2013 году и чемпионата мира по футболу в 2018-м - должно активизировать земельный рынок Казани. В связи с предстоящими событиями руководством республики и города ставится задача освоения неиспользуемых земельных участков. В городе не должно остаться строительных заборов к проведению мероприятий такого масштаба.

Мы видим две проблемы, с которыми могут столкнуться собственники земельных участков при решении данного вопроса. Первая – это проблема с подключением коммуникаций, выбор концепции застройки, учитывая градостроительные ограничения в сжатые сроки. Вторая проблема - это отсутствие необходимых для освоения финансовых средств у собственников. Многие собственники просто не готовы к большим по объему инвестициям в краткосрочный период.

- Что вы можете рассказать о политике Казанского земельного инвестиционного фонда, который, по версии «Эксперта», вошел в список крупнейших фондов России?

- Паевой инвестиционный фонд – это прежде всего удобный инструмент для привлечения инвестиций. "Упаковка земель" в паевые инвестиционные фонды для собственника необходима в первую очередь для эффективного управления земельными активами, повышения капитализации. Паевый инвестиционный фонд – это не просто "земельный банк", в который сложили землю на ответственное хранение, а инструмент, с помощью которого достигается наилучшее использование  земельных участков. Сюда входит и  решение вопросов развития территорий на землях пригодных для строительства, вопросы вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков сельхозназначения, вопросы привлечения инвестиций, эффективное управление недвижимостью. Всем этим и должна заниматься привлеченная собственниками профессиональная управляющая компания

Большую долю в активах казанского земельного фонда  составляют земельные участки, в том числе и сельскохозяйственного назначения, большая часть переданных нам в управление земельных участков сельхозназначения долгое время должным образом не обрабатывалась. Сейчас принимаются все усилия по вовлечению их в хозяйственный оборот, по участкам, вошедшим в черту города, проводится разработка планов территориального развития, ведутся активные переговоры с инвесторами.

Мы считаем, что земельные фонды инвестиционной группы компаний ASG справляются со своей деятельностью успешно, наша политика по активному развитию земель дает хорошие результаты, что подтверждается и соответствующими рейтингами журнала Эксперт, и мы намерены продолжать ее в будущем.

Арслан Минвалеев
Надежда Замалиева
Владимир Казанцев

Комментарии

Павел Сигал - вице-президент ОПОРЫ РОССИИ, владелец группы компаний «Альтон» и Центра микрофинансирования:

- Считаю, что стоимость активов ЗПИФа раздута, чтобы привлечь доверчивых инвесторов. Вообще, консолидация большого количества объектов недвижимости в одних руках чудесным образом совпала с периодом работы Алексея Семина руководителем комитета по несостоятельности. К примеру, часть зданий крупных, средних и малых предприятий, прошедших через процедуру банкротства, затем оказались в руках людей, близких к экс-руководителю комитета. Были попытки отобрать и наше предприятие. Но я оказался одним из немногих, кого Семин не смог сломить.   

Анастасия Гиззатова - гендиректор АН «Счастливый дом»

- Что касается земли в Казани и окрестностях, то она разнится в цене в зависимости от местоположения и наличия коммуникаций. К примеру, мы недавно помогли реализовать участок по улице Московская, где квадратный метр стоил 12 тысяч рублей. Другой пример - участок на улице Калинина стоит 600 тысяч рублей за сотку. В Приволжском районе земля несколько подешевле. Так, «сотка» в Салмачах варьируется в районе 40-100 тысяч рублей. А в находящемся в этом же районе поселок Алтан идет подороже – 200 тысяч рублей за сотку. Что касается пригородных районов Казани – Высокогорский район, поселки Мирный, Вороновка – там по 100 тысяч рублей  за сотку. 

Наиль Галеев – исполнительный директор ассоциации малого и среднего бизнеса РТ:

- В рейтинге 2010 года журнала «Форбс»  состояния богатейших людей России начинаются с 15 млрд. долларов США и заканчиваются 700 миллионами. Причем, я посмотрел такое состояние у целой группы людей – от 94-го места по 100-е. Кстати, последние два места занимают братья  Ротенберги - друзья Путина. Судя по продекларированным активам фонда, Семина смело уже в этом году можно было ставить на 94 место в «золотой сотне». С чем можно поздравить и его, и тех, кто считал его эффективным государственным менеджером!

СПРАВКА

Семин Алексей Владимирович

Родился 14 октября 1967 года.
Окончил Казанский государственный университет.
Кандидат социологических наук.
Начиная с 1991 года, работал в сфере ценных бумаг и управления недвижимостью. Руководитель и учредитель группы компаний «Образование».

В 1995-2000 годах — депутат Госсовета РТ первого созыва и казанского объединенного совета народных депутатов.
В 1999-2005 годах — председатель комитета Республики ТатарстанРТ

В 2005-2008 годах — председатель совета директоров «Холдинговой компании «Единая арендная система».

С 2008 года возглавляет Совет директоров «УК «АС Менеджмент» — компании, управляющей основными активами АС ГРУПП.

Цитата Алексея Семина из презентационной продукции: «Философия построения бизнеса была мною изложена еще в начале 1990-х. В 1997 году, осмысливая опыт группы компаний «Образование», которую без ложной скромности можно назвать одним из первых в Татарстане успешных бизнес-проектов, созданных на заре рыночных отношений буквально с нуля, я написал: "Честолюбие, помноженное на работоспособность и знания, дают отличный результат". Мы всегда ориентировались не на быстрое получение сверхприбыли, а на долгосрочные проекты, направленные в будущее. Результаты этого подхода предлагаются вашему вниманию».

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Законодательством РФ предусмотрена возможность создания трех типов паевых инвестиционных фондов: открытых, интервальных и закрытых, но наибольший интерес на рынке проявляется к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ).

Первые ЗПИФы появились в 2003 году. Предполагалось, что они станут аналогом зарубежных трастов недвижимости (REIT — Real Еstate Investment Trust), инструментом коллективного финансирования девелоперских проектов. Именно этим было обусловлено предоставление ЗПИФам каникул по налогу на прибыль (он уплачивался только в момент расформирования фонда) и освобождение их от имущественного налога. Благодаря уникальному налоговому статусу многие ЗПИФы стали превращаться во внутренние оффшоры. Если имущество (земля, недвижимость) включается в состав ПИФа и объединяется с имуществом прочих учредителей, то возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев. При этом в госреестре права на недвижимость в составе ПИФа не персонализируются. Указывается только, что собственниками такого имущества являются владельцы паев. Таким образом, формально учредители ПИФа не владеют земельными участками, внесенными в имущество ПИФа, а значит, могут не платить земельный налог. На имущество в составе фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщика или управляющей компании. Доступ кредиторов и госорганов к объектам недвижимости, спрятанным в ЗПИФ, ограничен законом.

Всего на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже более 40% всех зарегистрированных инвестфондов. Абсолютно рыночных ЗПИФов, то есть с регулярными котировками паев на ММВБ, менее 1% от их общего количества. Львиная доля фондов создана под конкретных землевладельцев и собственников недвижимости. В ЗПИФах, паи которых ограничены в обращении, легко узнаются бенефициары. В целом совокупная стоимость активов российских ЗПИФов превышает 300 млрд. рублей.

УК «АС Менеджмент» - компания была зарегистрирована 27 сентября 2005 года под названием Управляющая компании "Би Эф Кей Эссет Менеджмент", 29 июня 2006 года была получена лицензия ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. После изменения состава акционеров осенью 2006 года компания вошла в холдинг АС-групп. В связи с этим новыми собственниками компании было принято решение об изменении наименования и места нахождения общества. 28 февраля 2007 года Управляющая компания "АС Менеджмент" регистрируется в Казани. Основными регионами работы компании являются: Казань, Республика Татарстан и Приволжский федеральный округ.

Структура материальных активов «АС Групп»

Земельные массивы в черте города — 2 150 га;
Земельные массивы в прилегающих к городам районах — 23 300 га;
Торговая недвижимость — 80 000 кв.м.;
Офисная недвижимость — 64 000 кв.м.;
Производственно-складская недвижимость — 73 000 кв.м.;
Жилая недвижимость — 20 000 кв.м.;
Объекты свободного назначения — 3 000 кв.м.