Горячим, судя по цифрам Росреестра, выдался в Татарстане февраль на рынке недвижимости. На 57% по сравнению с прошлым годом выросла ипотека, 51% прибавил рынок долевого. Но если ипотеку еще можно объяснить падением ставок и общим «оживляжем» рынка, то «долевка», как подозревают эксперты, имеет неестественные симптомы. В чьих домах ипотека опустилась до 5,5%, кто из застройщиков манит «наноценами» и как за полгода подорожали квартиры в «Салават Купере» — в материале «БИЗНЕС Online».
Рынок недвижимости, вопреки мнениям скептиков, по-прежнему бодр и весел
ОТКУДА В «ДОЛЕВОМ» РОСТ В 51%, ЕСЛИ «ВТОРИЧКА» В ФЕВРАЛЕ ПРИБАВИЛА ЛИШЬ 1%?
Рынок недвижимости, вопреки мнениям скептиков, по-прежнему бодр и весел. Свежая статистика управления Росреестра по РТ — тому свидетель. По сравнению с февралем прошлого года вторичный рынок прибавил 18,4%. Ипотека в Казани выросла на 84%. Рост на рынке долевого жилья в РТ — 51%.
В абсолютных цифрах картина следующая. Число «долевых» сделок в РТ выросло с 885 до 1338. Ипотека в Казани прибавила 1010 квартир — зафиксировано 2217 записей. А в сегменте «б/у» ключи из рук в руки передали 2228 хозяев — год назад было 1852 сделки. Такое ощущение, что казанцы откуда-то достали заначку...
В Татарстане (если исключить цифры по столице) на вторичном рынке идет снижение числа сделок примерно на 10% — зарегистрирована покупка 3050 квартир. Ипотека, наоборот, выросла на 41%, выдано 2678 кредитов. А если посчитать вместе с Казанью, то число сделок на «вторичке» прибавило в феврале-2018 лишь 1%!
Что случилось? Казалось бы, необычный январь объясняли переходом сделок с декабря (банки не успевали оформлять ипотеку) и традиционным всплеском перед выборами. Тогда застройщики говорили, что число сделок действительно велико. Февраль также можно объяснить выборами. Тем более что ипотечные тенденции республики и Казани совпадают. Но рост «долевки» (цифры есть только в целом по РТ) на 51%, притом что «вторичка» выросла лишь на 1%, какой-то, скажем так, аномальный. Один из собеседников «БИЗНЕС Online», знакомый с ситуацией на рынке, не исключил «схематоза». Крупные застройщики могли перевести часть квартир на аффилированного оптового покупателя. Переход прав на квартиры, естественно, зарегистрирован Росреестром — отсюда и взлет первичного рынка. Есть даже подозрения, кто это мог быть...
==table1932==
РИЕЛТОРЫ КОНСТАТИРУЮТ СНИЖЕНИЕ СРОКА ЭКСПОЗИЦИИ КВАРТИР И ПРОГНОЗИРУЮТ РОСТ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ «ДОЛЕВОГО»
К слову, в стане риелторов также говорят, что февраль был все-таки спокойным. В частности, директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев отмечает затишье с начала года и рост активности с марта.
«Вот в марте наблюдается небольшое оживление спроса в сегментах первичного и вторичного жилья, — дает оценку участник рынка. — Срок экспозиции квартир снизился — например, в феврале они вышли в рекламу, а к середине марта уже нашлись покупатели».
Эксперты считают, что «вторичка» в Казани дороже, чем «первичка», но все сильно зависит от района
Что касается сравнения первого квартала этого года с первым кварталом предыдущего, то прирост по сделкам действительно есть. Причиной в первую очередь является увеличение привлекательных предложений на рынке первичного жилья. И второе — существенное снижение ипотечной ставки. На сегодняшний день ставки по ипотеке и тем более по покупке первичного жилья можно назвать революционными — мы видим, что они могут составлять и ниже 7% годовых, а потребность в покупке недвижимости есть всегда. При условии невысокого процента по ипотеке и, соответственно, невысокой ежемесячной оплаты это сподвигает людей на покупку, пояснил Садреев.
Застройщики тоже не стоят на месте — у них сегодня очень интересные маркетинговые предложения и лояльные условия. Свою роль играет и отложенный спрос: в 2016–2017 годах наблюдалось снижение по количеству сделок, но во второй половине 2017-го и в начале 2018-го основная масса покупателей — благодаря тем факторам, что названы выше, — ушла именно на рынок первичного жилья. Прирост по «вторичке» есть, но он меньше, чем в долевом участии.
Стоит учитывать, что у крупных застройщиков, таких как «Унистрой», «#Суварстроит», «Бриз», «Ак Барс Девелопмент», преобладает комплексная застройка и предложений в этой комплексной застройке очень много. Например, в ЖК «Весна» продаются сотни квартир. Или у «Сувара» — ЖК «Южный парк» или «Станция „Спортивная“» — в одной очереди по три 20-этажных дома выставляется на продажу, при этом стоимость квартир невысокая. Например, можно на стадии котлована приобрести полноценную однокомнатную квартиру до 2 млн рублей.
«Когда есть такие „сладкие“ предложения, то даже люди, которые еще не уверены в том, что смогут платить ипотеку, все равно оформляют покупку, видя, что через два года они могут получить отдельную квартиру», — описывает эксперт поведение покупателя.
В ближайшие два года рынок первичного жилья, вероятнее всего, продолжит тренд на подъем. «Первичка» находится в процессе перехода на проектное финансирование, и этот период будет пиковым для застройщиков.
«Первичка» находится в процессе перехода на проектное финансирование, и этот период будет пиковым для застройщиков
«У них сейчас имеется большое желание и возможность реализовать как можно больше проектов, потому что через два-три года это делать не получится — условия будут уже другие. Сейчас это только начало: я думаю, что 2018 и 2019 годы будут очень активными по продажам, а потом, наверное, условия как-то поменяются», — прогнозирует Садреев.
Впрочем, стоит отметить, что свежих разрешений на строительство по сравнению с предыдущим анализом рынка «БИЗНЕС Online» что-то не наблюдается.
ЦЕНЫ: РАСТУТ ИЛИ ПАДАЮТ?
На фоне подросшего числа сделок растут и цены. В частности, ресурс tatre.ru, анализирующий цены на порталах «Домофонд», Avito и собственные объявления, констатирует такую динамику. В первичном сегменте средняя стоимость квартир в Казани c января выросла с 71,4 до 74,7 тыс. рублей за метр, то есть на 4,6%. Самое дешевое жилье — в Кировском районе: 60 тыс. за «квадрат». Самое дорогое — в Вахитовском: почти 92 тысячи. На вторичном рынке рост по Казани в целом — с 69,9 до 70,7 тыс. за «квадрат», динамика — 1,14%.
Портал Domofond.ru в сравнении с ценами на февраль-2017 дает рост цены в первичном сегменте на 0,6%. Средняя цена метра, по данным этого ресурса, за год выросла до 67 302 рублей за метр, а вторичные метры за то же время подорожали на 3,1% до 69 746 рублей. Таким образом, эксперты «Домофонда» считают, что «вторичка» в Казани дороже, чем «первичка», но все сильно зависит от района.
Квартиры дорожают на глазах в обживаемом «Салават Купере»: на Avito уже можно найти предложения по ценам от 52 тыс. рублей за «квадрат»
«Цены растут точечно. В последние годы Казань разбилась на своеобразные секторы, — поясняет Садреев. — Например, за 3,5 миллиона можно купить однокомнатную квартиру в районе „Ривьеры“, или двухкомнатную квартиру где-то в спальном районе — Приволжском, Советском, Московском, или сразу трехкомнатную квартиру в пригороде — Лаишевский район, Усады, Залесный. То есть один ценник и разное количество комнат. Эта тенденция по районам сохраняется и сейчас. Но номинальный чек с прошлого года возрос примерно на 10–15 процентов. Теперь это 3,5–4 миллиона. И это несмотря на то, что доходы населения, как считается, не растут».
Читатели «БИЗНЕС Online» постоянно пишут в комментариях, что в других регионах квартиры идут почти даром. Что ж, в Йошкар-Оле за год «первичка» подешевела аж на 7% — и теперь метр тут стоит 34,4 тыс. рублей. В Чебоксарах, по данным все того же «Домофонда», цена упала на 8% — и «квадрат» новостройки продают за 40,8 тыс. рублей. В Самаре метр подешевел почти на 5% и стоит уже 48,9 тысячи. Застройщики там, должно быть, рвут на себе волосы от горя. А вот Уфа греет душу строителя ростом в 7,3%, но средняя цена в столице Башкортостана немногим менее 61 тыс. рублей. Казань все равно дороже...
Квартиры дорожают на глазах даже в обживаемом «Салават Купере»: на Avito уже можно найти предложения по ценам от 52 тыс. рублей за «квадрат». Поразительно, но еще в июле-2017 владельцы готовы были уступать эти квартиры по цене 40–48 тыс., уже тогда маржа доходила до 50%. Может, все дело в отделке? «Стандарт» от Госжилфонда, как бы его ни ругали отдельно взятые граждане, предполагает чистовую отделку: линолеум, скромные двери, невзыскательная, но зато уже установленная сантехника. 67-метровая «двушечка» от ГЖФ, переданная в небогатые соципотечные руки, стоит на рынке 3,55 млн рублей, жить в ней можно сразу. Но для сравнения: на том же Avito есть 71-метровая «трешка» в суваровском ЖК «Залесный Сити» в сданном доме на 150 тыс. рублей дешевле.
Чему верить, каждый решает сам. Впрочем, как известно, реальная «продажная» цена метра может здорово отличаться от предложений. Застройщики манят акциями и скидками, а хозяева «вторички» могут просто сделать скидку процентов на... в общем, как сторгуетесь.
«Стандарт» от Госжилфонда, как бы его ни ругали отдельно взятые граждане, предполагает чистовую отделку: линолеум, скромные двери, невзыскательная, но зато уже установленная сантехника
АКЦИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ: «НАНОЦЕНЫ» И ГОД ИПОТЕКИ ЗА КЛИЕНТА
Тем временем застройщики продолжают свои маркетинговые акции. Так, застройщик ЖК «IQ дом» предлагает квартиры по «наноценам» — от 2,3 млн рублей. «В нашем доме будущего фантастично все, даже цены!» — преподносят снижение стоимости в компании «Ай-Кью Девелопмент». Акция действует до 28 марта 2018 года или пока квартиры есть в наличии.
Сразу несколько застройщиков, к примеру ЖИК и «Унистрой», предлагают рекордно низкие ставки по ипотеке — от 5,5–6% годовых. Последний даже готов платить за клиента ипотеку целый год. «Ну что, въезжаешь?» — виртуально-снисходительно похлопывают по плечу «задумавшегося» клиента маркетологи компании.
Устав от низкого спроса на парковочные места, застройщики, судя по всему, решили сделать их более доступными для покупателей, иначе чем объяснить тот факт, что большинство из них дают возможность приобрести их в кредит, а то и в рассрочку?! Так, застройщик ЖК «Три богатыря» при покупке квартиры предлагает скидку в размере 100 тыс. рублей на машино-места, а в ЖК «Победа» парковку можно приобрести в кредит от Локо-Банка. Ряд выгодных предложений делает и «#Суварcтроит» — так, в ЖК «Лесной городок» парковочное место предоставляют в рассрочку на 40 месяцев без первоначального взноса.
Отдельно застройщики поощряют самых платежеспособных покупателей. Так, при стопроцентной оплате во многих жилых комплексах действует скидка на квартиру в размере 10%, а в суваровском ЖК «Южный парк» действует скидка 1000 рублей с квадратного метра на готовые дома — при стопроцентной оплате или ипотеке.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 183
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.