Пульс стройки накануне «щупали» на круглом столе в минстрое РТ. План по вводу жилья выполняется с опережением на 16%, но полная неопределенность в будущем требует экстренных решений. Покупатели не знают, что делать. На фоне фактической смерти ипотеки на вторичном рынке вскоре подвиснут и продажи первички. В разы подорожавшее проектное финансирование не дает начинать новые проекты и застройщикам. О том, какими полномочиями наделят правительство Мишустина и почему надо отказаться от подорожавшего эскроу хотя бы на время, — в материале «БИЗНЕС Online».
В преддверии мартовского заседания президиума Госсовета РФ минстрой Татарстана обсудил в ходе круглого стола вопросы долевого строительства коммерческого жилья
Квартиры придется строить по выросшим ценам: к марту в Татарстане сдано лишь 14% коммерческого жилья
В преддверии мартовского заседания президиума Госсовета РФ минстрой Татарстана обсудил в ходе круглого стола вопросы долевого строительства коммерческого жилья. Судя по повестке дня, участвовали застройщики, банкиры, чиновники, представители контролирующих органов в сфере долевого строительства. Само мероприятие транслировалось в формате Zoom-конференции.
Вихрь турбулентности в экономике РФ, вызванный антироссийскими санкциями, Татарстан встречает с неплохим запасом прочности. Как сообщил в понедельник министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин, план по вводу жилья выполнен на 26%. Построено 710 тыс. кв. метров. Мощный рывок сделал Госжилфонд — введено почти 47% годовых объемов, подрядчики отчитались о сдаче 70 тыс. кв. метров. В сфере индивидуального строительства зарегистрирован ввод 3 766 домов — всего до конца года должно быть не менее 12 454 домов и коттеджей.
Сложнее ситуация с инвестиционным жильем. Сдано 32 многоквартирных дома из 146 площадью 132 тыс. кв. м, и это лишь 14% плана. Подобное значит, что дальнейшее строительство будет идти уже в условиях санкционного давления, когда иностранцы сворачивают проекты в России, курс рубля провалился, а импорт подвисает даже по драконовским ценам. Вдобавок в цене растет все — от проката до бетона. И прогноз себестоимости «квадрата» теряется в тумане.
Как сообщил в понедельник министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин, план по вводу жилья выполнен на 26%
Замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев в ходе круглого стола сообщил, что рост ключевой ставки уже сказался на рынке. За январь – февраль в РТ выдали 7,4 тыс. ипотек на 22,7 млрд рублей по базовой ставке 14,8% годовых. А с началом марта за две недели ставка выросла до 23,1%. Темпы продаж квартир в коммерческих домах начали падать: за первую неделю было продано жилья на 1,4 млрд рублей, за вторую — на 1,2 млрд рублей. Т. е. минус 200 млн только за одну неделю — это 14% потерь, однако в минстрое считают, что это незначительно. Да и неделя все же не показатель, хотя колокол уже звонит.
Как говорят опрошенные «БИЗНЕС Online» девелоперы, полная неопределенность с будущей себестоимостью вынуждает быть осторожными. А потому продажи в проектах низкой степени готовности остановлены, а новые проекты на паузе. По себестоимости ударило сразу несколько факторов:
- рост цен на стройматериалы и комплектующие;
- повышение ставки проектного финансирования после увеличения ключевой ставки ЦБ;
- повышение ипотечных ставок для покупателей.
Все три фактора остаются за пределами прогнозирования участников рынка. 18 марта ожидается заседание Центробанка по ключевой ставке — первое после того, как 28 февраля одетая во все черное Эльвира Набиуллина объявила о росте ставки с 9,5 до 20%. Есть опасения, что ставку поднимут до 25%, но большинство экономистов все-таки склоняются к мнению, что ЦБ возьмет паузу.
За январь – февраль в РТ выдали 7,4 тыс. ипотек на 22,7 млрд рублей по базовой ставке 14,8% годовых. А с началом марта за две недели ставка выросла до 23,1%
Как спасают от санкций экономику стройки: послабления по эскроу, возврат льготной ипотеки и земельный вопрос
Так или иначе, но сложившаяся ситуация требует экстренных мер. Что сейчас предпринимают на уровне федеральных властей, рассказал депутат Госдумы РФ, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон. По его словам, внесены поправки к 20 федеральным законам, которые касаются почти всех сфер жизни. Временно правительству РФ будут даны полномочия оперативно принимать целый ряд решений.
Один из важнейших моментов — это возможность частичного или досрочного раскрытия эскроу-счетов при готовности объекта в 70%. Еще одно требование времени — упрощение процедуры изменения проектной документации, если импортные материалы при строительстве придется менять на российские аналоги. К примеру, если в проекте лифты Otis, их придется заменять: компания перестала принимать новые заказы. Правительство получит право накладывать мораторий на проверки надзорными органами, смягчать финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). По аналогии с «коронавирусными» послаблениями вновь возвращается мораторий на штрафы и пени по оплате коммунальных услуг — как для граждан, так и для предприятий.
В цене растет все — от проката до бетона. И прогноз себестоимости «квадрата» теряется в тумане
Учитывая большие сложности с землей, ряд мер связан с оптимизацией процессов в этой сфере. В отдельных случаях землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, смогут выделять без проведения торгов. Предусматривается также льготная аренда и возможность автоматической пролонгации действующих договоров аренды на срок до трех лет.
Вводится возможность продления депонирования средств на эскроу-счетах после сдачи дома на срок до двух лет (пока он равен полугоду). По словам Вольфсона, эта мера позволит оградить застройщика от последствий банкротства дольщиков. Вместе с тем правительство получает право смягчить условия, по которым долгострой может быть включен в реестр проблемных объектов в случае нарушения сроков сдачи более чем на 6 месяцев.
Вольфсон отметил, что сегодня на базе татарстанского минстроя эффективно работает рабочая группа, куда включены депутаты Госсовета РТ и казанского муниципалитета. «Мы прорабатываем поправки и учитываем мнение сразу всех уровней, чтобы не было перекосов. Спасибо Рустаму Нургалиевичу (Рустам Минниханов — президент РТ — прим. ред.), который на своем уровне поддерживает строительную сферу и добивается необходимых решений», — подчеркнул парламентарий.
По словам Вольфсона, активнее всего сегодня обсуждается вопрос возвращения льготной ипотеки.
Есть депутатская инициатива, идет активная дискуссия на всех уровнях. Звучат разные мнения на этот счет. На мой взгляд, будет адекватно, если ставка составит порядка 5–6 процентов.
Среди других инициатив рабочей группы, пожалуй, самые интересные:
- Деньги на эскроу-счетах должны приносить проценты. Эта мера защищает средства от обесценивания, пока они лежат в банке, и для застройщика, и для дольщика. Ведь уполномоченный банк может и обанкротиться — в этом случае дольщик вправе получить обратно деньги с процентами, а не ту же сумму, что платил год-полтора назад.
- Самое время вернуть схему работы без эскроу-счетов на 2022 год, т. е. по старым правилам, с возвращением обязательных отчислений в компенсационный фонд до 1,2% от цены «квадрата» на случай банкротства застройщика. Сейчас ставка проектного финансирования — 23%. Это не позволяет застройщикам начинать новые проекты. Временный мораторий на проектное финансирование позволит запустить новые стройки на деньги дольщиков и не допустит еще большего дефицита, а значит, и сдержит рост цен.
- Нужно конкретизировать регламент действий дольщиков в случае выявления строительных недостатков. Нередки случаи, когда от их имени действуют юристы, использующие допущения в законе, чтобы доить застройщиков. По мнению экспертов, устранение недостатков должно идти силами застройщика и лишь при его бездействии дольщик должен иметь право подать в суд и потребовать деньги.
Кроме того, нужно вводить поправки по вопросам техприсоединения, сетей, согласования архитектурно-градостроительного облика. Необходимо совершенствовать законодательство о комплексном развитии территорий — в частности, доработать нормы изъятия под объекты социальной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории.
Как отметили в разговоре с «БИЗНЕС Online» участники совещания, все эти меры пока далеки от реализации. «Послушать, чем дышат в верхах, всегда полезно, — отметил один из них. — Но сейчас главный вопрос — это деньги: проектное финансирование, ставки ипотеки. Пока мы видим, что обсуждается господдержка по проектному финансированию, с тем чтобы снизить ставку до 15 процентов. И вроде бы идет дискуссия по поводу льготной ипотеки, она будет то ли 10, то ли 12 процентов. И лучше бы — 10 или ниже. Потому что тогда застройщик сможет вместе с банком разрабатывать программы со ставками 8 процентов, что реально поддержит рынок новостроек».
«Если не будет принято новых программ и мер поддержки на вторичном рынке — он сократится процентов на 70»
Рынок в шоке: «Основная проблема сейчас — на вторичном рынке жилья»
Как отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» участвовавший в совещании вице-президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев, сейчас рынок в шоке. Есть покупатели, которые бегут и скупают квартиры, есть, наоборот, такие, кто все продает.
За последние три года Казань пришла к тому, что цена «квадрата» в среднем выросла на 50%, порядок цен в новостройках — 120–200 тыс. рублей за метр. По рейтингу городов России столица РТ поднялась с 20-го на 10–12-е место. В такой ситуации с ценой квадратного метра Казань вступила в период «адских санкций», направленных против РФ после начала спецоперации на Украине.
Ставка ипотеки в марте выросла втрое. Основная проблема сейчас с ипотекой на вторичном рынке, потому что она по факту стала недоступной, считает Савельев. По его словам, нынешние 22% годовых (а то и выше!) — это неподъемная ипотека и ее никто не будет брать. Верхней планкой для покупателей считается ставка в 14%. И выше уже никому неинтересно.
«Сейчас рынок еще живет за счет тех, кто получил одобрение по старым ставкам. Сделки пока идут, и достаточно активно. Но в апреле – мае будет тяжелая ситуация с той точки зрения, что старые ипотечники закончатся, а новых нет. Если не будет принято новых программ и мер поддержки на вторичном рынке — он сократится процентов на 70», — рассказал Савельев.
Одной из мер со стороны банков могло бы стать внедрение договоров переуступки ипотеки, считают в гильдии. Дело в том, что на рынке продаж вторички очень много залоговой ипотеки — например, когда люди купили однокомнатную в кредит и сейчас хотят расшириться до двухкомнатной, продав старое жилье с одновременным погашением ипотеки. А новый покупатель также берет квартиру в кредит. И, если бы действовала схема уступки по старой ипотеке — с теми же условиями, ну или хотя бы на процент выше, такой инструмент был бы очень кстати.
Поддержка вторичного рынка жилья была бы хорошим подспорьем. Ведь часть покупателей первички — это все-таки продавцы вторички. Поэтому эти два рынка завязаны друг на друге. Если встанет вторичный рынок, это вызовет негативные последствия и на рынке новостроек.
Но банки пока к такому не готовы — нужно провести расчеты, говорят присутствовавшие на совещании.
В целом настроения на рынке тревожные, отмечают участники встречи. Поэтому бо́льшую ее часть минстрой посвятил мерам поддержки стройотрасли: от импортозамещения, стройматериалов и логистики до упрощения законодательства. «Мероприятие полезное и интересное, зевающих там не было», — говорят наши собеседники и ожидают конкретных шагов по поддержке стройкомплекса на всех фронтах: от цен на стройматериалы до вопросов ипотеки.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 47
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.