«Казань в лидерах по росту стоимости жилья? Это не так!»

Эксперты рынка недвижимости разделились на два противоположных лагеря: одни прогнозируют дальнейший рост цен квадратного метра, другие, напротив, предрекают скорый обвал и стагнациюФото: «БИЗНЕС Online»

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ «ПЕРВИЧКИ» В КАЗАНИ ПОКАЗЫВАЮТ НУЛЕВУЮ ДИНАМИКУ

Эксперты рынка недвижимости разделились на два противоположных лагеря: одни прогнозируют дальнейший рост стоимости квадратного метра, другие, напротив, предрекают скорый обвал и стагнацию. В это время средние цены «первички» в Казани, впрочем, как и по всей России, показывают нулевую динамику, поэтому давайте вместе разбираться и прогнозировать, как сложится судьба квадратного метра в Татарстане.

Сначала цифры

Сейчас в РТ 90 застройщиков ведут строительство 231 многоквартирного дома общей площадью почти 3,5 млн кв. метров. В Казани реализуются квартиры и апартаменты в 164 домах.

Причем большая часть возводимого жилья достраивается по старой схеме, т. е. дольщики расплачиваются после регистрации договора долевого участия. Для этого готовность строящегося объекта должна превышать 30%, а количество зарегистрированных договоров — 10%.

Достаточно взглянуть на статистику июня, и сразу станет понятна причина рекордного месяца — успеть до 1 июля довести показатели до 10%.

Напомню, что с 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета, согласно которой деньги дольщиков размещают на специальных счетах банков, а строительство осуществляется за счет банковского проектного финансирования.

В Казани не так много домов, где идет реализация посредством эскроу. По состоянию на 1 сентября было заключено только 236 договоров долевого участия с использованием эскроу на общую сумму 782,9 млн рублей.

По проектному финансированию пока реально работает лишь три банка: ПАО «Сбербанк», ПАО «Банк ВТБ», АО «Банк ДОМ.РФ».

СПРОС НА НОВОСТРОЙКИ ПРОДОЛЖАЕТ ПАДАТЬ УЖЕ ВТОРОЙ МЕСЯЦ ПОДРЯД

Новостройки

Согласно данным Росреестра спрос на новостройки продолжает падать уже второй месяц подряд. Так, в августе в Татарстане было заключено всего 1 047 договоров долевого участия (ДДУ), а это оказалось почти на 20% меньше, чем в отпускном июле.

Если проведем аналогию с прошлогодним августом, то падение составит 40%, а с 2017-м — 35%.

В начале сентября всех поразила новость, что Казань оказалась в лидерах по росту стоимости квадратного метра, причем показатели доходили до 40% отметки за год.

Хочу сразу отметить, что это не соответствует действительности. Во-первых, стоит различать увеличение цены квадратного метра, связанное со степенью готовности дома, и рост, вызванный спросом и инфляционными процессами. Сейчас средний квадрат в массовых новостройках обходится в 80 тыс. рублей.

СНИЖЕНИЕ АКТИВНОСТИ НЕ ОБОШЛО И ВТОРИЧНЫЙ СЕКТОР

Вторичка

Снижение активности не обошло и вторичный сектор — падение на 30% по сравнению с предыдущим годом по Казани и 18% по республике. Причина заключается в необъективно завышенной стоимости квартир. Посмотрите средние цены на ленинградки и хрущевки (лидеры продаж в нашем регионе) — и сразу все станет понятно.

Ипотека

Еще одной причиной, кроме выросшей стоимости квадратного метра, является недостаток средств у населения. Подтверждением этого является падение объемов ипотечного кредитования. По сравнению с прошлогодним августом в Казани число ипотечных сделок сократилось на 10%, а по сравнению с июлем — на 22%. Для справки: средний заемщик занимает у банка 1,7 млн рублей. Средняя ставка на сегодня составляет 9,6%. Но если у вас было пополнение в семье с 2018 года и это не первенец, то можете рассчитывать на ставку в 5% годовых при условии покупки квартиры у застройщика.

Оценить влияние размера ипотечной ставки на активность рынка можно на графике.

Нажмите, чтобы увеличить

ГЛАВНОЙ ТЕНДЕНЦИЕЙ ОСЕНИ СТАНЕТ ПРЕКРАЩЕНИЕ РОСТА ЦЕН

Подведем итоги.

1) Инвесторам по-прежнему интересны объекты на начальном этапе строительства вне зависимости от формы финансирования (старые правила или новые).

2) Ряд застройщиков, работающих по проектному финансированию, не готовы снижать цены при низкой степени готовности ввиду того, что деньги дольщиков им будут доступны не ранее чем через 1,5 года, поэтому вскоре мы увидим снижение доли предложения на начальных стадиях строительства.

3) Не все жилье востребовано, например, уже сейчас имеется затоваривание по первичному рынку:

— двухкомнатные квартиры площадью свыше 60 кв. м, трехкомнатные свыше 70 кв. м;

— по вторичному рынку: трехкомнатные лениградки и хрущевки стремительно теряют в популярности и цене.

1. В целом август и сентябрь достаточно стабильны у застройщиков при грамотном отделе продаж и с учетом начала делового сезона.

2. Главной тенденцией осени станет прекращение роста цен. Причины две. Первая: высокий темп повышения средней стоимости квадратного метра за 2018 и 2019 годы на фоне продолжающейся стагнации доходов населения. Вторая: уже реализованный летом отложенный спрос. Получается, что покупатели, которые планировали выйти на сделку в августе и сентябре, подгоняемые слухами о растущей стоимости квадратного метра, совершили ее летом.

3. Октябрь порадует новыми акциями от застройщиков по ипотечным каникулам, скидкам, парковкам или ремонту в подарок, но опять же такое стимулирование спроса будет выборочным и не затронет всех игроков рынка и все объекты, поэтому, если вы планируете новоселье в относительно крупногабаритном жилье, не торопитесь, изучите все предложения застройщиков.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции