«В Казань едут из аулов», — таков навязчивый мотив в комментариях на тему рынка недвижимости в республике. Разрыв цен между столицей РТ и районами легко понять, к примеру, по Азнакаево: придется продать четыре, а то и пять «однушек», чтобы купить хоть что-то в Казани. Девелоперы массово возводят новостройки лишь в 14 районах РТ из 45. Даже в Нижнекамске нет коммерческой застройки — здесь царство ГЖФ. О том, где дешевле всего квартиры в Татарстане и к чему может привести массовая миграция людей в одну точку, — в материале «БИЗНЕС Online».
На начало августа «квадрат» в новостройке Татарстана стоил в среднем 86,2 тыс. рублей, подчитали аналитики единого ресурса застройщиков. Это на 24,8% больше, чем в прошлом году
Казанская агломерация «отхватила» более 72% жилой застройки в РТ
В Татарстане в этом году должны сдать 2 млн 670 тыс. кв. м жилья — цифра, сопоставимая с 2020-м. По данным минстроя РТ, 60% от плана уже выполнено. Почти половина от того, что достроят, выпала на коммерческое жилье — 1 млн 265 тыс. кв. м, или 87 домов. На начало августа «квадрат» в новостройке республики стоил в среднем 86,2 тыс. рублей, подсчитали аналитики единого ресурса застройщиков. Это на 24,8% дороже, чем в прошлом году. В потенциале девелоперы Татарстана имеют квартир на 109 млрд рублей.
Посмотрим, как пирог распределяется внутри республики. Для составления рейтинга мы опирались на официальные данные минстроя РТ, а также на аналитику ЕРЗ, в которой использовались открытые данные: сайты и проектные декларации застройщиков, публичные реестры выданных разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, официальные статданные и отчеты Росстата, Росреестра, Банка России.
Из 45 муниципальных образований республики новостройки возводятся сегодня только в 14. Безусловный лидер — Казань. На нее, по данным ЕРЗ, приходится 61% всех жилых строек Татарстана, или 1,1 млн кв. м, а это почти 23 тыс. квартир. В конце года в городе должны сдать 35 домов. Всего же в столичной копилке сейчас 101 дом, где уже начато строительство, близко к завершению или только получено разрешение на стройку.
Новостройки уже подперли бока столицы РТ. Мощное развитие жилищного строительства сейчас идет в основном в Казанской агломерации, которая и так еле дышит от нескончаемых пробок. Столица оказалась внутри кольца пяти приграничных районов. Только в одном казанском поселке Константиновке жилья строится больше, чем во всей Елабуге или Агрызе, — 8,2 тыс. кв. метров. Об опасности стягивания людей в Казань не раз говорил президент Татарстана Рустам Минниханов. Да, нацпроект по вводу жилья выполнять нужно, но не стоит забывать и об инфраструктуре. «Метры есть, а остальное пока отстает, — рассуждал Минниханов на семинаре по проблемам агломераций в КГАСУ. — Много ошибок уже сделали. Пожинаем плоды ранних недочетов: пробки, недовольство жителей. Все перемещаются в город, потому что в пригороде не хватает рабочих мест».
На днях Казгордума изменила принятый в 2020 году генплан города, расширив границы на 129,4 га в сторону Матюшинского сельского поселения Лаишевского района. По поручению президента РТ и при поддержке Госсовета РТ к столице присоединили 7 земельных участков. В границы включили земли, на которых нет поселений и жителей, а четыре участка отнесли к зоне спорта. Там планируется развивать спорткомплекс «Динамо», а также построить лыжно-биатлонную базу в Мирном.
Логично, что на втором месте рейтинга оказались Набережные Челны. Здесь почти втрое меньше объем строительства жилья — 462 тыс. кв. метров. По данным ЕРЗ, в списке 54 дома на 9,4 тыс. квартир. Далее идут Лаишевский, Пестречинский, Высокогорский и Зеленодольский районы, т. е. опять-таки «подбрюшье» Казани.
Мы планируем развитие трех агломераций — Казанской, Челнинской и Альметьевской. При этом в стороне не должны оставаться сельские жители. Даже когда частный инвестор заходит в такие райцентры, как Кукмор, Арск, Буинск, Лениногорск, и строит пятиэтажные инвестиционные дома, квартиры там также продаются хорошо. Понятно, что стоимость квадратного метра гораздо ниже среднерыночной, сложившейся в крупных городах. Но соципотека охватывает не все слои населения. И предприниматели, самозанятые, малый бизнес могут купить эти квартиры.
В остальных городах РТ — полный провал: считанные многоквартирные дома. Ни одного дома в прошлом году не возвели застройщики в Нижнекамске, а ведь там живут 240 тыс. человек! Ноль «квадратов» в 60-тысячном Чистополе. Пусто на рынке новостроек в 80-тысячной Бугульме. Не ставят застройщики кранов в Заинске, Лениногорске, Болгаре, Азнакаево, Мамадыше, Нурлатах… Большинство городов РТ (пусть там и живут под 20 тыс. человек) вообще не интересует профессиональных девелоперов. Меньше всего запланировано строительства многоквартирного жилья в Арском, Буинском и Нурлатском районах. Спрос на многоквартирные дома в райцентрах сомнителен, поскольку там люди предпочитают иметь собственный дом, дают понять в минстрое РТ. Таков сложившийся уклад глубинки, где хотят и живностью владеть, и на машине ездить. Благо общественные пространства в районах сильно подтянули, интернет есть везде. В подавляющем большинстве сельских районов застройщики вообще не работают — «человейники» там просто не нужны, бал правит индивидуальное жилищное строительство, на которое делают ставку и в минстрое республики.
Разберем подробнее: кто и что строит в районах, пользуется ли спросом жилье в новостройках, сколько стоит здесь квадратный метр и можно ли, продав габаритную квартиру в райцентре, переехать в Казань и купить здесь хотя бы гостинку?
По объемам строительства наравне с Пестрецами — Зеленодольский район. Правда, цены там растут не так стремительно — данное направление менее престижно, что связано с серьезной загрузкой Горьковского шоссе
Приближенные к Казани: Пестрецы и Высокая Гора догоняют столичные цены
Тройку лидеров по объему строящегося жилья после Казани и Челнов замыкает Лаишевский район. Усады и Сокуры принесли в копилку Татарстана 3,4% от всех жилых единиц. Это аж 118 домов, или 67 тыс. кв. метров. По этим показателям Лаишево обгоняет такие крупные города, как Альметьевск, Нижнекамск и Зеленодольск. Откуда столько жилья?
Можно было предположить, что количество домов приведено вместе с ИЖС, но это не совсем так. Как нам пояснили эксперты ЕРЗ, для отчета анализируются данные только по жилью профессиональных застройщиков. Так, Сокуры застраивает казанская компания «Арт-Строй 1» Яны Файзутдиновой, которая возводит таун-парк Sokurov. Судя по отчету, у них будет 110 домов. Однако это не многоквартирные дома (МКД) как таковые, а таунхаусы (для одной семьи) или квадрохаусы (на несколько семей). Сейчас в продаже есть около 200 квартир от 5,4 млн рублей. ЕРЗ относит комплекс к жилым домам блокированной застройки, и это справедливо — они не входят в отчет минстроя РТ, который считает только МКД. К слову, на блокированные дома в Татарстане приходится лишь 0,3% строящегося жилья, или 10,7 тыс. кв. метров.
Кусочек Усад во власти #Суварстроит — возводится пять высотных домов ЖК «Южный парк» (42,6 тыс. кв. м) с сопутствующей инфраструктурой. Там же в будущем обоснуется и ГК «Ак Барс Дом» — у девелопера в планах построить два дома ЖК «Дома у сада» (10,6 тыс. кв. м). Меньше всего объемов в Усадах у треста «Спецкаучукремстрой» — один дом «Счастливый» на 79 квартир.
Лаишевское направление — мощная точка роста по жилью в Казанской агломерации. Если говорить только о многоквартирных домах, то сейчас здесь активно осваивает свою территорию #Суварстроит. С учетом новых проектов планировки запланировано строительство почти 1 млн «квадратов» жилья. Планы застроить 230 га в Лаишевском направлении есть у компании «Ак Барс Дом», анонсировавшей строительство сразу двух жилых комплексов — «Новые Усады» на 10 тыс. жителей и «Новое Столбище» почти на 23 тыс. человек. Вводить очереди двух загородных проектов будут постепенно начиная с 2023 года. В Усадах это преимущественно 9-этажные дома, а в Столбище — дома в четыре этажа со своими террасами. Наконец, объявлены планы «Унистроя» с его «Долиной Махаон» на 181 гектар. Всего же в зоне проекта планировки интересы 12 землевладельцев. Учитывая, что пока здесь просто нет такого количества рабочих мест на существующих предприятиях, курс, по сути, взят на новый спальный район-спутник Казани.
Высокая Гора на четвертом месте по объемам строительства нового жилья. Там же было зафиксировано значительное увеличение его средней стоимости среди тех городов республики, что отражены в статистике Domofond.ru — плюс 36,8% до 110 тыс. рублей за «квадрат». Неудивительно, ведь до столицы РТ практически рукой подать! На рынке там активно работают сразу несколько застройщиков, в общей сложности они возводят 58,3 тыс. кв. м жилья, или более 1,3 тыс. квартир. Так, в Высокой Горе связанный с семьей Миннахметовых «Прогресс-Сити» строит комплекс «Белая аллея» на 6 домов, ЖК на Советской улице на 100 квартир — «РАН-Казань» Ильдуса Галеева, СК «Дивар» Ильнара Залялиева — ЖК «Луговой» на 54 квартиры, а «Унистрой» возводит четыре многоэтажки комплекса «Атмосфера» на 865 квартир (тоже, кстати, на землях Миннахметовых).
В Пестречинском районе строится более 50 тыс. кв. м коммерческого жилья. «Унистрой» взял на себя половину от общего объема, возводится 7 домов в «Царево Village» на 26 тыс. кв. метров. Там стоимость жилья начинается от 90 тыс. рублей за «квадрат». К примеру, «однушку» в 34 кв. м можно купить от 3,1 миллиона. Остальная часть приходится на Куюки: ДК «Антей» Владимира Осташко застраивает ЖК «Светлый», а КБ «Паритет» Дмитрия Грязнова — «Новые Куюки» — дом на 347 квартир. В самих Пестрецах работают два застройщика — СП «Спектр» Александра Ярославцева строит дом на Молодежной на 16 квартир, а «РАН-Казань» — ЖК «Куб» на 56 квартир.
По объемам строительства наравне с Пестрецами — Зеленодольский район. Правда, цены там растут не так стремительно — данное направление менее престижно, что связано с серьезной загрузкой Горьковского шоссе. Сейчас «квадрат» в новостройке оценивается в 57,5 тыс. рублей за «квадрат» (плюс 25% за год). Три дома строится в самом Зеленодольске и еще два — в Осиново, это ЖК «Радужный-2».
Перспективы же у района огромные — это 4 млн кв. м жилья и население в полтора Зеленодольска. Проект крупнейшего города – спутника Казани — «Большой Зеленодольск», — который еще в 2007 году инициировал вице-премьер РТ Марат Хуснуллин, сейчас активно разрабатывают. Сюда входят территории нескольких муниципальных образований: Казани, Зеленодольска, поселка городского типа Васильево и четырех сельских поселений — Айшинского, Новопольского, Октябрьского и Осиновского. Общая площадь — 9,8 тыс. га (в том числе часть Кировского района Казани), из них под застройку должны пойти 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны Казани «Салават Купере» и «Радужный». «Речи об объединении Зеленодольска и Казани не идет, — говорил мэр Зеленодольска Михаил Афанасьев. — Но муниципалитеты давно и неизбежно движутся навстречу друг другу».
На вторичном рынке в Нижнекамске в этом году бушует ценовой бум. «Вторичка», по данным Domofond.ru, взлетела на 44% до 66 тыс. рублей за квадратный метр. «Однушки» — до 3 миллионов! Какую бы цену ни ставили, все разбирали
«Очень много приезжих»: в Нижнекамск намерен зайти петербургский «Эталон» с проектом на 5,5 миллиарда
Нижнекамск поражает тем, что здесь до недавнего времени не работал ни один коммерческий застройщик. Эксперты объясняют данный факт перекосами в сторону новостроек Госжилфонда, который в рамках своих обязательств перед промышленными предприятиями — плательщиками взносов — строит жилье для их работников. Хотя сейчас возводится один дом — это ЖК «Кама-Сити» от ГП «Синтез» на 133 квартиры. Начали строительство еще в 2014 году. Исполнительный директор фонда РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства Иван Новиков на недавней пресс-конференции подтвердил, что там возникли проблемы со сроками введения объекта: он строился по старым правилам, но здесь оценивают возможность его перехода в статус проблемного как очень низкую. По крайней мере, пока.
На вторичном рынке в Нижнекамске бушует ценовой бум. «Вторичка», по данным Domofond.ru, взлетела в цене на 44% до 66 тыс. рублей за квадратный метр. «„Однушки“ — до 3 миллионов! Какую бы цену ни ставили, все разбирали: и на первых, и на пятых этажах, с балконом и без. За пять лет такого огромного роста цен не было», — говорит гендиректор местного АН «Талисман» Ландыш Нигъматуллина. По словам нашей собеседницы, все дело в том, что на нефтехимические стройки прибыло множество жителей из соседних городов и регионов, часть из них — целыми семьями. «Очень много приезжих! И турки покупали квартиры, кто приезжал работать на стройку. Много из Волгограда. Из-за этого у нас на съемное жилье сейчас спроса нет, все стараются купить», — отмечают в агентстве.
Однако основной рост рынка идет только по соципотечным домам и корпоративным квартирам для работников нефтехимической отрасли. Оно и понятно: это жилье относительно свежее. По данным минстроя РТ, только в 2020 году здесь ввели по программам ГЖФ РТ 32,2 тыс. кв. м жилья — это почти в 3 раза больше, чем в соседних Челнах.
Но не все потеряно: интерес со стороны потенциальных инвесторов к Нижнекамску все же есть. О своих намерениях зайти на рынок говорил петербургский застройщик «Эталон». Инвестсовет РТ в марте одобрил проект строительства ЖК «Манзара» на проспекте Шинников. Федеральный девелопер даже презентовал концепцию — в планах возвести 17 жилых домов в общей сложности на 1 350 квартир. Планируемая площадь застройки — 70 тыс. кв. метров. Правда, когда начнется строительство комплекса, до конца неясно. На запрос «БИЗНЕС Online» в пресс-службе компании пока ответили расплывчато. «В рамках своей стратегии группа „Эталон“ рассматривает возможность присутствия в ряде российских регионов. Вместе с тем на сегодня нет никаких принятых решений о выходе в какой-либо регион», — говорят здесь. Однако, по данным нашего издания, это только вопрос времени. Застройщику необходимо тщательно проанализировать бизнес-план. «Зайдут стопроцентно, когда подсчитают маржинальность в банках-партнерах. Для строительства все равно нужен кредит, и строить дома станут через проектное финансирование», — говорит наш источник. Сообщалось, что в строительство комплекса будет вложено 5,5 млрд рублей.
О необходимости развивать жилищное строительство не раз говорил и мэр Нижнекамска Айдар Метшин. По его словам, в предыдущие годы анализ показал отсутствие спроса на коммерческое жилье. Однако данные по 2020-му говорят, что у нижнекамцев появился интерес к чему-то большему, чем соципотечные коробки.
Челны называют одним из быстрорастущих городов по новому строительству. Цены за год выросли существенно — на 25% в июле до 73 тыс. рублей
В Челнах перенасыщение, зато вырастет небоскреб
В Набережных Челнах в этом году должны ввести рекордный объем жилья — 320 тыс. кв. метров. Сдано уже 22 многоквартирных дома, до конца 2021-го планируется ввести еще 15. Для сравнения: в «пандемийный» 2020-й построено только 238 тыс. «квадратов», из них 12 тыс. кв. м введено по соципотеке. Челны называют одним из быстрорастущих городов по новому строительству. Цены за год выросли существенно — на 25% в июле до 73 тыс. рублей. Автоград умудрился войти в топ портала «Мир квартир» по темпам роста цен, заняв в нем пятую строчку на конец 2020 года.
На рынке сегодня работают сразу несколько опытных застройщиков. Один из крупнейших — ГК «Профит» депутата госсовета РТ Марселя Мингалимова. В застройке у него на сегодня три дома ЖК «Побережье» на 1,6 тыс. квартир, 64-й комплекс из пяти домов и 65-й комплекс из двух, а также ЖК «Центральный». Цены на квартиры здесь начинаются от 70 тыс. за «квадрат». Старожил Челнов — компания «Домкор» Мунира Гайнуллова. Она возводит ЖК «Дружный» на 841 квартиру, комплекс «Красные Челны» из двух домов, а также ЖК «Клевер» и «Звездный». Два года назад на рынок Челнов пришел застройщик из Ижевска, «Талан», который строит комплексы «Притяжение» и «Сердце города». В автограде также работают такие компании, как ЖСК «Комфортное жилье», СК «Таткамстрой», строительное агентство «Волга», «Ак Барс Холдинг», «Авангард-Ч», «АНГ Холдинг», «Реал Эстейт Сити» и др. В свою очередь ГК «Евростиль» в этом году и вовсе планирует начать возведение 27-этажного здания на проспекте Сююмбике — оно станет одним из самых высоких в РТ. Челны вообще можно назвать столицей татарстанских небоскребов — город растет ввысь, здесь средняя этажность новостроек выше, чем где бы то ни было.
В минстрое РТ развитие Челнов видят и за счет Камской агломерации — это Тукаевский, Елабужский, Менделеевский и Мензелинский районы. Поэтому новые игроки рынка могут обратить свой взор и на эти земли. В черте города крупные девелоперы уже имеют заделы на 5–10 лет вперед.
В общем, раздолью застройщиков в Челнах можно позавидовать — выбрать квартиры горожанам есть из чего. Однако местные риелторы видят в этом и минусы. «Рынок новостроек перенасыщен, — говорит представитель гильдии риелторов РТ в Челнах и руководитель АН „Голден-Сити“ Эльдар Ахмадиев. — Выбор большой, и все застраивается. Даже в сданных домах квартиры непроданные стоят!» По словам Ахмадиева, цены на новостройки при столь большом выборе на удивление пошли вверх. В этом наш собеседник видит связь с господдержкой, по которой жилье приобретали в основном молодые семьи. Хотя, конечно, и фактор роста себестоимости строительства играет свою роль.
Вдобавок автоград испытывает давление собственных границ: земли под застройку становится все меньше. «Свободные территории для нового строительства в границах города исчерпаны. Вся надежда — на новый генплан и расширение города. Тогда туда будет проложена и транспортная, и инженерная инфраструктура, и найдутся ресурсы для жилого строительства», — говорит завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич. По его словам, разработка генплана, над которым он также работает, завершится через год.
Тимур Нагуманов: «Нам уже некуда расти вширь, необходимо изыскивать резервы внутри самой территории»
В Альметьевск зашли застройщики из Башкортостана
В Альметьевск за последние годы также пришло несколько новых застройщиков, хотя до недавнего времени там говорили о том, что покупатели уперлись в дефицит и вернулись в нишу вторичного сектора. Помимо челнинского «Домкора», который ведет комплексную застройку микрорайона «Алсу», сейчас развивается компания из соседнего Башкортостана — «Еврострой» Владимира Богданова. В прошлом году она сдала ЖК «Новиков сад» — жилье европейского типа с закрытым двором, внутренней шумоизоляцией и панорамным остеклением. Стоимость квадратного метра была от 55,5 тыс. до 62,5 тыс. рублей, что дорого для обычной семьи, возмущаются местные риелторы. Однако практика показывает, что жилье повышенной комфортности в Альметьевске востребовано. Компания также запустила строительство пятнадцатиэтажки «Олимпик Life» с пентхаусами, и цены там уже практически, как в Казани, — от 86 тыс. за «квадрат».
«Люди хотят комфортное жилье. Мы с завистью смотрим на Казань, но догонять вас по ценам не хотим», — говорит директор АН «Ваш дом» Яна Зимина. По ее словам, за последние три года число сделок по купле-продаже квартир существенно выросло — до 30–40 штук в месяц. Альметьевск собирает приезжих — сюда слетаются из Башкортостана, Актюбы, Азнакаево и Лениногорска. В то же время в городе практически исчез такой класс покупателей, как «северный поток», — так называют тех, кто раньше уезжал на заработки на Север и потом возвращался.
Что же до новых инвесторов, то пока они здесь не предвидятся. Площади за пределами города по факту испещрены нефтяными полями «Татнефти». «Нам уже некуда расти вширь, необходимо изыскивать резервы внутри самой территории, — говорил ранее глава района Тимур Нагуманов. Здесь уже всерьез задумываются над концепцией реновации промышленных территорий и видят перспективы в освоении бывших участков предприятий, гаражных кооперативов и садовых участков. В общем, мечтают о комплексном развитии территорий.
«Для того чтобы бизнес начал строить, нужны покупатели, развитая инфраструктура и крупные предприятия, куда требуются ценные специалисты. Альметьевск как раз идет по такому пути. Туда перенесли много нефтяных предприятий, институтов, именно для их сотрудников нужно новое жилье», — говорит глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Всего по итогам 2020 года в Альметьевском районе было введено 122 тыс. кв. м жилья. Более половины пришлось на ИЖС, остальную долю разделили ГЖФ и коммерческие застройщики.
Строительство индивидуального жилья в этом году идет как никогда ударными темпами. В Татарстане планируется построить 8 330 домов, и 85% от прогноза минстроя РТ уже сдано
Минстрой РТ ставит на ИЖС
Аутсайдеры рейтинга строительства многоквартирного жилья — Агрызский, Елабужский, Буинский и Нурлатский районы. Там в этом году строится всего по 1–2 инвестиционных дома. Так, в Елабуге уфимская ГК «Траст-Инвест» возводит ЖК «Звездный» на 138 квартир, а в Агрызе появится комплекс «Гармония» от одноименного застройщика.
Почему так происходит? В минстрое РТ объясняют низкое число предложений отсутствием спроса на такое жилье — жители райцентров предпочитают жить в частных коттеджах. К слову, в Агрызском, Азнакаевском и Бугульминском районах в 2020 году не было ни одного инвестора, вложившего в строительство многоквартирного жилья. Зато по вводу частных домов перечисленные районы в числе лидеров юго-востока РТ — в каждом введено более 20 тыс. кв. м ИЖС.
Многоквартирное жилье в райцентрах и отдаленных районах не является основополагающим — там народ живет в своих домах. Загонять людей в агломерации неправильно — это тупиковый путь. Село должно жить, и Татарстан в данном плане выделяется. Большинство сел имеет асфальтированные дороги, и жители мобильны — они могут, проживая в деревне, работать в райцентре или ездить в крупные города.
Село уже механизировано, и оно просто не требует такого количества рабочей силы, как в советское время. Деревни же держатся в том числе за счет сохранения школ: в Татарстане отказались от идеи закрытия малокомплектных учреждений образования, сегодня они работают даже с 3–5 учениками, есть и мини-детсады. Кроме того, в текущем году наметилась тенденция к тому, что бывшие жители села, уехавшие в свое время на заработки, покупают опустевшие дома и приезжают как на дачу. По комфорту современные села почти не уступают городской жизни — тот же интернет, туалет в доме, асфальт. Разве что театров и крупных ТЦ нет, но в сельской жизни своя прелесть.
Спрос на жилье в районах Татарстана есть, потому что туда переезжают жители соседних регионов. Наши районы пользуются популярностью у жителей Ульяновской области, Марий Эл, Чувашии, Удмуртии. Вторая группа переезжающих — это те, кто раньше работал вахтовым методом, например, в Ханты-Мансийском округе. Эти люди возвращаются на свою историческую родину.
Строительство индивидуального жилья в этом году идет ударными темпами. В Татарстане планируется возвести 8 330 объектов ИЖС, и 85% от прогноза минстроя РТ уже сдано. 2020 год и вовсе стал рекордным по вводу такого жилья — введено 1,4 млн кв. метров. Правда, уж очень резким смотрится рост. Для сравнения: в 2019-м по ИЖС было сдано чуть более миллиона «квадратов», и некоторые инсайдеры шутят о домах на бумаге. Конечно, пандемия сделала свой вклад — антикоронавирусные ограничения повысили интерес горожан к загородному жилью и раскрыли преимущества перед квартирами, но ведь дом не пирожок, быстро не построишь… Но есть такой факт: впервые за долгое время минстрой констатирует полную загрузку заводов ЖБИ, ЖБК, кирпичных и теплоизоляционных производств. Спрос на материалы такой, что все уходит буквально с колес. Но и цена коробки индивидуального кирпичного дома без сетей за год выросла в 1,5 раза до 5 млн рублей, а каркасного — вдвое до 3,5 млн рублей, о чем писал ранее «БИЗНЕС Online».
Без развития индивидуального жилищного строительства в России невозможно выполнить национальную задачу по введению 1 млрд кв. м жилья до 2030 года, отмечал министр строительства, архитектуры и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. В планах — распространить механизм счетов эскроу и на ИЖС. Как говорил вице-премьер Хуснуллин, в правительстве уже работают с Центробанком над ипотечным продуктом для ИЖС. Однако процесс этот небыстрый — нужно менять законодательство. Хуснуллин пообещал вернуться к соответствующему вопросу не ранее 2022 года. Он уточнил, что речь идет о целом наборе требований к тому, как нужно строить, как потом эксплуатировать, как собираются создавать товарищество собственников жилья, сколько будет стоить эта эксплуатация. В минстрое РТ положительно оценивают нововведение: так профессиональные застройщики смогут выйти на рынок и строить целые поселки.
Совсем недалеко от Муслюмово — город Азнакаево, численность населения в котором снижается. Здесь самая низкая стоимость «вторички» среди тех городов, что котируются на Domofond.ru, — всего 30 тыс. за «квадрат»
Где в РТ жить хорошо: в плюсе по ценам на жилье помимо Казани Нижнекамск, Челны и неожиданно Муслюмово
Цены на жилье в районах РТ и в Казани как будто из разных миров. Приведем данные Avito за апрель – июль. К примеру, заметно снизился интерес к приобретению жилья в Зеленодольске (-22% год к году), Альметьевске (-54%) и Елабуге (-72%). «Тенденция к ослаблению спроса на недвижимость характерна для большинства российских регионов. Прошлогодний покупательский бум завершился, и многие россияне уже приобрели жилье, воспользовавшись выгодными условиями и государственными программами», — объясняет ситуацию руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Аvito Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Но есть места, где жилье дорожает.
Наибольший рост цен на «вторичку» зафиксирован в Нижнекамске — плюс 44% за год. Самое дорогое из более чем 900 предложений на сайте объявлений — трехкомнатная за 10 млн рублей: это 108 «квадратов» с ремонтом на улице Чишмяле. Квадратный метр здесь стоит 92,5 тыс. рублей — всего на 10 тыс. меньше, чем средний уровень на бэушном рынке Казани. Средняя же стоимость «квадрата» в городе нефтехимиков — 60 тысяч. К примеру, купить «однушку» в пятиэтажном доме обойдется в 1,8 млн рублей, а в девятиэтажке — уже 3 миллиона. «Когда был ажиотажный спрос, многие продавали здесь свои квартиры, вкладывали в Казань и даже в Москву как вложения или на будущее для детей. Цены на сегодня не упали, но такого спроса уже нет. В июле было затишье на рынке», — рассказали нам в местном АН «Талисман».
В Челнах «вторичка» чуть дороже — 81 тыс. за квадратный метр, рост — на 22% за год. Здесь, пожалуй, самый большой выбор вторичного жилья: более 3 тыс. предложений на сайте агентств недвижимости. Так же, как и столица РТ, автоград может похвастать элитным жильем на рынке. За 30 млн рублей можно купить «трешку» в 150 «квадратов» в клубном доме и трехкомнатную в 18-этажном доме за 18 миллионов. В домах же по соципотеке стоимость жилья куда более демократичная. «Однушка» в 26-м комплексе стоит 2,3 млн рублей, а двухкомнатная в поселке ГЭС продается за 2,5 миллиона.
Поражает цена квартир в Муслюмово: за год ценник подрос на 15% до 61 тыс. рублей за «квадрат». Это почти как в Альметьевске и Нижнекамске! Видимо, играет свою роль привлекательность общественных пространств и соседство с Башкортостаном. Самый дорогой вариант выставлен за 4 млн рублей — это трехкомнатная с ремонтом в относительно новом доме 2015 года постройки. «Трешку» можно продать за 2 миллиона. Однако больше предложений по таким ценам здесь не наблюдается. В Муслюмово, естественно, нет высотного строительства, максимум — пять этажей, в основном же это двух- и трехэтажные дома.
Отрыв цен на квартиры в районах и Казани большой. Число покупателей в столице РТ выше за счет тех, кто хочет купить или для себя, или чтобы заработать на этом.
И опять-таки поразительный факт: совсем недалеко от Муслюмово — Азнакаево. Численность населения здесь снижается — если в нулевых жили 37 тыс. человек, то теперь власти города бьются за сохранение 34 тыс. жителей. Здесь самая низкая стоимость «вторички» среди тех городов, что котируются на Domofond.ru, — всего 30 тыс. за «квадрат». Цены существенно не меняются уже много лет, а за год выросли всего на 1%. Причем на продажу выставлено 400 лотов, выбор есть. Махнуть, что ли, в Азнакаево? Продать все в Казани и… Хотя, пожалуй, можно посмотреть и на исторический Чистополь. Новостроек тут нет, но зато на «вторичке» — полная благодать для тех, у кого есть жилье в Казани. Средняя цена за «квадрат» здесь — 34 тысячи. Цены на однокомнатные начинаются от 1,2 млн рублей. Самая дорогая квартира стоит 5,5 млн — это «трешка» в 100 «квадратов» на Циолковского. Продавец меняет ее на казанское жилье — что ж, за эти деньги можно купить «однушку» в столичной новостройке. Зато, если сделать обратный change — продать «однушку» в Казани и переехать в Чистополь, — можно «затариться» 4–5 квартирами сразу. Но ведь не солить же их? С другой стороны, пенсия везде одинаковая, тихий и спокойный исторический Чистополь при наличии капитала может даже оказаться гораздо приятнее для жизни. Впрочем, каждому свое.
На родине Ивана Шишкина, в Елабуге, — также полнейший штиль с ценами. Продав старую «двушку» в Казани, можно стать обладателем четырехкомнатной в историческом центре да еще и приехать туда на новенькой LADA Granta. С мебелью «четырешку» в Елабуге продают за 5,5 млн рублей — как в Чистополе. Средняя цена за «квадрат» в городе, где по соседству целая особая экономическая зона, — всего 40 тыс. рублей. Но спроса нет, и это при том, что город за 20 лет вырос по численности с 67 тыс. до 73 тыс. человек. «Квартиры на продажу стоят годами. Хозяева роняют цены только тогда, когда уже совсем припрет, — отмечают в разговоре с нашим корреспондентом местные риелторы. — Спрос на жилье у нас есть лишь в плане аренды, и то в туристический сезон».
Елабуга может развиваться только в системе Камской агломерации, которая провозглашена, но не имеет сегодня ни статуса, ни муниципального совета, считает Дембич. К тому же у города есть и транспортная проблема — связь Челны – Елабуга сегодня возможна только через дамбу, где постоянно возникают заторы. Два года назад шла речь о новом мосте через Каму, но проект очень затратный и до реального выделения средств дело пока не дошло.
Казань растет каждый год на 20–30 тысяч жителей, и это один из растущих городов-миллионников России
Все дело в марже: Казанская агломерация «проглотит» Татарстан?
Разрыв между малыми городами Татарстана и Казанью в части стоимости квадратного метра будет лишь увеличиваться, предполагают эксперты. Трудовая миграция населения за последние годы только усилилась. И если особого оттока в столицу РТ из крупных городов, таких как Челны, Альметьевск и Нижнекамск, нет, то из райцентров он идет вовсю.
По словам Дембича, Казань растет каждый год на 20–30 тысяч жителей, это один из самых динамично растущих городов-миллионников России. Челны же прирастают только на 1–2 тысячи.
Города растут не за счет рождаемости, а за счет миграции, потому что в Казани легче найти работу и заработать деньги по сравнению с районами. Поэтому и строительство сюда тянется, и квартиры тут дороже. А затраты на строительство примерно одинаковы везде. Строить в столице выгодно — больше заработаешь. В этом и причина, прочему концентрируется строительство в Казанской агломерации.
Радоваться тому, что столица РТ растет вширь, нужно осторожно, говорят наши собеседники. Пространственный ресурс будет вскоре исчерпан, и возникнет скорее больше проблем, чем преференций. Это уже ощущают жители поселков — нехватка мест в детсадах и школах, пробки, слабо развитая социальная инфраструктура. Только с 2005 года число школьников в столице РТ выросло со 110 тыс. до 143 тыс. — 125 образовательных учреждений работает с превышением проектной мощности. «Москва это уже ощущает. Она всячески пытается остановить свой рост, но пока не получается. Проблемы и с транспортом, и с обслуживанием населения. Если статистика говорит, что в столице России живут 12 миллионов жителей, то дневное население — 15 миллионов, то есть там каждый день 3 миллиона „лишних“. Если добавить Московскую область, речь идет о 20 миллионах, это, по сути дела, одна шестая часть населения России», — добавляет профессор КГАСУ.
РФ окончательно превратится в страну контрастов. Города будет отличать все больший разрыв в доходах, налоговой базе, качестве жизни. Возникнет Россия богатая, развитая, передовая, технологичная. А также появится Россия бедная, отсталая — не видевшая мира, моря и технологий.
Часть проблем призван решить созданный в РТ Институт пространственного развития, который должен координировать и контролировать комплексное развитие территорий и в том числе призван помочь учесть потребности жителей в школах, транспортной инфраструктуре. Соответствующее поручение в марте этого года дал Минниханов, а курировать новый институт будет вице-премьер Рустам Нигматуллин.
Как стало известно «БИЗНЕС Online», новый орган выступит в роли подведомственного фонда минстроя РТ и будет регулировать в том числе агломерационные процессы и градостроительную политику. По данным нашего издания, у нового института, возможно, появится мощный рычаг влияния на девелоперов — право вето на новые жилые проекты. Грубо говоря, если в ходе анализа станет понятно, что застройщик сначала планирует строить жилье, а только потом якобы подтянутся инфраструктура и рабочие места, высока вероятность, что такие проекты просто не пропустят. Как сообщили нашему изданию в минстрое РТ, первичные документы по созданию института уже разработаны, а 20 августа о его создании объявил министр строительства РТ Марат Айзатуллин.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 216
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.