Революция долгостроев: чем Татарстан ответит на критику Виталия Мутко

Разобраться с причинами потока челобитных от обманутых дольщиков Татарстана поручил вице-премьер РФ Виталий Мутко (слева) — Москва должна получить ответ Казани не позднее 1 августа Фото: ©Дмитрий Астахов, РИА «Новости»

ФЛЕШМОБ «СВЕЕВЦЕВ» И «ФОНОВЦЕВ»

Разобраться с причинами потока челобитных от обманутых дольщиков Татарстана поручил вице-премьер РФ Виталий Мутко — Москва должна получить ответ Казани не позднее 1 августа. Официальный представитель казанского Кремля Лилия Галимова, комментируя ситуацию, пояснила, что своим письмом вице-премьер просит республиканские власти лишь дать ответ о том, как решается проблема дольщиков на данном этапе.

Тем не менее распоряжение Мутко, который, как считается, благоволит властям РТ, прогремело аки гром средь ясного неба. Татарстан отнюдь не на первом месте по числу проблемных строек в стране. По данным минстроя РФ, на 1 января 2019 года в 68 субъектах РФ было 894 долгостроя и 98 тыс. так и не получивших свои квартиры дольщиков. В лидерах антирейтинга Краснодарский край, Ростовская, Новосибирская, Самарская, Челябинская, Омская области, а также Башкортостан. Эти данные приводил замминистра строительства РФ Николай Стасишин в начале года. Татарстан же он, наоборот, хвалил. А в июне на совещании в минстрое РФ с участием министра Владимира Якушева стало известно, что республика заняла второе место в стране по темпам решения проблем обманутых дольщиков.

Причина начальственного гнева в исполнении Виталия Леонтьевича кроется в активности татарстанских дольщиков, полагают наши источники в правительстве РТ. Активисты буквально бомбардируют Москву челобитными, масса писем течет в администрацию президента, генпрокуратуру, минстрой: «Помогите», «Достройте», «Обратите внимание на наши дома». Получился эдакий бумажный флешмоб. Основными генераторами обращений стали дольщики казанских ЖК «МЧС» (застройщик «Фон») и «Золотая середина» («Свей»). «Дольщики просто дублировали текст обращений, многократно рассылая их во все инстанции», — говорит один из собеседников «БИЗНЕС Online».

Добавим, что для привлечения внимания дольщики «Фона» и «Свея» прибегли к испытанному ранее аргументу — палаточному сидению возле своих недостроенных домов. Около 20 человек коротают ночи у долгостроя на Достоевского, 57, а к жителям лагеря у ЖК «МЧС» приезжал замруководителя исполкома Казани Искандер Гиниятуллин. В начале июля свой «пикник» у зависших без коммуникаций домов устроили дольщики ЖК «Яшьлек» в Куюках.

В августе ижевский «Комос-Строй» выходит на второй дом ЖК «МЧС»Фото: Сергей Елагин

«ДОРОЖНАЯ КАРТА» В ДЕЙСТВИИ

Чем Казань ответит на критику Мутко? Наши источники полагают, что власти РТ отчитаются реализацией «дорожной карты» ликвидации долгостроев. Согласно этому документу, в конце 2021 года, если все срастется, армия обманутых дольщиков в республике целиком разойдется по своим квартирам. Работу с потенциальными инвесторами, согласными взяться за долгострои в обмен на лакомые земельные участки, ведет республиканский фонд поддержки дольщиков (ФПД), совет которого возглавляет вице-премьер Рустем Нигматуллин.

В этом году сдали 17-й дом из перечня 36 долгостроев второй волны — это 136-квартирная «свечка» «Свея» на улице Четаева в Казани. Возводить ее начинали еще в 2007-м. Как рассказал нам исполнительный директор ФПД Иван Новиков, сейчас достройка идет на 7 объектах (1009 квартир): «Ак таш» завершает возведение дома №1 в ЖК «Молодежный» и продолжает дом №2 (его сдачу, вероятнее всего, перенесут на первый квартал 2020 года), «Бриз» трудится над достройкой ЖК «Симфония» и в 68-м квартале и готовится приступить к достройке ЖК «Яшьлек» и «Царицынский бугор» (там создан ЖСК, и, возможно, комплекс удастся сдать уже в этом году). В августе ижевский «Комос-Строй» выходит на второй дом ЖК «МЧС». Возможно, начнутся работы на долгострое «Свея» на улице Заслонова (его планируется реализовать с торгов).

Решена ситуация и по Набережным Челнам (фоновские долгострои). Дом №65/10 взял «Евростиль» Ильнара Гайсина — возможно, он сдаст его уже в этом году. А дом №65/06, который «спасает» «Профит» Марселя Мингалимова, предположительно, в следующем. Дольщикам второй очереди дома 65/03, который из-за небольшого числа проданных квартир (всего 26) решено было не достраивать, передать квартиры в другом комплексе планируется уже в этом году. «Мы ведем переговоры с челнинским „Домкором“, они подали заявку на получение земельного участка в обмен на предоставление 26 квартир дольщикам. Предложение компании на стадии согласования», — отмечает Новиков. 

На 2020 год в планах — начало работ по четырем домам (755 квартир), в 2021-м — еще по четырем объектам на 2232 квартиры. Подробнее смотрите в таблицах.

МОСКВА НЕ СРАЗУ ВСТРОИТСЯ

Но есть один нюанс. Принятые с 1 июля 2019 года законодательные изменения могут кардинально повлиять на процесс достройки. И сейчас ФПД решает вопрос, как к ним приспособиться.

«Наряду с законом о переводе застройщиков на эскроу-счета с 1 июля вступил в силу еще один (ФЗ №151). Он предполагает внесение изменений в ряд законов, в том числе в №214 „О долевом строительстве“, — пояснил Новиков. — Закон разрешает направить на достройку проблемных объектов бюджетные средства — как субъектов и муниципальных образований, так и федерального бюджета. Для этого каждому региону России, где есть проблемные долгострои, предоставлено право создать региональный фонд. В дальнейшем в него будут поступать региональные и федеральные деньги. В рамках дела о банкротстве того или иного застройщика в фонд передаются права на проблемные объекты и земельные участки под ними — и дома достраиваются новым застройщиком. То есть существующая схема достройки практически полностью меняется». Сейчас, по его словам, ведется детальная проработка подзаконных актов, и в ближайшее время выйдет постановление правительства РФ, которое определит все детали.

Решена ситуация и по Набережным Челнам (фоновские долгострои) Фото: «БИЗНЕС Online»

«Существуют регионы, в которых много денег, но мало дольщиков. Есть субъекты, где денег мало, но дольщиков много. И правительство планирует определить пропорцию — кто сколько будет брать из бюджета субъекта, сколько — из федерального», — поясняет источник «БИЗНЕС Online». Сейчас в федеральном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства собрано всего лишь 29 млрд рублей. Но, по нашим данным, в июне на закрытом совещании в минстрое РФ Владимир Якушев говорил, что есть планы направить в компенсационный фонд целых 400 млрд рублей — на случай массового разорения застройщиков из-за перехода на систему с эскроу. В кулуарах уже прозвучала и казавшаяся до сих пор нереальной цифра в триллион рублей. Одним словом, после зачистки банковского сектора власти взялись за строителей и создают своего рода аналог АСВ.

Татарстан, напомним, ранее направил в АО «Дом.РФ» письмо с просьбой выделить на достройку проблемных долгостроев 7,5 млрд рублей федеральных субсидий. Представители госкорпорации отсняли в республике все долгострои, а затем московские эксперты подсчитали затраты. Теперь в столице РФ четко представляют ситуацию в Татарстане. И сейчас рассматривается два варианта развития событий: либо федеральный фонд как застройщик «зайдет» сам (с созданием своего филиала в Казани), либо выделит запрошенные деньги региону.

До сегодняшнего дня практика в других регионах складывалась таким образом, что при выделении федеральных средств федеральный фонд достраивал все объекты сам (через госзастройщика, но под своим контролем). Так складывалась ситуация с проектами подмосковной компании Urban Group или с красноярскими долгостроями. В ближайшее время фонд готовится зайти в Нижегородскую и Челябинскую области. Как будет в Татарстане, покажет время.

«ФЗ №151 разрешает направить на достройку проблемных объектов бюджетные средства — как субъектов и муниципальных образований, так и федерального бюджета»Фото: Сергей Елагин

СРОКИ ПОПЛЫВУТ?

Для дольщиков во всем этом есть и хорошая сторона, и не очень. Да, появятся живые деньги, дома гарантированно будут достроены. Однако очевидно, что при достройке объектов федеральным фондом сроки могут сдвинуться. Обещание все ввести в 2021 году перестанет действовать.

«К примеру, если федеральный центр решит, что он профинансирует дом №3 в ЖК „МЧС“ и зайдет на него, допустим, в декабре, у него будет целых три года, чтобы передать ключи. Так указано в законе», — объяснил «БИЗНЕС Online» Новиков.

На 2020-й было отложено решение проблемы с долгостроем «Свея» на улице Достоевского, дома №5 в ЖК «Молодежный» (на фото) и №13, 14 в ЖК «Яшьлек» (Куюки)Фото: Сергей Елагин

Вместо действующей сейчас в Татарстане «дорожной карты» избавления от долгостроев придется заново утверждать новый план-график достройки домов. Коснется это объектов с низкой степенью готовности: напомним, на 2021 год была запланирована достройка 3-го и 4-го домов в ЖК «МЧС» и 3-го, 6-го домов в ЖК «Золотая середина». На 2020-й было отложено решение проблемы с долгостроем «Свея» на улице Достоевского, дома №5 в ЖК «Молодежный» и №13, 14 в ЖК «Яшьлек» (Куюки).

Региональный фонд достройки домов дольщиков в Татарстане пока не создан, сейчас ведется проработка вопроса. Для этого в ФПД РТ усиленно консультируются с «Дом.РФ», другими регионами, уже принявшими решение об организации таких фондов. К примеру, 11 июля закон о создании регионального фонда издал Ставропольский край. В Татарстане же предпочитают не торопиться и дождаться обкатки нового регламента. Многие моменты в законе не прописаны, поэтому механизм должен начать работать сразу, а не испытываться на людях, считают в фонде.

Самые сложные объекты с минимальной готовностью вплоть до уровня свайного поля — это дома №5 в ЖК «Молодежный», №3 и 4 в ЖК «МЧС» и №3 и 6 в ЖК «Золотая середина» (на фото)Фото: Сергей Елагин

СЛОЖНОСТИ НА МЕСТАХ: «СВАЙНЫЕ ПОЛЯ» МЧС, УСЕКНОВЕНИЕ «СЕРЕДИНЫ» И ПЕРЕПАЛКА МЕЖДУ ФПД И ИСПОлКОМОМ

Федеральной помощи ждут по домам, сдача которых по «дорожной карте» намечена на 2020–2021 годы.

Самые сложные объекты с минимальной готовностью вплоть до уровня свайного поля — это дома №5 в ЖК «Молодежный», №3 и 4 в ЖК «МЧС» и №3 и 6 в ЖК «Золотая середина». Стоимость достройки некоторых объектов превышает 1 млрд рублей.

По дому №6 «Золотой середины» все еще идет судебный процесс в Самаре: предстоит наконец решить, срезать на нем 9 этажей из 18 или все-таки достраивать высотку. Кроме того, надо урегулировать еще и вопрос земли: один подъезд этого «чуда» зашел на территорию, принадлежащую КАИ, и сейчас власти Казани ведут с вузом активные переговоры об обмене участками.

По дому №6 «Золотой середины» все еще идет судебный процесс в Самаре: предстоит наконец решить, срезать на нем 9 этажей из 18 или все-таки достраивать высотку Фото: «БИЗНЕС Online»

А по дому №3 появились некоторые подвижки. Дальнейшее строительство объекта, напомним, тормозится подготовкой проекта. Ранее сообщалось, что ФПД и УКСиР Казани уперлись в разногласия по поводу того, кто должен выступить заказчиком проекта. В результате, по данным источников, функцию заказчика взял на себя потенциальный инвестор, который планирует в дальнейшем заходить на объект. Он будет контролировать работу проектировщика – компании «Альфа-Стройпроект» (бывший проектировщик «Свея», спроектировавший большую часть его домов, — прим. ред.), которая в ближайшее время уже должна приступить к проектным работам. Кто станет инвестором, в ФПД пока не говорят. 

Лишь после проекта появится понимание по этажности дома №3 «Золотой середины». Изначально глава «Свея» Рашид Аитов получал разрешение на возведение 3-секционного 9-этажного дома, а строить и продавать квартиры начал исходя из того, что объект станет 18-этажным. Но в таком случае квартиры не будут соответствовать нормам по инсоляции. И главная задача, которая сегодня стоит, — провести экспертизу и решить вопрос с этажностью (существует предположение, что дом можно сделать 14–16-этажным). Но в любом случае ряд квартир выпадает, и в ФПД должны будут предоставить дольщикам адекватную альтернативу: либо денежную компенсацию, либо квартиру в другом ЖК. Причем благодаря все тем же законодательным изменениям от 1 июля компенсация дольщикам полагается исходя из рыночной стоимости квартиры, а не по цене договора, как раньше.

Поводом для волнения дольщиков ЖК «МЧС» остается отложенное банкротство «Фона». На заседании арбитражного суда 12 июля компания заключила с банкротящим ее ООО «ТЦ Кулахметова» (принадлежит владельцу «Бриза» Андрею Белякову) мировое соглашение. За два месяца предстоит выплатить долги в 336 млн рублей. Для того чтобы на объект «зашел» с целью достройки республиканский либо федеральный фонд, застройщик должен быть признан банкротом. Так что беспокойство дольщиков можно понять. Впрочем, процесс банкротства все равно продолжится через три-четыре месяца, уверены источники «БИЗНЕС Online».

Поводом для волнения дольщиков ЖК «МЧС» остается отложенное банкротство «Фона»Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЗЕМЕЛЬНОЕ МЕНЮ»: ЗАСТРОЙЩИКОВ МАНЯТ УЧАСТКАМИ за 4,5 МИЛЛИАРДА

Теперь — о земле: это сейчас основной инструмент финансирования достройки, которым оперирует татарстанский фонд поддержки дольщиков. На сегодня в работе находится 12 участков общей стоимостью примерно в 2 млрд рублей. Еще 11 участков примерно на 2,5 млрд ФПД держит в резерве (часть из них относится к собственности фонда, а часть находится в собственности РФ или РТ).

По словам Новикова, работа с инвесторами продолжается. Обсуждается передача новых участков, выход новых застройщиков. «Мы ведем переговоры с теми же: у нас есть „Ак таш“, „Бриз“, ижевский „Комос“, челнинские „Профит“ и „Евростиль“, „Домкор“, другие ижевские заинтересованные лица», — поясняет он. По его словам, застройщики по этому поводу в ФПД обращаются довольно часто, но озвученные условия работы устраивают не всех. Кому-то проще приобрести землю на рынке, чем связываться с негативным шлейфом проблемных объектов.

Какие участки еще не задействованы? Судя по сайту ФПД.РТ, свободными остаются земли в Советском районе Казани: три участка на улице Аграрной совокупной площадью около 2 га, участок на улице Губкина на 9,7 гектара. В Приволжском районе незанятыми остаются также два участка: на территории «Фермы-2» — площадью 0,9 га и в районе Гребного канала (улица Авангардная и Фермское шоссе) — на 7,2 гектара. Свободный участок площадью 3,6 га имеется в Ново-Савиновском районе на улице Гаврилова, а также на территории нефтебазы в Высокогорском районе РТ — 41,3 гектара. Последние три незанятых участка находятся в Богородском поселении Пестречинского района: их совокупная площадь составляет 130 гектаров. Суммарно это более 185 гектаров. Остальные земли либо уже переданы инвесторам, либо находятся в стадии передачи.