Уникальный для Татарстана мультитемпературный роботизированный складской комплекс «Айс Билдинг» нашел нового владельца — акционеры банка «Заречье» сбросили актив федеральному холдингу «Мираторг» за 280 млн рублей. На этом фоне многолетняя предправления банка Наталья Девятых покинула свой пост, перейдя на позицию председателя совета директоров. Тем временем бывшие менеджеры и сотрудники «Айс Билдинга» пишут жалобы в прокуратуру, добиваясь выплаты зарплат и пособий.
Банк «Заречье» продал уникальный складской комплекс «Айс Билдинг» холдингу «Мираторг» за 280 млн рублей
линники купили «Айс Билдинг»
Как стало известно «БИЗНЕС Online», мультитемпературный логистический комплекс «Айс Билдинг», входящий в одну бизнес-группу с банком «Заречье», после долгих попыток найти нового хозяина продан холдингу «Мираторг». Сделка состоялась 12 сентября, сообщил нам первый заместитель гендиректора ООО «Айс Билдинг» Рифат Насыбуллин. Сумма продажи, по его словам, составила 280 млн рублей. Основные средства, здания и землю у компании купило ООО «Трио-инвест», на 100% принадлежащее «Мираторгу». 7 октября «Айс Билдинг» покинул весь рабочий персонал, включая топ-менеджмент, в составе 22 человек. Уже съехали и арендаторы комплекса. На объект прибыли кадровики «Мираторга» из Нижнего Новгорода, Самары и Москвы, чтобы набрать новых сотрудников.
Агрохолдинг «Мираторг», принадлежащий братьям Виктору и Александру Линникам, входит в список системообразующих агропромышленных предприятий России с оборотом более 125 млрд рублей в год. В его составе две зерновые компании, четыре комбикормовых завода, элеваторы, 19 птицеводческих площадок и бройлерных птицеферм, 27 свинокомплексов, 33 фермы крупного рогатого скота, предприятия по убою скота и переработке мяса, дистрибьюторская сеть и сеть собственных магазинов.
Агрохолдинг «Мираторг», принадлежащий братьям Виктору (в центре) и Александру Линникам, входит в список системообразующих агропромышленных предприятий России с оборотом более 125 млрд рублей в год
Казанский склад станет 15-м в цепочке логистики «Мираторга». Как объясняет Насыбуллин, компания рассматривала приобретение или строительство складов на территории Татарстана, чтобы разгрузить два ближайших склада — в Нижнем Новгороде и Самаре. На официальном сайте организации сказано, что ее общий грузооборот составляет более 3 млн тонн. 14 распредцентров «Мираторга» разбросано по всей стране: в Брянске, Калининграде, Волгограде, Краснодаре, Самаре, Санкт-Петербурге и других городах.
Судя по всему, у «Мираторга» до сих пор не было крупных активов в нашей республике, разве что на сайте компании упоминается животноводческий комплекс в Лаишево площадью 211 га со свинарниками и зерноскладами, который сейчас выставлен на продажу.
В самом «Мираторге» отказались говорить о сделке. «Не комментируем», — сказано в ответе на запрос «БИЗНЕС Online».
Комплекс «Айс Билдинг» включает в себя пять зданий: два склада по 300 паллетомест, автоматизированный склад на 5,9 тыс. паллетомест высотой в 13 ярусов и зону экспедиции площадью 1,2 тыс. кв. метров
«ЗАРЕЧЬЕ» ФИКСИРУЕТ УБЫТКИ
Складской комплекс «Айс Билдинг» на Горьковском шоссе в Казани открылся в 2012 году. Он включает в себя пять зданий: два склада по 300 паллетомест, автоматизированный склад на 5,9 тыс. паллетомест высотой в 13 ярусов и зону экспедиции площадью 1,2 тыс. кв. метров. В комплексе можно единовременно хранить 7000 европаллет при температуре от -25°С до +5°С. Максимальная загрузка составляет 6,5 тыс. тонн. «Айс Билдинг» расположен на въезде в Казань, в сравнительной близости от железнодорожных путей и трассы М7.
Строительство проинвестировал банк «Заречье» — об этом, в частности, с гордостью говорила в одном из интервью на тот момент предправления данного финансового учреждения Наталья Девятых. Первоначально ООО «Айс Билдинг» было дочерней фирмой банка, затем юрлицо переоформили на кипрский офшор «Росиада Лимитед», а позже — на ООО «Росинвест» некоего Андрея Шалина. Однако сейчас «Айс Билдинг» на 100% принадлежит ООО «ТФК», которое, судя по данным системы «Контур.Фокус», контролирует Девятых. Напрямую ей принадлежит всего 10,9%, а 84,5% — у ООО «Лизинг-инвест», 4,9% — ООО «Оверсис». Но основные доли в «Лизинг-инвесте» и «Оверсисе» закольцованы на ТФК.
Строительство комплекса проинвестировал банк «Заречье» — об этом говорила в одном из интервью на тот момент предправления, а ныне председатель совета директоров банка Наталья Девятых
Эти же ООО «ТФК» и ООО «Оверсис» совместно контролируют почти 30% акций в банке «Заречье», плюс 9,53% акций принадлежит Девятых напрямую. 16,3% акций — у КВЗ, к которому банк был близок во времена, когда директором предприятия был Александр Лаврентьев (до недавнего времени он занимал пост председателя совета директоров банка). Исторически 7,8% акций принадлежит структурам ВТБ (по наследству от Банка Москвы).
Наконец, наиболее интересна группа акционеров, связанных с бизнесменом из Орловской области Сергеем Бутовым, который известен как бенефициар агрохолдинга «Сельхозинвест». 27 мая в банке «Заречье» сменился предправления — Девятых перешла на позицию председателя совета директоров, уступив свое место сыну орловского предпринимателя — Артему Бутову. Примерно в этот переломный момент, по нашим данным, и была достигнута принципиальная договоренность о сделке с «Мираторгом».
Если взглянуть на цифры, продажа выглядит как фиксация убытков. В строительство «Айс Билдинг», по словам Насыбуллина, было вложено не менее 1 млрд рублей кредитных средств, то есть в 3,5 раза больше, чем удалось выручить от продажи. К текущему моменту задолженность удалось снизить до 579 млн рублей. Однако надо заметить, что это весьма существенная сумма для банка «Заречье» с капиталом в 1,1 млрд и активами в 2,9 млрд рублей.
К текущему моменту задолженность по кредиту, вложенному в строительство комплекса, составляет 579 млн рублей — существенная сумма для банка «Заречье» с капиталом в 1,1 млрд и активами в 2,9 млрд рублей
«ИЗНАЧАЛЬНО ВЕСЬ ПРОЕКТ НЕ БЫЛ ПРОСЧИТАН»
Неудачи преследовали «Айс Билдинг» с первых лет после открытия. Комплекс почти сразу лишился прибыльных арендаторов и долгое время стоял недозагруженным. В 2013 году около трех месяцев в нем сидела компания «Инмарко», загрузка была неплохой, но позже федеральный производитель мороженного съехал, комплекс ушел в убытки и не выбрался из них по сей день. В 2015 году чистый убыток составил 115,8 млн рублей при выручке в 273 млн, в 2017-м — 214,8 млн при выручке 30,9 млн, в 2018-м — 194,8 млн при выручке 58 миллионов. 2016 год выбился из этой канвы с 445 млн рублей прибыли, однако она сложилась из неких «прочих доходов», а убыток от продаж составил 52,3 млн рублей. Владельцы в течение последних лет неоднократно выставляли объект на продажу — в 2016–2017 годах его можно было увидеть на различных сайтах объявлений, например Avito, за 600 млн рублей.
В октябре 2016 года «Заречье» пригласил в качестве антикризисного управляющего Леонида Эйдлина — с целью привести комплекс в порядок и успешно продать. Об этом нам рассказывал сам новый гендиректор логистического центра. По данным системы «Контур.Фокус», Эйдлин — бывший учредитель ООО «Квота ЗГА», созданного на площадях Казанского завода газовой аппаратуры, а кроме того, брат владельца службы платной скорой помощи «Казанская неотложка» Григория Эйдлина.
В октябре 2016 года «Заречье» пригласил в качестве антикризисного управляющего Леонида Эйдлина — с целью привести комплекс в порядок и успешно продать, но вывести проект на прибыль так и не получилось
С приходом Эйдлина на комплексе, по его собственным словам, сменилась команда, новые управленцы пересмотрели подход, добавили полное сервисное обслуживание. Комплекс загрузили на 100%, в нем сидели крупные федеральные компании, среди которых — Кореновский молочно-консервный комбинат (известный краснодарский производитель мороженого), компания «Белая птица», Alligator (дистрибьютор продуктов питания для предприятий общепита, работает с McDonalds, Burger King) и местные фермеры.
Но даже при этих успехах вывести проект на прибыль так и не получилось. «Изначально весь проект „Айс Билдинг“ не был просчитан, не имелось экономического обоснования, бизнес-плана. Его изначально строили убыточным объектом, потому что при полной нагрузке, средней цене за хранение и услуги по комплектации все равно наша работа сводилась практически в ноль, — объясняет Насыбуллин. — Электроэнергия, зарплата, дополнительные расходы — мы зарабатывали 6 миллионов и 6 миллионов тратили. Объект уже эксплуатировался столько лет, нужны были вложения в капитальный ремонт, так как все оборудование там уникальное. И цены за ремонт были уникальные. Один приезд специалиста стоил миллион рублей».
Завершение сделки с москвичами ознаменовалось неприятным скандалом, в котором ярко проявились противоречия владельцев и менеджмента. Дело дошло до обращения в прокуратуру Кировского района от имени Эйдлина
Обиды топ-менеджеров
При этом еще в марте текущего года Эйдлин рассказывал «БИЗНЕС Online» о планах расширить бизнес. «Мы в 2019 году начнем строить новую очередь холодильников. Понятно, что такого типа склады востребованы: сельское хозяйство поднимается, есть необходимость увеличения объемов по хранению», — говорил он. При удачном раскладе менеджер обещал запуск второй очереди уже к сентябрю, однако акционеры комплекса отказали ему в инвестициях, мотивировав тем, что предприятие и так убыточно.
«Как только мы стали шевелиться и работать, банк начал увеличивать выплату процентов. Тело кредитов банк с нас не просил, но проценты по старым кредитам мы платили. В общей сложности заплатили за 2019 год 13 миллионов рублей процентов. Банк включил проценты, начав от 400 тысяч и доведя до 1,5 миллиона в месяц», — говорит Насыбуллин.
Завершение сделки с москвичами ознаменовалось неприятным скандалом, в котором ярко проявились противоречия владельцев и менеджмента. Дело в том, что, несмотря на увольнение еще с 7 октября, 22 сотрудника «Айс Билдинг», в том числе Эйдлин и Насыбуллин, еще неделю не могли получить зарплату за сентябрь и октябрь, а также выходные пособия. Общая сумма просрочки достигла почти 6 млн рублей. В итоге дело дошло до обращения в прокуратуру Кировского района от имени Эйдлина, которое гендиректор подал 7 октября (имеется в распоряжении «БИЗНЕС Online»). В нем говорится, что акционеры склада всячески препятствовали законному начислению пособий, склоняя директора отправить рабочих в неоплачиваемые отпуска по собственному желанию, чтобы сократить выплаты, кроме того, задерживают первоочередные выплаты зарплаты, отпусков, компенсаций, налогов, в частности НДФЛ.
Рифат Насыбуллин: «Изначально весь проект «Айс Билдинг» не был просчитан, не имелось экономического обоснования, бизнес-плана. Его изначально строили убыточным объектом»
Что произошло — то ли сотрудники чуть-чуть не дождались, то ли сыграло роль обращение к прокурору или в нашу газету, — достоверно неизвестно, но буквально этим же вечером 16 работников получили свои перечисления на зарплатные карты, но не полностью — части из них не пришли положенные по вынужденному увольнению компенсации, поэтому некоторые сотрудники решительно настроены обратиться в суд, кроме того, готовы подавать на банкротство компании «Айс Билдинг».
По мнению топ-менеджеров, продажа комплекса «Мираторгу» — заслуга руководства последних лет. «Когда предприятие было мертвым, о нем никто не знал, к нему не имелось никакого интереса. Когда о нем услышали федеральные сети, у нас обслуживалось 15–16 федеральных контрагентов, плюс наши ЛПХ и КФХ, 150 договоров, мы стали очень аппетитными», — говорит Насыбуллин.
Однако в ТФК, по всей видимости, считают результаты работы руководства «Айс Билдинга» за последние два года неудовлетворительными. «БИЗНЕС Online» неоднократно просил акционеров предоставить свою позицию по теме, но все попытки получить комментарии оказались безуспешными. Письменный запрос в банк «Заречье» остался без ответа. На связь с нами вышел зампредправления банка Игорь Рябов и сообщил, что на наши вопросы уполномочен ответить представитель акционера — ООО «ТФК». Однако на звонки по городскому номеру и по сотовому директору ТФК Александру Спиридонову в течение двух дней ответа не было.
Неудача проекта и его продажа федеральному игроку полностью в русле тенденций на рынке складской недвижимости Татарстана последних лет. Можно вспомнить громадные «Биек Тау» и Q-Park (на фото)
«То, что «Мираторг» увидел здесь для себя возможности, — это счастливое обстоятельство для продавца»
Неудача проекта и его продажа федеральному игроку полностью в русле тенденций на рынке складской недвижимости Татарстана последних лет. Можно вспомнить громадные «Биек Тау» и Q-Park, которые прошли банкротные процедуры и нашли новых хозяев. Еще свежа и история падения крупной складской империи из Казани — группы компаний «Смайл» Виталия Тимуцы. Скоро в рамках процедуры банкротства будут выставлены на торги ее склады в Константиновке под Казанью. «Смайл» делал ставку на работу с мировыми производителями — был эксклюзивным дистрибьютором товаров Procter & Gamble и Nestle, но, когда те ушли на другие площади, попал в убытки и запутался в кредитных обязательствах.
Впрочем, директор департамента складской недвижимости ILM Александр Перфильев считает, что нельзя обобщать судьбу вышеперечисленных объектов. «Сделку с „Айс Билдинг“ нельзя оценивать по рынку, потому что сам объект не имеет аналогов. Подобные склады есть только в Москве и Санкт-Петербурге, и я с ходу не смогу назвать похожий проект в других регионах. Отличительная особенность — это мультитемпературный склад, в котором установлена роботизированная система хранения и обработки грузов с использованием высотных кранов-штабелеров SCHÄFER с технологией High Bay, — объясняет он. — Из-за этих технологических особенностей найти покупателя крайне сложно, и прогнозируемо, что покупателем стал именно конечный собственник – потребитель склада. То, что „Мираторг“ увидел здесь для себя возможности, склад вписался в технологические задачи, — это счастливое обстоятельство для продавца».
«Айс Билдинг» измеряет свою вместимость в числе паллетомест, если перевести их в площадь, то получится 3,2–3,4 тыс. кв. метров. Однако система хранения и роботов может быть дороже самой «коробки» склада
Эксперт не смог оценить рыночность цены сделки. Традиционно «Айс Билдинг» измеряет свою вместимость не в квадратных метрах, а в числе паллетомест. Перфильев перевел их в площадь — получилось 3,2–3,4 тыс. кв. метров. Однако, по его словам, площадь этого здания как объекта ни о чем не говорит, поскольку система хранения и роботов, установленных в «Айс Билдинг», может быть дороже самой «коробки» склада. Не стоит забывать и о том, что там на складе зоны морозильного и холодильного хранения, а они, по словам эксперта, стоят значительно дороже, чем обычный склад. «Такое оборудование фактически нельзя разобрать и перевести на другой склад, оно с точки зрения оценки для продажи неотделимо от здания», — отметил Перфильев.
Когда складской девелопер закредитован, то вполне логично предположить, что продажа объекта оправдана, чтобы удовлетворить требования кредиторов, констатирует Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank. Он отмечает тенденцию: сейчас крупные компании – лидеры в своих секторах предпочитают строить складские комплексы под себя. Например, в Московском регионе доля спекулятивных складов (то есть общедоступных, таких, каким был «Айс Билдинг») снизилась с 58% от всего объема введенных складов в 2017 году до 43% в 2019-м, и она продолжит снижаться.
О проблемах владельцев спекулятивных складов рассказал и гендиректор «КЖК-Логистик» Искандер Зигангараев: «Danone в Закамье, к примеру, не стал строить свой склад, а снял построенный специально под его нужды в долгосрочную аренду. А тут такое дело, что в Закамье X5 стал сильно развиваться с „Магнитом“. И у Danone уже не было необходимости такой объем хранения иметь. Ему не нужен весь склад, а достаточно лишь половины». Соответственно, головная боль по загрузке остальной части склада легла уже не на Danone, а на владельца здания. Так собственники складов, вложившие огромные средства в бизнес, уходят в убытки. «Нужна очень мощная стратегия, понимание того, куда движется рынок, чтобы управлять такими огромными объектами», — подытоживает Зигангараев.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 127
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.