Участники круглого стола:

  • Искандер Юсупов — коммерческий директор компании «Унистрой»
  • Елена Стрюкова — директор компании «АК БАРС Недвижимость»
  • Ирина Ахметвалеева — руководитель службы продаж «СМУ-88»
  • Андрей Беляков — генеральный директор ГК «Бриз»
  • Елизавета Мартынова — представитель застройщика, эксклюзивный агент по продажам компании «Арт-Строй»
  • Илья Муравьев — учредитель компании «Конкорд Билд»
  • Елена Денисенко — кандидат архитектуры, преподаватель кафедры Теории и практики архитектуры КГАСУ
  • Адель Хасбиулин — генеральный директор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»
  • Олег Исламов — управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ в Татарстане

Модераторы — Елена Фадеева (руководитель отдела копирайта и рекламных стратегий), Дмитрий Катаргин (руководитель отдела недвижимости).

Эксперты круглого стола обсудили один из востребованных форматов недвижимости — жилье комфорт-класса

КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ КАК ОТВЕТ ИСКУШЕННОМУ ПОКУПАТЕЛЮ

— Добрый день! Спасибо, что откликнулись на приглашение. С элитным жильем мы с вами разобрались в ходе предыдущего круглого стола. Мы также делали обзор жилых комплексов комфорт-класса. И сегодня наша цель — подискутировать о его характеристиках, определить, куда движется рынок, чего хотят люди. Для начала давайте сформулируем определение — что же такое жилье комфорт-класса, какова его формула, понятная и застройщикам, и покупателям.

Искандер Юсупов: Термин «комфорт-класс» возник относительно недавно, после 2008–2009 года, и получил развитие как некая прослойка между стандартным экономом- и бизнес-классами. Это массовый сегмент, но при этом он имеет ряд характеристик, присущих «бизнесу», а не «эконому». Класс «комфорт» — это не просто отдельный дом, это удобная и придуманная среда для жизни, которую формирует девелопер. При этом подобное жилье обладает ценой, доступной большинству покупателей.

— И какова «вилка» этой цены?

Искандер Юсупов: Цена зависит от ряда характеристик, в том числе от локации. Комфорт-класс может быть в центре города — тогда он будет стоить одних денег. А может быть ближе к периферии — тогда это другие деньги. И дело здесь в стоимости самой земли — разумеется, в центре она дороже. Поэтому «вилка» достаточно широкая, от 55 до 90 тысяч за квадратный метр. И в ней как раз «зашито» и местоположение, и то, насколько застройщик наполнил его дополнительными сервисами, которые, собственно, составляют комфорт-класс. Например, закрытые дворы, безбарьерная среда, колясочные в подъездах, большие окна, красивые современные фасады, парковые зоны, площадки для выгула собак. Это часть характеристик, которые должны присутствовать в той или иной степени в жилых комплексах класса «комфорт».

Елизавета Мартынова: Наши покупатели в основном выбирают жилье для себя. Да, есть инвесторы, особенно это было заметно на первом этапе строительства, когда квартиры-студии разлетались быстрее, чем горячие пирожки. Если на старте строительства в конце 2016 года студии стоили 60 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас уже 80 тысяч. И это, конечно, позволяло заработать инвестору. Сейчас цена не столь привлекательна. Разброс — от 57 до 87 тысяч в зависимости от площади квартир, отделки, применяемых акций.

— Елена Николаевна, а у вас какие критерии? Что понимают под комфорт-классом в «АК БАРС Недвижимости»?

— В моем понимании жилье комфорт-класса — это ответ нашему потребителю, который становится все более требовательным и избирательным. Мы по-прежнему нуждаемся в недорогом жилье, но при этом стремимся к повышению уровня жизни, с ответственностью относимся к распределению доходов, тщательно анализируем характеристики крупных покупок, в особенности жилья. Поэтому мы стараемся в наших комплексах создать для жильцов комфортные условия проживания на каждый день. Все наши новые дома в существующих жилых комплексах и дома, которые будут строиться в рамках новых проектов в 2018 году, снабжены системой «Чистая вода». В квартире помимо крана с бытовой водой уже есть кран с очищенной питьевой, и вам не надо устанавливать и обслуживать фильтры или заказывать бутилированную воду. Мы предлагаем клиенту автоматизированный сбор данных ЖКХ — показатели потребления тепла, электричества, воды поступают в базу для оплаты автоматически. Так что у жильцов нет необходимости снимать показания счетчиков каждый месяц.

Это безопасность — система «умных домофонов», когда звонок приходит не только на стационарную трубку, но и сразу на мобильный телефон — и вы можете видеть посетителя. Ведется видеозапись всех посетителей, которая хранится на сервере МВД (программа «Безопасный город»). Это лифты — раньше лифт производства Otis был атрибутом исключительно построек бизнес-класса, теперь это доступное решение для жилья комфорт-класса. Из таких вещей и складывается современный комфорт-класс на сегодняшний день.

— Андрей Евгеньевич, ваша компания «Бриз» строит жилье комфорт-класса, каким оно должно быть в вашем понимании?

Андрей Беляков: Я бы разделил комфорт-класс на два типа. Первый — это комплексы, которые находятся в городской среде. И одним из критериев комфорта здесь является наличие социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник и так далее. Второй тип комфорта — это жилье, отдаленное от промышленной зоны, расположенное за границами города, но рядом с ним — в радиусе 5–10 километров. И здесь важна логистика до города — хорошие дороги, наличие общественного транспорта. Что касается отделки: мы все понимаем, что строим из одного и того же материала. Но вот качество отделки идет из более дорогих материалов: чуть ниже бизнеса, но, несомненно, выше стандарта.


— Мнение Аделя Хасбиулина с точки зрения эксперта в продажах недвижимости.

Адель Хасбиулин: На мой взгляд, комфорт-класс — это продукт беспрерывной эволюции деятельности крупных застройщиков в тренде потребительского желания «жить лучше» и конкуренции между собой. «Комфорт» вывели на рынок те застройщики, которые не только годами строят, но и анализируют завершенные проекты, собирая отзывы жителей, и в последующем модифицируют будущие проекты под потребности целевой аудитории.

В результате этой эволюции достигается то, что каждый новый жилой комплекс привлекательнее предыдущего. И ради этих новшеств даже житель позавчерашнего проекта этого же застройщика с удовольствием переехал бы в новый. Это как в автобизнесе: с выходом новой модели почитатели данной марки покупают новинку, избавляясь от устаревшей модели. Не говоря уж о жителях домов класса «эконом/стандарт» или массовых жилых массивов панельного домостроения 90-х.

Комфорт-класс — это комфортная и безопасная среда обитания с инфраструктурой на первых этажах, социальными объектами.

— У «СМУ-88» есть дома бизнес-класса, а последний проект  жилой комплекс «Малиновка» на Завойского как раз относится к классу «комфорт». Что его характеризует? И какова классификация комфорта в понимании вашей компании? В вашем проекте, к примеру, предусмотрено четыре лифта в одноподъездном доме.

Ирина Ахметвалеева: Это элементы бизнеса в нашем комфорт-классе, один из них — удобное попадание в свою квартиру. В жилом комплексе «Малиновка»2 20 этажей, на этаже 9 квартир. Нормы предписывают установку трех лифтов, но мы ставим четыре. Один дополнительный лифт привносит элемент «бизнеса». «Комфорт» также — внешние решения, качество фасадов. Люди хотят радоваться своему жилому комплексу, он не должен быть таким, как все, — должен выделяться. Планировки квартир предусматривают большие кухни, в 2–3-комнатных квартирах мы закладываем установку двух санузлов, это очень удобно, особенно если у вас семья больше чем из трех человек.

Кроме того, экономному покупателю, стремящемуся тем не менее к удобной жизни, может понравиться наличие европейских планировок. Вроде бы квартира по площади однокомнатная (почти 44 «квадрата»), но за счет большого зала-кухни получается «двушка». Добавлю, что класс «комфорт» предусматривает создание некоей концепции для будущей жизни, мы не предлагаем просто «дом на улице». Вот и жилой комплекс на Завойского получил название ЖК «Малиновка».

— Вы упомянули площади квартир, а насколько «комфорт» отличается от «стандарта» по этому показателю?

Елена Стрюкова: Мне кажется, привязывать площадь квартиры к какому-то классу было бы не верно.  Разве мы не можем представить студию в бизнес-классе или двухкомнатную квартиру площадью 50 «квадратов» в элитном комплексе? Тут, мне кажется, стоит говорить о том, что востребовано рынком. Если вспомнить 2004–2005 годы — стандартная площадь однокомнатных квартир была 45–50 метров. Никто не мыслил себе возврата к временам 80-х, с квартирами минимальных размерностей...

— И вот приехал в Казань вице-премьер РФ Игорь Шувалов и оценил малометражные «шуваловки», помните?

Елена Стрюкова: Малометражность — это скорее тенденция. Посмотрите, мы с вами стали проводить гораздо меньше времени дома. Мы стали чаше обедать в общественных местах, проводить время, что называется, out, то есть, вне дома. Даже если посмотреть на ИЖС сейчас — эпоха дворцов по 500 квадратных метров теряет свою актуальность. Все начинают задумываться: как содержать потом этот дом и для чего? И это тоже поведение осознанного потребителя, который думает не только о стоимости покупки, но и о стоимости содержания своего имущества. Поэтому размерность квартиры — это история скорее про рынок.

Елизавета Мартынова: В нашем комплексе тоже есть студии. От этого никуда не уйдешь, рынок просит квартиры небольших площадей. Спрос на студии был и остается — случается, что людям нужна квартира комфорт-класса, но большой метраж не нужен: студенты, например, или семьи без детей. Двушка в 51 квадратный метр с большой кухней-гостиной пользуется большой популярностью. Однако бóльшая часть наших планировок все-таки достаточно просторные. Они более классические, хотя тоже претерпели значительные изменения. Теперь самой большой комнатой в наших планировках является кухня. Наш проект предусматривает большие, в 22 квадратных метра, кухни даже в «двушке» площадью 66 метров. Ее можно вполне использовать и как «трешку». Комнаты вроде небольшие — 13 и 15 «квадратов», но кухня-гостиная позволяет собрать за круглым столом всю семью. И хозяйке при этом гораздо удобнее: не надо что-то готовить на маленькой кухне и накрывать на стол в гостиной, отрываясь от гостей. Так что я соглашусь с концепцией out, о которой говорит Елена. Собрать большую компанию, отметить юбилей люди сейчас предпочтут где-то в кафе. А вот самых близких друзей зовут домой — и тут просторная, наполненная воздухом кухня-гостиная будет в самый раз. И при этом общая площадь квартиры не настолько велика, чтобы ее владелец ощущал бремя ее содержания.

Илья Муравьев Илья Муравьев: «Покупатели, к сожалению, не оценивают все опции, которые стремится обеспечить застройщик»

ПАРКОВКИ — СЛОЖНО ПРОДАВАЕМЫЙ ПРОДУКТ, НО ВЫХОД ЕСТЬ

— А инфраструктура вокруг имеет значение? В «Трех богатырях» вы, по-моему, даже садик запланировали — именно для своего комплекса.

Илья Муравьев: Я полностью согласен с тем, что люди стали более требовательными, более искушенными. И даже у этого класса потребности сейчас очень высоки и сопоставимы с пожеланиями в бизнес-сегменте. Да, внутри комплекса у нас предусмотрено два детских сада. Но людей волнует еще и внешняя сторона — встречают-то по одежке. Люди смотрят на фасад, вид из окон. Действительно, важна инфраструктура, парки, закрытые дворы. И еще — парковки. Мы обязаны предусматривать их наличие, но покупаются парковочные места из рук вон плохо. Часто бывает так, что квартиры проданы, а вот парковки — нет. С этим наша компания сталкивается и в «бизнесе», и в «элите» — это тенденция общая. Покупатели, к сожалению, не оценивают все опции, которые стремится обеспечить застройщик.

— Экономят, получается?

Илья Муравьев: Нет. Скорее просто не загадывают так далеко вперед. Уже потом, когда люди понимают, что тут знак поставили, тут поставили — все перекрыли. Здесь — платная парковка, там — знак «остановка запрещена». Вот тогда люди начинают покупать.

Андрей Беляков: Здесь хотелось бы отметить такую вещь: нас законодатель обязывает обеспечить жилой комплекс машино-местами. Но ни один клиент не говорит: «Я хочу купить квартиру и заодно и машино-место». В результате мы, застройщики,  проседаем в части  избытка нереализованных парковочных мест, замораживаем свои оборотные, кредитные средства.  Если бы нам здесь законодатель помог, было бы очень хорошо.

Искандер Юсупов: Парковки, действительно, сложно продаваемый продукт — и такая ситуация во всех городах, зачастую они воспринимаются девелоперами как мертвый груз, их пытаются включить в стоимость квартиры или придумать иные непопулярные меры. У кого-то они просто висят годами. Мы пошли другим путем, подумали, в каком случае парковка будет интересна клиенту. В итоге внедрили рассрочку на 5 лет, где платеж за парковку сопоставим с арендой. В итоге две трети парковок мы продаем еще до сдачи дома — это неплохой результат. И сейчас их добирают, в сданных домах остается не так много свободных мест.

Елена Стрюкова: Согласна. У нас есть жилой комплекс «Солнечный город»6 — проект уже состоявшийся. И мы тоже в какой-то момент отметили, что люди с гораздо большей охотой берут места в аренду, нежели приобретают. И тогда мы тоже пошли по такому пути — разработали программу рассрочки, которая по платежу сопоставима с арендой. И продажи взлетели.

Елизавета Мартынова: Поддержу коллег! Если мы хотим, чтобы действительно был «двор без машин», надо обеспечить их цивилизованную стоянку. Поэтому мы предложили покупателям скидку на квартиры при покупке парковочных мест. И теперь видим, что бóльшая часть парковок уходит сразу. Люди, особенно покупатели квартир побольше, понимают — лучше взять парковку и сэкономить на стоимости квартиры.


Адель Хасбиулин: А спустя несколько лет продать здесь квартиру, уже на вторичном рынке, без парковки, будет сложнее. Покупка парковки обеспечит комфорт проживания сегодня и повышенную ликвидность квартиры в будущем.

— Хочется спросить об этажности. Наши читатели в комментариях пишут, что строят какой-то, скажем так, безликий многоэтажный ужас. И говорят, мол, в Европе нет таких высоток.

Искандер Юсупов: На мой взгляд, этажность, как и площадь, не всегда коррелируется с классами жилья. «Комфорт» может быть пятиэтажным, может быть пятнадцатиэтажным. Это вопрос наполнения продукта, формируемого девелоперами. Это вопрос тех преимуществ, которые отделяют «комфорт» от «эконома». Что касается Европы, да, в историческом центре высоток нет, собственно, как и в Казани. А в спальных районах, где проживает большая часть населения городов, все как у нас.

Адель Хасбиулин: На мой взгляд, комфортная среда комфорт-класса чаще достигается комплексной застройкой, нежели точечной, она может быть и многоэтажной, если будет соответствовать тем параметрам, что обсуждали ранее. Как правило, семьи с маленькими детьми избегают предложений по высоким этажам, зато привлекают внимание людей творческих профессий, семьи со взрослыми детьми.

Искандер Юсупов: Есть еще и особенности строительства в каждом регионе. Например, за Уралом гораздо больше высотных домов, что объясняется каменистыми грунтами. У нас почва болотистая, есть ограничения с точки зрения строительства.

Елена Стрюкова: Применительно к этажности мне очень нравится слово «соразмерность» — это то, что действительно создает комфорт. Конечно, если понастроить высоток практически друг на друге, чувствуешь себя песчинкой в каменных джунглях. А если у дома высотность 17–19 этажей, при этом адекватное расстояние до следующего дома и грамотно спланированная придомовая территория, то высотность не будет вызывать дискомфорт. 

Елена Денисенко: В процессе обучения у нас есть два курсовых проекта жилого дома — секционный пятиэтажный жилой дом и многоэтажный жилой дом. Зачастую выбор класса — «эконом» или «комфорт» — в учебном проекте ложится на плечи студентов. Но в любом случае они проектируют определенный сценарий жизни — кто живет в доме, кто потребитель пространства жилого дома, какие функции дополнительно могут быть необходимы для каждой семьи и для жителей дома. Очень важное значение имеет система проектирования для запросов определенной семьи: студентами моделируется система — различный состав семей с определенными потребностями, которые могут быть отражены в пространстве.

— Все, что студенты у вас разрабатывают, применимо на практике?

Елена Денисенко: В целом да. Естественно, когда идет курсовое проектирование — это эскизный проект. Но тема жилого дома разрабатывается студентами и на дипломном проектировании, в рамках которого есть ряд смежных разделов, в том числе конструктивный раздел, раздел ресурсосбережения, архитектурной физики и другие. Тогда весь проект жилого дома рассматривается уже более комплексно. Многие проекты по завершению обучения, естественно, рекомендуются к просмотру на выставках. Также в рамках сотрудничества КГАСУ с различными организациями, студентами разрабатываются проекты, основанные на реальных запросах заказчика. Далее данный проект можно брать в разработку и его могут доделывать специалисты смежных разделов для реализации. Кроме того, КГАСУ сотрудничает с застройщиками: студенты проходят практику, работая над архитектурной частью проектов, — это важный этап обмена опытом.


МАТЕРИАЛЫ: «ИНОГДА ЗАБАВНО НАБЛЮДАТЬ, КАК ПОСТРОЕННЫЕ ИЗ СИЛИКАТА ДОМА ПОЗИЦИОНИРУЮТСЯ ЧУТЬ ЛИ НЕ КАК БИЗНЕС-КЛАСС»

— Как смотрится Казань по сравнению с другими городами России? Что строят в «миллионниках», в Москве?

Елена Стрюкова: Положение комфорт-класса — между «экономом» и «бизнесом». Естественно, Москва быстрее движется к бизнесу. А если сравнивать Казань, например, с нижегородским рынком, то там «комфорт» гораздо более близок к эконом-жилью. Качество строительства уже поменялось, а какого-то внутреннего наполнения еще не предлагают.

Однозначно можно сказать, что динамика развития строительства в Казани положительная и находится на уровне крупнейших российских городов.

Искандер Юсупов: Хотелось бы также высказаться по отделке Мы тоже ездим по городам, изучаем рынок. И в ряде городов — Екатеринбурге, Петербурге — соотношение квартир с черновой и с чистовой отделкой составляет 50 на 50. Где-то даже превышает, в этом плане единого тренда по стране нет.

— У нас тоже есть предложения с чистовой отделкой?

Искандер Юсупов: Да, они есть. В 15-подъездном доме мы берем три или четыре подъезда и делаем с отделкой либо несколько этажей в одноподъездных домах. Не весь дом. Потому что еще велика доля тех, кто хочет заниматься ремонтом сам. Хотя лично я убежден, что будущее за готовыми квартирами.

Продолжая тему других городов, мы иногда сталкиваемся с интересными кейсами — в Тольятти есть такая особенность, что для жильцов очень важно наличие мусоропровода. В Уфе важно наличие консьержа — для Казани это достаточно редкая вещь, а там считается обязательным явлением.


Елена Стрюкова: Зачем нужен консьерж при современном уровне IT-технологий? Современные домофоны, системы видеонаблюдения — как раз тот самый консьерж, только более надежный и экономичный. Эти решения не так дороги применительно к стоимости квадратного метра, но они серьезно повышают уровень комфортности жизни..

Елизавета Мартынова: Консьерж — это элемент «бизнес-класса». Мы предусматриваем место для него, но вопрос, содержать ли сотрудника или нет, это решение самих жильцов. Это ведь стоит каких-то денег! Да, видеокамеры по всему комплексу стоят, но это все-таки не человек, который вносит элемент порядка и визуального контроля. Те же колясочные — у нас на первом этаже 120 квадратных метров помещений, но поддерживать порядок надо самим жителям. И все зависит от их сознательности.

Что же до отделки и оснащения дома, то в нашем понимании «комфорта» мы предлагаем клиенту предчистовую отделку — это финишная штукатурка, стяжка пола, установленная электрика. И людям, по сути, остается косметический ремонт по собственному вкусу. В домах предусмотрены места установки кондиционеров. Один из четырех установленных грузопассажирских лифтов — высокоскоростной, что тоже заимствовано нами из бизнес-класса, для «комфорта» это плюс. Вдобавок лифты идут до парковки, что тоже элемент «бизнеса»: от машины вы можете подняться до своего этажа, не выходя из дома. Паркинг подземный, дворовая часть полностью свободна от машин, со спортивными площадками, тренажерами, детскими площадками, велодорожками и зонами отдыха.

Елена Стрюкова: Соглашусь. Например, керамический кирпич, который дает и тепло-, и шумоизоляцию, как это реализовано в нашем жилом комплексе «Тулпар»5, который мы позиционируем как жилье комфорт-класса. Кроме того керамический кирпич — более экологически чистый материал, чем силикатный кирпич. Это тот аспект, о котором стоит помнить при покупке жилья. Потому что иногда забавно наблюдать, как объект позиционируется чуть ли не как «бизнес-класс», а по сути представляет из себя построенные из силикатного кирпича дома с красивыми разноцветными фасадами. Вот в этой части нашему покупателю предстоит еще разобраться и вникнуть в детали — что, собственно, предлагает застройщик.

— Ну и как ему в этом разобраться? У вашей компании есть, допустим, и панельные дома.

Елена Стрюкова: Мы традиционно привыкли считать, что если дом построен из панели, то это нехорошо. Однако технологии шагнули далеко вперед, современное панельное домостроение — совсем не то, что было в прежние годы. Поэтому мы стараемся образовывать нашего покупателя, рассказывать, что все те недостатки, с которыми они сталкивались с точки зрения панельного индустриального домостроения, остались в прошлом. И, конечно, мы по-прежнему производим кирпич, применяем его для строительства. То есть в плане качества строительства, мне кажется, новых строительных материалов не изобретено. Но рынок работает над их усовершенствованием.

Елена Стрюкова Елена Стрюкова: «Мы опрашиваем своих покупателей — чем они довольны или недовольны, какой опыт у них был в других жилых комплексах. И мы учимся, и покупатели нас учат. Для нас это стимул продолжать развитие»

РЫНОК ИПОТЕКИ: СТАВКИ — ВНИЗ, ЧИСЛО СДЕЛОК — БОЛЕЕ 50–60%

— Вопрос к ВТБ: с точки зрения финансовых инструментов — что можно предложить застройщикам и покупателям?

Олег Исламов: В последнее время все чаще фиксируем потребности со стороны застройщиков в дополнительных спецусловиях по ипотеке. Все чаще звучат предложения сделать ставку и первоначальный взнос еще ниже,  чтобы дополнительно заинтересовать  клиентов. В результате в продуктовой линейке банка по ипотеке есть действительно эксклюзивные, совместные с застройщиками программы, в рамках которых предлагаются специальные условия по процентной ставке, первоначальному взносу или графику обслуживания ипотечного кредита.

Елена Стрюкова: Олег Маратович, ну как не мучить? У нас в сегментах «стандарт» и «комфорт» 70% сделок — это ипотечные!

— Вот и у нас тоже вопрос — «элитка» часто чуть ли не за наличные покупается. А в «комфорте» сколько процентов ипотеки?

Илья Муравьев: У нас примерно 60 процентов.

Искандер Юсупов: Колеблющийся показатель! Мы оцениваем его как 50–60 процентов по нашим комплексам.

Адель Хасбиулин: По нашим данным — 75–80 процентов.

Елизавета Мартынова: Основная часть покупателей, конечно, берут квартиры в ипотеку. За наличные покупают больше на начальном этапе — это люди, которые хотят заработать на перепродаже небольших квартир.

— В последнее время ставки по ипотеке все-таки снижаются. Можете дать прогноз — что в 2018 году будет со ставками?

Олег Исламов: Ставка, действительно, снижается. Динамика в прошлом году была рекордной: если раньше снижение происходило два-три раза в год, то в течение 2017 года — ежеквартально. В текущем году эксперты на банковском рынке также ожидают дальнейшего снижения ставок, но уже не такими быстрыми темпами.

Адель Хасбиулин: «В этом году мы увидим коррекцию цен на новостройки — особенно комфорт-класса — в сторону повышения. Покупатели предпочитают сейчас дома именно этого класса, ипотека поддерживает продажи»

«ИСТОРИЧЕСКИ ТАК СЛОЖИЛОСЬ, ЧТО ПЕРЕД ВЫБОРАМИ У НАС БЫВАЮТ ВСПЛЕСКИ ПРОДАЖ»

— Закончился 2017 год, начался 2018. Какие-нибудь колебания рынка ощущаете?

Адель Хасбиулин: В последние недели участились запросы на покупку жилья в новостройках. Причем активизировались покупатели-инвесторы: они просят нас подобрать несколько квартир в разных жилых комплексах, на самом старте продаж. Связываю эту активность  в том числе с приближающимися выборами.

Думаю, в этом году  мы увидим коррекцию цен на новостройки — особенно комфорт-класса — в сторону повышения. Покупатели предпочитают сейчас дома именно этого класса, ипотека поддерживает продажи. В перспективе хороший спрос в этом сегменте сохранится.

Андрей Беляков: Я всегда был оптимистом и считал, что кризиса и не было. Единственное, чего опасаюсь, — может возникнуть дефицит жилья: предложений будет меньше, чем спрос. Если с 1 июля вступит в силу закон по долевому строительству, тогда может возникнуть и рост цен, и дефицит предложений.

Искандер Юсупов: Год только начался. Ни провалов, ни резких скачков мы не почувствовали. Единственное — исторически так сложилось, что перед выборами у нас бывают серьезные всплески продаж. Посмотрим, будет ли в этом году.

Елена Стрюкова: Мы более чем довольны результатами продаж IV квартала 2017 года и очень довольны тем, как мы закрыли январь. И подтвержу ваше предположение — да, в ближайшее время мы планируем некоторую коррекцию цен в сторону повышения.

Илья Муравьев: У нас в плане продаж такая же тенденция — не геометрическая, но очень большая прогрессия. Я связываю это с тем, что «Три богатыря»4 строятся, процесс движется к завершающему этапу. Поэтому те, у кого сначала были сомнения, сейчас уже смело берут. Остальные два дома также начали подниматься. Это такая наглядная картина...

— Видимо, обожглись на упавших застройщиках и опасаются брать на нулевой стадии? Или все-таки берут?

Искандер Юсупов: Конечно, покупают. Во-первых, на нулевой стадии можно выбрать самый выгодный вариант. Как правило, на самых ранних стадиях он дешевле.

— И каков разброс цен?

Искандер Юсупов: У нас от ноля до ввода цена вырастает примерно на 15 процентов, даже с точки зрения инвестиций это намного интереснее, чем банковские вклады. Дом строится примерно 18 месяцев. А основное преимущество — возможность выбора наиболее интересного с точки зрения планировочного решения, с точки зрения характеристик. Понятно, что все это относится к компаниям, в которых потребитель уверен. Если выйдет новая компания, которую никто не знает, — конечно, вряд ли у нее на нулевом цикле будут продажи.

Елизавета Мартынова: Год был успешным. И если в первом доме нашего ЖК «Легенда»3, который стартовал в конце 2016 года, мы уже реализовали 75–80 процентов квартир, то во втором — уже более 40. Надо сказать, что со старта продаж квартиры-студии подорожали примерно на 30 процентов. В этом году мы запустим в продажу третью-четвертую очередь, очевидно, что рынок стал чувствовать себя гораздо лучше. И покупатель явно стал другим — если раньше люди гнались за ценой, стремились к экономии, то теперь люди стали более требовательными. Они выбирают, изучая качество строительства, инфраструктуру комплекса. Люди хотят комфорта и мечтают, я бы сказала, о бизнес-классе по цене «комфорта».

— Олег Маратович, что говорит ваш опыт? Как завершился прошлый год, как начался новый с точки зрения ипотечного кредитования?

Олег Исламов: Безусловно, 2017 год был позитивным. В абсолютном выражении многие участники рынка продали гораздо больше, чем раньше. Для нашего банка год был рекордным в части объема ипотечных продаж. Для сравнения: в 2016 году ВТБ выдал в Татарстане ипотечных кредитов на 12,5 миллиарда рублей, а по итогам 2017 года — на 16,5 миллиарда. В этом году бизнес-план банка в Татарстане — пройти отметку в 16 миллиардов.

— Маркер «доступность», получается, один из самых главных?

Олег Исламов: Пока скорее это психологический уровень. На начало 2016 года средневзвешенная ставка ЦБ по выдаваемым ипотечным кредитам в Татарстане составляла 12,5 процента. На январь 2017 года она была  ниже — 11,5 процента. По итогам января 2018 года средневзвешенная ставка  в Татарстане может составить 9,5 процента1. Это, в свою очередь, отражается и на доступности ипотеки, платежная нагрузка для клиентов снижается: можно взять ту же сумму и при этом уменьшить размер ежемесячного платежа. Соответственно, и клиентам доступно  больше — они уже могут позволить себе выбрать недвижимость комфорт-класса.

Искандер Юсупов: «На 5–7 лет точно хватит земли и внутри города, малая часть — это пустующие земли, большая — территории под реновацию»

ТЕНДЕНЦИИ «КОМФОРТА»: «ПОКУПАТЕЛЬ — ОН ПРЕКРАСЕН! ОН ВСЕГДА ХОЧЕТ ЧЕГО-ТО БОЛЬШЕГО»

— Хотелось бы поговорить и о тенденциях. Что говорит сегодня ваш покупатель, потребитель? Застройщик идет впереди желания покупателя или покупатель диктует?

Елена Стрюкова: Мне кажется, это совершенно взаимный процесс. Мы длительное время опрашиваем своих покупателей — чем они довольны или недовольны, какой опыт у них был в других жилых комплексах. И мы учимся, и покупатели нас учат. А покупатель всегда хочет чего-то большего: потолки выше, окна шире, ставку по кредиту ниже, цену дешевле... Для нас это стимул продолжать развитие.

— Сегодня стандартная для «комфорта» высота потолка — 2,7?

Елена Стрюкова: Для «комфорта», я думаю, 2,7 — вполне приемлемо. Лучше 2,9.

Искандер Юсупов: Минстрой озвучил, что в классе «стандарт» обязательное требование будет 2,8. Но это, видимо, как пожелание. Кроме того, застройщик может сделать потолок и трехметровым, но тут возникает вопрос, готов ли клиент доплатить за фактически переход в бизнес-класс? Поэтому желания и возможности должны балансироваться.

Андрей Беляков: Еще лет пять назад люди просто мечтали приобрести квартиру, хоть какую-нибудь. Человек, ставший собственником жилья, пусть и в ипотеку, был просто счастлив, он считал себя самодостаточным. Сейчас тренд другой — клиенты требуют качества. И я с ними согласен. Но надо понимать, что за высокое качество надо платить более высокую цену.

— Как вы считаете, эконом-плюс, или «стандарт», когда-нибудь уйдет с рынка?

Ирина Ахметвалеева: По-моему, сейчас «стандарт» уже почти не строится коммерческими застройщиками. Социальное жилье — да, безусловно. А застройщик, даже строя «стандарт», все равно стремится добавить дополнительные преимущества. Цель — предложить покупателю не просто квартиру, но и среду обитания за ее дверями.

Елена Стрюкова: Давайте все-таки будем ближе к земле и посмотрим на срез доходов нашего населения. До тех пор, пока у нас прослойка бизнес-класса будет составлять по одним оценкам 10 процентов, а по другим еще меньше, — о чем тут говорить? Дай бог вообще купить себе отдельную квартиру!

Адель Хасбиулин: Соглашусь с Ириной и предполагаю, что сегмент «стандарт/эконом» останется для стартап-проектов точечной застройки новых участников рынка.

— Вообще, в Казани достаточно территорий для строительства таких жилых комплексов «город в городе», где формируется комфортная среда для людей примерно равного достатка? Мы не говорим о точечной застройке...

Елена Стрюкова: Наш флагманский проект на 2018 год и перспективная зона развития — это проект планировки территории «Седьмое небо». Участок между ЖК «Казань XXI век»7 и ТРЦ «Мега», разделенный нами на несколько очередей. К освоению первой очереди мы, собственно, и приступаем в этом году.

— То есть земли достаточно?

Искандер Юсупов: На самом деле для большой, комплексной застройки осталось не так много участков либо они подразумевают реновацию промзон. Найти сейчас в городе пустое ровное пятно, как счастливые обладатели участка «Седьмое небо», достаточно сложно. Такой земли практически нет.

Андрей Беляков: Дефицит участков, конечно, есть. Не такой критический, на 5–10 лет земли хватит. Но если говорить именно о комплексной застройке — такой земли практически не осталось. И если она и есть, то очень сложная в разработке. Например, если строим в частном секторе Кировского, Авиастроительного района.

Адель Хасбиулин: На мой взгляд, на 5–7 лет точно хватит земли и внутри города, малая часть — это пустующие земли, большая — территории под реновацию.

Также сегодня происходит активное освоение новых территорий в трех направлениях — Пестречинском, Лаишевском и Зеленодольском, и, конечно, оно будет расти и расти.

И очень скоро в этих направлениях наступит серьезный транспортный коллапс: транспортные развязки, что были построены к Универсиаде, не справятся с этими потоками, если уже сегодня не предпринимать необходимых действий.

Ирина Ахметвалеева Ирина Ахметвалеева: «Комфорт-класс включает в себя все больше опций „бизнеса“. Молодой покупатель видит не только какие-то новшества, он совсем по-другому смотрит на вещи»

«ЧТОБЫ ВЕСЬ ГОРОД НЕ МОТАЛСЯ ИЗ УСАДОВ В ЦЕНТР, ТАМ ДОЛЖНЫ БЫТЬ РАБОЧИЕ МЕСТА»

— А ощущение комфорта зависит от того, насколько дом далеко от центра города?

Елена Стрюкова: Если брать зарубежный опыт, то комфортное жилье не обязательно подразумевает жизнь в центре. На мой взгляд, ощущение комфорта не зависит от расстояния до центра. Город растет, границы расширяются. Появляются города-спутники, и они включаются в эту систему. Сначала это локальные точки, потом они объединяются в единую территориальную — уже городскую — среду.

— Кто-нибудь рискнет сделать прогноз на ближайшие 3–5 лет?

Елена Денисенко: Прогноз, наверное, сделать не рискну, но хочу поддержать мысль, высказанную Аделем. Наверное, единственным ответом, к которому мы так или иначе должны прийти, чтобы снизить нагрузку на миграцию населения с периферии — утром на работу, вечером с работы, — нужно в рамках крупных жилых комплексов придумывать и реализовывать истории с созданием новых рабочих мест. То есть делать так, чтобы в рамках создания нового жилого комплекса появлялись и коммерческие объекты. На самом деле этот ответ найден нашими с вами коллегами за рубежом очень давно. Для того чтобы населению не приходилось передвигаться в центр города на работу, должны быть рабочие места неподалеку от жилья, особенно если данное жилье находится на периферии. Мы также работаем над этими задачами в своих проектах со студентами.

— Торговые центры можно строить, продумывать функционал первых этажей домов...

Елена Денисенко: «Те нормативные рамки, которые задаются, способствуют поиску новых решений — ограничения необходимы для развития. Благодаря этому растет общий уровень архитектурных решений»

Елена Денисенко: Торговые, офисные, социального назначения — все что угодно. В части проектирования мы часто сталкиваемся с ограничениями с точки зрения законодательства — у нас есть разные отступы от объектов. Если посмотреть на законодательство и практику европейских городов, там торговый центр может практически вплотную стоять к жилому дому. И все вопросы, связанные с нормативными ограничениями, у них сняты путем правильного проектирования. Вывоз мусора, заезды грузовой техники могут быть реализованы через подземный этаж, какими-то правильно спроектированными, обращенными к дороге заездами. Это, мне кажется, вопрос времени — когда мы эти практики начнем перенимать.

— Олег Маратович, у банкиров есть прогнозы на 3–5 лет?

Олег Исламов: Во-первых, можно отметить такую особенность: если раньше доля клиентов, покупавших в новостройке двухкомнатную квартиру, была  ниже, то теперь мы фиксируем ее постепенный  рост. И новые социальные программы, которые сейчас появляются, рассчитаны именно на это. Банк, со своей стороны, также это активно поддерживает — например, в 2017 году в ВТБ заработала программа «Больше метров — меньше ставка», в рамках которой предлагаются специальные условия при покупке квартиры площадью от 65 квадратных метров.

В части самой технологии рассмотрения заявки и выдачи кредита прогнозируем, что в ближайшие 2–3 года этот процесс будет максимально упрощен и ускорен. «Клиент завтрашнего дня» будет первично обращаться в офисы продаж застройщиков или агентств недвижимости, где будет доступна не только подача заявки, но и оформление документов по ипотечной сделке.

— Вы просто радужную картину нарисовали. А с точки зрения риэлторов, какова доля комфорт-жилья в общей массе?

Адель Хасбиулин: По моим оценкам, только 13 из 63 строящихся жилых комплексов — класс «комфорт». А что касается тенденций, то мы уже сейчас видим рост числа альтернативных сделок, когда продают вторичку ради покупки квартиры в новом доме. И этот тренд будет всегда развиваться. Рынком движет желание жить лучше!

Искандер Юсупов: Я бы еще сказал, говоря о прогнозах: мы в ближайшие годы увидим эволюцию продукта. Компании-девелоперы в борьбе за потребителя будут конкурировать — я надеюсь, не ценами и не скидками, а именно качеством своего предложения. И я уверен, что сейчас основной период расцвета эволюции продукта. То, что мы сейчас делаем, — это только первые шаги.

Олег Исламов Олег Исламов: «В самой технологии рассмотрения заявки и выдачи кредита прогнозируем, что в ближайшие 2–3 года этот процесс будет максимально упрощен и ускорен»

У ПОКОЛЕНИЯ Y ПОНИМАНИЕ СВОЕГО ЖИЛЬЯ ШИРЕ, ЧЕМ У СТАРШЕГО ПОКОЛЕНИЯ

Елена Стрюкова: На самом деле надо опять обратить внимание на причины. В 90-е годы наша страна столкнулась с катастрофической нехваткой жилья. Его в принципе не было. Поэтому большой удачей было для молодой семьи приобрести хоть какую-то квартиру. Но что происходит сейчас? Молодежь, которым по 20, рано или поздно будет получать по наследству те самые хрущевки от своих бабушек и дедушек. И тогда человек уже не стоит перед выбором покупки хоть какого-то жилья. Имея хрущевку, он будет выбирать качественный продукт. Он подумает, немного заработает, продаст эту хрущевку и купит себе что-то, что будет отвечать его актуальным потребностям

Искандер Юсупов: А молодой потребитель сейчас более требовательный. Он бывает за границей, живет в информационном обществе. Он видит, как можно жить, и хочет того же.

— Он, наверное, даже купит квартиру меньшей площади, но с большими опциями.

Елена Стрюкова: Их совершенно точно устраивает меньшая площадь, но у них гораздо выше требования. У миллениалов, у поколения Y, понимание своего жилья шире, чем у нас. В нашем постсоветском восприятии мой дом — это там, где моя квартира. У молодежи это понятие расширяется: мой дом, это уже и свой двор, и свой микрорайон, и какие-то общественные территории, где они проводят время...

— Что скажут в «Арт-Строе»?

Елизавета Мартынова: Покупатели на самом деле пошли другие — они обращают внимание даже на то, как с ними разговаривают. Клиент пошел, что называется, избалованный сервисом — и, если твой отдел продаж не соответствует современности, покупатель может и отвернуться. Поэтому то, что застройщики стараются сделать свои офисы удобнее для людей, — это тоже тренд. Отсюда и визуализация — 3D-туры, чтобы человек мог ощутить себя в своем будущем пространстве еще на стадии покупки... Все больше приходят люди молодые, возраста 25–30 лет. А они куда более продвинутые в плане технологий, обслуживания. И человеку важно представить себе и квартиру, и дворовую территорию: куда он поставит машину, на каких площадках будут играть его дети (в том числе и будущие!), насколько безопасны дворы. Важно обратить внимание на те материалы, из которых строится дом. И на класс энергоэффективности дома сейчас тоже начали внимательно смотреть. Раньше класс присваивали после сдачи дома, а сейчас в договорах долевого участия он уже прописан. И, если у тебя класс отличается от А+, жди вопросов, например о качестве работ и материалов.

— В СМУ-88 что думают о тенденциях? У вас, наверное, покупатель не 45+, как в «элите» и «бизнесе», а более молодой?

Ирина Ахметвалеева: Я уже подчеркивала, что комфорт-класс включает в себя все больше опций «бизнеса». Молодой покупатель, действительно, видит не только какие-то новшества, он совсем по-другому смотрит на вещи. К примеру, высотность дома для молодых людей является скорее преимуществом. Лифт же есть, удобства созданы. И многие хотят жить на верхних этажах, оценивая и обзорность, и бóльшую удаленность от вероятного уличного шума. Да, есть люди, которые высотностью домов скорее недовольны, но тут как всегда — война поколений.

«Застройщик будет искать новые пути развития. Информационные технологии и инженерные решения позволяют без серьезных затрат повышать комфортность жилья»

ЛОЖКА ДЕГТЯ: «БУДЕМ РЕАЛИСТАМИ — ЗАСТРОЙЩИКОВ ЖДУТ СЛОЖНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ ИЗ-ЗА НОВШЕСТВ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ»

Илья Муравьев: Позвольте мне внести ложку дегтя в эту красивую картину... Общие процессы неизбежны в любом обществе,. Но, друзья мои, мы все понимаем, какова наша политическая и законодательная тенденция. Что мы сейчас имеем? Страховые компании, которые закрываются. Новые требования к уставному капиталу, к компаниям, к руководству. Будем реалистами — очень сложная перспектива ждет застройщиков. Нас — тех, у кого есть разрешение на строительство и у кого что-то строится, — ждут хорошие, светлые времена. Но дальше будет очень сложно. Я уже не говорю про нормативы, которые постоянно ужесточаются. К тем социальным нагрузкам, которые ложатся на всех нас. Условно говоря, ресурсоснабжающие организации, которые выставляют десятки миллионов за техприсоединение, причем при условии, что мы сами прокладываем все трубы, сами все делаем! Все эти расходы ложатся на застройщика, а в дальнейшем — на квадратный метр. А дальше долевое строительство, которое будет если не отменено, то очень жестко загнано в систему эскроу-счетов и мониторинга, когда за неправильную запятую по 500 тысяч выставляется штраф. А есть еще проверки — управление жилищной политики, прокуратура... Так что все это ляжет на себестоимость и конечную цену жилья. Можно ясно прогнозировать, что стоимость квадратного метра будет расти, это неизбежно.

Андрей Беляков: Я всегда смотрю с оптимизмом в будущее, думаю, рынок будет развиваться стабильно. Единственное, что вызывает беспокойство, что принято решение полностью изжить долевое строительство. Сугубо мое мнение: я считаю, что это в корне неверно.

Ирина Ахметвалеева: Это все равно в конечном счете толкает нас к развитию. Застройщик будет искать новые пути развития. Раньше у нас был обычный кирпич — сейчас появились блоки. Пусть они стоят дороже, зато экономятся человеческие силы. И те же самые технологии действительно дешевеют благодаря друзьям-китайцам, информационные технологии и инженерные решения позволяют без серьезных затрат повышать комфортность жилья.

— Елена Владимировна, все так плохо с нормативной базой?

Елена Денисенко: Мы ориентируемся на нормы проектирования, которые существуют сейчас. И, естественно, очень часто студентам хочется в рамках проекта уйти от этих норм для того, чтобы  реализовать свою идею. Я тоже считаю, что те нормативные рамки, которые задаются, способствуют поиску новых решений — ограничения необходимы для развития. Благодаря этому растет общий уровень архитектурных решений.

— Спасибо всем за участие! Удачных проектов, надежных партнеров и роста на рынке.