Делят, ремонтируют и продают: как в Казани «мертвую» коммерческую недвижимость превращают в ликвидную?

Вячеслав Пимурзин: «Чтобы определить реальную стоимость объекта, мы сначала заказываем банковскую оценку. Если кредитная организация говорит, что цена завышена, то вероятность сделки крайне мала»Фото: Сергей Елагин

«У представителей МСБ нет 100–200 миллионов рублей на покупку офисного здания»

— Вячеслав, расскажите идеологию «Доступного офисного фонда» и почему это направление сейчас наиболее актуально?

— Идеология «Доступного офисного фонда» («ДОФ») в том, что мы формируем офисные пространства с приемлемыми ценами для предпринимателей Татарстана. Мы либо оптом приобретаем крупные здания и помещения коридорно-офисного типа, либо готовим их на продажу по заказу собственника. Под каждое здание готовится проект реконструкции и ремонтных работ, которые осуществляются за счет нашей компании. Далее эта недвижимость может быть приобретена представителями малого и среднего бизнеса, в том числе по программам коммерческой ипотеки с господдержкой.

К сожалению, на рынке недвижимости образовалось несколько ключевых проблем, которые этому препятствуют. Во-первых, в хороших локациях коммерческая недвижимость в основном продается зданиями, а это очень дорого. Соответственно, бо́льшая часть потенциальных покупателей сразу отсеиваются, поскольку у представителей МСБ нет 100–200 миллионов рублей на покупку офисного здания. При этом они готовы были бы купить, например, офис или два за несколько миллионов рублей.

Во-вторых, конечная стоимость здания нередко вызывает вопросы — очень часто это просто субъективный взгляд, который мало на чем основывается. Из-за чего объект недвижимости висит мертвым грузом годами и никто не может извлечь из этого прибыли: ни собственник, ни риелтор.

— А как надо формировать цену на объект?

— Чтобы определить реальную стоимость объекта, мы сначала заказываем банковскую оценку. Если кредитная организация говорит, что цена завышена, то вероятность сделки крайне мала. Далее делаем запрос у компании, которая проверяет рецензии всех оценочных фирм по республике — их эксперт дает взвешенное заключение. Насколько мне известно, кроме нас, с ней никто в РТ больше не работает. Но и на этом не останавливаемся, а заглядываем в базу, где зафиксированы все сделки по коммерческой недвижимости за последние два года. Это позволяет увидеть все «потолочные» значения, по которым объекты продавались. Условно говоря, если в Вахитовском районе не реализовывалось ничего дороже 110–130 миллионов рублей за этот период, то вероятность продажи выше этой планки близка к нулю, даже если ценник отвечает рынку и заключениям экспертов.

Помимо продажи, изучаем аренду по рынку. Делаем это для того, чтобы сформировать соотношение аренды и платежа за собственное помещение одинаковыми либо ниже.

«Прошлый год для нас был невероятно успешным: реализованы все объекты, за которые взялись» Фото предоставлено «ДОФ»

— Как вы ищете помещения?

— У нас нет холодных звонков — владельцы зданий или помещений находят нас сами: рекомендации в деловых кругах очень многое значат. Прошлый год для нас был невероятно успешным: реализованы все объекты, за которые взялись. Поэтому сейчас нам необходимо создать задел на будущее — сформировать фонд из коммерческой недвижимости.

— Приведите несколько кейсов вашей компании — какие из них наиболее впечатляющие?

— Их достаточно много, перечислю самые свежие. В первую очередь это офисное здание на Большой Красной, 8. Там была проделана колоссальная работа по ремонту: на площади свыше 600 «квадратов» заменили все коммуникации, включая проводку. Далее «разбили» здание на помещения примерно по 70 «квадратов». 85 процентов из них уже продано в коммерческую ипотеку с господдержкой.

Также на Большой Красной выкупили и отремонтировали два помещения в ЖК Grande Rossa: на 140 и 220 квадратных метров. На Тельмана, 20 реализовали помещение в 140 квадратных метров, а также приобрели и отремонтировали помещение в 454 «квадрата» на 7-м этаже на улице Саид-Галеева, 6. Прежде клиент платил за часть помещения аренду 380 тысяч рублей, мы помогли взять ипотеку с господдержкой — теперь платеж 280 тысяч рублей за все! В данный момент согласовываем дизайн-проект 7-го и 8-го этажей бизнес-центра «Вишневский». Там 1,2 тысячи «квадратов»: разделили их на 12 помещений и продадим в розницу по цене ниже рынка.

Отмечу, что во многих случаях выгоднее купить офисную недвижимость, пускай даже и в ипотеку, чем арендовать. Например, на Большой Красной, 8 ежемесячный платеж по ипотеке с господдержкой за помещение в 70 «квадратов» равен 54 тысячам рублей в месяц. А аренда этого же офиса составила бы 63 тысячи рублей!

«Во многих случаях выгоднее купить офисную недвижимость, пускай даже и в ипотеку, чем арендовать» Фото предоставлено «ДОФ»

«Наша компания не настолько богата, чтобы самостоятельно приобретать здания»

— Зачем владельцам зданий нужны вы, если они и сами могут поделить здание на помещения и продать их?

— Этот вопрос отпадает сам собой, как только вы попытаетесь запустить данную процедуру самостоятельно. Дело в том, что деление помещений — это сложная работа с точки зрения кадастра и юриспруденции. Также нужно понимание, на какие доли лучше дробить, а для этого надо разбираться в конъектуре рынка. И что самое главное — сроки.

С нашими партнерами всегда заключаем краткосрочный договор. По факту нам дают всего 3–4 месяца на то, чтобы разделить, отремонтировать и продать в розницу помещение. Если мы не укладываемся в отведенный срок, то вся проделанная работа в помещении достается текущему владельцу в качестве компенсации за потраченное на нас время.

— То есть за три-четыре месяца вы обещаете отремонтировать и продать или сдать в аренду помещение любых размеров?

— Все верно. Это очень рискованно, но мы еще ни разу не провалили сроки. Дело в том, что у нас команда из 110 человек: это юристы, кадастровые работники, дизайнеры, строители, маркетологи и так далее. Бо́льшая часть из них — наши партнеры, а не сотрудники компании. Все люди — проверенные временем и с отличной репутацией на рынке. Предпочитаем работать только с лидерами отрасли, поэтому не переживаем за результат и сроки.

«Нам интересны здания или помещения от 350 квадратных метров. При этом потолочного значения нет — готовы брать здания более 2–3 тысяч квадратных метров» Фото предоставлено «ДОФ»

— Сколько ваша компания в среднем зарабатывает на одном проекте?

— Все очень индивидуально, но речи о сверхприбыли не идет — у нас очень умеренные аппетиты. Мы прекрасно знаем, к чему могут привести завышенные ожидания, а для нас любой «застывший» объект — потеря времени и средств.

— Откуда «ДОФ» берет средства на покупку помещений?

— Наша компания не настолько богата, чтобы самостоятельно приобретать помещения или здания. В этом нам помогают инвесторы — у нас есть финансовое плечо, которое получает финансовую выгоду от сотрудничества.

— Как вы подбираете объекты? За любое ли коммерческое здание готовы взяться?

— Нет, нам интересны здания или помещения от 350 квадратных метров. При этом потолочного значения нет — готовы брать здания более 2–3 тысяч квадратных метров.

«Наши клиенты узнают о решении по коммерческой ипотеке всего за два дня, а в некоторых случаях банк выдает средства всего через 7 дней после подачи документов. И все эти процессы проходят дистанционно, клиентам не нужно ездить в отделения и сидеть в очередях»Фото: Сергей Елагин

— Вы отметили, что многие помещения продали в ипотеку с государственной поддержкой. Так выгоднее или у предпринимателей просто нет наличных?

— Мы сами предлагаем различные финансовые инструменты, чтобы сделка была максимально выгодной для всех сторон. Мы сотрудничаем с двумя ведущими банками, а они, в свою очередь, имеют соглашения с Гарантийным фондом РТ. У нас подписано соглашение с Фондом поддержки предпринимателей (ФПП) при Минэкономики РТ.

Наши клиенты узнают о решении по коммерческой ипотеке всего за два дня, а в некоторых случаях банк выдает средства всего через 7 дней после подачи документов. И все эти процессы проходят дистанционно, клиентам не нужно ездить в отделения и сидеть в очередях. Помимо этого, благодаря программам ФПП можем предложить множество программ поддержки предпринимателей: льготный лизинг, бесплатное участие в выставках, программы дешевого лизинга с уникальным графиком, средства на интернет-продвижение и так далее.

По сути, мы не только создаем доступный фонд офисных помещений, но и формируем экосистему, где каждый предприниматель, решая свои насущные вопросы, получает различные финансовые инструменты, позволяющие выйти на новый уровень развития.