На «Казань Арене» в ближайшее время начнется создание полноценного офисного центра. Идея состоит в том, чтобы застеклить пространство под стилобатами Восточной трибуныНажмите, чтобы увеличить

«КАЗАНЬ АРЕНА» ДЛЯ БЕЛЫХ ВОРОТНИЧКОВ

Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», на стадионе «Казань Арена» в ближайшее время начнется создание полноценного офисного центра. Нового масштабного строительства не потребуется: идея в том, чтобы застеклить пространство под стилобатами Восточной трибуны, выходящие на будущую набережную Казанки и Сибирский тракт.

Такая «достройка» не повлияет на общую концепцию «Казань Арены», которая, напомним, с высоты напоминает цветок лилии. Как заверяют на стадионе, офисы не будут пересекаться со спортивной частью арены. Туда планируется отдельный вход, который будет открыт вне зависимости от баталий на поле. Но при этом стадион получит дополнительные доходы, не говоря уже о трафике. Общая площадь застройки — 3,5 тыс. кв. м, так как пристрой будет двухэтажным, новых помещений появится примерно на 7 тыс. кв. метров. Офисы будут позиционироваться в классе А с соответствующей ценовой политикой.

Развивать проект «Казань Арена» решила потому, что основные помещения уже практически заполнены, рассказал «БИЗНЕС Online» директор стадиона Радик Миннахметов. «У нас остается немного места только на Южной трибуне, которые пока заняты ФИФА, а в дальнейшем ждем на этих площадях активности ФК „Рубин“. Все остальные площади заняты, даже те, что мы изначально не планировали использовать, а на рынке есть спрос на качественные офисы», — говорит он.

Сегодня стадион сдал в аренду 19 тыс. кв. м, незаполненными остались лишь 2,5 тыс. кв. м, и то большая часть зарезервирована: 300 кв. м — под музей ФК «Рубин», еще тысяча — под магазин футбольной атрибутики и сувениров. Вакантными остаются лишь 1,5 тыс. «квадратов».

Напомним, что есть на «Казань Арене» помимо футбола: медиацентр, конференц-зал, рестораны Palladium, Sapphire Lounge и Ruby Bar. Также среди арендаторов — детский город «КидСпейс», научно-развлекательный центр «Зарница», фитнес-клуб с бассейном X-Fit Arena, отель Sport&Family, сквош, языковая школа. Кроме того, работают центр хоккея Даниса Зарипова «Победный бросок», спортивный клуб CrossFit Pioneer, детская секция футбола. Не так давно открыт официальный дилерский центр Harley-Davidson Kazan.

Общая площадь застройки — 3,5 тыс. кв. м, новых помещений появится примерно на 7 тыс. кв. метров. Офисы будут позиционироваться в классе А с соответствующей ценовой политикой
Чтобы увеличить, нажмите

Все это теперь должно создать эффект синергии. Одним из главных преимуществ для будущих арендаторов в «Казань Арене» считают концепцию «город в городе». В свободное время сотрудники офисов смогут отдохнуть в фитнес-центре, перекусить в ресторане, а своего ребенка оставить в детской зоне, если приходится задержаться на работе. И еще одно немаловажное преимущество — это собственная обширная и бесплатная парковка. Чем не мечта офисного планктона, изнывающего от «Паркона», разъезжающего в центре Казани?

«Банально, но самое ценное, что есть сейчас в бизнесе, — это время. Благодаря развитой на стадионе инфраструктуре мы даем нашим арендаторам возможность экономить время. Соединение Северной и Южной трибун через Восточную позволит сотрудникам офисного центра и клиентам „Казань Арены“ свободно перемещаться из зоны фитнеса и бассейна в зону детских образовательных центров. В наших климатических условиях этот фактор особенно важен», — рассказывает Миннахметов.

Еще один бонус — вид на реку и набережную у стадиона. Вскоре это пространство будет облагорожено: появятся теннисные корты, парковка для катеров, парк развлечений и многое другое. По словам Миннахметова, проект набережной с объемом инвестиций в 1 млрд. рублей, презентованный в конце прошлого года, сейчас «на стадии глубокой проработки». «Надеемся, что все бюрократические вопросы разрешатся и инвестор уже сможет начать работу в этом году», — добавляет он.

Пристрой будет двухэтажным
Чтобы увеличить, нажмите

К слову, офисы на «Казань Арене» уже есть: под них сдается небольшая часть скайбоксов. Но все-таки это скорее экзотика. Основное предназначение VIP-лож связано с футбольными матчами, они могут проходить и в будний день, а еврокубки вообще всегда играются в середине недели. Бизнесу работать в таком режиме трудно. Перспективнее использовать ложи как гостиничные номера, особенно для болельщиков. Сейчас на этот счет идут переговоры с оператором отеля внутри «Казань Арены».

Набережная у стадиона будет облагорожена: появятся теннисные корты, парковка для катеров, парк развлечений и многое другое

СТАНЕТ ЛИ ФИФА ПЕРВЫМ АРЕНДАТОРОМ?

Объем вложений в офисный центр Восточной трибуны, по словам Миннахметова, составляет от 250 до 300 млн. рублей. Активный поиск инвестора начался еще осенью прошлого года. Специально по заказу «Казань Арены» ГУП «Татинвестгражданпроект» разработало эскизный вариант проекта. По словам директора стадиона, желающие вложиться довольно быстро нашлись, но он пока не раскрывает, о ком идет речь.

Изначально рассматривался вариант, что офисный центр будет задействован при проведении Кубка конфедераций и ЧМ-2018. Сейчас вокруг стадиона по требованию ФИФА началось возведение временных сооружений, таких как пресс-центр, ТV-центр, различные служебные павильоны. После мероприятия их разберут.

Офисы не будут пересекаться со спортивной частью арены. Планируется отдельный вход, который будет открыт вне зависимости от баталий на поле

Дирекция «Казань Арены» предлагала альтернативу: направить средства на создание офисного центра. Тогда чемпионат мира оставил бы после себя дополнительное инфраструктурное наследие. К примеру, после водного мундиаля стадион получил отремонтированные раздевалки на Северной трибуне, которые впоследствии после небольшой перестройки и стали фитнес-центром X-Fit. Без ЧМ-2015 арендатора в эти помещения пришлось бы искать гораздо дольше. Однако из-за жесткого регламента ФИФА идею реализовать с помощью Кубка конфедераций не удалось, возникло слишком много специфических требований. Но в случае с мундиалем еще не все потеряно. Если строители успеют провести все работы к весне 2018 года, первым арендатором может стать ФИФА. Впрочем, этот сценарий пока лишь прорабатывается.

Заметим, что у «Казань Арены» богатый опыт привлечения денег под идею. Недавний пример — гостиница для домашних питомцев. Партнера нашли через информацию, размещенную на сайте «БИЗНЕС Online». Буквально в течение нескольких дней нашлись профессионалы из этой же сферы услуг, желающие расширить собственную сеть. После Кубка конфедераций начнется ремонт в помещениях, а к осени гостиница для домашних животных уже должна начать работать.

Сейчас вокруг стадиона по требования ФИФА началось возведение временных сооружений, таких как пресс-центр, ТВ-центр, различные служебные павильоны Сейчас вокруг стадиона по требованию ФИФА началось возведение временных сооружений, таких как пресс-центр, ТV-центр, различные служебные павильоны / Фото: «БИЗНЕС Online»

ДОЛОЙ «БЕЛОГО СЛОНА»

Проблема окупаемости крупных спортивных объектов стоит во всем мире. Для них даже появился специальный термин — «белые слоны» (нечто чрезвычайно дорогостоящее, но не приносящее практической пользы). Фразеологизм был рожден из легенды, согласно которой король Сиама дарил неугодным вельможам белого слона — животные считались священными и не использовались как рабочие. Стоимость содержания слона разоряла получателя подарка. Синдром «белого слона» поразил спортивные объекты в Пекине и Афинах (бывшие столицы Олимпийских игр), в Южной Африке, принимавшей в 2010 году чемпионат мира по футболу. В отчете Danish Institute for Sports Studies: World Stadium Index, Copenhagen May говорится, что из 75 стадионов, построенных или реконструируемых в 23 странах в период с 1996 по 2011 года, 51 не оправдал огромных инвестиций на строительство и эксплуатацию. Использование стадионов исключительно для проведения футбольных матчей нерентабельно, так как содержание арен обходится дороже, говорят эксперты. «Инвестиции в строительство стадионов, особенно таких крупных, как в Казани, традиционно велики, а сроки окупаемости превышают 15 лет. Сегодня стадионы перестают быть исключительно спортивными объектами и получают дополнительный доход от коммерческих площадей», — говорит Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL.

Сегодня все возводимые в России стадионы имеют многофункциональную направленность, правда, в основном они готовы помимо спортивных мероприятий проводить концерты. Сочинский «Фишт» был использован для проведения церемоний открытия и закрытия Олимпиады, а теперь перестраивается как футбольный стадион, напоминает старший аналитик «Альпари» Роман Ткачук. На московском «Спартаке» регулярно проводятся концерты и фестивали, этим летом там выступят «Ленинград» и Depeche Mode. Строящийся стадион «Динамо» сразу задумывается как многофункциональный, кроме футбольной и хоккейной арены там планируется построить торгово-развлекательный центр с парковкой. Большую коммерческую составляющую закладывают и на стадионе ЦСКА, где под офисы отданы две 11-этажные башни (15 тыс. кв. м) плюс башня в 38 этажей (20 тыс. кв. м).

В целом опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты позитивно оценивают инициативу «Казань Арены», называя ее полезной. Но каждый выделяет свои риски.

Так, аналитики «Альпари» считают, что с точки зрения логистики расположение офиса на «Казань Арене» не самое удачное. «Это не центр, далеко от метро, неудобный выезд, так что ажиотажного спроса со стороны арендаторов не ожидается. Стоимость аренды определяется спросом и предложением. Стоимость аренды офиса на стадионе должна быть рыночной, возможна небольшая премия в 10 - 20 процентов „за престижность“. Если у арендаторов есть возможность арендовать помещения на соседней улице в 1,5 - 2 раза дешевле, то офисы на стадионе будут простаивать», — говорит Ткачук.

Если строители успеют провести все работы к весне 2018 года, первым арендатором может стать ФИФА / Фото: «БИЗНЕС Online»

Необходимо продумать работу офисного центра во время спортивных мероприятий, отмечает Никуличева. «При ведении переговоров с потенциальными арендаторами стоит учитывать ограничения, которые могут быть связаны с проведением масштабных спортивных мероприятий. В частности, доступ на парковку и в офисы может быть частично ограничен на время проведения футбольных матчей. В подобных случаях имеет смысл предусмотреть особую пропускную систему для арендаторов, чтобы минимизировать дискомфорт», — говорит она, добавляя, что востребованность таких помещений диктуется прежде всего локацией. Спрос на помещения на стадионе будет носить скорее локальный характер, поскольку центр деловой активности города значительно удален от места расположения стадиона.

«Потребность в офисах в Казани есть — вакансии в качественных зданиях сокращаются. Однако идея переоборудовать пустые площади футбольного стадиона под офисные центры класса А выглядит достаточно неперспективно, так как невозможно получить качественный офис в помещении, изначально непредназначенном для этого, — считает Илья Кузнецов, руководитель отдела региональных проектов Cushman&Wakefield. — Поэтому такой офисный центр вряд ли можно будет считать полноценным, и дело тут не столько в инфраструктуре, сколько в изначальном качестве помещений. Поэтому, вероятно, решающим будет фактор цены. Если говорить о других форматах (магазины, рестораны), то они тоже вряд ли будут реализуемы, так как стадион не привлекает постоянного потока посетителей».

«Рубин» давно вынашивает планы о переезде административных подразделений с территории базы в Соцгороде «Рубин» давно вынашивает планы о переезде административных подразделений с территории базы в Соцгороде / Фото: «БИЗНЕС Online»

КТО МОЖЕТ «СЕСТЬ» НА СТАДИОНЕ?

Заметим, что некий якорный арендатор у центра уже есть. Также одним из клиентов вполне мог бы стать футбольный «Рубин», который давно вынашивает планы о переезде административных подразделений с территории базы в Соцгороде. Футбольный стадион для этого подходит как нельзя лучше. Вообще, спортивные команды стараются разделять спортивную и хозяйственную часть. Даже на базе «Ак Барса» клубный офис располагается в отдельном здании, не соприкасаясь с жилым и тренировочным корпусом спортсменов, чтобы не вышло, например, так, что рядовой бухгалтер вышел на работу с легкой болезнью и заразил всю команду.

Эксперты же предлагают «Казань Арене» проявить креатив. «На сегодняшний день казанский рынок офисной недвижимости завален предложениями, но все они однообразны. Как правило, это стандартные офисные коробки, которые мало чем отличаются. Хотелось бы, чтобы в Казани произошел толчок в данной сфере и начали появляться уникальные офисные решения с интересным дизайном, техническими инновациями. Я считаю, все это возможно реализовать на площадях стадиона „Казань Арена“», — говорит Ильмир Илаев, региональный директор компании Alliance Business Centers Network. По его мнению, на площадях стадиона можно было бы реализовать проект коворкинга или любого другого инновационного решения.

Кроме того, поскольку Казань регулярно принимает крупные соревнования, офисные центры вблизи спортивных объектов — хорошее решение для многих приезжих команд, которые занимаются проектной работой. «Это и спонсоры спортивных мероприятий, и представители СМИ, и сотрудники спортивных клубов. В данном случае идея создания офисов под ключ, где к работе можно приступить в ближайшие сроки, была бы наиболее востребованной», — считает он.

«Специального спроса на офисы на стадионе, конечно, нет, тем более что в моменты соревнований это пространство может быть неудобным. Однако, скажем, для технопарков, арт-мастерских, студий или рабочих пространств для ММГН такие помещения вполне могут быть использованы, если окажутся недорогими, — говорит Леонид Делицын, аналитик группы компаний „Финам“. — Полноценным такой центр стать не может попросту в силу шума, который возникает в момент соревнований. Он обязательно будет обладать своей спецификой, которая, впрочем, кому-то может показаться милой и составить изюминку такого пространства. Но понятно, что для обычных офисов, где обслуживают обычных клиентов, это не самый простой вариант».