«Есть опасность, что купят ради участка, а фабрику снесут»: «Спартак» идет с молотка за 1,5 миллиарда

Комплекс зданий и земельного участка фабрики «Спартак» в сердце Казани, на улице Спартаковской, ожидает банкротных торгов

«РЯД ПОЗИЦИЙ НЕ ПОПАЛ В ПОЛОЖЕНИЯ, КОТОРЫЕ РАНЕЕ БЫЛИ УТВЕРЖДЕНЫ СУДОМ»

Конкурсный управляющий обувной фабрики «Спартак» Артур Зайнутдинов опубликовал на сайте единого реестра сведений о банкротстве положение о продаже бывшего производственного здания и земельного участка по улице Спартаковской. Общая стоимость лота составляет 1,5 млрд рублей. Это первый шаг к выставлению на торги имущества фабрики, обанкроченной еще в 2017 году.  «Конкурсный управляющий ОАО «Обувная фабрика „Спартак“» уведомляет о том, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 8 декабря 2020 года разрешены разногласия между конкурсным управляющим и конкурсными кредиторами должника, утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего», — отмечается в документе.

В лот вошли земельный участок площадью 2,87 га, 7-этажное производственное здание площадью 21,6 тыс. кв. м и трехэтажное здание площадью 3,2 тыс. «квадратов» (один из этажей — подземный). В этом же лоте — несколько более мелких земельных участков (площадью 0,3 га и 0,07 га), здание административного корпуса заводоуправления (1,7 тыс. кв. м), здание транспортного цеха (1,3 тыс. кв. м), здание архива (201,9 кв. м) и здание проходной.

Основное здание (на самом деле этажей у него четыре) оценено в 597,6 млн рублей. Еще одно строение площадью 3,2 тыс. «квадратов» оценено в 98 млн рублей: оно трехэтажное, с одним подземным этажом. Транспортный цех оценен в 50 млн рублей, административный корпус заводоуправления — 56,6 млн рублей, проходная (кстати, временная) — 2,6 млн, архив — 7,4 млн рублей. Таким образом, весь комплекс оценили в 812 млн рублей.

«Обувная фабрика «Спартак» было одним из старейших предприятий легкой промышленности Казани

Самый крупный земельный участок (2,87 га) оценили в 501 млн рублей, участок площадью в 795 «квадратов» — в 37,6 млн рублей. В скобках прописаны ограничения прав на участок, связанны в том числе с установлением водоохранных зон. В первом случае под ограничение подпадает совсем незначительная часть от общего участка (примерно 577 кв. м), во втором — почти половина (346 кв. м). Еще за один участок (площадью 3,5 тыс. кв. м) конкурсный управляющий намерен выручить 77,8 млн рублей. Совокупная стоимость земли, таким образом, — 616,1 млн рублей.

Соединив стоимость земельных участков и комплексов зданий (1,4 млрд рублей), мы приближаемся к продажной цене, установленной конкурсным управляющим. Остаточная стоимость складывается из трансформаторных подстанций, насосных агрегаторов, котлов.

Как пояснил «БИЗНЕС Online» сам Зайнутдинов, выставить весь комплекс на торги он надеется до Нового года. Причем продавать он его будет сам — несмотря на то что конкурсный управляющий ТФБ настаивал на передаче полномочий «Российскому аукционному дому», Арбитражный суд РТ в октябре этого года принял иное решение. Дело в том, что Зайнутдинов обратился в арбитражный суд РТ в октябре этого года и согласовал самостоятельную продажу.

«Относительно РАДа в Арбитражном суде РТ, да и в целом по Поволжью, в свете последних разъяснений ВС РФ, сформировалась достаточно устойчивая позиция — к реализации имущества банкрота могут привлекаться специализированные организации типа РАД — в исключительных случаях, когда такое действие благополучно скажется на результате, — объяснил Зайнутдинов. — Поэтому я следую по пути последней судебной практики — поскольку арбитражный управляющий сам в состоянии реализовать имущество, то по умолчанию это делается так. А все издержки, которые будет нести конкурсная масса за счет привлечения стороннего организатора торгов, в отсутствие доказательств дополнительного благоприятного эффекта, просто ни к чему». Тем не менее РАД сейчас подал кассационную жалобу — вероятно, уже после ее рассмотрения конкурсный управляющий сможет выставить комплекс на торги».

Мурат Ахмеров: «За такую стоимость его вряд ли купят. Будет понижение, кто-то из крупняков его заберет и станет делать редевелопмент»

Неделю назад Зайнутдинов утвердил в суде и окончательное положение о продаже, включая самые мелкие детали. «Ряд позиций не попал в положения, которые были утверждены судом ранее. Но это неотъемлемые вещи, которые также числятся на балансе обувной фабрики: шлагбаумы, лифты и прочее. И они должны реализовываться с основным имуществом единым лотом. Новое положение включает эти дополнительные позиции», — добавил конкурсный управляющий. Детальное ознакомление с положением показывает, что в него включили даже такие мелкие атрибуты, как, например, голубая ель (в количестве 14 штук), несколько чайников, технические весы и множество телефонных аппаратов.

Напомним, ОАО «Обувная фабрика „Спартак“» было одним из старейших предприятий легкой промышленности Казани. В 1916 году три казанских купца и фабриканта — Шабанов, Зобнин и Жулин — открыли здесь фирму по производству обуви. Производственные цеха фабрики располагались в самом центре города — на одноименной улице Спартаковской. В январе 2016-го «Спартак» отметил столетний юбилей, а уже в следующем, 2017 году вошел в процедуру банкротства. Финансовое состояние предприятия подкосило падение ее основного владельца и инвестора — Татфондбанка. В 2018-м решением Арбитражного суда РТ от 23 апреля фабрика была признана банкротом и в отношении нее было открыто конкурсное производство. Фабрика прекратила работу и распустила более 400 сотрудников. На сегодня здание на улице Спартаковской, 2 — основной источник погашения долгов предприятия перед Татфондбанком. Требования банка, включенные в реестр кредиторов, составляют 3 млрд рублей, но обеспечены залогом имущества предприятия-должника на 1,5 млрд рублей. Само здание находится в залоге у банка.

«Что касается земельного участка — я думаю, там, наверное, девелоперский жилой проект был бы уместен. Потому что там вид на Кабан и удачная локация, которых в центре почти не осталось»»

«В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ТАМ БУДУТ ВОСТРЕБОВАНЫ ОФИСЫ, ВО ВТОРУЮ — АПАРТАМЕНТЫ»

Гендиректор компании A-Development Мурат Ахмеров в разговоре с «БИЗНЕС Online» предположил, что после понижения цены здание заберет кто-то из крупных девелоперов Татарстана. «За такую стоимость его вряд ли купят. Будет понижение, кто-то из крупняков его заберет и станет делать редевелопмент. „Унистрой“, „Сувар“, „Профит-Групп“, какие-нибудь частные инвесторы… Такие ребята, которые реализуют серьезные проекты в сегменте недвижимости, — сказал Ахмеров. — Я думаю, что справедливая цена с учетом объемов — не больше 20 тысяч рублей за „квадрат“. Потому что коммуникации, фасады там надо менять». С учетом общей площади здания выходит, что наш собеседник оценил максимальную стоимость основного здания фабрики в 432 млн рублей, что в общем-то не так далеко от истины (пока что конкурсный управляющий установил цену здания в 600 млн рублей, но в ходе торгов она будет снижаться). Земля, по словам Ахмерова, может стоить 1,5–2 млн за 100 кв. м: но важно, чтобы это были свободные, незастроенные участки, позволяющие реализовать девелоперский проект.

Ахмеров предлагает не забывать о том, что речь идет о бывших производственных корпусах: это влечет за собой определенную специфику. «Планировки там следующие: коридор и направо-налево — большая глубина. Поэтому по концепции надо хорошенько подумать. Одно время там прорабатывалась концепция мусульманского торгового центра, но в итоге от нее отказались. Я думаю, в первую очередь там будут востребованы офисы, во вторую — апартаменты. Это же офисный квартал: „Сувар Плазы“, БЦ „Урбан“, здания ВТБ…» — отмечает он.

Максим Булатов: «Здания фабрики «Спартак», внутренний двор идеально подходят для центра креативной индустрии»

«А что касается земельного участка — я думаю, там, наверное, девелоперский жилой проект был бы уместен. Потому что там вид на Кабан и удачная локация, которых в центре почти не осталось», — считает Ахмеров. Речь идет о земельном участке, примыкающем к зданию, где несколько лет назад образовалась стихийная парковка, а раньше была штраф-стоянка ГИБДД. 

В целом комплекс, по словам Ахмерова, себя изжил: арендаторы постоянно меняются, бо́льшая часть помещений простаивает. Исключение — первый этаж. «Он отлично работает. Из арендаторов — дилерский центр BMW, ИМЗ-Урал — мотосалон, „Мотопитер“ — запчасти, Bin Twin — байкерский бар. Тематика такая зародилась», — объясняет он.

Всего здесь находится с десяток арендаторов. Тут же размещается «ютубошная» «Спартак Спейс», о чем основатель веб-студии Alto Vision и  YouTube-канала «Секреты» Максим Булатов рассказывал в интервью. «Это креативное пространство с конференц-залом на 150 человек, циклорамой, двумя студиями и помещениями в аренду. Можно устраивать крупные съемки в нескольких локациях», — объяснял Булатов. В ремонт основатели «ютубошной» вложили порядка 10 млн рублей.

«Вообще, здания фабрики „Спартак“, внутренний двор идеально подходят для центра креативной индустрии. Это потенциальная точка притяжения молодежи, где можно творить и создавать все: от одежды до видеоконтента», — считает основатель веб-студии. Информацией о том, что здание скоро выставят на торги, Булатов не владеет. А на прямой вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», не пугает ли его тот факт, что с приходом нового собственника владельцев «ютубошной» могут выпроводить на улицу (т. е. просто не продлить с ними договор аренды), уходит от ответа.

В ремонт основатели «ютубошной» вложили порядка 10 млн рублей

«ПРОДОЛЖИТЬ ИСТОРИЮ ФАБРИКИ «СПАРТАК», ТОЛЬКО УЖЕ В СОВРЕМЕННОМ ПРОЧТЕНИИ»

С Булатовым солидарен и казанский архитектор-реставратор Степан Новиков. В разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» он отмечает сходство фабрики «Спартак» с «Фабрикой Алафузова» (и то и другое — промышленные здания с историей). Однако, несмотря на более интересную архитектурную составляющую алафузовских мануфактур, «Спартак», по его словам, выигрывает расположением.

«Понятно, что фабрика Алафузова интереснее — с точки зрения истории, зданий, сложности пространств. Но все-таки она удалена: как бы мы ни любили Адмиралтейскую слободу, там что-то еще нужно сделать, чтобы туда пошли инвестиции и людей там стало больше. Она пока больше на особый класс потребителей. А здание „Спартака“  в центре города: мне кажется, многим было бы интересно и удобно. Все-таки мы в Казани любим, чтобы было близко», — замечает он.

Новиков считает, что в эту локацию хорошо вписался бы центр креативных индустрий, направленных на поддержку молодых дизайнеров одежды и обуви. «То есть, продолжить некую историю фабрики „Спартак“, только уже в современном, интересном и с точки зрения экономики, и поддержки молодых талантов республики, и удержания их внутри республики прочтением. Грубо говоря, выход на мировой уровень с какими-то новыми современными брендами Республики Татарстан. Здесь могло бы находиться производство и какая-то творческая среда», — мечтает архитектор. Вдохнуть в здание такую жизнь, по его словам, при определенной поддержке государства и властей РТ мог бы и частный инвестор, желающий развивать креативные пространства. Но найдутся ли таковые в сложные «коронавирусные» времена?

Напоследок наш собеседник говорит еще об одном нюансе: важно, чтобы новый инвестор не приобрел здание только ради земельного участка и сложных девелоперских замыслов. «Есть опасность, что купят ради участка, а фабрику могут снести и сделать какой-нибудь современный жилой комплекс на берегу Кабана. Конечно, хотелось бы, чтобы здание сохранилось. Я думаю, оно интересное и достаточно монументальное — с национальными аспектами. Там вертикальные арочки, стрельчатый орнамент фасада. Конечно, не шедевр архитектуры, но, мне кажется, городу важно это сохранить — что здесь долго время была фабрика. Ее только надо перестроить, доделать. А так там в принципе всегда креативные кластеры рассматривались. Там же рядом, на Кабане, на этом участке, можно и жилые какие-то создать объекты — опять-таки для художников, для креативного класса — с нестандартными квартирами, при новой реанимированной фабрике», — рассуждает Новиков.

Архитектор Александр Дембич тоже видит в этом объекте возможность вдохнуть жизнь в берег озера Кабан.

«Это берег Кабана, там постепенно формируется линейная парковая зона — прогулочные набережные и так далее. Поэтому первые этажи таких зданий, которые выходят непосредственно к берегу, должны быть наполнены этой прибрежной парковой зоной. Кафе, рестораны, магазинчики — что-то такое. Чтобы гуляющие по берегу могли куда-то заходить и что-то там покупать, смотреть, — считает наш собеседник. — Если таких объектов обслуживания в прогулочных зонах/набережных нет, то эти набережные не очень хорошо функционируют. Только тогда, когда там есть большое количество дверей, куда можно зайти, что-то купить, посмотреть, поесть, они начинают работать полноценно».

На верхних этажах, по словам Дембича, могут быть уместны гостиничные либо жилые помещения. «Офисных помещений у нас и так очень много в центре, и лучше бы это было либо гостиничное, либо какое-нибудь арендное жилье. Потому что жилья в центре не хватает, и это приводит к тому, что в определенные дни территория вымирает. Там нет людей, и она постепенно перестает быть привлекательной. Чтобы территория работала, была привлекательной — надо, чтобы там постоянно находились люди», — резюмирует архитектор.