Когда козырек не козырь: коммунальщики Челнов объявили войну балконным крышам

Жилищники выиграли первые процессы в суде, подав иски на собственников квартир с балконами на последних этажах. Крыши, по их мнению, несут угрозу зимой и людям, и машинам Фото: Олег Спиридонов

СНАЧАЛА — ПРЕТЕНЗИИ, ПОТОМ — ИСКИ

Пачку исков на своих жильцов принесла в суд челнинская управляющая компания — ЖЭУ «Камстройсервис», которая решила ликвидировать самодельные крыши на балконах последних этажей. В опалу попало более 400 таких сооружений, которые подлежат обязательному сносу за счет собственников квартир. ЖЭУ «Камстройсервис» занимает немаленький сегмент жилищного рынка и обслуживает дома четырех микрорайонов — 48-го, 49-го, 50-го и 51-го комплексов, где расположено 50 домов и более 14 тыс. квартир. Так что требования жилищников касаются весьма значительного числа горожан.

Сначала управленцы разослали всем официальные претензии за подписью директора УК Сергея Клещева. В документе говорится о том, что владельцы квартир «с существенным нарушением градостроительных норм» самовольно построили козырьки и теперь должны либо их узаконить, либо снести. Для того, чтобы постройку признали частью балкона, а не инородным предметом, всем жильцам необходимо в течение 10 дней подготовить проектную документацию и обратиться в управление архитектуры и градостроительного развития. После чего — заключить договор с управляющей компанией на очистку крыши от снега и наледи.

Однако досудебные претензии большей частью народ проигнорировал. За многие годы эксплуатации балконов самодельные крыши воспринимаются людьми как нечто, плотно сросшееся с жильем. В основном отсутствие проектных крыш затрагивает пятиэтажные дома. Но есть и 9-этажки, где также нет крыш над головой. В итоге каждый решал проблему по-своему: кто нанимал умельцев, полностью обшивающих балконы, кто сам мастерил. В результате за полвека все челнинские дома обзавелись козырьками. Более того, многие не просто обшивают балконы для эстетики, а проводят туда отопление, теплые полы и свет. Так что возмущение горожан, получивших такие претензии, понять можно. Тем более что до сего момента на козырьки никто никогда не обращал внимания.

Каждый решал проблему по-своему: кто нанимал умельцев, полностью обшивающих балконы, кто сам мастерил. В итоге за полвека все челнинские дома обзавелись козырьками

Не получив обратной связи от владельцев козырьков, компания решила привлечь к делу Фемиду. В суд направлено 25 исков, по 12 вынесены решения о демонтаже самовольно установленных конструкций, 13 исков — пока на рассмотрении. В исковых заявлениях компания оперирует 25-й статьей Жилищного кодекса, которой определяется переустройство помещения в многоквартирном доме, а также подпунктами 4.2.4.2 правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета РФ по строительству. Согласно этим документам, балкон является несущей конструкцией, на которой не допускается самовольная установка козырьков, эркеров и застройка межбалконного пространства. На сайте суда описывается подобный случай разбирательства, но говорится о том, что аналогичные иски предъявлены и к другим собственникам жилых помещений в 51-м комплексе.

Начальник юротдела УК «Камстройсервис» Валерий Андреев рассказал «БИЗНЕС Online», что тех, кто демонтировал балконы по требованию УК до суда, — единицы, но поспешил успокоить, что, возможно, демонтаж коснется не всех. «Акцент в первую очередь делается на те козырьки, которые представляют опасность. Это балконы над арками, проходными и угловыми подъездами, участками, где ходят люди, ездит транспорт. То есть те козырьки, которые несут потенциальную угрозу людям и технике из-за схода снега и льда», — уточнил юрист.

По его словам, первые судебные заседания уже прошли и суд выносит решения в пользу управляющей компании. «Потому что случаев [от падения льда с крыш] очень много — и молодые, и пожилые, и даже смертельный случай был с ребенком. Не говоря уже о машинах. Мы принимаем все меры, и ограждаем, и вешаем запретительные таблички, чтобы не ставили машины под арками. Но люди такие у нас: висит табличка — машина стоит. Наша цель — обезопасить жизнь и здоровье граждан», — уточнил Андреев главную миссию жилищников.

Вопрос о том, не выходила ли управляющая компания в исполком с инициативой решить этот вопрос коллективно, собрав со всех данные и передав их в управление архитектуры, дабы облегчить жизнь жильцов, — привел юриста в некоторое замешательство. «У нас ведь другой функционал — не стоит вопрос облегчить процесс узаконивания. Об этом должны думать сами собственники. Наша задача — заботиться о технической исправности коммуникаций, санитарно-гигиеническом состоянии жилого фонда», — сказал собеседник издания.

К слову, вопрос очистки крыши даже после ее узаконивания тоже будет всецело переложен на плечи собственника квартиры. Во-первых, обладатель законного козырька должен будет заключить договор с УК, согласно которому она будет производить очистку снега. «Козырек является собственностью жильца, поэтому какие-то мероприятия и работы на нем должны регулироваться договорными отношениями. Вдруг козырек будет поврежден при очистке, кто будет нести ответственность? — задался вопросом Андреев. — Поэтому это будут разовые услуги. Если козырек представляет угрозу для третьих лиц, жилец должен обратиться в ЖЭК и заключить договор по поводу очистки. Но собственнику необходимо самому следить за состоянием крыши». При этом вопрос тарифов на очистку от снега пока повис в воздухе. Андреев признал, что управляющая компания в любом случае будет нести какие-то затраты, человеко-часы. Но вопрос, мол, не к юротделу, а к тем, кто тарифами занимается.

Вопрос очистки крыши даже после ее узаконивания тоже будет всецело переложен на плечи собственника квартиры

ОТ ШТРАФОВ ДО УГОЛОВКИ

Показательная активность «Камстройсервиса» вполне понятна. Таким образом она перекладывает ответственность с себя на собственников балконов. Напомним, что именно на территории этой УК 15 февраля прошлого года пенсионерка приняла на себя удар наледи с козырька в 51-м комплексе автограда, заходя под арку дома. Прокуратура тогда требовала уголовного дела против должностных лиц ответственного за уборку «ЖЭУ 51» и дисциплинарной ответственности для директора «Камстройсервиса», выступавшего заказчиком ЖЭУ.

И вообще, основная масса ЧП с сосульками той зимой шла из городов Закамья. Прокуратура Челнов наказывала школы, в которых прилетевшие с крыш ледышки травмировали учеников, прохожие после аналогичных ЧП во дворах попадали в реанимацию. Резонансным случаем стало и обрушение под тяжестью снега кровли челнинского кафе «Хайп» в ночь с 9 на 10 марта, однако наиболее заметным оказался конфликт горожан с коммунальными службами из-за автомобиля, раздавленного около дома 19/01, причем не впервые на одном и том же месте. После первого инцидента с KIA Rio в 2018-м директор (на тот момент) ответственной УК «Центральный» Ильшат Гилязев списывал проблему на откосные крыши козырьков. Летом же этого года за покореженную в марте Toyota RAV 4 управляющей компании пришлось выложить по решению суда 830 тыс. рублей.

До сих пор в Челнах помнят и мартовскую трагедию 2010 года, когда с козырька балкона пятого этажа дома 46/05 10-килограммовая глыба упала на 4-летнего Мишу, игравшего в сугробе у подъезда. Именно тогда, после возбуждения дела о причинения смерти по неосторожности на неустановленных лиц, директор (на тот момент) УК «Паритет» Риф Валеев впервые выразил позицию коммунальщиков: козырьки на пятых этажах установлены незаконно и отвечать за их уборку обязаны владельцы.

В Нижнекамске этой весной, после повреждения льдом входной группы одной из фирм, департамент ЖКХ раздал предписания сразу всем управляющим компаниям, и до этого за один только февраль выдал 150 предписаний относительно сосулек и снежных шапок на крышах домов. Иначе говоря, ответственность за борьбу с явлениями природы висит над управляющими компаниями дамокловым мечом, и кардинальное решение вопроса за счет жильцов верхних этажей позволит им умыть руки.

Разумеется, ломать козырьки — мера не самая популярная. И жильцы первым делом стали обращаться в управление архитектуры и градостроительного развития с тем, чтобы свои самоделки узаконить

СОБЕРИ 100 ПОДПИСЕЙ, И БУДЕТ ТЕБЕ СЧАСТЬЕ

Разумеется, ломать козырьки — мера не самая популярная. И жильцы первым делом стали обращаться в управление архитектуры и градостроительного развития с тем, чтобы свои самоделки узаконить. Однако и там людей поджидала шоковая информация. В приемной полюбопытствовавшему корреспонденту озвучили регламент действий. Сначала необходимо написать письмо в произвольной форме на имя руководителя исполкома Рината Абдуллина. На него управление архитектуры напишет ответ, указывающий на необходимость предоставить проект балкона, который можно заказать в любой аккредитованной проектной организации. После этого нужно еще раз написать письмо в исполком, к которому уже следует приложить готовый проект и… протокол собрания с жильцами дома, которые должны одобрить козырек на балконе. На недоумение, высказанное собеседнице на том конце трубки, в управлении ответили: «Согласно жилищному кодексу, балкон является общедомовым имуществом, поэтому необходимо согласование с жильцами. Конструкции вне вашей квартиры считаются общедомовым имуществом».

— Но балкон же входит в общую площадь квартиры. Как же он может быть общедомовым имуществом? — спросили мы у архитекторов.

— Да, входит, но он находится с внешней стороны фасада, нам надо понимать, как фасад будет смотреться, — были непреклонны в ведомстве.

На замечание о том, что процесс обхода всех жителей дома может затянуться на несколько месяцев, в управлении сказали, что достаточно будет чуть больше половины подписей собственников. 

Обычно на всю эту процедуру (не считая, конечно, сбора подписей соседей) уходит не более 30 дней. Правда, пока челнинцы готовые проекты в управление не приносили, соответственно, и разрешения еще никто не получал. «Можно всем пятым этажам собраться и сделать один проект», — единственное, что посоветовали в «архитектуре».

Любопытно, но в «Камстройсервисе» до недавнего момента были даже не в курсе, что зодчие записали балкон в общедомовое имущество, и не совсем поняли — на чем такие выводы основываются. По крайней мере, так сказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» Андреев, выразивший сомнение в обоснованности требований архитекторов.

Отметим, что компания «Камстройсервис» вообще является в городе создателем прецедентов. Именно эта УК судилась с пенсионером Константином Грибом, о проблеме которого наша газета подробно писала. По мнению УК, житель незаконно использовал воду, установив фильтр ее очистки до квартирных приборов учета. Причем купленную 20 лет назад конструкцию, как и счетчики, установили еще в прошлом веке специалисты горжилуправления совместно с УК ООО «Комфорт», правопреемником которой сейчас и является «Камстройсервис». Изменений в конструкцию не вносилось, нарушений пломбировки зафиксировано не было. Претензии УК заключались в том, что через слив, предназначенный для чистки фильтра, можно наливать воду — тогда она не будет учитываться счетчиком. В итоге управляющая компания выставила пенсионеру счет на 1,4 млн рублей и подала иск в суд с требованием оплатить неучтенную воду за три месяца в размере 313 тыс. рублей. Суд вынес решение в пользу УК, чуть снизив сумму долга. Сейчас пенсионер ожидает рассмотрения поданной апелляции.

Любопытно, но в «Камстройсервисе» до недавнего момента были даже не в курсе, что зодчие записали балкон в общедомовое имущество, и не совсем поняли — на чем такие выводы основываются

«У НАС ЦЕЛАЯ ПАПКА ПРЕДУПРЕЖДЕНИЙ. ТОЖЕ БУДЕМ СУДИТЬСЯ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» считают требования управляющей компании юридически обоснованными, но вряд ли гуманными.

Галина Лукина — директор УК «Ремжилстрой»:

— У нас целая папка предупреждений — мы всех собственников обходили, ознакомили с такой перспективой, всем, у кого крыши не по проекту, предупреждения давали. Никто крыши не снес, потому что, сами понимаете, когда снег на голову валится, приятного в этом мало. Все уже привыкли жить под крышей. Я сама жила в служебной квартире, где у балкона не было козырька. Помню, в зимний период просто балконом не пользовались, потому что это было невозможно. Но и не узаконивает никто, потому что к нам никто с таким проектом не подходил. Все стоят насмерть. Ровно так же, как и в случае с собственниками квартир в башнях, где отгородили мусорокамеры. Всем соседям раздают ключи на площадке, все пользуются, но все это закрыто для нас. Тоже предупреждали, вырезали замки. Но идешь — по-новой заплатка, новый замок. Это вечная борьба.

А иски пока не подаем по козырькам, потому что у нас начальник юридического отдела поменялся, так что еще папочка лежит. Но, наверное, потом тоже будем судиться. Лиха беда начало. Посмотрим на то, как у «Камстройсервиса» пойдет дело.

Михаил Застела — руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ РТ:

— Я сталкивался с подобным лично. В том доме, где живу, проводился ремонт фасада. Человек, который контролировал этот ремонт от имени жильцов, оказался очень толковым. Он все время считал деньги и понял, что все выделенные средства не будут израсходованы. Тогда он предложил из этих денег застеклить одинаково балконы и сделать крыши. Все проводилось перед Универсиадой, и от него потребовали, чтобы он предварительно обратился к архитектору города. Он это сделал и получил грамотное техническое решение. Там крыша делалась в виде арки. В результате снег скатывается, но не на людей, а на отмостку, по которой никто не ходит. Вот так проблема была решена. И это правильно. Мы же не должны возвращаться в те времена, когда каждый тащил с помойки выброшенную раму и устанавливал ее на балкон.

Я считаю, что жители Челнов, объединившись, используя подобный опыт нашего дома, должны обратиться к архитектору города, получить добро и опубликовать это решение в СМИ. Узаконивать надо, потому что лично я никогда бы не пустил чужого человека на крышу, чтобы он с нее снег смахивал. В то же время мы все время слышим о том, как с крыш падает лед на детей или машины гробит. А вот такое техническое решение у архитектора города будет нормально.

Евгений Макаров — юрист (Набережные Челны):

— Обустройство козырьков на пятых этажах приравнивается к перепланировке жилого помещения, так как проектной документацией устройство крыш не было предусмотрено. Так что козырьки — это самовольная конструкция. Конечно, управляющая компания имеет право такие требования направлять. Это делается для того, чтоб избежать случаев схода снега с крыши. Вы знаете, что такие случаи были в Челнах. Я в свое время защищал главного инженера УК «Паритет», на чьей территории был смертельный случай по этой причине. И ответственность в данном случае будет нести управляющая компания, потому что она не выставляла требований и не предпринимала мер, связанных с обращением в суд о сносе конструкций. Поэтому с точки зрения закона управляющая компания права, потому что она несет ответственность за надлежащее содержание жилых домов и теперь перестраховывается.

Чтобы узаконить крышу, жильцу придется заказывать экспертизу, проект, идти в управление архитектуры. Сразу оговорюсь, что исполком может не узаконить крышу, потому что разрешение, по логике, нужно получать до того, как ты устанавливаешь козырек над балконом. Но люди же чаще всего сначала перепланируют, а потом обращаются в исполком. Поэтому, скорее всего, придется через суд добиваться оставления помещения в перепланированном состоянии и доказывать, что сама конструкция не нарушает чьих-то интересов и законных прав.