Фото: Сергей Елагин

Участники круглого стола:

  • Гиниятуллин Искандер Анварович – заместитель руководителя исполкома Казани по вопросам ЖКХ – председатель комитета ЖКХ;
  • Калимов Олег Викторович – гендиректор ООО «УК „ЖКХ Московского района“»;
  • Нуриев Марат Абдулхаевич – гендиректор ООО  «УК „Уютный дом“»;
  • Измалков Сергей Владимирович – гендиректор ООО «Жилищник-2».

Модератор – Татьяна Завалишина.

 «С ЖИТЕЛЯМИ НЕТ НОРМАЛЬНОГО ИНФОРМАЦИОННОГО ОБМЕНА»

– Сфера ЖКХ уже давно и во всей стране – это тема бесконечных проблем и скандалов. В Казани вроде и аварий крупных нет, и мусор вывозится, и дома ремонтируются, а напряжение все равно чувствуется. Управляющие компании сами инициировали проведение этого круглого стола в редакции  «БИЗНЕС Online». С какой целью? Какие у вас ожидания от сегодняшнего разговора?

И.А. Гиниятуллин, заместитель руководителя исполкома Казани по вопросам ЖКХ – председатель комитета ЖКХ: Дело в том, что жители не знают и не понимают реальной картины, с ними нет нормального информационного обмена. Они включают телевизор и видят: ага, проблемы в ЖКХ, воруют, неплатежи... На самом деле в Казани ситуация совершенно другая, просто об этом никто не рассказывает. К сожалению, у нас нет нормальной площадки для обсуждения вопросов отрасли ЖКХ, и это плохо и для УК, и для населения, потому что люди не знают ни законов, которые действительно постоянно меняются, ни своих прав, ни обязанностей. А ведь все рычаги для улучшения ситуации – в их руках!

Вообще сложилась уникальная ситуация: в России в масштабах государства в долевой собственности жителей находится весь жилищный фонд. Такого понятия, как общедолевая собственность жилищного фонда, в мире нигде нет! Как правило, за рубежом многоквартирные дома принадлежат каким-то организациям или одному собственнику, который сдает жилье в аренду, либо люди живут за городом в частных домах. Поэтому нам приходится опять протаптывать свой путь.

К тому же действующее законодательство сильно ограничило в своих полномочиях и исполнительный комитет города, и управляющие организации. У исполкома осталось менее 3 процентов неприватизированного жилья, причем во многих домах муниципального жилья нет вообще. Наше право принятия решения  ограничено этими 3 процентами – только там, где есть муниципальное жилье, мы можем голосовать. И управляющая компания не имеет права подменять собственников, поскольку не является собственником жилья в данном конкретном доме. То же самое касается муниципального жилищного контроля: контролировать мы имеем право только муниципальное жилье. Все наши шаги ограничены законодательно, и прокуратура за этим пристально следит.

Вся полнота прав – в руках собственников жилья. Они должны определять тарифы на обслуживание, выбирать форму управления домом и конкретную компанию, решать все вопросы на внутридомовой территории – от организации парковок до ремонта скамеек и асфальта. Этого требует закон. Но, к сожалению, практика показывает, что наши собственники квартир не чувствуют себя хозяевами дома и прилегающей территории. Они хотят, чтобы за них все решали и им все делали. Если им что-то не нравится – они не собирают собрание, а идут жаловаться в исполком. Но исполком – это не вышестоящая организация для бизнеса, которой, согласно букве закона, являются управляющие компании. У муниципалитета свои задачи в сфере ЖКХ: надо развивать коммунальную инфраструктуру, есть наболевшие проблемы очистных сооружений канализации, требует решения аварийное жилье, вопрос переработки отходов. Но поскольку городская власть отвечает за ситуацию в городе, мы вынуждены заниматься проблемами содержания частного, по сути своей, жилья!

– Но в переходный период людям надо помочь свыкнуться с мыслью, что они за все в доме отвечают. Да и жилой фонд не в лучшем виде им отдали...

Гиниятуллин: Переходный период длится уже 20 лет! Первые законы о реформировании ЖКХ были приняты в 1997 году. В 2006 году – 11 лет назад – вступил в силу новый Жилищный кодекс.

– Как, по вашему мнению, можно уменьшить негатив жителей к вопросам ЖКХ и сплотить их на решение этих вопросов в своем доме? (Алексей Ш.)

Гиниятуллин: Вот мы говорим, что собственников в многоквартирном доме надо сплотить, надо их научить, придать им какие-то стимулы... А я все время задаюсь вопросом: чем отличается собственник в многоквартирном доме от участника гаражного кооператива? С точки зрения техники никаких отличий нет: те же четыре стены, крыша, коммуникации, благоустройство. Но когда в гаражном кооперативе начинает течь крыша в каком-то боксе, пайщики собираются, принимают решение, выделяют или перераспределяют деньги, ставят задачу председателю кооператива, и вопрос решается. Если надо заасфальтировать дорогу, то пайщики скидываются и нанимают подрядчика. Но когда тот же самый пайщик гаражного кооператива приходит домой и видит, что крыша течет, он садится писать письмо Путину, Минниханову, Метшину, Гиниятуллину –  вместо того чтобы предпринять идентичные меры в своем доме. В гаражном кооперативе бывает и по 100 членов, и больше, но тем не менее там решаются все эти вопросы. Если пайщикам кажется, что председатель кооператива украл какие-то деньги, они его переизбирают, добиваются возврата средств, и никаких проблем при этом не возникает. Во многоквартирном же доме любой вопрос решается через Путина...


«СОБСТВЕННИКАМ КВАРТИР НАДО ВСТАТЬ С ДИВАНА И ЗАНЯТЬСЯ ПРОБЛЕМАМИ ДОМА»

– Это наследие советского периода, когда у большинства населения квартиры были не в собственности и все проблемы решались сотрудниками ЖЭУ...

Гиниятуллин: Но в гаражном кооперативе схожие проблемы все-таки решаются! Сегодня весь исполком нацелен на рассмотрение заявок граждан в самых разных вопросах, а из гаражных кооперативов нет ни одной. Они сами решают свои проблемы, и их не надо этому обучать, создавать старших по гаражам, советы гаражных кооперативов, лицензировать их. Это прекрасный пример! Считаю, собственникам квартир надо встать с дивана и заняться проблемами дома. Законодатель предоставил все возможности, чтобы собственник стал эффективным. Другой пример – в своей квартире мы же с вами умеем решать все вопросы – и уборка, и ремонт, и расходы планировать, нам ведь для этого ни Путин, ни Метшин не нужны. А по сути дом – это продолжение квартиры.

М.А. Нуриев, гендиректор ООО «УК „Уютный дом“»: Если нужна какая-то помощь от нас, чтобы провести собрание, – пожалуйста! Но если сами собственники этого не хотят, силой это сделать невозможно. Пока еще люди живут остатками коммунизма – ждут, что кто-то за них все сделает. Может быть, еще время не настало, ведь смена собственника произошла слишком быстро, у нас пока нет настоящих собственников. Вот когда люди почувствуют себя собственниками, они поймут, что ремонт сломанной кем-то скамейки или дверей в подъезде из их кармана должен производиться. Настоящий собственник уже не пройдет мимо открытого зимой окна в подъезде, ведь счетчик считает расход отопления и за него надо будет всем платить...

– Но, наверное, многое все-таки зависит от активных и неравнодушных людей?

Нуриев: От активных и грамотных.  

– Одно время старших по дому как-то поощряли. Это сегодня практикуется?

Гиниятуллин: Поощряли до того момента, как изменился Жилищный кодекс и полностью сменилась система хозяйствования. Старший по дому – это же не представитель управляющей компании, а жителей, поэтому они сами должны решить вопрос с его поощрением. А когда инициатива идет сверху вниз, это воспринимается негативно: вот вы нам прислали своего... 

Нуриев: К сожалению, некоторые активные люди только жалобы пишут – вплоть до президента страны. Мы в год получаем по 150 писем от одного адресата! Они сегодня видят управляющую компанию по другую сторону баррикад, хотя мы должны быть на одной стороне. Вот если бы мы с этими активными людьми объединились, то смогли бы вместе сделать много полезного для каждого дома.

– Вообще есть примеры, когда жители конструктивно объединяются?

О.В. Калимов, гендиректор ООО «УК „ЖКХ Московского района»: Есть разные примеры, но, к сожалению, жители чаще для негатива объединяются. Это проще. Вот, например, приходит человек и говорит: «У нас все плохо, двор не убирают, старший по дому не работает...» Предлагаем: «Соберите собрание, выберите нового старшего по дому. Вы активный, так станьте старшим». Отвечает: «Я не хочу, мне некогда. Назначьте другого». Другой пример: житель жаловался на нашу плохую работу, а когда по нашей инициативе созвали общее собрание, чтобы обсудить озвученные проблемы, он не пришел.

С.В. Измалков, гендиректор ООО «Жилищник-2»: Но есть и положительные примеры: Сахарова, 19. Несколько активных жителей пришли к нам, поговорили, посоветовались, сами выбрали совет дома, и сейчас они практически автономно работают. Захотели стоянку – провели собрание, на отмежеванной территории определили площадку, распределили места, собрали деньги и сделали, а мы помогли им с техникой. И никаких проблем!  

Гиниятуллин: Проблема в том, что таких примеров – единицы... Сегодня большая разобщенность в многоквартирных домах. Помню, когда получил свою первую квартиру от предприятия, я знал всех жителей дома, потому что мы с ними и на работе пересекались. А сегодня люди покупают свои квартиры и даже не знают соседей по лестничной площадке. И у многих отношение такое: через три года я квартиру продам, и зачем мне сейчас париться со всеми этими общедомовыми проблемами?

Олег Калимов Фото: Сергей Елагин

«ЛЮДИ ИДУТ К НАМ С ЖАЛОБАМИ, А У НАС СВЯЗАНЫ РУКИ»

– Во многоэтажных домах есть общие балконы и внешние переходы на случай пожара. Зачастую их заставляют разной рухлядью. Кто в этом случае отвечает за пожарную безопасность?

Измалков: Заставляют рухлядью – это еще что, есть такие случаи, когда врезают железную дверь с балконного перехода на этаж и ключ есть только у жителей этого этажа. А теперь представьте: пожар, лифт встал...

– Вы можете эту незаконную дверь убрать?

Измалков: Только через суд, иначе самоуправством назовут. А сначала высылаем уведомление с просьбой демонтировать в определенный срок. Максимум, что делают, – снимают замок с двери. 

Нуриев: Проблема в том, что сегодня собственник может себе позволить все что угодно и за это ему ничего не будет. Даже если он подключится к подъездному электричеству, мы ему только пальцем можем погрозить, других прав у нас нет. Он может незаконно дверь поставить, но убрать ее мы можем только через суд. 

– А чердаки и подвалы в чьей собственности?

Гиниятуллин: Это общая собственность жителей, и если в доме нет муниципального жилья и нет жалоб от нанимателей муниципального жилья, то мы туда не имеем права даже зайти с проверкой. Такое право имеет только государственная жилищная инспекция, но и ее действия регламентированы законом. То есть люди идут к нам с жалобами, а у нас связаны руки.

Нуриев: Управляющие компании даже не могут обратиться в суды в интересах собственников жилья. Суды у нас не принимают заявления! Или сам собственник должен обратиться, или дать на это доверенность управляющей компании. А ведь случаев таких много, например, кто-то единолично занял место общего пользования.


НУЖНЫ ЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ?

– Читатель спрашивает: «Когда будет муниципальное управление в ЖКХ? Муниципальное – значит контролируется населением, а частника невозможно контролировать, у них один ответ: это коммерческая тайна».

Гиниятуллин: Не секрет – частника сложно контролировать. Три года назад мы подняли вопрос перед руководством республики о возврате муниципалитетов в сферу управления многоквартирными домами. Президент Татарстана и Госсовет республики нас поддержали, минюст провел правовую экспертизу нашего предложения, и мы его направили в Москву. К сожалению, там пока дают нам отрицательный ответ.

Но мы практически ежедневно вынуждены возвращаться к этой теме. У жителей такое мнение: квартира моя, а за все остальное отвечает муниципалитет. А мы не можем решить их вопросы, у нас на это просто нет полномочий! Наши права ограничены только этими 3 процентами муниципального жилья, а требуют с нас за все 100 процентов. Вот как мы не можем прийти в гаражный кооператив и что-то там решать, потому что мы там никто, точно так же и в многоквартирном доме. Мы предлагаем дать жителям право выбора муниципальной управляющей организации, причем с делегированием муниципалитету части полномочий собственника. Раз уж жители, так или иначе, возлагают на нас ответственность, у городской власти должна быть возможность хоть что-то решать во всех этих вопросах. Раз люди до сих пор не чувствуют себя хозяевами, мы говорим: дайте нам возможность помочь им в управлении домами. Мы сегодня этой возможности лишены. Мы только проводим всевозможные семинары, но не более того. Сегодня мы не можем прийти и сказать жителям: «Если вы не хотите сами заниматься управлением своим домом посредством ТСЖ или управляющей компании, то мы берем на себя эти функции на определенный период времени».

– Каким образом можно делегировать полномочия?

Гиниятуллин: Провести собрания и дать возможность муниципалитету управлять своими домами. Причем это не навсегда, не по наследству! Какой-то период так поработали – за это время жители сплотились, они могут снова провести собрание и создать ТСЖ или выбрать частную управляющую компанию. В конце концов, у нас есть механизмы, чтобы сделать все эти процессы прозрачными: Счетная палата, государственные и муниципальные контролирующие органы, система государственного заказа. Но сегодня мы лишены возможности применять эти инструменты на практике.

– Вы сказали, что направили свое предложение в Москву, но там пока дают на него отрицательный ответ. Надежда у вас все-таки остается? Какие-то еще шаги предпринимаете?

Гиниятуллин: Надежда остается. Мы обратились к полномочному представителю президента РФ в Приволжском федеральном округе Михаилу Бабичу во время его визита в Казань, и он дал соответствующее поручение. Думаю, в этом направлении мы еще будем работать. 

– Депутат Госдумы РФ от Татарстана Александр Сидякин является первым заместителем председателя комитета ГД по вопросам жилищной политики и ЖКХ. Вы к нему обращались с этим вопросом?

Гиниятуллин: У нас с ним очень тесный контакт, практически постоянный. Он на днях присутствовал на семинаре по капитальному ремонту в Казани. Не все можно решить депутату Госдумы, для этого надо внести ряд существенных изменений в ЖК РФ, в законы о местном самоуправлении, о МУПах и в другие нормативные акты. Но я все-таки надеюсь, что мы добьемся положительного решения относительно нашего предложения.

Есть много вопросов, о которых вообще никто не думает. Например, в Ново-Савиновском – благополучном, как принято считать, – районе есть порядка 150 двухэтажных бараков, в которых на содержание дома собирается 5 тысяч рублей за год. А там только одному дворнику надо ежемесячно платить минимум 10 тысяч. А опрессовка и промывка труб, латание кровли и т. д.? По факту это же дряхлый барак, с которым постоянно нужно что-то делать, ведь там живут наши люди – казанцы. По 8 - 16 квартир в таких домах, но в год они собирают всего 5 тысяч рублей, потому что площади очень маленькие, а плата рассчитана на квадратный метр. Что делать в этой ситуации? По идее, тариф в таких домах  должен быть выше, поскольку больше требуется денег на их текущее содержание. И вот опять мы возвращаемся к собственникам – эти решения о содержании своих домов, о размере платы за текущий ремонт, за уборку они должны принимать сами.

– В этом заключается парадокс: жить там хуже, а платить надо больше...

Гиниятуллин: Поэтому мы говорим о том, что надо дать муниципалитетам право заниматься этим на законной основе. Не так, как пробовали в Челнах, где создавали МУП, которое потом закрыла прокуратура. Мы должны действовать строго в рамках закона! Мы же сегодня в рамках закона не имеем права направлять бюджетные деньги на поддержание жилого фонда, потому что это частная собственность. Именно эти вопросы были рассмотрены при подготовке предложения о муниципальном управлении.  Масса таких коллизий, о которых, к сожалению, никто не задумывается...


«СЕГОДНЯШНЯЯ СИТУАЦИЯ – ЭТО ЗАЛОЖЕННАЯ ПОД УК МИНА»

– В минстрое РФ подготовили закон, согласно которому граждане будут платить за ЖКУ напрямую поставщикам. Что это значит для управляющих компаний?

Гиниятуллин: Тут мы с коллегами разойдемся во мнении, поскольку управляющие компании двумя руками за это решение – им меньше головной боли будет... Существующее положение – это потенциальный путь к банкротству для управляющих организаций, потому что ресурсники требуют 100-процентной оплаты, и у них в руках – рубильник, кран. А жители сегодня платят 97 - 98 процентов. Оставшиеся 2 процента, а по Казани это 20 миллионов рублей ежемесячно, – это просто заложенная под УК мина. Они должны каким-то образом находить для этого средства. Откуда их взять? Поэтому УК ждут принятия этого решения.

А мы, исполнительная власть, считаем это решение неправильным. Во-первых, добавится еще два-три платежных документа – за свет, за воду, за тепло. Лишние хождения, лишний учет, контроль самим жителям. Во-вторых, я считаю, это приведет к удорожанию услуг – в Казани, к примеру, больше 400 тысяч квартир. То есть у ресурсников появится дополнительно по 400 тысяч договоров. Чтобы их обслуживать, потребуются целые абонентские службы. Даже просто напечатать эти договоры – это уже расходы. Все это неминуемо ляжет в тариф. На мой взгляд, это неоправданное решение. Идея перехода на прямые расчеты подсказана ресурсниками – крупными игроками на федеральном рынке, которые недополучают денег от УК и считают, что если они сами будут напрямую работать с населением, то долгов не будет. Но в Татарстане другая ситуация: у нас собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги 98 процентов. Такого больше нигде нет! И при этом у казанских управляющих компаний, которые обслуживаются в едином расчетном центре, нет долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Мы в отопительный сезон входим с нулем долгов перед энергетиками. В России такого нет нигде! У нас, наоборот, население задолжало управляющим компаниям больше, чем УК должны ресурсникам. 

Марат Нуриев Фото: Сергей Елагин

«У НАС НЕ СТАЛО ПРОБЛЕМ С ОДН, ПОКА НАМ ИХ ОПЯТЬ НЕ ПРИСЛАЛИ СВЕРХУ»

– Если у Казани, у Татарстана все так хорошо с платежами, может, мы не будем переходить на прямые платежи поставщикам?

Гиниятуллин: Мы ставим такие вопросы и перед депутатом Сидякиным, и перед замминистра строительства и ЖКХ РФ Чибисом. И министру Меню этот вопрос адресовали, и Бабичу. Мы предлагаем отдать подобные вопросы на откуп субъектам, чтобы мы у себя на месте решали, каким образом это сделать. Сегодня в Татарстане 100-процентное оснащение жилых домов приборами учета. В других регионах России нет такого! Сегодня в Казани больше 60 процентов домов оснащены автоматикой погодного регулирования. И такого нет больше нигде! В других регионах люди живут совсем в других условиях, а мы можем решать все вопросы совершенно иначе.

Когда в 2007 году электросетевая компания поставила электросчетчики на все дома, у нас выявилась проблема недоучета потребления, которую назвали ОДН. Прошло три – четыре года, и мы эту проблему победили: отключили всех левых потребителей, выстроили договорные отношения. У нас не стало проблем с ОДН, пока нам их опять не прислали сверху федеральным законом, изменив порядок начисления. Мы теперь вынуждены расход электроэнергии, тепла и воды считать в квадратных метрах, потому что по ФЗ расчеты делаются, исходя из площади квартиры, помноженной на норматив потребления. У нас в ряде домов ОДН не было в принципе, а сегодня начисления появились, потому что это норматив и его отменить нельзя. А люди нас спрашивают: «Для чего же мы ставили приборы учета, тратили на это деньги?»  

Нуриев: Норматив – это некий средний показатель, а если в каком-то доме по факту потребили больше, то платить за перерасход должна управляющая компания. А там, где фактически потребили меньше, все равно платят по нормативу, что приводит к конфликту жителей с управляющими компаниями.

Гиниятуллин: У нас до 90 процентов дошло количество квартир, которые поставили индивидуальные приборы учета. Такой показатель есть только в Татарстане. Были приняты постановления нашего правительства, которыми сверхнормативные объемы ОДН относились на тех, кто не удосужился установить индивидуальный водо- и электросчетчик. Мигом все пошли устанавливать счетчики! Тогда нам сказали, что это превышение полномочий, а теперь федеральный центр сам вводит подобную норму для всей России.

Измалков: В Госдуме порой принимают нелогичные законы. Например, было такое предложение: в случае если ОДН реально получился больше норматива, то начислить можно только норматив, а что сверх него – остается за счет УК. По логике законодателя, это результат плохой работы УК, и значит, что у управляющей компании будут убытки. А если ОДН меньше норматива, то, по этой же логике, управляющая компания хорошо поработала – она сэкономила средства. Но нет! В этом случае закон предписывает снизить начисление до фактического. Выходит, в любом случае управляющая компания уходит в минус. Стимула нет!

Гиниятуллин: Приведу вам самый вопиющий пример, не укладывающийся у меня в голове. Есть такое понятие, как общедомовые нужды на канализацию. Если ОДН на воду мы можем понять – это влажная уборка подъездов, заполнение и опорожнение трубопроводов, полив газонов, то канализацию, использованную на содержание общего имущества дома, лично я объяснить не могу. Хорошо, что в правительстве республики работают здравомыслящие люди – они поддержали наши управляющие компании в этом, и у нас нет начисления ОДН за канализацию. Но в остальной России начисляют! И прокуратура в любой момент может прийти к жилищникам и задать вопрос, почему они нарушают законодательство. 

Искандер Гиниятуллин Фото: Сергей Елагин

«КАКИЕ-ТО РЕШЕНИЯ НАДО ОТДАВАТЬ НА УРОВЕНЬ СУБЪЕКТОВ»

– Если мы переходим на прямые платежи, надобность в едином расчетном центре отпадет?

Гиниятуллин: Все равно кто-то должен будет формировать счет-фактуры. И остается довольно большой пакет жилищных услуг, которые тоже надо считать. Единый расчетный центр ведет начисление, учет, распределение и перечисление средств. Кроме этого, большой объем взаимной информации с органами соцзащиты, налоговой службой, пенсионным фондом и т. д. Это никуда не денется, какие бы прямые или кривые платежи ни были.

– Сколько домов в управлении УК «ЖКХ Московского района»?

Калимов: Мы управляем порядка 90 процентов жилого фонда Московского района, это 576 домов.

– Что вы думаете о прямых договорах с поставщиками услуг?

Калимов: Если мы отмотаем на 4 - 5 лет назад, то увидим, что только газета «БИЗНЕС Online» объективно осветила историю, когда одно из коммунальных предприятий подало в суд на банкротство управляющей компании в связи с имеющейся задолженностью перед ним. И только ваша газета выслушала обе стороны! Я тогда в комментариях говорил, что надо переходить на прямые договоры. И мы надеемся, что наконец придет такое время. Тогда посмотрим, какой процент сбора платежей будет у ресурсников, что они на это скажут. А с должниками – это ежедневная работа! Взять, например, многодетные семьи. Управляющая компания сама за свой счет устанавливает им приборы учета, лишь бы сократить их платежи. Расходы у семьи уменьшились, мы реструктурируем их долг, и люди начинают платить.   

– Сколько домов обслуживает «Жилищник-2»? И ваше отношение к прямым договорам с поставщиками услуг?

Измалков: У нас половина домов Азино-1, это порядка 80 домов. Что касается платежей, то ситуация непростая, многогранная. Две проблемы – проблема задолженности и проблема законодательства – неразрывно связаны. По статистике такая ситуация: как только выходит какое-нибудь новое постановление или изменение, процент сбора платежей резко падает. Сразу падает! Потому что, во-первых, только мы разъясняем жителям нововведения. Во-вторых, не совсем корректную форму начисления нам предлагают, даже порой нелепую – о начислениях за ОДН по квадратному метру жилья уже сказали.

Мы вышли на неплохой процент сбора платежей с населения. Но что будет при прямой оплате поставщикам коммунальных услуг? Какой механизм у нас сейчас работает, если человек не платит? После процедуры уведомлений, предусмотренной законом, мы по решению суда отключаем у должника электроэнергию. Следующий рычаг – ограничение канализации. Хоть какой-то рычаг у нас есть! Человек приходит, мы с ним заключаем соглашение о реструктуризации долгов, и процент выполнения данных соглашений неплохой – порядка 50 процентов. И тем не менее мы за прямые договоры, если поставщик возьмет на себя все вопросы по начислению, сбору коммунальных платежей, в том числе ОДН, а не будет перекладывать часть своих затрат на УК. Это очень серьезная проблема!

Калимов: Может быть, единый расчетный центр для того и создан, чтобы оставалась одна квитанция, но с пятью штрих-кодами.

Измалков: Если будет несколько штрих-кодов, не будет ли у жителей возможности платить избирательно?

– Наверное, на общероссийском уровне или в федеральных округах проходят какие-нибудь совещания, конференции по вопросам ЖКХ, вы там поднимаете вопросы по этим «нелепым» нормам закона?

Гиниятуллин: Совещаний масса проходит! Коллеги в регионах нас поддерживают практически по всем вопросам. Недавно на сессии Казанской городской Думы присутствовали мэры городов Поволжья, где я выступил с докладом о развитии жилищно-коммунального хозяйства в Казани. После этого массу откликов мы получили от наших коллег из других городов, они поддерживают наши предложения. И на федеральном уровне на различных мероприятиях встречаемся с коллегами, и они нас слышат, поддерживают. Но мы же не можем идти вразрез с действующим законодательством!

– А те, кто такие законы пишет и принимает, с профессионалами отрасли не общаются?

Нуриев: Не общаются – это одно. Госдума ведь принимает закон на всю страну, а регионы все разные. Нельзя сравнивать Чукотку и Крым, Владивосток и Калининград... Может быть, закон для кого-то очень хорош, а другим он не подходит. Считаю, какие-то решения надо отдавать на уровень субъектов.

Сергей Измалков Фото: Сергей Елагин

«СОБСТВЕННИКИ ОБЯЗАНЫ САМИ УСТАНАВЛИВАТЬ ТАРИФ!»

– Собрание жителей-собственников может решить вопрос с ОДН?

Гиниятуллин: Нет, потому что порядок начислений за жилищно-коммунальные услуги определяет федеральное законодательство.

Калимов: А вот тарифы на жилищные услуги собственники сами могут устанавливать. Более того, они должны это делать!   

Гиниятуллин: Но этого сегодня не происходит в силу непонимания, нежелания собственников заниматься общедомовыми делами. Мы уже прошли через несколько судов, вплоть до Конституционного, когда жители пытались оспорить наше постановление о размере платы за жилищные услуги, которое мы ежегодно принимаем по муниципальному жилью. Но, извините, это муниципальное имущество, и нам решать, сколько денег надо собирать на его содержание. Это тоже не только наше право, но и обязанность. Но это касается только 3 процентов жилья, а остальные 97 процентов собственников должны сделать то же самое – установить размер платы на текущее содержание многоквартирного дома.

– А если собственники не установили тарифы? Думаю, подавляющее большинство даже не догадывается о такой возможности!

Гиниятуллин: Закон говорит, что в этом случае управляющая компания должна руководствоваться муниципальным тарифом.  

Нуриев: Собственники обязаны сами устанавливать тариф! Муниципальный тариф усредненный, а дома-то ведь разные – какому-то дому требуется больше денег для того, чтобы привести его в порядок, какому-то меньше. Приведу понятный всем пример. На асфальтирование дворовых территорий государство выделяет средства, и жилищники стараются не отставать – во дворах появляются газоны, детские площадки. Но их же надо содержать, вовремя поливать, ремонтировать! В благоустройство 15 дворов мы вложили по 15 миллионов рублей, и вот уже 5 лет пытаемся собрать жильцов, чтобы они приняли решение о доплате на текущее содержание двора – по 30 копеек на квадратный метр площади квартиры. Понятно ведь, что в красивом дворе и стоимость квартиры повышается – ее гораздо легче и дороже можно продать. Но за 5 лет ни в одном доме мы не нашли понимания! Даже такие ответы услышали: «В наш двор и другие люди приходят, почему только мы должны платить?» И тариф остался муниципальным...

Калимов: Хочу привести пример: на улице Гудованцева у нас есть несколько домов, где собственники сами изъявили желание оплачивать по рублю с квадратного метра жилья, чтобы оборудовать во дворе новую детскую площадку. Конечно, мы эту идею поддержали, включили им в платеж. Ну что такое 50 рублей с квартиры?! Но таких случаев – единицы...  В Казани есть новые дома, где уже есть новая детская площадка, и когда управляющая компания выходит с инициативой доплачивать за ее содержание, почему-то люди ее поддерживают. А в домах, которыми мы управляем, как правило, ни за что не хотят дополнительно платить...

– Видимо, в домах советского периода и психология людей того времени осталась... А у «Жилищника-2» какой опыт в этом вопросе, какое мнение?

Измалков: Несомненно, должны быть индивидуальные тарифы по каждому дому. И логично, что чем дом старше, тем выше тариф должен быть, поскольку такой дом требует больше денег на текущий ремонт и содержание. Как житель хочет: заплатить 3 рубля и все получить практически бесплатно. Но ведь мы же за хлеб в магазине платим ровно столько, сколько он стоит. Не заплатил – без хлеба уйдешь! И все знают, что в цене этого хлеба сидит и зарплата директора магазина. А ругают почему-то только жилищников: вот он машину купил на наши деньги... Мы считали индивидуальные тарифы на наши дома, исходя из реального состояния, и вышло, что тариф на ремонт и обслуживание варьируется от 6 до 18 рублей с квадратного метра. К сожалению, жильцы пока не готовы к тому, что в соседних домах квартплата будет отличаться в разы.

– Да, старый дом требует больше денег на содержание, но способно ли население платить больше – вот в чем вопрос!

Измалков: Тогда не надо забывать, что мы можем действовать только в рамках собранных денег. По тарифу начислили 20 тысяч рублей на дом в месяц – вот в рамках этих денег мы и работаем. Но вот Госжилинспекция говорит, что пришла жалоба на то, что крыша протекает. Деньги вкладываем – крышу чиним. Еще жалоба: дует через шов. Запланировали – сделали. В результате сумма выполнения может превысить сумму начисления и сумму сбора средств. Спрашивается: за чей счет? За счет средств с других домов? Но это запрещено законодательством.

Гиниятуллин: Приведу пример капитального ремонта. Если взять обычную пятиэтажку и посчитать, сколько там собрали на капитальный ремонт, и сравнить с тем, сколько в ремонт фактически вложили, то разница получится в десятки раз. У нас начисления на капитальный ремонт начались в 2002 году, и это было 16 копеек на квадратный метр. В 2008 году, когда вступил в силу закон ФЗ-185, плата стала 3 рубля с квадратного метра. Потом плата дошла до 5 рублей, а в этом году – до 5,85 рубля. За 10 лет каждая пятиэтажка собрала на капремонт 4 - 5 миллионов рублей, а мы в ее капитальный ремонт вкладываем минимум 15 - 20 миллионов. И никто этого не видит и не считает. А ведь дополнительные деньги где-то надо взять! Поэтому городской и республиканский бюджеты софинансируют программу капремонта на паритетных началах.

«СИСТЕМА КАПРЕМОНТА, КОТОРАЯ РАБОТАЛА У НАС, СЕЙЧАС ИЗВРАЩЕНА»

– Татарстан был пионером в сборе денег на капремонт? Тоже ведь в свое время осуждали за это...

Гиниятуллин: По нашему опыту был принят федеральный закон. Но, правда, та система капремонта, которая работала у нас, сейчас извращена (смеется). Например, управляющие компании из процесса капремонта выведены. Хотя кому, как не управляющим компаниям, быть заказчиками на капремонт? Но опять потому, что в каком-то там регионе украли деньги населения на капитальный ремонт, всех замазали черной краской и сказали: мы вам не доверяем, деньги должны находиться у регионального оператора в общем котле. У нас в республике 45 муниципальных образований, из них 43 участвуют в программе капремонта многоквартирных домов, а региональный оператор, сидя в Казани, должен определять порядок проведения капремонта в каждом из 43 муниципалитетов. Понятно, что это не будет работать эффективно! Никогда не будет принято правильное решение из столицы субъекта за какое-то отдаленное сельское поселение. Всем известно, что на месте лучше и очередность домов определить, и организовать работу.

– Разве сложно в республике наладить связи снизу доверху по вопросу капремонта?

Гиниятуллин: Связи наладить можно, если в этой цепочке будут участвовать все, кто этим вопросом непосредственно занимается. Те же управляющие компании. Кто ближе к жителю и капитальному ремонту дома, чем управляющая компания? Да никто не ближе!

– Управляющие компании вывели из процесса капремонта, и даже в Татарстане они стоят в стороне?

Гиниятуллин: В Татарстане они не стоят в стороне. Подписаны дополнительные соглашения с региональным оператором, и они вовлечены в процесс, пусть не в полном объеме, но они участвуют и в подготовке, и в проведении работ.

Калимов: Если мы не будем участвовать в капремонте, то как?! Я много раз выступал на семинарах по капремонту, и присутствующие на них операторы из других регионов задают вопросы, потому что я рассказываю, как у нас эта система выстроена: от начала до конца подготовка документов, контроль капитального ремонта, приемка дома после капремонта. Все эти процессы мы контролируем. Даже если законодательно нас как бы вывели из процесса, но на конце-то – наши жители! Поэтому эту работу мы полностью ведем.

Гиниятуллин: Но это опять-таки происходит вразрез с законодательством! Оно не предполагает такой формы взаимодействия с управляющими организациями, оно, наоборот, максимально их дистанцировало от этого вопроса, потому что в каких-то субъектах страны есть факты хищения денег населения. Ну так разбирайтесь с этим субъектом! Дайте всем остальным работать так, как они считают нужным!

– А кто выполняет функции регионального оператора?

Гиниятуллин: Некоммерческая организация «Фонд жилищно-коммунального хозяйства РТ».

Калимов: Во всяком случае, договором управления жители уполномочили нас этот функционал оказывать им в том числе. А региональные операторы из других регионов удивляются: «Как так?! У нас управляющие компании стоят в стороне от капремонта до самого его окончания». У нас же еженедельно совещания проходят по капремонту...

Гиниятуллин: Исполнительный директор ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Анна Ивановна Мамонова на нашем последнем семинаре докладывала о том, что до сих пор – к концу ноября! – в 30 процентах субъектов России программа капремонта 2017 года даже не законтрактована. Конец года, а у них даже подрядчиков еще нет! Когда работу выполнять? А это все звенья одной цепи. Или, например, региональный оператор сам должен собирать с населения взносы на капремонт – сам начислять, печатать квитанции, собирать и т. д. Сегодня собираемость этих средств в среднем по России – на уровне 60 процентов. У нас – 98 процентов, потому что все платежи в одной квитанции, управляющие компании работают с населением, деньги поступают. Нет нигде в России такого высокого показателя! Поэтому нельзя всех равнять по худшим. Надо дать возможность лучшим работать еще лучше, чтобы было за кем тянуться остальным.

Последние четыре года к нам со всей России едут учиться, как мы капитальный ремонт проводим. Таких семинаров только федерального уровня мы уже провели 10 штук. И минстрой России к нам приезжает, и федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ, и российская ассоциация региональных операторов. Но если вы видите, что мы умеем организовать капремонт, дайте нам возможность самим это делать!

Фото: metshin.ru

«ЕСЛИ ЛЮДИ НЕ ПЛАТЯТ ЗА ЖКУ БОЛЬШЕ 6 МЕСЯЦЕВ, ТО ИХ ФАМИЛИИ ХОТЬ НА СТЕНУ КРЕМЛЯ ПОВЕСЬ – ИМ ДО ЛАМПОЧКИ»

– Какой сегодня долг за ЖКХ в Казани? Каков социальный портрет должника? (Д.К.)

Гиниятуллин: По состоянию на 1 ноября 2017 года сумма задолженности населения за жилищно-коммунальные услуги составляет порядка 2,38 миллиарда рублей. В целом должников можно классифицировать по основным причинам неплатежей на несколько групп. Первая – недисциплинированные. Имеют возможность платить, но по тем или иным причинам накапливают задолженность с небольшими сроками и впоследствии погашают ее. Тем не менее большая часть переходящей задолженности формируется данной категорией.

Вторая – асоциальные граждане. В основном это лица, злоупотребляющие спиртными напитками. Их доля составляет порядка 10 процентов. Третья –малообеспеченные граждане. Их доля в объеме должников около 10 - 15 процентов. Это в основном многодетные семьи и одинокие пенсионеры. Четвертая –граждане, сознательно не оплачивающие коммунальные счета по причине неудовлетворенности качеством услуг. Пятая – юридические организации, находящиеся в домах, в том числе бюджетные.

– Как удается собирать 97 - 98 процентов платежей населения за жилищно-коммунальные услуги? Это очень много, если сравнивать со многими другими субъектами.

Гиниятуллин: Это работа управляющих организаций.

– Но ведь с денег за коммунальные услуги УК не имеют ничего, они вообще проходят мимо их счетов – в единый расчетный центр. В чем тогда выгода управляющих компаний?

Нуриев: Да, все платежи идут напрямую в городской ЕРЦ, но огромную работу с населением по сбору платежей – и за коммунальные, и жилищные услуги – ведет управляющая компания. Перед поставщиками коммунальных услуг у нас нет долгов, из этой ямы мы выбрались в 2010 году и больше не хотим туда попадать. За этим стоит большой труд всей команды управляющей компании. А на практике получается такой парадокс: чем лучше УК работает с должниками, тем больше у нее недоброжелателей и жалоб на нее. В управлении у «Уютного дома» – 552 дома, поэтому и жалоб на нас большое количество. Причем через портал «Открытая Казань» их не так много поступает, а больше напрямую от жителей.

– Можно должников как-то «простимулировать», например, обнародовать номера их квартир?

Измалков: Мы хотели подстегнуть их, вывешивая объявления – только номер квартиры и сумма долга, без раскрытия персональных данных. Два - три месяца все это повисело, а потом пришло представление от прокуратуры. Нам сказали, что по номеру квартиры можно выявить фамилию ее владельца и все другие персональные данные...

Нуриев: Должники разные бывают. Кто-то просто забыл, кто-то временно не в состоянии это сделать. В таких случаях достаточно напоминания. Но если люди перешли черту в 6 месяцев и больше, то им хоть на стену Кремля повесь их фамилии – им до лампочки! У нас есть люди, которые более 10 лет не платят...

– А в суд на таких вы подавали?

Нуриев: Все суды они проиграли, но так и не платят.

Калимов: Вот когда наступает момент продажи квартиры, тогда платежная дисциплина улучшается... А так кому ущерб от должников? Остальным собственникам – они недополучают услуги из-за нехватки денег у управляющей компании.

Фото: metshin.ru

«В ДЛИННОЙ ЦЕПОЧКЕ ПОСТАВЩИКОВ ОКАЗАЛСЯ КТО-ТО,  ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ В ОФШОРНОЙ ЗОНЕ»

– Некоторые казанцы обвиняют управляющие компании в незаконном обогащении за счет средств населения. Например, за счет того, что не вернули жителям средства, переплаченные ими за отопление в 2015 году.

Гиниятуллин: Спасибо вам, что вы подняли этот вопрос! Эти измышления приходится читать, но никто не задал вопрос, а что же происходит на самом деле. По итогам 2015 года общая сумма к перерасчету составила 579 миллионов рублей – по тем управляющим компаниям, которые обслуживаются в Едином расчетном центре.

– Разве в ЕРЦ обслуживаются не все управляющие компании?

Гиниятуллин: В Казани в общей сложности 890 управляющих организаций, из них только 37 обслуживаются в ЕРЦ. По 37 мы картину видим, а остальные УК работают с жителями напрямую. Из этих 579 миллионов рублей 300 миллионов население получило обратно. 200 миллионов рублей ушли  в оплату поставщикам ресурсов – «Казэнерго», «Татэнерго». И 79 миллионов рублей были перечислены жилищным организациям.

– Зачем жилищникам перечислили эти 79 миллионов?

Гиниятуллин: Я же говорил, что к началу отопительного сезона перед снабжающими организациями нет долгов со стороны управляющих компаний. Но ведь не все жители платят, и эти деньги надо где-то брать. Вот их и брали взаймы у тех же дворников, сантехников и т. д. Управляющие компании вынуждены перераспределять средства, чтобы не было долгов перед снабжающими организациями. То есть поставщикам коммунальных услуг за жильцов-должников доплачивали из оплаты за жилищные услуги. В общей сложности на покрытие долгов населения перед ресурсниками из кармана жилищников направили 140 миллионов рублей, а вернули им только 79 миллионов. Эти деньги были использованы по целевому назначению – на оплату услуг по содержанию жилищного фонда.

– А еще в социальных сетях появилась информация об офшорных счетах, принадлежащих якобы казанским жилищникам...

Гиниятуллин: Все жилищники зарегистрированы в Казани, но полученные в оплату своих услуг средства они же не солят в кадушке, они их тратят дальше – на приобретение материалов, инструментов, спецодежды. В длинной цепочке получателей платежей оказался кто-то,  зарегистрированный в офшорной зоне. Я сегодня, покупая канцтовары для комитета, должен изучать «родословную» контрагента? Не дай бог, поставщик каучука для производства стиральной резинки окажется зарегистрирован на каких-нибудь Багамских островах...

– Еще вопрос из этой серии: «В домах в Юдино УК „Заречье“ выставляет за отопление суммы, отличные от сумм, которые им выставляет „Татэнерго“. В доме №8 по ул. Нижней „Казэнерго“ поставило в феврале 2017 года 128 Гкал, а в счет-фактуре стоит сумма 158 Гкал. 30 Гкал – это порядка 50 тысяч рублей на 80-квартирный дом. И так по всем УК города Казани, которые курирует исполком в лице комитета ЖКХ (курирует – значит по реестрам распределяет деньги, собранные УК в ЕРЦ). В этой связи вопрос: откатывают ли УК в комитет ЖКХ суммы, незаконно присвоенных денег населения Казани? Если не откатывает, то почему комитет ЖКХ не реагирует на то, что УК перебрали денег, и не подает заявление в полицию по факту обворовывания населения?» (председатель ТСЖ «Академия уюта» Шакирзянов Ринат Халитович).

Гиниятуллин: Граждане видят, что «Казэнерго» за февраль 2017 года выставило 128 Гкал, а в счет фактуре стоит сумма из расчета 158 Гкал. Но никто не хочет вникнуть, почему так получилось! А дело в том, что «Казэнерго» считает расход за период с 1 по 31 число, а начисление жителям идет с 23 числа одного месяца по 23 число следующего. Вот эта неделя разницы и меняет всю картину за отопление. Граждане говорят: январь был холодный, а февраль теплый, а с нас взяли одинаково за оба месяца.

Специально разбирались, запросив данные Росгидромета за три месяца – декабрь, январь, февраль. В декабре 20 дней было холодно, а последние 10 дней потеплело. В январе первая половина была холоднее второй, новогодние каникулы, все дома сидят – и запомнили, что было холодно. В феврале такая же картина, но в конце месяца опять выходные, все дома, запомнили, что тепло. А начисление платежа ведется с 23-го по 23-е, и последние недели, которые отличались по температуре, переходят на следующий месяц. Январь запомнился морозным, а февраль – теплым, при этом средняя температура именно за расчетный период в эти месяцы была примерно одинаковой.

– Не факт, что вашим ответам поверят...

Нуриев: Когда к нам приходят с вопросами, мы объясняем положение дел с точки зрения федерального законодательства. Но, как правило, человек хочет, чтобы для него сделали исключение. Мы этого сделать не можем, и человек уходит недовольным, а потом начинает жаловаться в разные инстанции.


«ОТКРЫТАЯ КАЗАНЬ» – ЭТО КАК ЭЛЕКТРОННАЯ КНИГА ЖАЛОБ И ПРЕДЛОЖЕНИЙ»

– Мне кажется, что одной из причин негатива населения по отношению к управляющим компаниям является отсутствие коммуникации: человек дозвониться не может, потому что все время занято, а когда наконец дозвонился, ему говорят: «Это не наш вопрос». Кроме того, не все знают, какие сегодня функции у управляющей компании и у ее подрядных организаций (бывших ЖЭУ), поэтому и обращаются по старинке. По каким вопросам сегодня можно обратиться в УК, а по каким – в ЖЭУ?

Калимов: Собственники свое право, которое определено Жилищным кодексом, передали нам – в части управления многоквартирным домом. То есть по всем вопросам, касающимся дома и дворовой территории, можно звонить в управляющую компанию.

– Но у вас нет многоканального телефона, поэтому дозвониться сложно. Как до вас достучаться?

Измалков: В Казани налажена работа портала «Открытая Казань», куда можно обратиться и через интернет, и по телефону. Человек подал заявку – мы отработали и отчитались о выполнении.

Нуриев: У нас в каждой подрядной организации сидит представитель управляющей компании, который на месте исполняет функции УК, может даже пешком дойти до нужного дома и решить проблему.

– Но так устроено только в «Уютном доме»! Насколько я понимаю, все управляющие компании строят свою работу по-разному. Как это устроено в Московском районе?

Калимов: У нас есть отдельная подрядная организация, которая занимается уборкой дворов и подъездов. Подрядные организации, которые раньше называли ЖЭУ, занимаются содержанием домов – там работают сантехники, плотники, маляры. Есть специализированные организации, которые занимаются электрикой.

– Вот видите – три разных компании! А люди по всем вопросам звонят в ЖЭУ и ругаются, не получив ответа!

Калимов: Надо звонить в управляющую компанию, а лучше – в «Открытую Казань». Московский район уже 6 лет работает в этой системе, и количество обращений меньше не становится. Но не из-за того, что мы хуже стали работать, а потому, что появилась оперативная коммуникация. «Открытая Казань» – это как электронная книга жалоб и предложений! Человек написал, что лампочка в подъезде перегорела, вечером домой возвращается – лампочка уже горит. И лояльность населения к системе ЖКХ повышается.

— А у «Жилищника-2» как работа организована?

Измалков: Все заявки лучше подавать через «Открытую Казань». Контроль выполнения в этой системе налажен.

— Как в системе «Открытая Казань» налажен контроль выполнения заявок? Отписку ведь можно сделать...

Гиниятуллин: Движение заявки контролируется от самого верха до самого низа и обратно. Диспетчер «Открытой Казани», получив заявку, направляет ее в соответствующую управляющую компанию; УК распределяет ее своему подрядчику; подрядчик отдает в руки своему сотруднику наряд-заказ; этот сотрудник, выполнив заявку, получает в бланке наряда-заказа подпись у гражданина; в подрядной организации сканируют наряд с подписью заявителя о выполнении заявки и отправляют по интернету отчет диспетчеру «Открытой Казани». Диспетчер, получив отчет о выполнении от УК, перезванивает заявителю, чтобы удостовериться в выполнении заявки. И тогда эта заявка закрывается.

— Я несколько раз обращалась в «Открытую Казань», но ни разу никто не брал у меня подпись о выполнении моей заявки. Хотя, надо признать, заявки выполняются, причем довольно быстро. 

Измалков: Наверное, вас просто не было дома, когда приходил наш сотрудник.

Окончание следует.