Владимир Осташко, «Антей»: «Там, где я появляюсь, создаю вокруг себя Америку»

Владимир Осташко: «Я был в восторге от так называемой одноэтажной Америки, а также от технологий строительства их домов. Деревянный или металлический каркас — быстро и качественно» Фото: Алексей Белкин

«Я БЫЛ В ВОСТОРГЕ ОТ ТАК НАЗЫВАЕМОЙ ОДНОЭТАЖНОЙ АМЕРИКИ»

— Владимир Яковлевич, как вы пришли в строительный бизнес? Было ли это мечтой детства или случайностью?

— Это было случайно. Я закончил Харьковский институт радиоэлектроники по специальности «электронные приборы» и мечтал стать инженером-электронщиком. По распределению попал на предприятие во Фрязино, где проработал два года. Поскольку работа была там неинтересной, не требовала высокой квалификации, меня это очень раздражало. В то время моему товарищу предложили работу в министерстве в одном из главков специалистом. Но он не хотел увольняться с прежнего места работы, в итоге я вместо него попал в главное управление проектирования и капитального строительства обычным специалистом, не зная ничего в области строительства. Однако уже в первый месяц разобрался во многих вопросах, и меня перевели туда с предприятия во Фрязино в рамках трехлетнего контракта. Так я стал заниматься обеспечением строительства различными материалами, поставками, общением с заказчиками, подрядчиками. И постепенно я начал изучать тему, научился читать сметы, отчетность. Кроме того, зарплата в главке сразу выросла на 40 процентов по сравнению с той, что я получал, работая по специальности, — вместо 110 стал получать 210 рублей! Это было кстати, поскольку уже тогда у меня была семья и маленький ребенок.

После перестройки у меня появилась возможность уехать в США. Я был в восторге от так называемой одноэтажной Америки, а также от технологий строительства их домов. Деревянный или металлический каркас — быстро и качественно. Затем я вернулся в Россию и решил построить себе дом, поскольку к тому времени семейная жизнь разладилась и после развода квартиру оставил бывшей супруге. В то время я уже был начинающим предпринимателем.

Выбор пал на Пушкинский район Подмосковья. Пришел в местную администрацию за консультацией по земле, где случайно встретил директора племенного завода «Лесные поляны». Он предложил мне 12 гектаров в аренду. Мы оформили договор, и я начал строить себе дом. А поскольку я уже бывал в Штатах, то заказал его оттуда. Модули моего дома сделали там, а я лишь собрал их на месте.

— Это же дорого, наверное?

— Почти миллион долларов. Но тогда и курс был 3 рубля за доллар. Я стал жить в этом доме, а на оставшихся гектарах решил что-нибудь построить.

— Это были 1990-е годы?

— Да, 1995-й. С того момента я начал строить дома. Принял на работу проектировщика, прорабов. Как вы понимаете, я до этого 16 лет посвятил строительству в главном управлении, так что разбирался в этой сфере. На тот момент подписал контракт с американцами, которые сначала поставили мне еще два дома, а потом — еще 20. В то время министром строительства РФ был Ефим Басин, и он меня приглашал на различные мероприятия, где я выступал экспертом по малоэтажному строительству.

Такова история моего прихода в строительный бизнес. Случайно ли? Наверное, да.

— Что сейчас расположено на тех 12 гектарах в Пушкинском районе?

— На них стоит мой дом — третий по счету, предыдущие два я продал. И еще 230 домов. К 12 гектарам мы присоединяли дополнительную площадь, так что всего получилось 49,5 гектара. Сейчас это называется микрорайон Полянка, в котором проживают 3 тысячи человек. Я закалился при строительстве этого поселка, он стал похож на американскую деревню.

Когда я впервые приехал в Америку, мне казалось, что я должен там остаться. А потом подумал, прикинул и решил, что вместо этого я должен сделать Америку для себя в России. Так что там, где я появляюсь, создаю вокруг себя Америку. Мне нравится американский открытый образ жизни, где нет заборов.

— И у вас получается сделать Америку в России, учитывая нашу любовь к заборам?

— В ЖК «Светлый» я как раз веду разъяснительную работу, обещаю тем, кто снесет забор, денежную премию.

— И кто-то снес?

— Я пока только начинаю эту работу. А тем, кто еще не поставил забор, говорю, чтобы не делали этого. Ведь отсутствие забора — прекрасно! Ведь когда мы покупаем новую машину, хотим на ней ездить, показывая друзьям и родственникам. Дом — это тоже серьезная покупка, которую мы также хотим показывать. Когда вы построили забор, как вы покажете свой дом людям? Никак. А сами хотите смотреть на дом и радоваться? Конечно. Но внутри забора дом во всей красе также не видно. Это первая причина, по которой забор не нужен.

Вторая причина — безопасность. Если злоумышленник пробрался за ваш 2–3-метровый забор, то может творить что угодно: никто его не заметит. А когда забора нет, преступника увидит любой сосед.

Наконец, третий пункт. Перед людьми и обществом хочется выглядеть опрятным. Так что если за забором вы можете мусорить, то открытая территория, напротив, заставит вас стричь газон, ухаживать за домом, потому что он является вашим лицом.

— Похоже, вы романтик…

— Конечно, а разве вы нет? Но в то же время я очень рациональный человек и не трачу свое ценное время впустую.

«Через две недели мне позвонили из кабмина РТ и попросили презентовать проект — либо на картинках, либо в поле» Фото предоставлено ЖК «Светлый»

«МИННИХАНОВ САМ ПРИЛЕТЕЛ НА ВЕРТОЛЕТЕ В ПОЛЕ»

— Давайте поговорим о ваших проектах. Начнем с Татарстана. Как вы там оказались?

— В 2005 году я заканчивал проект «Полянка» в Подмосковье. Земля к тому времени стала там дорогой. Поэтому я посчитал (и не ошибся), что в любом другом регионе она обойдется значительно дешевле. В то время у меня был знакомый аккордеонист из Казани, у которого я учился музыке. Он и пригласил в свой город. Казань мне понравилась, она выгодно отличалась от других городов страны, ее уже тогда считали третьей столицей России.

Отношение к русским там замечательное, православие и ислам дружат. При этом ментальность восточного человека немного другая, чем наша. Даже по такой причине мне стало интересно что-нибудь построить в этом городе. 

Я решил обратиться к президенту РТ Минтимеру Шаймиеву. В своем письме, которое он переслал премьер-министру Рустаму Минниханову, я рассказывал об американских технологиях домостроения, как качественно и быстро возводить дома. Через две недели мне позвонили из кабмина РТ и попросили презентовать проект — либо на картинках, либо в поле. Еще спустя 2,5 недели мы уже везли в Татарстан отлитые американские фундаменты. Лил сильный дождь, и я думал, что никто не приедет на них смотреть. Но на следующий день выглянуло солнце, и Минниханов сам прилетел на вертолете в поле. Оказалось, что он сам пилотировал! Я обалдел! Тут же оказались толпы журналистов, камеры. Минниханов внимательно меня слушал, а потом там же, в палатке, в поле, подписал распоряжение о переводе земель сельхозназначения в земли населенных пунктов — сразу 500 гектаров. Это было весной 2006 года. Тогда и началась история строительства ЖК «Светлый».

«В таком мегапроекте, как «Светлый», вся прелесть в том, что сначала он строится около города-миллионника, а потом сам становится привлекательным местом для работы и жизни» Фото предоставлено ЖК «Светлый»

Сегодня в нашем поселке живут 8 тысяч человек. А когда доведем проект до конца, думаю, он разрастется до 28 тысяч. В общей сложности получим 10 тысяч квартир — это будет полмиллиона квадратных метров. 2,5–3 тысячи жителей смогут работать в самом поселке. В таком мегапроекте, как «Светлый», вся прелесть в том, что сначала он строится около города-миллионника, а потом сам становится привлекательным местом для работы и жизни.

— Почему вы выбрали именно это место для строительства «Светлого»?

— Тоже случайно. К тому моменту, когда мы решали проблему земли, меня интересовала только близость к Казани. Единственное, что мы смотрим, чтобы роза ветров была удачной. Мы мониторили этот вопрос на старте проекта, повезло — ветер со свалок и предприятий к нам не дует, у нас нет запахов. Экологически хорошее место.

Я всегда говорю, что кто-то покупает элитную землю, а я беру самую дешевую и делаю из нее элитную: откапываю водоем, сажаю деревья, и через 10 лет земля становится элитной.

— Сколько сейчас площадь застройки в «Светлом»?

— С одними партнерами мы расстались, поскольку у нас были разные подходы к строительству. Так что 200 гектаров ушло, 300 у меня осталось. Сейчас под застройку есть еще 60 гектаров, остальные уже заняты домами, коммуникациями, дорогами.

— Все дома в «Светлом» вы строите по одной технологии?

— Да, металлокаркасная технология, проверенная временем. Хотя меня убеждали, что у нас, в России, такая ментальность, что в панельном доме жить не будут. Будут! Самый важный показатель, из-за которого человек принимает решение в пользу такого дома, — цена.

— Сколько стоит квадратный метр?

— По-разному. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра. От 35 до 55 тысяч за квадратный метр. 30-метровая квартира стоит 1,7 миллиона рублей. А если квартира 80 квадратных метров, то 3,9 миллиона рублей. Но это все с отделкой. Она у нас хорошая, но простая. Человек, покупая квартиру в ипотеку, выпотрошен полностью: сначала первоначальный взнос, потом ежемесячные платежи. А ему надо квартиру ремонтировать, хотя даже на мебель денег нет. Те, кто покупает квартиры без отделки, рассчитывают, что сделают что-то интересное. Но что можно сделать в однокомнатной квартире?

— Каковы площади квартир?

— Самая маленькая — 26 квадратных метров, максимум — 80 квадратных метров. Мы сознательно отказались от больших квартир. Как только площадь более 80 «квадратов», так человек сразу хочет дом хотя бы в 100 квадратных метров. Где-то 10–15 процентов в поселке — это одноквартирные дома, остальные — многоквартирные.

— У вас в «Светлом» недорогое жилье. Почему не стали строить там элитные дома?

—  Иногда нужно интересоваться, что происходит в мире. Однажды мне попалась книга о Генри Форде. Он выпустил самый недорогой автомобиль, и люди с небольшими доходами стали его покупать. Это массовое производство. Да, мы зарабатываем не так много денег, но, когда делаешь большие объемы, получаются хорошие цифры. Доходность и денежный поток обратно пропорциональны друг другу. Чем вы дороже хотите продавать, тем меньше денежный поток. Я могу продать три квартиры и заработать хорошие деньги или продать 10 квартир и получить ту же сумму.

В чем привлекательность мегапроектов? Я выскажу свою точку зрения, хотя она не бесспорная. У меня не может быть обманутого дольщика, потому что у нас дом растет не вверх, а в длину. Как получается обманутый дольщик? Человек берет в банке кредит, строит цоколь и первые этажи, а потом начинает дешево продавать квартиры. По мере строительства дома цена квартиры растет. К последнему этажу у застройщика деньги заканчиваются, а ведь нужно еще коммуникации проложить и все остальное сделать. Вот и выходит, что только коробки ставят. Мало кто из предпринимателей может рассчитать свои силы, свою затратную часть.

— Почему вы не строите высотные дома, учитывая, что это обычно бывает выгодно?

— Я начал с малоэтажного строительства и не хочу идти вверх. У меня есть планы в Крыму построить 9-этажные здания, но это в качестве эксперимента.

— Какое максимальное количество этажей в домах в «Светлом»?

— Три, и это очень хорошо. Вы выпустили ребенка во двор и видите, чем он занимается. Если какой-то конфликт, то сразу спустились, и он у вас в руках. А если 25-этажный дом, то вы даже в бинокль своего ребенка не увидите. Поэтому малоэтажные дома — это удобно, вы ближе к земле, природе.

Владимир Осташко: «Деревянный каркас стоит 100 лет, если не подвержен влаге. А этот будет тысячу лет стоять, если его не решат снести раньше» Фото: Алексей Белкин

«ЧЕРЕЗ ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА ДОМ ГОТОВ»

— Поговорим о технологии строительства домов: металлокаркасное строительство порой вызывает споры…

— Я занимался сначала деревянно-каркасной технологией, а потом перешли на металлокаркас — это еще проще. На первом этаже металл толще, на втором тоньше — по мере подъема вверх меняется толщина металла. У нас есть проектные технологии, которые позволяют нам все правильно рассчитать. Преимущество этой технологии по сравнению с кирпичными вот в чем: для меня нет разницы, какая погода на улице, я могу панель поставить и зимой, и летом, и в дождь, и в снег, и при сильном минусе. 20-квартирный дом можем от фундамента до готового каркаса сделать за месяц.

— Это дешевая технология?

— Все панели делаются в цехе, а монтируются на месте. Вопрос лишь в том, как схватывается бетон в межэтажных перекрытиях. А потом еще три месяца мы укладываем утеплитель, обшиваем гипсокартоном, снаружи — пенопластом. За это время бетон набирает свою прочность. Через четыре месяца дом готов.

— Насколько такой дом долговечен?

— Деревянный каркас стоит 100 лет, если не подвержен влаге. А этот будет тысячу лет стоять, если его не решат снести раньше. Что с ним произойдет, если вы учли все мостики холода, точку росы выгнали из панели на улицу? Такой дом будет стоять вечно, главное, чтобы узловые соединения были защищены, чтобы не было промерзаний.

— В «Светлом» есть управляющая компания, которая следит за этим?

— Конечно. Мы ведем контроль, берем тепловизор и проверяем перед тем, как сдавать дом.

— И каковы теплопотери?

— Их нет. Представьте себе, там внутри 15 сантиметров утеплителя и 10 сантиметров снаружи — по теплоизоляции это как 1,5 метра кирпичной стены. Если вдруг есть ошибка и возникает проблема, жильцы жалуются, то мы вскрываем стену и устраняем неполадку.

— Среднестатистический покупатель в «Светлом» — это кто?

— Легко догадаться. Кто нуждается в жилье? Люди, которые решили стать родителями, молодые семьи. По данным нашего отдела продаж, сегодня в поселке 65 процентов населения в возрасте около 35 лет. Остальные — в более почтенном возрасте.

— В вашем поселке покупают квартиры за наличку или в ипотеку?

— Практически все в ипотеку. Если еще пять лет назад 30–40 процентов покупали за собственные деньги, то сейчас почти 98 процентов берут квартиру в ипотеку.

— Как вам удается сдерживать цены на квартиры, учитывая скачки курса?

— Мы объявляем цены. Если никто не покупает, то мы немного их снижаем. Никакой науки нет. От курса мы не зависим, работаем в рублевом диапазоне. Единственное, сейчас поменяется курсовая разница, поэтому что-то будем покупать дороже. Цена немного подрастет, но она у всех увеличивается. К тому же жилье в пригороде всегда дешевле, чем в городе.

«У нас открылся один муниципальный детский сад, я отдал под его строительство землю и коммуникации. Еще один частный детсад строю за свои деньги и планирую ввести в следующем году» Фото предоставлено ЖК «Светлый»

— В последнее время в соцсетях мы видим, что люди жалуются на транспортную доступность ЖК «Светлый». Яркий пример, допустим, приезд скорой помощи из Казани через час, когда человек умер в очереди в магазине в Новых Салмачах. Прямой дороги с Казанью нет, она проходит через Салмачи. Выезда на трассу М7 тоже нет.

— Да, с этим у нас действительно трудности. Но проблема транспортной доступности свойственна не только Казани, но и всему миру. Тем не менее мы предупреждаем наших покупателей о возможных транспортных проблемах, но люди все равно приобретают квартиры. Я думаю, они надеются, что рано или поздно эта проблема решится. Мы все на это надеемся. К сожалению, быстро вопрос не решить. Дороге из Куюков в Салмачи сто лет в обед, расширять ее не получается, так как там жилые дома. Ее можно только ремонтировать. Дорогу из Богородского в Куюки тоже можно сделать, но это лишь временное решение. Я предлагал Рустаму Минниханову сделать трассу по краю танкового полигона с выездом на Оренбургский тракт и М7. Но президент РТ ответил, что это федеральная земля, которую не так просто получить. Хотя, в принципе, дорога обошлась бы всего в 600 миллионов рублей — это небольшие деньги. Поэтому как вариант решения проблемы — создавать рабочие места по месту жительства.

Например, у нас открылся один муниципальный детский сад, я отдал под его строительство землю и коммуникации. Еще один частный детсад строю за свои деньги и планирую ввести в следующем году. Однако я не могу направлять на эти цели средства участников долевого строительства, это запрещено законом. Поэтому мне приходится продавать землю и строить этот объект на деньги из чистой прибыли после налогообложения. Пообещали построить третий муниципальный детсад. Еще нужна школа, возведение которой стоит 2,1 миллиарда рублей. По правде говоря, ее закладывать нужно было еще в прошлом году или в этом. Дальше затягивать уже нельзя. При нормальном финансировании ее можно построить за год. А еще надо построить в «Светлом» поликлинику.

На сегодня у нас уже решены проблемы со спортивными и детскими площадками, с магазинами (их три: «Магнит», «Пятерочка» и «Верный»).

— О чем вы договорились с властями Татарстана по решению этих проблем?

— Я считаю, что проблемы школы и дороги сегодня основные. Без поддержки руководства республики они не могут быть решены. Я думаю, что все, в том числе Рустам Нургалиевич, это понимают.

— Когда вы выбирали место для строительства, разве эти вопросы не возникали?

— У нас есть проект планировки, по нему проводились слушания. Все сразу знали, что нужны школа, детсад. Мы не так быстро и строили. За 8 лет построили жилье для 8 тысяч человек — это не так и много.

— Но школу республика до сих пор у вас не построила.

— Где-то же строили, деньги, значит, выделяются. Поэтому надо добиваться федерального финансирования. Наверное, так и буду поступать. Но мне сложно комментировать, поскольку я не представитель власти, а предприниматель. Наверное, из того неиспользованного триллиона в прошлом году миллиард можно было бы найти на школу. Конечно, надо и поликлинику делать, но сам я не могу один этим заниматься. Не могу деньги из бизнеса на эти цели изъять, так как законом это запрещено.

Тем не менее я считаю, что проблемы все равно решат. Однако люди уже сейчас недовольны, вынуждены проявлять настойчивость, и я их понимаю.

— Какие-то меры вы сами уже предпринимаете?

— Я могу обратиться с письмом к руководству республики, был на встрече с президентом РТ, общался с ним на эту тему, рассказывал о проблемах. Куда мне еще обращаться? В федеральную структуру? Я считаю, что в руководстве республики есть люди, которые имеют право это делать. Это не моя компетенция. Но то, что я мог, сделал. На 1,5 миллиарда рублей из прибыли я настроил всего: и коммуникации, и очистные сооружения, и детсад, и спортивные площадки, и прочее.

— Общественный транспорт в поселке развит?

— Думаю, общественный транспорт еще недостаточно развит, мы занимаемся этим. Есть маршруты, которые забирают людей внутри поселка и отвозят в Казань.

«На 1,5 миллиарда рублей из прибыли я настроил всего: и коммуникации, и очистные сооружения, и детсад, и спортивные площадки, и прочее» Фото предоставлено ЖК «Светлый»

— Может, чаще у вас покупают квартиры те, у кого уже есть автомобиль?

— Конечно. У каждой квартиры есть свое парковочное место. В архитектуре и градостроительстве есть нормативы по парковкам. В нашем поселке было 0,7–0,8 стоянок на одну квартиру, а сегодня — единица.

— У вас в поселке стихийная парковка или есть закрытые паркинги?

— Где-то парковка возле дома, а есть отдельные открытые асфальтированные стоянки. Крытых паркингов нет.

— В ЖК «Светлый» охраняемая территория. Как это работает у вас? Вроде есть те, кто недоволен.

— Охраняемая территория не подразумевает охраны жилого дома или квартиры, для этого нужны отдельные договоры. Мы сегодня фактически охраняем периметр, чтобы никто не проникал на территорию поселка. Мы пропускаем всех, у кого есть пропуск, кто проживает в «Светлом». Но у людей тем не менее может сложиться впечатление, что охрана не нужна. Однако за год на территории поселка было предотвращено 87 конфликтов.

Помните, в советское время были добровольные народные дружины? А разве у нас милиции не хватало? Но все равно ходили по улице по три человека и следили за порядком. Так и наш ЧОП подобен народной дружине. У них нет оружия, но есть форма, закон, который регламентирует их деятельность. Они помогают полиции, устраняют правонарушения. Кстати, на территории нашего поселка есть пункт полиции, свой участковый. Мы предоставили органам внутренних дел все возможности для этого. Есть патрулирование территории. Все-таки огромный поселок, бывают конфликты между соседями, которые что-то не поделили, подрались, кто-то кого-то обидел. Если мы сейчас уберем ЧОП, жители сразу почувствуют это. На этот счет есть старая советская поговорка: «Муж как профсоюз: пока он есть, его не замечаешь». 80 процентов жителей платят за охранную систему, значит, они за!

— Как дорого стоит эта услуга?

— 350 рублей, 280 — пенсионерам и инвалидам. Многие люди, которые приобретают у нас жилье, ценят именно то, что территория охраняемая.

— Через сколько лет планируете завершить строительство поселка?

— Работы хватит еще на 4–5 лет. Хотя параллельно уже ведем проект авиадеревни в Лаишевском районе. В этом году собираемся доделать взлетную полосу, площадку для базирования самолетов (пока без ангара) и бетонное обрамление водоема, а также фундаменты для домов. Уже сделали забор, заканчиваем строительство подъездной дороги, подвели электроэнергию. Думаю, в апреле–мае появится газ на территории. Канализацию будем делать локальную. Я хочу перебраться в Татарстан, хотя мне никто не верит!

Планирую, что там появятся 30 домиков, рулежка, взлетно-посадочная полоса. Так что получится, что я туда прилетел, поставил самолет в ангар и пошел домой чай пить.

«Я ПРОДАМ СВОЙ ДОМ В ПОЛЯНКЕ И ПЕРЕЕДУ В ТАТАРСТАН В АВИАДЕРЕВНЮ»

— Откуда вообще родилась идея авиадеревни?

— Опять из Америки. Авиадеревень в США около 600 штук.

— А в России?

— Их нет. Наше авиационное законодательство не успевает за нами. Например, вот у нас посадочная площадка, а к ним иногда применяют требования как к аэродрому. Так же и здесь, у меня будет посадочная площадка, а к ней требования скромные. В 200 метрах от домов будет полоса.

— И это у вас будет первый проект авиадеревни?

— Да. На первой линии будет 7 элитных домов с ангарами для самолетов. Полоса — в 1,2 километра, так что можно там посадить небольшой 11-местный самолет.

Какое-то количество фундаментов заложим и будем смотреть, интересно ли кому-то, кроме нас.

— А если нет?

— Дома можно продавать, а можно сдавать в аренду. Если дом будет стоить в пределах 5 миллионов, а их там будет 30, то порядка 150 миллионов вернем, может, без прибыли. Но дома там должны быть. Авиационное сообщество тесное, все друг друга знают. Вот я не лечу, потому что некуда. А так я прилечу к себе, в Казань, вечером, а в 5 утра снова куда-то отправлюсь.

— Есть целый ряд скептиков, кто не верит в ваш проект авиадеревни.

— Если летчик говорит, что мой проект никогда не окупится, он прав, но как летчик. А я как экономист скажу, что нет. Есть инвестиционные затраты, которые я должен окупить, но у меня нет такой задачи. Моя задача — окупить эксплуатационные расходы, чтобы для меня все было бесплатно. Допустим, у меня есть четыре самолета и топливо и я должен сделать так, чтобы люди, которые будут у меня базироваться, принесли мне такие деньги, чтобы их хватило на зарплаты моим пилотам, налоги и так далее.

Я могу весь проект окупить, когда его продам. Недвижимость все время дорожает, а рубль обесценивается. Так что весь мой аэродром стоит половину вертолета. При этом я летаю и получаю удовольствие.

«Если летчик говорит, что мой проект никогда не окупится, он прав, но как летчик. А я как экономист скажу, что нет»
Фото: Алексей Белкин

— Но, как говорят, в Татарстане не очень развита малая авиация.

— Там то же самое. Полоса обойдется мне недорого. Сам я продам свой дом в Полянке и перееду в Татарстан, в авиадеревню. Буду я и еще пятеро единомышленников-авиаторов.

— Когда собираетесь все-таки проект реализовать?

— У меня для этого есть два-три года.

— По какой технологии будете строить дома в авиадеревне?

— По той же. Также можем строить одноэтажные дома из газобетона. Газобетон — такой конструктивный материал, который заодно и утеплитель. Если строим одноэтажные дома, то можно и по этой технологии.

— Кто будет вашим потенциальным покупателем?

— Мои друзья из Татарстана.

— И все же почему именно авиадеревня?

— Так получилось, что мой сын увлекся авиацией раньше меня. Когда ему было 30 лет, он пошел учиться летать на вертолете, долго приглашал меня, а я отказывался. Я даже попробовал, но меня тоже не впечатлило. Через какое-то время позвал своего друга на день рождения, а он пригласил меня на аэродром покататься. Мне так понравилось, я получил удовольствие, как на американских горках. Тогда сам начал тренироваться. Потом я купил двухмоторный самолет. Так и пошло. И через самолет я пришел к вертолету. Мне было 60 лет, когда пошел учиться летать на вертолете.

До этого катался на мотоцикле. И как-то задал себе вопрос: зачем я в 49 лет сел на мотоцикл? Долго не мог себе признаться, но потом сказал честно — это бег от старости. Мужчина в какой-то момент времени начинает понимать, что стареет. Вот мне и показалось, что я, сев на мотоцикл, смогу от старости уехать.

— А потом вы решили от старости улететь?

— Если быть до конца честным, то да. Мне кажется, что с возрастом не надо терять задор, надо быть все время в динамике, в драйве.

Когда меня спрашивали, почему я сел на мотоцикл, отвечал так: «В бизнесе много рисков, я не могу больше рисковать. А не рисковать нельзя. Если я буду рисковать в бизнесе больше, то могу получить „полосатый рейс“, а я не хочу. Я должен рисковать в бизнесе ровно столько, чтобы доходность была нормальная и драйв был. Поэтому я пересел на мотоцикл».

— Видимо, вам нужен адреналин.

— Что-то такое, что тебя делает в собственных глазах человеком.

Владимир Осташко: «Я решил привести храм в порядок за свои деньги, а это получится немало — около 30–40 миллионов рублей. Поскольку это памятник архитектуры, то он защищен законами, просто так туда не зайдешь и не начнешь ремонт» Фото: Алексей Белкин

«ТЕ, КТО ЗАРАБАТЫВАЕТ ДЕНЬГИ, ДОЛЖНЫ ДЕЛИТЬСЯ С ТЕМИ, КТО НЕТ»

— Какие еще у вас есть увлечения?

— Я иду по жизни с аккордеоном. Учился на нем играть в школе. Хотел поступать в Ростове-на-Дону в музыкальное училище. Сыграл, преподавателю так понравилось, что он согласился меня бесплатно тренировать. Но мама сказала, что все музыканты — пьяницы, и увезла меня домой. Поэтому я не стал музыкантом. В институте тоже играл на аккордеоне. Даже в армии вместе с ним служил. Я до сих пор не забыл ничего, что играл в детстве. Конечно, технически стал хуже играть, но если позаниматься неделю, то все вспомню.

Наукой я и вовсе начал заниматься из-за спора со знакомым, который оказался кандидатом наук. «Ты не понимаешь, о чем говоришь», — сказал он. А меня так зацепило, что я пошел защищать кандидатскую, стал преподавателем. А затем и докторскую написал!

— Я знаю, что вы занимаетесь благотворительностью. Расскажите про ваши проекты.

— Те, кто зарабатывает деньги, должны делиться с теми, у кого их нет. Я сориентировал себя на религиозную тематику. Началось все с того, что в 1990-е годы один предприниматель незаконно вывез из страны иконы. Их арестовали где-то в Прибалтике, а ему сказали, что если не вернет их, то к нему будут вопросы. В итоге мне пришлось выкупить эти иконы и вернуть в Россию.

Затем я помогал храму Преображения Господня, расположенному на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД, где познакомился с отцом Федором Соколовым. Сегодня мы ведем строительство храма в Лесных Полянах, где я живу. Каждый месяц отцу Андрею покупаю материалы. Он выстроил отношения с нашим отделом снабжения.

Когда начали строительство «Светлого», там уже был храм, которому мы понемногу помогали. А когда людей стало больше, я заметил, что у жителей есть в нем потребность, они ходят туда. Мне это очень понравилось. И жители предложили мне тоже в этом поучаствовать.

— Мечеть там есть?

— Да, построили небольшую. А в храме хороший настоятель — отец Виталий, которому мы дали квартиру  в «Светлом». Я же решил привести храм в порядок за свои деньги, а это получится немало — около 30–40 миллионов рублей. Поскольку это памятник архитектуры, то он защищен законами, просто так туда не зайдешь и не начнешь ремонт. Я уже поручил изучить тему, как мы можем войти туда в качестве инвесторов по реконструкции храма.

Владимир Осташко: «Успешнее тот, кто точнее понимает жизнь. А стало быть, если вы понимаете свою жизнь и другого, то вы уже в некотором смысле обречены на успех»Фото: Алексей Белкин

«ТЕХ, КТО НАРУШАЕТ, КАК РАЗ НАДО ПЕРЕВОДИТЬ НА ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ»

— После реформирования отрасли строительства по какой схеме вы сейчас продаете квартиры: ДДУ или проектное финансирование?

— Все девелоперы раньше жили по ДДУ. Но было много обманутых дольщиков, проблем с незавершенным строительством, уголовных дел, побегов бизнесменов и прочего. Все это повлияло на внедрение нового механизма строительства. Я не хочу сказать, что сделали неправильно.

Но о порядочности человека судят по тому, как он исполняет обязательства. Например, у каждого есть своя кредитная история. Моя — безупречна. Я брал и миллионы долларов, и сотни миллионов рублей, но у меня нет ни одного дня просрочки. Я этим горжусь и считаю, что если не могу отдать деньги вовремя, я должен отдать раньше.

Не сразу же все становятся жуликами. Сначала человек плохо сделал работу, потом не вовремя, потом еще что-то случилось. Это кредитная история компании. Я же строю безупречно. У меня нет ни одного проигранного в суде иска. Даже если задержали выдачу ключей на 3–5 дней, поговорили с пострадавшим и предложили в подарок кухню или что-то еще. Мы же понимаем, что это наш косяк, который мог быть вызван разными условиями, в том числе погодными. Мы живем в пространстве, когда очень зависим от продаж, сезона. Есть объективные причины, которые могут вести к срыву сроков, но мы всегда стараемся сдавать вовремя. Поэтому нас не надо наказывать, если мы ведем себя хорошо.

А тех, кто нарушает, как раз надо переводить на проектное финансирование. Раз они не могут собой управлять, пусть ими управляет банк. Тогда получится, что у них жилье дороже, чем у тех, кто хорошо и правильно строит. Тогда к нам придут покупатели, а мы будем меньше денег тратить на рекламу.

Возьмем для примера ОСАГО. Если вы нарушили, устроили ДТП, то вам стоимость страховки поднимут. Там это работает. А среди строителей сейчас получается, что всех наказали проектным финансированием, которое свидетельствует о том, что тебе изначально не доверяют. При этом в банках, возможно, не хватает специалистов-строителей, поэтому могут возникать ситуации, когда где-то документ пролежал, платеж не прошел. В итоге будут постепенно сроки сдачи домов срываться. А кто потом станет разбираться, кто виноват: то ли строитель, то ли документы пришли не вовремя? Так что опять будут проблемы с вводом.

— Вы сами легко переключились на новую схему?

— Мы переходим на договоры купли-продажи, а деньги, которые получаем, вкладываем в будущее строительство. То есть сначала дом не продаем, а строим. До конца этого года еще работаем по старым ДДУ. А деньги, которые получаем от реализации, направляем на текущие проблемы поселка и на новые дома. К концу этого года и к началу следующего будем иметь еще на 500 миллионов рублей квартир, готовых для продажи. Я предъявляю человеку квартиру, он берет ипотеку и покупает.

— То есть вы не хотите связываться с эскроу-счетами?

— Не хочу, потому что могут быть задержки, как я уже сказал. Тем более я могу организовать стройку таким образом, чтобы появлялись квартиры, построенные за мои собственные средства, или взять кредит в другом банке. Если у меня будет 20–30 процентов квартир по эскроу-счетам, а 70 процентов — по договорам купли-продажи, то вообще никаких вопросов не будет. Деньги, которые получаю от продажи, стану направлять на эскроу-счета, если там задержали платеж. Я могу сделать разумную пропорцию, по которой эскроу-счета будут защищены моими деньгами.

— Раньше по ДДУ на этапе котлована цена была то одна, когда возводили дом, то другая.

— У нас не так. У нас эта схема не работает. Большой дом строится 1,5–2 года, а наш — четыре месяца. Не успевают квартиры дорожать, так как мы их продаем.

— Но спрос стабильный?

— Я делаю все, чтобы отдел продаж работал как часы. Я им очень доволен, они молодцы, талантливые ребята. Поэтому у нас продажи стабильные.

— В целом как вы оцениваете переход с ДДУ на проектное финансирование?

— Это в первую очередь влияет на стоимость квартир. Чтобы мне строить на миллиард, должен быть уставной фонд хотя бы 100 миллионов рублей. У меня он есть, а у кого-то нет. Так что мелкие участники сразу ушли с рынка. Может быть, это хорошо, потому что мелкие девелоперы не могут построить большой дом. Но в таком случае они и не вырастут. Мы закрыли малому бизнесу путь в эту сферу.

В итоге по новой схеме застройщик получает банковский кредит под определенный процент, потом покупатель берет ипотеку — одно накладывается на другое, и снова увеличивается стоимость. Но если мы говорим, что с рынка уходит определенное количество строителей, значит, предложение будет меньше, а спрос станет тот же. Значит, цена снова растет. Так что вновь заплатит тот, кто ни в чем не виноват, — обычный покупатель.

— Что тогда нужно было делать?

— Не знаю. Строителям и девелоперам надо жить честно. Например, я плачу налоги, мне от этого спокойно. А кто-то, наверное, не платит. Как я должен относиться к такому человеку? Вроде, у меня он ничего не забирает. Но я к нему уже отношусь без симпатии, как и к тому, кто взял у человека деньги, но не отдал квартиру. Так что жилье будет дорожать.

— Наш традиционный вопрос. В чем ваши три секрета успешного бизнеса?

— Первый. Я всегда задавал вопрос студентам: кто успешнее другого? Успешнее тот, кто точнее понимает жизнь во всех ее проявлениях. К примеру, вы смотрите и видите лес, а я — дерево, белку. Успешнее тот, кто точнее понимает жизнь. А стало быть, если вы понимаете свою жизнь и другого, то вы уже в некотором смысле обречены на успех.

Второй. Любить людей и природу. Есть те, кто не любит, я с ними встречался, но не дружу. Вот вы любите папу и маму. А вы любите бомжа? Он ведь тоже человек. А вы разбудите его, и вдруг он сыграет Рахманинова. Так жизнь сложилась, что он стал бомжом. А природа — это животные, растительность.

Третий секрет в том, чтобы делиться успехом с теми, кто вам его обеспечил.

Ничего не сказано про дело. Вы можете заниматься любым, но если будете исповедовать эти три принципа, то все получится.