Рынок жилья Казани: американские горки на бюджетные деньги

ДВА РАЗНЫХ ЯНВАРЯ

Согласно данным татарстанского управления Росреестра, в прошлом году наблюдалось заметное увеличение активности на рынке недвижимости: 145,9 тыс. сделок со всеми видами недвижимого имущества в 2011 году против 129,1 тыс. сделок 2010 года. В столице региона рост не отмечался: 35,9 тыс. сделок в 2011 году против 37,8 тыс. сделок в 2010 году.

Как известно, лучшим индикатором состояния рынка недвижимости является жилищный рынок, это самый востребованный и многочисленный сегмент рынка.

И как показывают данные статистики, здесь повторяются общие тенденции. Если общее число сделок купли-продажи квартир по республике вырос с 94,5 тыс. в 2010 году до 105,5 тыс. в 2011 году, то по Казани произошло снижение - с 28,2 тыс. сделок в 2010 году до 25,9 тыс. сделок в прошлом году.

Таким образом, можно сделать вывод, что объем казанского рынка колеблется на уровне 25 - 30 тыс. сделок в год.

Ситуацию на рынке жилой недвижимости интересно рассмотреть в разрезе всплесков и падений. В первую очередь мы предлагаем рассмотреть казанский рынок - как наиболее емкий и инвестиционно привлекательный.

Как и следовало ожидать, наименее активный месяц с точки зрения числа сделок - это январь. Так было и в 2010, и в 2011 году. Но есть существенная деталь: в январе прошлого года было заключено почти в полтора раза больше сделок, чем в январе 2010 года. Риэлторы отмечают главную причину: конец 2010 года - это период прихода федерального «ветеранского» транша в республику. Соответственно, кто не успел использовать «ветеранские» в декабре, завершили свои сделки в январе, отсюда и рост.

Динамика числа сделок в 2010 и 2011 годах: Казань, жилая недвижимость

НЕПРИМЕТНЫЙ АПРЕЛЬ

В то же время два года подряд в Казани отмечался всплеск числа сделок в апреле. Причем именно во второй месяц весны в татарстанской столице было зарегистрировано больше всего сделок купли-продажи на протяжении всего года - 3127. И что самое интересное, этот всплеск, отмеченный в статистике Росреестра, практически прошел незамеченным большинством игроков. Лишь руководитель ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов отмечает, что первое оживление и повышение цен было действительно в апреле-мае. «Связано с тем, что пошла «материнка», ипотека, «ветеранка», люди немного очухались после нового года, с марта начали двигаться цены. Первая волна была такой», - объясняет риэлтор.

Анастасия Гиззатова из АН «Счастливый дом» считает, что апрельская активность могла быть связана с повышением инфляции, увеличением денежной массы у населения и ранним, отложенным спросом. «Началась продажа-обмен квартир, ранее приобретенных по ветеранским сертификатам и материнскому капиталу», - говорит она.

Данные татарстанского отделения пенсионного фонда, которые есть в распоряжении газеты «БИЗНЕС Online», показывают, что в марте был всплеск выдачи сертификатов на материнский капитал - 2065 единиц против 1745 в феврале и 1286 в январе. Учитывая, что значительная часть материнского капитала идет на погашение ипотечных кредитов и в целом на покупку жилья (в среднем от оформления до использования сертификата проходит около месяца), то к апрелю средства «мамочек» пришли на рынок.

Что интересно, другой ответ на происходящее можно найти также в статистике регистраторов. Оказалось, что именно в апреле было зарегистрировано больше всего ипотечных жилищных сделок - 672.

Эксперты помимо запуска крупными банками ипотечных программ с льготными кредитными ставками отмечают, что в целом положительно сказалось смягчение андерайтинга - условий выдачи кредитов.

Таким образом, можно говорить, что сезонность в совокупности с активизацией ипотечных программ и использования материнского капитала способствовала оживлению рынка весной прошлого года.

ИПОТЕКУ В 2010 ГОДУ ПОДОГРЕВАЛИ СТРАХИ И СЛУХИ

В то же время, если анализировать данные по числу выданных жилищных кредитов в Казани и РТ, то можно увидеть, если в республике за 2011 год число ипотек выросло (с 25807 сделок в 2010 году до 31429 сделок в прошлом году). В то же время в Казани наоборот снизилось - с 4748 в 2010 году до 4231 в 2011 году.

Представитель Интехбанка, в целом говоря о 2010 годе, вспоминает, что с июля 2010 года было запланировано повышение ставок по программам ОАО «АИЖК». «Соответственно, люди пытались успеть в июне получить ипотечные кредиты по более низким ставкам и купить квартиры, - дает объяснение специалист ипотечного отдела. - В декабре же 2010 года наблюдается сезонный рост выдачи ипотечных кредитов и сделок купли-продажи недвижимости. Связано это с тем, что население старается сохранить имеющиеся средства и вложить их в ликвидные активы - недвижимость, а в связи с недостаточностью средств, обращается в банк за ипотечным кредитом. Еще одной причиной роста выдач ипотечных кредитов в декабре 2010 года является то, что не было известно, будет ли продлена программа, позволяющая направлять средства МСК на досрочное погашение ипотечных кредитов, срок выдачи которых был ограничен 2010 годом. Поэтому многие из тех, кто имел на руках сертификат на материнский капитал, старались получить ипотечный кредит до конца 2010 года».

С коллегами согласны и представители Автоградбанка. «Пика в июне 2010 года мы не ощутили, а вот в декабре – да. Тогда владельцы сертификатов на МСК думали, что льготный период для их использования (не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка) ограничится только 2010 годом, поэтому старались поскорее пустить их в дело. А еще, наверное, нужно учитывать психологический аспект: многие хотят завершить большие дела до конца года», - отмечает Наталья Половинко - заместитель председателя правления ЗАО «ГКБ «Автоградбанк».

Динамика числа сделок с ипотекой: Казань, жилая недвижимость

ОДИН КВАРТАЛ ГОДА СТОИТ

Если вернуться к ситуации на рынке недвижимости, то весна и лето в целом для Казани прошли достаточно ровно, если не сказать, что был замечен определенный спад. С этим согласны и большинство опрошенных «БИЗНЕС Online» риэлторов. Период стагнации продолжался где-то до августа.

Первый всплеск на рынке жилья в Казани произошел в августе-сентябре. К этому же периоду относится начало ценового ралли на казанском вторичном рынке. В итоге за последний квартал 2011 года цены в столице РТ на самый востребованный эконом-сегмент - «хрущевки» и «ленинградки» - выросли на 25 - 30%. (Об изменении цен на рынке недвижимости по итогам 2011 года и факторах, повлиявших на это, газета «БИЗНЕС Online» готовит отдельный материал).

«Пик мы ощутили осенью, началось все это с августа и продолжалось в течение сентября, октября, ноября, декабря. Эти четыре месяца были самыми бурными для рынка недвижимости. Рост числа сделок был следствием повышенного спроса. Думаю, сыграл эффект отложенного спроса. Действительно, очень сильно увеличились цены на квартиры – примерно 30 процентов», - рассказывает Андрей Савельев - директор агентства «НЛБ-недвижимость».

Соглашается с коллегой и Гиззатова. «Период роста числа сделок в октябре, ноябре, декабре был связан с традиционной активностью покупателей в преддверии Нового года и тревогой населения перед предстоящими выборами, - говорит риэлтор и продолжает. - В 2011 году самой важной новостью был дикий рост цен в Казани осенью. Мы показали самый большой прирост цен по России - примерно 30 процентов. Цены выросли из-за отложенного спроса. Люди поверили, что кризис закончился и дальше квартиры падать в цене уже точно не будут».

Помимо отложенного спроса Валерий Абсалямов (директор ЦДН «Валери») называет и субъективные факторы, которым подвержен рынок недвижимости. «Нашу Казань понять сложно, у нас здесь каждые три-четыре года наступает психоз, по любому поводу и без повода. Играют роль какие-то слухи. Начинает двигаться народ, и это самое опасное - когда происходит такой ажиотаж, высосанный из пальца, - делится мнением эксперт. - Плюс качнулась Европа, проблемы у Америки с долларом. Вдобавок еще и думские выборы. Если сложить все это в одну ячейку, то и сложится логичная картина».

Вообще, с последним комментарием о влиянии слухов трудно не согласиться. Достаточно взглянуть на данные Росреестра о количестве сделок с жилой недвижимостью в 2010 и 2011 годах по республике - здесь можно увидеть, что графики практически совпадают.

Динамика числа сделок в 2010 и 2011 годах: РТ, жилая недвижимость

«ВЕТЕРАНКА», ИНВЕСТОРЫ И СЛУХИ

Газета «БИЗНЕС Online» попросила прокомментировать участников рынка ситуацию на жилой недвижимости на протяжении последних двух лет.

Андрей Савельев - директор «НЛБ-недвижимость»:

- Пик мы ощутили осенью, началось все это с августа и продолжалось в течение сентября, октября, ноября, декабря. Эти четыре месяца были самыми бурными для недвижимости. Рост числа сделок был следствием повышенного спроса. Думаю, сыграл эффект отложенного спроса. Действительно, очень сильно увеличились цены на квартиры – примерно 30 процентов.

А в 2011 году самой пиковой новостью был дикий рост цен в Казани осенью. Мы показали самый большой прирост цен по России - примерно 30 процентов. Цены выросли из-за отложенного спроса. Люди поверили, что кризис закончился и дальше квартиры падать уже точно не будут.

Анастасия Гизатова - АН «Счастливый дом»:

- Пик сделок в 2011 году связан с повышением инфляции, увеличением денежной массы у населения и ранним, отложенным спросом. Началась продажа-обмен квартир, ранее приобретенных по ветеранским сертификатам и материнскому капиталу.

С апреля до августа число сделок по Казани снижалось, т.к. в этот период многие владельцы недвижимости отказывались от продаж, ожидая дальнейшего повышения цен. Были сложности с обменными сделками. Рынок покупателя стал рынком продавца, где последний диктовал условия сделки.

Период роста числа сделок в октябре, ноябре, декабре был связан с традиционной активностью покупателей в преддверии Нового года и тревогой населения перед предстоящими выборами.

Как первичный, так и вторичный рынок в 2011 году отличился положительной динамикой цен. Совокупность роста инфляции, заявления представителей власти, что стоимость квадратного метра в Казани должна быть не менее определенных величин, лояльность банков в части требований заемщиков и снижения процентных ставок, а также слухи на бытовом уровне о грядущей денежной реформе привели к такому результату.

Рост количества сделок в апреле 2010 года прежде всего был вызван программой ветеранских сертификатов, чтобы 9 мая отрапортовать о счастливых, обеспеченных жильем ветеранах. Кстати, программа действительно оживила рынок, и если рассматривать ее с морального аспекта – мы частично исполнили свой долг перед всеми забытыми героями.

В принципе, рынок традиционно оживает после 1 сентября, но в августе - "активность" иногородних клиентов. Даже "дымовой смог от горящих лесов" в 2010 году не сказался на снижении количества желающих. Мы были вынуждены работать до позднего вечера и без выходных. Декабрь, как правило, самый активный месяц среди желающих приобрести недвижимость.

Драйвером 2010 года стала программа ветеранских сертификатов – жилье ветеранам.

Адель Хасбиулин - директор ООО «МЕГАЛИТ»:

- Пика в 2011 году не замечали, все прошло ровно. Если смотреть по квартальной отчетности, она одинаково прошла. При покупке недвижимости два фактора: один покупает жилье для себя, а другой - для инвестиционных целей. Тот, кто покупает для себя – что-то продал и что-то купил, то есть один объект на рынке возобновляется, а другой уходит. Людей движет то, что всем хочется жить лучше. Потребности у людей появляются каждую неделю. То есть рост количества сделок – это тяга людей жить лучше.

Рынок, конечно, колеблется. Его подстегивает доступная ипотека и различная социальная поддержка отдельных групп населения (ветеранские сертификаты, для бюджетных сфер – медработники, военнослужащие). А если бы у нас рост зарплат был еще выше, то и сделок было бы больше.

Наталья Половинко - заместитель председателя правления ЗАО «ГКБ «Автоградбанк»:

– У нас рост выдачи ипотечных кредитов последовательно продолжался все первое полугодие 2011 года. Если посмотреть статистику, то прирост по количеству выданных нами ипотечных кредитов за первые 6 месяцев 2011 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составил 62,16 процентов, а за 9 месяцев – 31,19 процентов. Но самым урожайным оказался четвертый квартал.

Весь 2011 год оказался для нас в целом удачным, были востребованы и наши собственные продукты, в том числе с использованием МСК, и ипотечные программы наших партнеров, в частности, АИЖК. Все это позволило нам второй год подряд занять третье место в России по количеству выданных ипотечных кредитов.

Мы не ощутили тенденции по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2011 году в нашем казанском филиале, он показал положительную динамику. Такими же были результаты банка и по республике в целом. Если за 11 месяцев 2010 года было выдано 6307 ипотечных кредитов, то за аналогичный период 2011 года - 7008. Таким образом, общая сумма выданных ипотечных кредитов выросла на 21 процент и достигла 2,7 млрд. рублей.

Что касается 2010 года, то пика в июне мы не ощутили, а вот в декабре – да. Тогда владельцы сертификатов на МСК думали, что льготный период для их использования (не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка) ограничится только 2010 годом, поэтому старались поскорее пустить их в дело. А еще, наверное, нужно учитывать психологический аспект: многие хотят завершить большие дела до конца года.