«Стоимость рванула в небеса»: застройщики Челнов рассказали, что повысило ценники на жилье

Рост цен на металл оказался столь значителен, что производителей заподозрили в сговоре, с чем и взялась разобраться антимонопольная служба

«Хулиганят монополисты!»

Коронавирусный год ознаменовался бурным ростом цен на новостройки. Так, в самый разгар пандемии, в июле–августе 2020 года в сравнении с аналогичным периодом 2019-го стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по России выросла на 6,2%. Челны и вовсе умудрились войти в «рейтинг» портала «МИР КВАРТИР» по темпам роста цен на квартиры, заняв в нем 5-ю строчку. По данным исследования, цена «квадрата» в городе выросла на 30%. Застройщики автограда все, как один, сходятся во мнении, что причина такого значительного удорожания квадратного метра жилья в первую очередь заключается в росте цен на строительные материалы.

«Резко подскочили цены на металл, в частности на арматуру, — рассказывает генеральный директор ООО УКС „Камгэсэнергострой“ Альберт Петров. — Для этого нет никаких причин. Ссылаются на то, что выросли цены на мировом рынке. Причем тут мы? Я не понимаю. Когда там цены падают, у нас они не снижаются! Удорожание около 40 процентов произошло! Хулиганят монополисты!»

Юрий Мочалин, коммерческий директор компании «Домкор», солидарен с коллегой: «Рост цен на материалы и комплектующие по некоторым позициям составил от 10 процентов и выше, не говоря уже о металле, стоимость которого просто рванула в небеса, и неясно, что с данной историей будет дальше».

«Подорожали не только арматура и чистый металл, но и профили, алюминиевые конструкции, даже дверные ручки. Выросли цены и на прочие строительные материалы, на тот же бетон, — поддерживает коллег Айрат Бадертдинов, директор филиала компании „Талан“ в Челнах. — Мы вынуждены закладывать это в стоимость квадратного метра, и, разумеется, ценник растет».

Рост цен на металл оказался столь значителен, что производителей даже заподозрили в сговоре, с чем и взялась разобраться антимонопольная служба.

Однако президент союза российских поставщиков металлопродукции Александр Романов отрицает всякую возможность их каким бы то ни было образом сговориться — слишком высока конкуренция на указанном рынке и довольно много игроков. Причины удорожания он называет иные. «Важно понимать, что цены на металл, нефть, нефтепродукты и другие материально-технические ресурсы зависят не от того, как ведут себя производители и поставщики на внутреннем рынке, — отметил Романов. — В первую очередь на них влияют мировые цены, потому что бо́льшая часть ресурсов, которые производятся на территории России, экспортируется. Мы ведь находимся в рыночной экономике. Сейчас цены на металл, кстати, начали снижаться».

Многие застройщики жалуются на дефицит металлопродукции, и он действительно есть. Строительство имеет сезонный характер, в холода объем работ обычно снижается, поэтому трейдеры к зиме снижают запасы

«Застройщики хотят повысить свою рентабельность и повышают цены»

Многие застройщики жалуются на дефицит металлопродукции, и он действительно есть. Строительство имеет сезонный характер, в холода объем работ обычно снижается, поэтому трейдеры к зиме снижают запасы.

«Трейдеры закупили меньше, они не ожидали, что в ноябре–декабре цены будут расти, они всегда снижались в это время года. В свою очередь, металлурги увеличили объемы поставок на внешние рынки, потому что там цены начали расти, в результате образовался дефицит. Нашим потребителям пришлось покупать металл по высоким ценам, — поясняет Романов. — Кроме того, подписание контрактов с иностранными компаниями осуществляется на 2–3 месяца вперед, а с российскими — на один. То есть производители продают свою продукцию за границу, а местным покупателям остается забирать остатки по тем ценам, которые предлагаются».

Да, промышленные здания, которые делаются в основном из металлоконструкций, подорожали ощутимо, но в жилищном строительстве себестоимость выросла незначительно, считает Романов. Цены на жилье начали расти еще летом, до подорожания металлопродукции, поэтому связать данный рост напрямую с удорожанием металлопродукции проблематично.

«Цены на металл выросли только в декабре и январе, а весь прошлый год они были даже ниже, чем в 2019-м, — рассказывает эксперт. — Понятное дело, застройщики хотят повысить свою рентабельность и повышают цены, учитывая то, что есть спрос и дешевая ипотека. Однако на них начинают жаловаться, и строители объясняют рост цен на жилье тем, что произошло удорожание материально-технических ресурсов, в том числе металлопродукции. Но цены на металл начали расти только в конце прошлого года, при том что жилье подорожало куда раньше».

В минстрое РТ подтвердили, что только в декабре 2020-го большинство российских металлургических предприятий заявило о повышении цен. На территории Татарстана имеется одно производство стальной арматуры мощностью 500 тыс. т, которое работает на металлоломе, и более 10 крупных и средних предприятий по изготовлению металлоконструкций для строительной отрасли.

«Цены на металлопрокат на 1 декабря 2020 года по отношению к третьему кварталу выросли до 26 процентов, на конец декабря по отношению к началу декабря — до 35 процентов, за новогодние праздники цены на металлопрокат поднялись от 2 до 24 процентов, — рассказали в ведомстве. — За январь 2021-го зафиксирован рост только по двум позициям: сталь оцинкованная листовая толщиной 0,7 миллиметра — 9 процентов, двутавры с параллельными гранями полок широкополочные — 16 процентов».

Михаил Золотухин: «Если вчера цена на услуги разнорабочего составляла 1,8 тысячи рублей за день, то сегодня меньше, чем за 2,5 тысячи, не найти. Посмотрите объявления, даже огород вскопать вы дешевле не сможете»

иностранные строители разъехались по домам

Перекрытые границы также сыграли злую шутку с застройщиками — дешевая рабочая сила из стран ближнего зарубежья покинула Россию и на рынке остались только наши специалисты, не готовые работать за гроши.

«Закрытие границ привело к оттоку иностранной рабочей силы. При этом активизировался частный сектор, и те компании, которые занимались отделочными работами, кладкой, ушли туда, — рассказывает Бадертдинов. — Подрядчиков, которые качественно и в срок могут исполнить обязательства, можно по пальцам пересчитать. Как правило, в данной сфере работают фирмы, которые набирают шабашников. Нам просто не из кого выбирать. Вроде высококонкурентная среда, на тендеры не пробиться, а в итоге начинаешь оценивать компанию — а там числится один директор, ни средств, ни активов».

«Люди хотят зарабатывать, их можно понять с учетом общей инфляции, — рассказывает Михаил Золотухин, гендиректор ЖСК „Комфортное жилье“. — Если вчера цена на услуги разнорабочего составляла 1,8 тысячи рублей в день, то сегодня меньше, чем за 2,5 тысячи, не найти. Посмотрите объявления, даже огород вскопать вы дешевле не сможете. Люди не хотят работать физически и уж тем более задешево».

«Сегодня средняя стоимость «квадрата» на наших объектах — от 58 до 62 тысяч, но с учетом новых условий она, скорее всего, будет повышаться»

«Полагаете, кто-то думает о покупателях?»

Еще один фактор, негативно сказавшийся на стоимости квадратного метра, — новые правила работы застройщиков через эскроу-счета. По мнению наших экспертов, они несут в себе как положительные, так и отрицательные моменты, причем и для застройщиков, и для конечного покупателя.

«Конечно, эскроу-счета повлияли на рост цен. Вы берете кредит. Раньше вы платили процент определенному банку, а сегодня банк все так же берет данный процент, но плюс он берет его с подрядчика, ведь тот вынужден пользоваться заемными средствами, — рассказывает Петров. — Конечно, все это влияет на себестоимость, ведь свою прибыль подрядчик закладывает в стоимость квадратного метра жилья».

Сама система работы с банком к тому же удлиняет процесс получения финансирования, поддерживает коллегу Золотухин.

«Помимо прочего, банки просят залоги и поручительства, все это стоит денег и отражается на себестоимости продукции, — рассказывает Золотухин. — Из плюсов нового закона то, что все участники рынка будут обязаны платить белую зарплату, однако и подобное окажет влияние на цену жилья. Вот тут начинается уравнивание. Если кто-то не платил все налоги, то теперь они вынуждены это делать. А многие строительные компании к такому не готовы. Они опять же начнут перекладывать данный процесс на себестоимость продукции. Часть компаний еще пока даже не перешла на указанную систему, но, зная, что завтра будешь продавать в новых условиях, смысла держать старую цену и работать в убыток нет. Начинаешь подстраиваться. Сегодня средняя стоимость „квадрата“ на наших объектах — от 58 до 62 тысяч, но с учетом новых условий она, скорее всего, станет повышаться».

По мнению Золотухина, не спрос на новостройки вырос, просто предложений стало меньше. «Посмотрите объем ввода, он и дальше будет сокращаться, — уверен застройщик. — Мы об этом говорили два года назад. Закон, может, и неплохой с точки зрения потребителя, хотя тоже имеются вопросы. Банкиры нам говорят, мол, в нашей отрасли существуют непорядочные люди, которые не закончили стройку. На что я им отвечаю: „Хорошо, но и в вашей есть такие, которые кинули людей, разорив свои банки“. Мне кажется, количество граждан, пострадавших от застройщиков и банкиров, примерно сопоставимо».

Ситуация, по мнению застройщика, не изменится до тех пор, пока не будет четких правил игры по отношению к банкирам, регламентирующих максимальный потолок по процентной ставке, перечень запрашиваемых документов, сроки рассмотрения и наличие серьезной ответственности вплоть до лишения банковской лицензии за нарушение любого из пунктов.

«Банкиров (в эскроу-индустрии — прим. ред.) никто не регулирует, только застройщиков, — поясняет Золотухин. — Мы каждую неделю пишем отчеты в исполком, прокуратуру, еще куда-то. Банкиры разве пишут? Объем жилья и дальше будет сокращаться, неправильно смотреть только на процентную ставку, главное — обратить внимание на то, во что застройщику обходится взаимодействие с банком».

«Произошло увеличение себестоимости самой стройки, — поддерживает Мочалин. — Те компании, что раньше работали по серым схемам, в нынешних реалиях, условиях проектного финансирования вынуждены были перейти на белые. Это, разумеется, увеличило затраты. Сейчас застройщикам для обеспечения стройки финансированием не нужно продавать жилье на стадии котлована — для подобного теперь есть заемные средства. Соответственно, они начинают реализацию квартир на более поздних этапах, что также предполагает более высокую цену».

В «Домкоре» до последнего времени предпочитали не использовать средства банков, обходясь собственными ресурсами. Однако сейчас у них такой возможности нет. «Мы можем реализовывать квартиры только с применением эскроу-счетов, и это, разумеется, отразилось на цене — мы вынуждены закладывать процент банка в стоимость квадратного метра», — уточняет коммерческий директор компании. «Рынок в плане стоимости „квадрата“ либо растет, либо замирает, снижения не будет точно», — рассказывает наш собеседник.

Бадертдинов вопреки мрачным взглядам коллег оценивает работу через эскроу-счета положительно. Он уверен, что данная модель взаимодействия с банками здорово дисциплинирует. Однако и он углядел в этом негативные моменты. «Огромный минус эскроу-счетов в том, что в период стройки одного объекта невозможно использовать сумму прибыли на развитие до ввода в эксплуатацию. Но земельные участки иногда появляются на рынке неожиданно, и на них у компании может просто не найтись свободных денег, — говорит эксперт. — Когда начинаешь строительство и понимаешь, что следующее открытие счетов только через три года — это сложно. Но, думаю, в подобное просто надо втянуться».

Процесс взаимодействия с банками, как подчеркнул директор филиала «Талана», не обходится без сложностей. Они сами не всегда готовы компетентно отвечать на возникающие вопросы. «Сама система еще незрелая, и совершаются абсурдные с точки зрения логики действия», — говорит Бадертдинов. В «Талане», кстати, средняя стоимость «квадрата» сейчас составляет 65 тысяч рублей.

«Если обычно в год в регионе мы продавали порядка 40 домов, то в прошедшем было 100»

ЧАСТНЫЕ ДОМА ПОДОРОЖАЛИ в среднем НА МИЛЛИОН

Несмотря на снизившуюся покупательную способность, в 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на новостройки. Причина в льготной ипотеке под 6,5% годовых, которая продлена до июня 2021 года. Бадертдинов ранее в интервью «БИЗНЕС Online» говорил о том, что уже в мае 2020-го компания распродала все доступные на тот момент квартиры. Ощутили на себе данный спрос и прочие застройщики.

Спрос вырос не только на новостройки, но и на частный сектор. Тот, в свою очередь, тоже ощутил на себе все негативные последствия роста цен на стройматериалы. Строители были вынуждены поднять цены, однако покупателей это не остановило.

«В 2020 году мы просто не успевали обрабатывать входящие заказы, — рассказывает Динар Минахметов, гендиректор ООО „Таймас-Групп“, компании, которая специализируется на возведении загородной недвижимости под ключ в Набережных Челнах, Ижевске, Казани и Москве. — Если обычно в год в Татарстане мы продавали порядка 40 домов, то в прошедшем было 100».

Цена на частные дома у компании из-за удорожания стройматериалов и роста стоимости услуг строителей и отделочников выросла довольно значительно. Если раньше в регионах можно было приобрести загородную недвижимость по цене от 2 млн до 4 млн рублей, то сейчас, по словам Минахметова, дешевле, чем за 5 млн, уже не купить. Несмотря на это, все чаще горожане предпочитают брать кредиты именно на дома, тем более что многие из них подходят для приобретения по сельской ипотеке со ставкой всего в 2,7% годовых.