Павел Кострикин: «Приходилось учиться. Когда понял, что не хватает каких-то знаний, окончил бухгалтерский техникум, будучи в это время на пятом курсе МГУ»Фото: Ирина Ерохина

ОТ УЧЕБЫ К ПЕРВЫМ ДЕНЬГАМ: ПЕРВАЯ ПАЧКА ФРАНКОВ И ПОДПИСЬ АНДРЕЯ РАППОПОРТА НА КАПОТЕ «ЖИГУЛЕЙ»

– Павел Николаевич, вы родились в городе Калинине, а учились на факультете ВМК в МГУ. Почему выбрали эту специальность?

– Калинин – в 180 километрах от Москвы, и в детстве мы часто ездили в столицу на электричке за продуктами, хотя я и не любил это дело. Я учился в математическом классе, в школе к нам приезжали выпускники прошлых лет, рассказывали – один из таких рассказов студентки с ВМК убедил меня. И я ни разу не пожалел об этом решении, хотя сначала стремился на мехмат – он считался более фундаментальным.

Определенную роль сыграли и родители. Отец был горным инженером, поэтому большую часть школьных лет я провел в Караганде, где находятся большие угольные предприятия. Какое-то время он работал в Институте угля, ему там предложили квартиру, и в итоге я окончил школу там. Караганда примечательна «ссыльной» историей: именно в эту часть Казахстана отправляли семьи репрессированных… Так что моими одноклассниками были немцы, украинцы, чеченцы, татары, греки и другие – внуки тех, кого ссылали. А ссылали, как правило, лучших людей. Было крайне интересно.

Мама имела отношение к математике, она кандидат педагогических наук. Сейчас мало кто помнит, что такое таблицы Брадиса. А в школе у меня были такие таблицы с надписью «Дорогой Ниночке от В.М. Брадиса»: Владимир Модестович был ее научным руководителем. В свою очередь, мой научный руководитель, узнав об этом, представлял меня знакомым исключительно так: «Это мой ученик Павел, у его мамы научным руководителем был сам Брадис».

– Судя по вашей биографии, вы успели еще и отслужить в армии. А как заработали первые деньги?

– Я всерьез собирался стать математиком – и, возможно, стал бы им или занимался каким-то IT-бизнесом. Но во время перестройки после первого курса нас всех забрали на службу. Я служил на Тихоокеанском флоте, в береговых ракетно-артиллерийских войсках. Служить не хотелось, я не был к этому готов, но к концу учебы понял, что, наверное, повезло. Такой опыт! Просто, когда я вернулся, восстанавливаться и продолжать учебу было непросто. К третьему курсу мне стало понятно, что о красном дипломе можно забыть. Подумывал об аспирантуре, но в период перестройки эта идея быстро отпала.

В МГУ действовала программа обмена спортивными делегациями с зарубежными странами. Ездить очень хотелось, а в СССР это был запретный плод – помимо въездной визы, нужна была еще и выездная. Вот на этой почве мы и занялись организацией поездок – с ведома парторга, как вы понимаете. Наше малое предприятие называлось «Спортивный центр «Казачок», мы организовывали сопровождение групп. Помню, большую пачку французских франков мы получили, приняв автопробег из Франции в России – встречали их на границе с Беларусью. Вот так к пятому курсу я уже побывал в Англии, Франции, Югославии.

«Сейчас в Казани слышен пессимизм в отношении «Примаверы». Я вижу, что все, у кого есть сомнения, приехав сюда, сразу же меняют свое мнение»Фото: Ирина Ерохина

– Как попали в строительную сферу?

– Через недвижимость: довелось даже продавать квартиры в качестве риелтора, мне нужно было решать и свой квартирный вопрос, зарабатывать. Сделки тогда происходили чуть ли не на коленке. Когда я открывал счет в Альфа-Банке, я познакомился с председателем правления Андреем Раппопортом. Как это было? Я приезжаю в офис, спрашиваю у секретарши, где он, а он только вышел. Догоняю – и Андрей Натанович на капоте своих «Жигулей» подписал мне открытие счета в «Альфе». Раппопорт тогда сам был за рулем. Такие времена были!

Какое-то время я работал в структуре московского банка «Зенит», одним из учредителей которого была «Татнефть». Когда банк только появился, там служащих было человек 15. Я работал в структуре, занимавшейся строительством и недвижимостью – ну вы понимаете, банк сталкивается с необходимостью что-то делать с залогами. Банк учредил компанию «Реалия», и через нее мы довольно долго занимались строительными проектами в интересах «Зенита».

Приходилось учиться. Когда понял, что не хватает каких-то знаний, окончил бухгалтерский техникум, будучи в это время на пятом курсе МГУ. Общие принципы руководителю понимать просто необходимо! Надо было скупать акции – и мне пришлось окончить курсы минфина, получить сертификат. Кроме этого, в роли руководителя компании приходилось оценивать много строительных проектов.

– Для «Зенита» вы строили поселки…

– Да, так получилось, что мы даже ввели в оборот в России само слово «таунхаус». Мы тогда реализовали проект первого коттеджного поселка с таунхаусами. Была идея как в Америке – покупается участок, ставится один модельный дом, и человек приходит и смотрит его, и так постепенно и строится поселок. Инициаторы проекта привезли из Канады дом, собрали. Но клиенты приходили и говорили: он же картонный! Спрашиваешь – в чем проблема, ведь каркасниками застроены целые страны. А они говорят: уж больно стены хорошо простреливаются. Времена были такие! В итоге в поселке каркасным остался только этот выставочный дом, а остальные были кирпичными.

Там мы внедрили сложную систему финансирования – поэтапные залоги, и в результате это стало частью моей диссертации по ипотеке. Тогда ее в стране не было, и приходилось придумывать интересные хитрые схемы.

«СОЛНЕЧНЫЙ ГОРОД»: «Я ДОСТАЛ КАЛЬКУЛЯТОР, ПОСЧИТАЛ И СКАЗАЛ: МИЛЛИАРД ДОЛЛАРОВ. ОНИ ОТКАЗАЛИСЬ»

– Через «Зенит» и познакомились поближе с «Татнефтью»…

– Да, сначала действительно у меня наладились отношения с «Татнефтью», и я часто летал в Бегишево, какое-то время числился в «Альметьевнефти». Масштабным проектом было строительство офисного здания для «Татнефти» в Москве – большую его часть до сих пор занимает банк «Зенит» как дочернее предприятие.


– Откуда появилась идея «Солнечного города» – он стартовал в 2005-м?

– Как-то так получилось – я еще не ушел из орбиты «Зенита», и мне предложили проект, который сейчас и является этим микрорайоном. Была земля, принадлежащая МВД, и меня спросили, не хочу ли поучаствовать в проекте. Я достал калькулятор, посчитал и сказал: «Миллиард долларов». Это была совершенно нереальная сумма для инвестора, и он, конечно, от идеи отказался.

Но для МВД по Татарстану, которое тогда возглавлял Асгат Сафаров, это было важно: милиционерам нужны были квартиры. И через какое-то время меня снова спросили, не хотел бы я этим заняться. Я понимал, что с «Зенитом» придется расставаться (в банке менялись совладельцы) и согласился подумать еще раз. Суть схемы, которая родилась, была в строительстве нескольких домов с разных концов микрорайона и всех магистральных сетей. После этого предполагалось порезать территорию на инвестиционные комплексы и переуступить их казанским девелоперам. Такой подход позволял сократить инвестиции до 70–80 миллионов долларов. И доходность в проекте получалась очень приличная.

Название придумал, за ночь перечитав книжку «Незнайка в Солнечном городе».

Кстати, с улицами в поселке «Примавера», которым я сейчас занимаюсь, ситуация интересная. Одна из них носит имя Рудольфа Нуриева – помню, в свое время мы были партнерами Нуриевского фестиваля. Еще одна улица носит имя Шагиахмета Алкина. Это был первый татарин-полицмейстер в Российской империи, о его честности в Казани ходили легенды, а «Солнечный город» строился на землях МВД – вот вам и параллель. Еще две улицы носят название джазменов – Олега Лундстрема и Виктора Деринга, а одно из моих увлечений – музыкальное издательство. Так что проект «Примаверы» в определенном смысле мне близок, это что-то мистическое.

Но вернусь к «Солнечному городу» – его тогда было важно раскрутить, а проект, который мне предложили, назывался «Ферма-2». Тогда в Казани, кажется, еще не было принято давать названия жилым комплексам. Мы плотно поработали с архитекторами, именно по этому проекту в «Татинвестгражданпроекте» сложилась хорошая команда.

– Район на окраине – кто-то вообще верил в эту идею?

– Были очень сильны пессимистические настроения, да. А я быстро понял, что участок похож на Крылатское в Москве. Это самый престижный выезд из столицы на Рублевку. А в Казани этот проект – по дороге на «казанскую Рублевку»! Я помню, как глава ГК «Фон» Анатолий Ливада – а он же эмоциональный человек! – кричал, что мы на этом месте никогда не сможем сделать ничего хорошего. Но в итоге он единственный из всех девелоперов и купил у меня там два участка. Чутье его не подвело.

Это я к чему? Сейчас в Казани слышен пессимизм в отношении «Примаверы». Вспоминая тот свой опыт, я вижу, что это мнение очень скоро поменяет полярность. Я наблюдаю, что все, у кого есть сомнения, приехав сюда, сразу же меняют свое мнение.

– Значит, Ливада стал первопроходцем «Солнечного города», а потом за него взялся Ак Барс Банк?

– Увидев, что проект «зашел», банк решил его финансировать, да и речь шла уже не о миллиарде инвестиций. До сих пор не застроен лишь один участок – с правой стороны на въезде, где планировался большой многофункциональный комплекс, включая отель, торговые площади, офисную часть, а также встроенное колесо обозрения. Жаль, что никто это не реализовал.

Из проекта «Солнечный город» я вышел в 2010 году, проработав пять лет.

– И далее снова был московский этап в карьере?

– Да. До 2018 года были и мои небольшие собственные проекты, и чуть покрупнее – с партнерами. Например, построили микрорайон «Кокошкино» – по названию населенного пункта. Когда начинали его строить, это была область, затем перешедшая в Москву, и партнеры не смогли продлить все разрешения. Хотя, на мой взгляд, это можно было сделать.

«Главное преимущество «Примаверы» – это ключи в день покупки. Вам не придется жить на стройке, окружение уже сформировано, поселок жилой»Фото: Ирина Ерохина

«Я ОЩУЩАЮ СЕБЯ ЧЕЛОВЕКОМ, РЕШАЮЩИМ ПРОБЛЕМЫ»: ГЛАВНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО «ПРИМАВЕРЫ» – КЛЮЧИ В ДЕНЬ ПОКУПКИ

– Кто предложил вам снова вернуться в Казань?

– В банке «Зенит» снова поменялись акционеры. Новой команде достался ряд различных проектов по всей России в разной степени готовности и проблемности. Мне – можно сказать, по старой памяти – предложили подключиться к проекту в Казани. И я согласился, потому что этот город мне знаком. Проектом занимаюсь с мая этого года.

– Кто сейчас владеет коттеджным поселком «Примавера»?

– Компания «Коттеджный поселок «Загородная усадьба» (КПЗУ), где я являюсь генеральным директором, – на ней большой кредит «Зенита», и все дома в залоге у банка. Надо сказать, что, приехав сюда, я не очень хорошо представлял, что меня ждет. Если помните, в «Криминальном чтиве» есть такой мистер Вульф, решающий проблемы.

– Помощник гангстера?!

– Ну помните, мистер Вульф ничего особенного в фильме не делал – машину помыть, труп закопать…

– У вас неплохое чувство юмора…

– Я себя тоже ощущаю как человек, решающий небольшие проблемы. Вот, к примеру, в «Примавере» не было подключено теплоснабжение. Надо было всего-то заключить договоры с газовиками, привезти инженеров, подключить. Это обычная работа. Ничего сверхъестественного я не сделал, и, видимо, не придется. В скважине была вода, документы были поданы, и нужно было сходить получить разрешение.

Самым существенным было нарушение гидроизоляции, в некоторых домах грунтовые воды попадали в подвалы. И пришлось вложить значительные средства, чтобы решить эту проблему. Где-то нужны были отделочные работы – поселок довольно долго пустовал. Вы знаете, что его начали строить в 2006 году, в 2008–2009 приостановили из-за проблем застройщика, а в 2013-м поселок отошел банку.

Таунхаусы не были введены в эксплуатацию, потому что в свое время не успели высадить деревья. Мы посадили их и подали заявление на ввод в эксплуатацию. Думаю, до Нового года это удастся завершить.

Также было какое-то немыслимое количество судебных дел с бывшими подрядчиками по взаимным претензиям. Мы провели со всеми переговоры и урегулировали практически все разногласия.

«Может быть, мне проще, потому что есть взаимопонимание с кредитором, взаимное доверие в бизнесе очень важно»Фото из личного архива Павла Кострикина

– Как-то у вас все просто получается.

– Может быть, мне проще, потому что есть взаимопонимание с кредитором, взаимное доверие в бизнесе очень важно. Поселок уже обслуживается, сотрудники управляющей компании даже играют в футбол с теми, кто уже здесь живет. Сейчас 29 домов имеют владельцев, а всего 151 домовладение. Мы сменили ЧОП на более современный, территория находится под видеонаблюдением.

– Дома уже продаются?

– Официальный старт продаж – 1 декабря, но информированные люди приходят, мы не отказываем. Главное преимущество «Примаверы» – это ключи в день покупки. Вам не придется жить на стройке, окружение уже сформировано, поселок жилой.

– Коммунальные услуги дорогие, наверное?

– Газ, электричество и вода оплачиваются по казанским тарифам. Все остальное, может быть, чуть дороже, чем в квартире, – все-таки поселок охраняется, и его улицы нужно чистить от снега. В расчете на квадратный метр выходит чуть ли не дешевле, чем в квартире, но в доме метраж больше. Поселок достаточно большой, и, когда оплата услуг делится на всех, получается приемлемо. Оплату услуг непроданных коттеджей осуществляет КПЗУ.

– Какие-то допуслуги будут?

– Разработан дополнительный перечень услуг управляющей компании – любые хозвопросы, вплоть до стрижки газонов. Например, мы предложим забирать мусор прямо с участка, это удобно людям.

– Сколько стоят коттеджи?

– Самый дорогой уже продан, он стоил больше 28 миллионов рублей. Сейчас самый дорогой стоит 26,5 миллионов. Самый доступный коттедж – 18,5 миллионов. Таунхаус – 9,7 миллиона рублей. Площади участков – от 4 до 16 соток. Площадь таунхаусов – от 158 до 163 квадратных метров, коттеджей – от 242 до 417 квадратных метров.

По мере развития проекта цены, видимо, поменяются в большую сторону.

В большом проекте «Сицилия» предусмотрено два машино-места в гараже. В остальных – по одному гаражу, но на близлежащей территории есть места для парковки. У нас очень широкие улицы, так что проблем не возникнет. Мы даже думали сделать дополнительные аллеи. Кроме того, есть большая гостевая парковка.

Самым большим спросом у нас пользуется 16 соток земли и более 400 «квадратов» – это проект «Сицилия». Все они выкуплены, осталось четыре свободных.


– Что из себя представляют таунхаусы?

– Это монолитная конструкция, два этажа. Есть так называемый мансардный этаж. Высота потолков на первом этаже – 3 метра, втором – 2,9.

– Есть какие-то особые правила для жителей? Вот, например, кур можно завести?

– В нашем поселке есть совместные правила проживания. На въезде при подписании договора все с ними знакомятся. Основной момент – людям нравится, что все сделано в едином стиле, в отличие от многих других коттеджных поселков. Так что с курами – вряд ли. А вот по собакам думаем. Надо дать возможность людям держать собаку, чтобы она не мешала соседям. Все можно сделать цивилизованно.

– Какой-то магазин планируете открыть в поселке?

– Мы ведем переговоры с ретейлерами. Скорее всего, это будет фермерско-экологическая тема. Уклон в натуральные продукты напрашивается, когда живешь в таком экологичном месте, как «Примавера», практически в лесу. Обязательное наше требование – наличие пекарни.

 «7 ВЕРШИН», ПОИСКИ ДИРЕКТОРА ПО ДОБРОСОСЕДСТВУ И СЕРЬЕЗНАЯ МУЗЫКА

– У вас наверняка есть увлечения, хобби.

– Я люблю ходить в горы. Профессиональным альпинистом себя не назову – стараюсь брать с собой людей, которые уже были в этих местах и что-то подскажут, чтобы не погибнуть на этой горе.

– На каких вершинах были?

– Есть такая идея – называется «7 вершин», это самые высокие горы в каждой части света. Я был на 6. Осталась вершина Эвереста, но на самой горе был уже довольно высоко – на 8550 метрах. Экспедиция на Эверест занимает месяц. Когда я там был, у меня на руках умер человек – это все на грани... Не решил, буду ли пробовать еще.

Люблю путешествовать. Недавно ездил в Бутан. Это одна из немногих стран в мире, всерьез озабоченных уровнем счастья своих граждан. Там даже есть министерство счастья. Формальным главой государства является король, причем его официальная должность называется «Дракон». И он пригласил нескольких нобелевских лауреатов, создал команду и сказал, что неинтересно считать ВВП, потому что он распределяется неравномерно. Вместо ВВП предложил считать индекс счастья, который стал главным показателем экономики.

Свою управляющую компанию в «Примавере» я собираюсь ориентировать именно на это. Решение хозяйственных вопросов никуда не денется, так пусть обращают внимание на то, чтобы людям в поселке жилось счастливо. Речь, конечно, не о министерстве счастья, но о должности директора по добрососедству. Сейчас я ищу такого человека.

– Вы упомянули две улицы в «Примавере», названные именами известных джазменов. Насколько близка вам эта музыка?

– Нужно отметить, что в качестве хобби у меня есть музыкальное издательство «Геометрия». Когда-то это приносило немного денег, но изначально задумывалось не для этого. Мы издаем серьезную музыку. Джаз – это не главное, но его мы тоже издаем.

Интересно не то, что ты заплатил денег автору, издал и продал или не продал. Интересны изыскания, сложные переговоры. Например, когда издавали Сергея Курехина, надо было получить согласие его родственников, которые не общались друг с другом. Ради этого я ездил несколько раз в Питер. В итоге подписывали договоры как в фильмах про разведчиков – одна родственница сидела в ресторане, а вторая – на веранде этого ресторана. Встречаться они не хотели, и я ходил между ними. В итоге получилось издание, которым я могу гордиться.

«Есть такая идея - называется «7 вершин», это самые высокие горы в каждой части света. Я был на 6»Фото из личного архива Павла Кострикина

– Что вы преподаете в московском строительном институте?

– Если сильно обобщить – девелопмент. Я довольно ценный преподаватель, потому что занимаюсь той же деятельностью, что преподаю. В обмен на это я прошу поменьше меня вовлекать в какие-то рутинные дела.

– Планируете вернуться в Москву сразу после завершения проекта «Примавера»?

– Такой задачи не ставлю. Мне интересно здесь работать. Если мне что-то интересно, постоянно приходят какие-то идеи, начинают сниться. В Бутан, например, я не за этим поехал, а тоже получил идею для текущих дел. Сейчас обсуждаются другие проекты. Может, еще что-то в Казани получится.

– У вас на столе лежит кнопочный телефон, старый Siemens – ни интернета, ни камеры! Редко встретишь такое.

– Сейчас такая мода у серьезных людей. Некоторые, конечно, имеют современный смартфон, чтобы что-то прочитать, а простейшими телефонами пользуются из соображений безопасности. Не подумайте, что я боюсь чего-то! Это скорее нужно для избавления от лишнего информационного шума – такая информационная защита. Чем меньше текущей информации, тем иногда лучше. Если ее слишком много, не успеваешь все переваривать.

– Традиционный вопрос – три совета бизнесу.

– В принципе, я не чувствую себя вправе давать советы бизнесменам – у каждого свой путь и свои приоритеты в жизни. Это нормально и правильно. Я же во многих отношениях пример того, как вообще не нужно делать.

Во-первых, для меня, как бы старомодно это ни прозвучало, всегда была важна чистая совесть. Не было и, надеюсь, не будет ни одного проекта, по завершении которого я бы не мог кому-либо из партнеров открыто смотреть в глаза. Правда, к сожалению, есть люди, которые после своих поступков меня избегают, но это на их совести. Не уверен, что в бизнесе моя позиция выигрышна.

Во-вторых, любой бизнес-учебник советует (и совершенно справедливо) держать со своими сотрудниками четкую дистанцию, немедленно избавляясь от «балласта». Наиболее успешные бизнесмены так и поступают, я же всегда воспринимал компанию почти как семью, стараясь людей учить, давать им возможность вырасти, раскрыться, проявить себя, даже если это происходит далеко не сразу. Не делайте так!

В-третьих, работайте ради личного успеха и денег. Это правильно, у любого процесса должно быть объективное мерило, и в бизнесе это, бесспорно, деньги. Я же всегда больше работаю из азарта, из интереса, из удовольствия, а это уж точно неправильно. Вот такие «вредные советы».

– Спасибо!