ГЕНДИРЕКТОР ООО «СИТИ ЦЕНТР» РАССКАЗАЛ «БИЗНЕС ONLINE», ПОЧЕМУ ОБЪЕКТ ВСЕ-ТАКИ ПРОДАЕТСЯ, ЧТО ДУМАЮТ ОБ ЭТОМ ГОРОДСКИЕ ВЛАСТИ И КАКОВА ДАЛЬНЕЙШАЯ СУДЬБА МНОГОСТРАДАЛЬНОГО «СИМВОЛА ГОРОДА»

Громкая новость о продаже челнинского бизнес-центра «2.18» обрастает новыми подробностями. Как утверждает руководство «тюбетейки», уже появились первые потенциальные покупатели – федеральные инвестиционные фонды. Сам проект нынешние владельцы «тюбетейки» оценивают от 600 млн. до 1 млрд. рублей.

«МЫ ПРОДАЕМ НЕ НАБОР КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ»

- Игорь Евгеньевич, так почему вы вдруг решили продать «тюбетейку»? Вы же понимаете, что это знаковый для Набережных Челнов объект, и информация о его продаже прозвучала как гром среди ясного неба.

- Начнем с того, что ничего неожиданного здесь нет. Ничего страшного не происходит, я вас уверяю. Это нормальный рабочий бизнес-процесс. Как известно, продается всё и всегда. Вопрос в цене. В нашем случае мы в мае перешагнули рубеж заполняемости в 83 процента. Для справки: 83 процента заполняемости бизнес-центра – это среднероссийская нормальная заполняемость бизнес-центров такого класса, то есть класса «B». Статистика адекватная, объективная, я ничего тут не придумываю. Как только мы этот рубеж перешагнули, соответственно встал вопрос – давайте активизируемся по поводу поиска возможных покупателей на этот бизнес-проект. Хочу особенно отметить, мы не продаем набор квадратных метров. Идет речь о продаже бизнес-проекта. Я считаю, что бизнес-проект на сегодня удался. Именно как бизнес-проект он состоялся. Кризис для нас кончился в прошлом году, мы это почувствовали. Это коснулось и темпов заполняемости. И банковские структуры активизировались. Одно из достижений этого года – на базе «2.18» организовался так называемый финансовый центр. Это пул четырех банков и несколько кредитных кооперативов.

- Так вы точку окупаемости, простите, пересекли? Тут же вопрос стоит как: инвестор вкладывал 325 миллионов рублей. Срок окупаемости был пять лет. А пять лет с момента открытия центра – в декабре 2008 года – сами понимаете, не прошло…

- Нет, точку окупаемости мы не прошли. Но на самом деле в этом нет необходимости, если мы говорим о продаже бизнес-проекта. Наша задача в чем заключалась? Мы это здание реанимировали. Вложили достаточно большие деньги. Инвестиции составили больше 300 миллионов рублей. Действительно, это были привлеченные кредитные средства. Проект получился уникальным. Я уверен, что в городе это самый лучший бизнес-центр. Могу сказать это с претензией на объективность. Действительно, у нас самые дорогие ставки в городе. Тем не менее заполняемость 83 процента показывает, что спрос и на такие дорогие помещения в городе есть. Мы создали продукт. Заполнили его. Здание напичкано просто самыми совершенными техническими системами. Системами энергосбережения, в том числе. И большая часть моих знакомых всегда удивляется, что у нас настолько небольшие операционные затраты на энергию, тепло.

ПРОЕКТ «2.18» СЕБЯ ЕЩЕ НЕ ОКУПИЛ

- Вы в год сколько, если не секрет, тратите на обслуживание всей инфраструктуры?

- Годовую цифру не назову. На энергоносители в месяц уходит порядка 600 - 700 тысяч рублей. Это небольшая сумма.

- Но прибыль вы зафиксировали? То есть прибыль у вас есть? Вы же выходите не из убыточного проекта?

- Конечно, он не убыточный. Скажу так: проект себя сегодня еще не окупил. Инвестиции не окупились. Но наша компания давно вышла на точку операционной самоокупаемости.

- Не проект, а ваша компания?

- Да, с текущей самоокупаемостью у нас все нормально.

- Что можете сказать о рынке? Есть мнение, что вы выходите из бизнеса, потому что рынок коммерческой аренды испытывает далеко не лучшие времена…

- Рынок сегодня отличный в городе. Это комфортная конкурентная среда. Даже при условии, что в ближайшее время введут в эксплуатацию следующую очередь ТЦ «Палитры». Даже эта часть не насытит рынок Челнов. Наши темпы заполняемости в 2011 году из месяца в месяц растут. У нас есть перспектива роста арендных ставок, при учете, что они сегодня самые дорогие.

- Сколько?

- Офисы класса «комфорт» 700 рублей за квадратный метр в месяц. У помещений класса «эксклюзив» - тот же финансовый центр, который располагается в двухэтажном блоке – индивидуальные ставки, в среднем порядка 1100.

«АК БАРС» БАНКУ ДОЛЖНЫ 245 МЛН. РУБЛЕЙ

- До сих пор не совсем ясно: если этот проект такой успешный, он развивается, вы чувствуете на рынке себя прекрасно, – в чем смысл выхода из проекта? Каковы причины? Вы решили заниматься другим бизнесом? Появился покупатель на объект, предложивший высокую цену?

- Действительно, есть намерение высвободившиеся из проекта деньги вложить в другие интересные проекты, портфель которых в принципе уже сформирован. Какие – я вам пока не скажу, потому что сегодня полностью они финансированием не подкреплены. Как только инвестиционный портфель сформируется, я готов посвятить вас в наши дальнейшие планы. Во-первых, мы продаем бизнес-центр не «вдруг». Во-вторых, если говорить лично обо мне, то, наверное, да, мне отчасти стало скучно. Если говорить об акционерах, то сегодня тот самый момент пиковый на рынке, когда этот проект можно продать за действительно хорошие деньги. Решение акционеров звучало так: давайте активно прощупывать рынок с целью продажи этого проекта для высвобождения средств для следующих проектов.

- В банке «АК БАРС», вложившем больше 300  миллионов рублей, что по этому поводу думают?

- «АК БАРС» Банк у нас кредитор. Его задача – вернуть вложенные средства. Соответственно, при продаже эти средства возвращаются с лихвой, я вас уверяю. Сегодня мы банку должны намного меньше, чем 325 миллионов рублей. Процесс обслуживания кредита идет. Существующие условия кредита очень комфортны.

- А сколько вы сейчас должны банку?

- Сегодня уже 245 миллионов. И мы без труда обслуживаем эту кредитную нагрузку. Никто нас не торопит. Сроки возврата кредита еще далеко.

- «Далеко» - это сколько? Потому что до сих пор не озвучивались условия кредита.

- Это коммерческая информация. Но поверьте на слово, кредит - не та причина, по которой мы продаем бизнес-центр.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ – ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ

- Власти в курсе, что вы ищете покупателя на «Тюбетейку»? Опять же, наверняка для мэрии, мягко говоря, важно знать будущего владельцем «символа города».

- Как-то на одной из встреч в этом году мы озвучили свои намерения. Василь Шайхразиев отреагировал спокойно. Он прекрасно понимает, что это обычная сделка. Другое дело, что вы правы, вопрос заключается в том, кто будет покупателем. Я могу сказать, что подходить к этому вопросу будем очень тщательно. Мы никуда не торопимся. Нам поступило уже несколько предложений. Большей частью от инвестиционных фондов федерального масштаба. Сейчас мы в процессе принятия решения: конкретно вот этому потенциальному покупателю стоит продавать или все-таки подождать более интересного предложения.

- Решение когда может быть принято?

- У меня нет задачи, например, продать до 1 августа. Процесс может затянуться на полгода, на год, на три года. А может, и на следующей неделе продадим. Неизвестно пока.

- Вы будете решать, кто купит?

- Нет, акционер.

«2.18» ОСТАНЕТСЯ БИЗНЕС-ЦЕНТРОМ

- Существует мнение, что ваш объект убыточен, потому что толком не заполнен был арендаторами из-за высоких арендных ставок. Да и открылись вы «не вовремя», в разгар кризиса…

- Кризис сыграл свою роль, согласен. Действительно, мы планировали заполнить бизнес-центр несколько ранее, чем в мае 2011 года. Да, произошла небольшая задержка по заполняемости. Если бы не было кризиса, мы бы заполнили бизнес-центр еще в начале 2010 года. Продали бы успешно бизнес-проект и вложились бы в другие проекты. Но стратегически на наши цели кризис не повлиял. Мы догнали упущенное время.

- Можно ли сказать, что при следующем владельце через 2,5 года в соответствии с планом бизнес-центр выйдет на точку самококупаемости?

- Да. Но очевидно, что на процесс окупаемости будет влиять масса факторов, начиная от политики нового собственника до решений управляющей компании.

- Вы перед покупателем будете ставить условия, чтобы он не менял концепцию бизнеса? Для властей Набережных Челнов же бизнес-центр в «Тюбетейке», в общем-то, престижный знаковый проект.

- Думаю, даже условий ставить не надо. Потому что, во-первых, перепрофилирование бизнеса будет стоить денег. Во-вторых, когда мы занимались концептуализацией проекта, мы выбрали именно бизнес-центр, а не гостиницу или что-либо еще, потому что, поверьте, это самое оптимальное назначение для здания сегодня. В-третьих, разумные люди не будут резать курицу, несущую золотые яйца. Хотя мы будем оговаривать, что бизнес-центр остается. У нас сегодня более 130 компаний-арендаторов. Моя задача: не потревожить их никак этой сделкой. Мало того, ту управляющую компанию (ООО «Сити Центр», - ред.), которая сегодня управляет бизнес-центром, я вижу управляющей и при следующем покупателе.

ЦЕНА «2.18» – ОТ 600 МЛН. ДО 1 МЛРД. РУБЛЕЙ

- Кстати, арендаторы-то ваши в курсе «поисков покупателей»?

- Теперь, благодаря вашей статье, да. Был шквал звонков: спрашивают, что делать? Уверяю – ничего делать не надо. Продолжать работать. Бизнес-центр жил, жив и будет жить. Я даю личные гарантии, что арендаторы не почувствуют изменений.

- Ну, я бы не был столь категоричен. Новый собственник может повысить те же арендные ставки раза в два.

- Ставки могут повыситься и без нового собственника. В наших договорах долгосрочной аренды это повышение предусмотрено, и мы раз в год можем это делать.

- По информации газеты «Вечерние Челны» вы предлагали купить бизнес-центр ряду челнинских бизнесменов, они отказались. Это так?

- Не совсем. Это было прощупыванием рынка. Действительно мы встречались с рядом местных бизнесменов. Делали предложения им. Это не было прямой офертой, а было предложением сделать оферту. Я прекрасно понимал, что будет чудом, если кто-то из челнинцев захочет приобрести «2.18». Вы же понимаете, что возможности челнинского бизнеса ограничены в части средств.

- Продаете центр действительно за 600 миллионов рублей?

- 600 миллионов - это та минимальная цена, за которую в принципе при соблюдении условий мы готовы уступить бизнес. По нашей оценке, стоимость бизнес-проекта от 600 миллионов до одного миллиарда рублей. Сейчас мы ведем переговоры с инвестфондами по конкретным цифрам, и я вам скажу, что цифры эти больше 600 миллионов рублей.

«СИТИ ЦЕНТР» МОЖЕТ ОСТАТЬСЯ В КАЧЕСТВЕ УК

- Почему вы отказались от услуг питерской LCMC как управляющей компании? Мне ваш коммерческий директор Равиль Шайхутдинов говорил о каких-то сложных отношениях с собственником….

- Равиль Шайхутдинов проработал у нас всего полгода и не застал времени, когда центром управляли питерцы. Объясняю ситуацию. Я глубоко убежден, что мы поступили правильно, когда пригласили профессиональную УК в самом начале. Они быстро и качественно поставили все бизнес-процессы. Для этой цели мы их и пригласили. По истечении года мы расстались на взаимных добровольных началах. Их задача была локальной – начать. Мы перехватили эстафетную палочку.

- Ваши новые проекты будут связаны с коммерческой арендой?

- Не исключаю варианта, что я останусь здесь и дальше. Тем более, что ООО «Сити Центр» изначально создавалась под этот проект. Сегодня же мы, собственники, непосредственно и управляем бизнес-центром. Я не вижу других вариантов, кто может управлять «2.18». Будет московская или питерская компания «тащить» сюда своих управленцев? Вряд ли. И хочу, наконец, успокоить горожан: «Тюбетейка» никуда не денется. Она стоит здесь и еще 120 лет простоит.

Сергей Афанасьев