В Татарстане в мае продано 687 квартир — вдвое меньше, чем год назад. В Казани продажи новостроек провалились на 76%. Резко сдала назад ипотека. Но есть и основания для оптимизма: ставки снижаются, застройщики запускают аттракционы щедрости, дешевеют стройматериалы, а инвесторы, сняв сливки с вкладов под 20%, ищут, куда вложить деньги. О том, сколько квартир с начала спецоперации продала «большая казанская тройка» в лице компаний «Ак Барс Дом», #Суварстроит и «Унистрой» и как стартовал ПИК, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
За май продажи нового жилья в Казани упали на 76% до 800 млн рублей. Июньские показатели еще хуже — за первую половину месяца застройщики продали квартир только на 200 миллионов
Ставки сделаны, сделок почти нет: рынок недвижимости РТ близок к «клинической смерти»
Рынок недвижимости Татарстана продолжает кризисное пике. За май продажи нового жилья в Казани упали на 76% до 800 млн рублей. Июньские показатели еще хуже — за первую половину месяца застройщики продали квартир только на 200 миллионов. Таковы данные онлайн-платформы аналитики недвижимости «Сравни Дом», которая анализирует статистику рынка жилья по каждому из застройщиков на основе сделок с недвижимостью, зарегистрированных Росреестром. Изрядная часть казанских девелоперов в мае и июне не продали ни одной квартиры.
В мае число договоров долевого участия по РТ сократилось до 687, или на 72%, в сравнении с апрелем. Это антирекорд для новостроек за пять лет наблюдений. Вторичный рынок Казани за месяц сократился на 41% до 1,7 тыс. сделок, Татарстана — на 37% до 3,8 тыс. договоров. Таковы данные Росреестра по РТ. Вот таким станет рынок недвижимости без дешевых кредитов. Высокая цена недвижимости на первичке при невозможности быстро и дорого продать вторичку снижает количество сделок в разы. Есть, конечно, девелоперы, которые придерживают продажи, — деньги, в отличие от квадратных метров, дешевеют быстрее. Но, думается, не в таком количестве.
По сведениям «Сравни Дом», тройка лидеров стройрынка Казани — #Суварстроит, «Ак Барс Дом» и «Унистрой» — в мае продала лишь 176 квартир. Это в 3,5 раза меньше, чем в марте, и на 15% ниже апреля. Остальные застройщики, оперирующие в Казани и окрестностях, в мае реализовали 85 квартир — это в 6 раз меньше, чем в марте, и на 33% ниже апреля. Число ипотечных сделок по столице РТ за май сократилось на 65% до 698, а по Татарстану — на 71% до 1,2 тысячи. Это тоже антирекорд. Ну и, наконец, добавим: за первые две недели июня казанские застройщики продали всего лишь 61 квартиру.
Аналогичная ситуация по всей стране. «К сожалению, за апрель и май объем выдачи ипотеки очень сильно снизился. В регионах он упал более чем на 70 процентов», — заявил в интервью «Известиям» замминистра строительства РФ Никита Стасишин. А ведь в апреле этот чиновник говорил о «лучшем времени для покупки жилья». Но рынок и покупатели призыв не услышали.
«Как и в Татарстане, в других регионах нашего присутствия рынок зависим от финансовых инструментов, предоставляющих клиентам возможность купить квартиру», — подтвердил заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Фирма также работает в Уфе, Тольятти и Санкт-Петербурге.
Эксперты «БИЗНЕС Online» называют три тенденции, которые ощутимо влияют на рынок в мае – июне 2022 года:
- Дорогая ипотека для нельготных категорий граждан при отсутствии роста доходов. Например, в конце мая средневзвешенные ставки для новостроек, по данным «Дом.РФ», составляли 14% годовых, а для вторичного рынка — 14,2% годовых.
- Финансовые трудности. Люди не уверены в завтрашнем дне. Уходят мировые бренды, производства лихорадочно ищут замену комплектующим. Продолжается колебание цен на товары и продукты питания. Покупка недвижимости ушла из приоритетов покупателей.
- Начало дачного и летнего сезона. Летом спрос на рынке недвижимости традиционно падает.
Рост ключевой ставки 28 февраля до 20% годовых не сразу умертвил рынок недвижимости. В марте покупатели еще использовали одобренную ипотеку по старым ставкам. Схема «продам вторичку — куплю первичку с ипотекой» рухнула в апреле, следом посыпался и рынок новостроек. Увеличенная ставка льготной «путинской ипотеки» под 12% годовых, а затем под 9% не привлекала широкий круг покупателей, которым недоступна даже семейная программа со ставкой 6% годовых. Тогда увеличили лимиты — не помогло. Ввели комбоипотеку — безуспешно. Запустили и ипотеку под 5% годовых для работников IT-сферы, но массовым продукт не стал.
Ипотеку под 5% годовых для работников IT-сферы эксперты называют скорее инструментом удержания в России программистов, а не поддержки рынка новостроек.
«Нишевой продукт, — заявили в строительной компании „СМУ-88“. — Пока заключили 7–8 таких сделок. Чувствуется, что процесс еще не до конца отлажен, есть шероховатости во время и аккредитации компаний, и одобрения в банках».
Доля таких сделок будет довольно низкой и ощутимо не скажется на продажах, отмечают в компании «Унистрой», которая первой в РТ подписала договор по новой программе.
Вдобавок эта ипотека не для всех айтишников. Часть специалистов IT-сферы не проходят по программе по доходу. Часть работает в компаниях, которых нет в списке минцифры, или не пользуется налоговыми льготами, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Флэт» Анна Смирнова. В гильдии риелторов РТ отмечают, что программисты часто работают неофициально, поэтому доля покупок квартир по льготной программе для айтишников в Казани ничтожно мала.
Зато айтишники не торгуются, отмечает особенность таких льготников руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина. «9 миллионов? Ну хорошо. 9,5 миллиона — тоже неплохо. С айтишниками работаем в большом чеке», — отмечает эксперт.
Эти капельницы господдержки так и не смогли разогнать продажи новых квартир, отрасль не оживала. 10 июня Центробанк пошел на радикальные меры, снизив ключевую ставку на 1,5% до 9,5% годовых. Через неделю президент РФ Владимир Путин объявил на Петербургском международном экономическом форуме о возврате льготной ипотеки под 7% годовых. Это не минимум, но близко к нему — на старте программы, в апреле 2020 года, льготная ставка составляла 6,5%.
Проблема рынка жилья, однако, не в ставках, а в стоимости «квадрата» и ежемесячной сумме платежа по выплате ипотеки. Вот стоили бы квартиры, как у Госжилфонда — по 55 тыс. за квадратный метр, — от желающих не было бы отбоя. А так — имеем, что имеем.
«Без дешевого кредита ситуацию можем не вытащить», — говорил на питерском форуме федеральный министр экономики Максим Решетников. Центробанк прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 7−9% в 2023 году и 6−7% — в 2024-м. «Предлагаемые параметры выглядят приемлемыми, но с условием того, что мы живем в стабильной экономической обстановке. Пока же рынок нуждается в поддержке и мерах стимулирования спроса», — осторожен директор СМУ-88 Наиль Галеев.
«Основным сдерживающим фактором является не столько размер процентной ставки, сколько ограничение суммы кредита, — рассуждает заместитель гендиректора компании „Унистрой“ Юсупов о господдержке и „путинской ипотеке“. — Участие в льготной программе ограничено 6 миллионами рублей, что при текущих ценах в Казани практически лишает клиентов возможности приобрести двух-, трехкомнатную квартиру».
Спрос гробят 12% годовых на вторичке
Не успел Владимир Владимирович завершить свою речь на Петербургском международном экономическом форуме, как банк ВТБ объявил о начале приема заявок по сниженной ставке. По его оценкам, ожидается двукратный рост спроса на такие кредиты. Спустя считаные минуты «выстрелил» и Сбер. Но эта «плюшка», по оценкам #Суварстроит, поддержит рынок только в июле, поскольку необходимо в среднем от одной недели для получения одобрения банка и выхода на сделку.
А вот призывы рынка субсидировать вторичку в минстрое РФ отвергают. Мол, ключевая ставка ЦБ снизилась до 9,5%, так что остальное отрегулирует рынок. Но эксперты с этим не согласны.
Рынку нужна низкая ключевая ставка, чтобы ипотека даже на вторичном рынке была под 8–9 процентов, как в 2021 году. Это поддержит не только тех, кто покупает недвижимость, но и тех, кто хотел бы рефинансировать кредиты, взятые ранее по высоким ставкам.
Пока процентные ставки на вторичку колеблются от 10,5 до 14,5% годовых, сообщает «Дом.РФ». Банки не торопятся менять условия, отмечают эксперты, ожидая снижения до 10,5–12% годовых, как это было до 24 февраля. Но и тогда покупатели не рвались брать жилье по таким ставкам. Напомним, в январе ипотека под 12% годовых и рост цен на жилье уронили вторичку, новостройки удержала господдержка.
На вторичке нет выгодных предложений по ипотеке, как на новостройки, говорит управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань» Андрей Савельев. «Пока не будет ставки около 8 процентов, вторичный рынок останется в провале, и говорить о каком-то выравнивании рано. Пока все идет в минус: и спрос, и цены, и количество сделок», — считает эксперт, настаивая на том, что рынок новостроек сегодня зависит от ситуации на вторичке.
«Без раздачи денег не обойтись, — говорит и руководитель онлайн-платформы аналитики недвижимости „Сравни Дом“ Константин Вахрушев. — Ипотеку надо поддерживать и субсидировать. Например, цены на квартиры в Казани за год в среднем выросли на 30 процентов. Прежде благодаря низким ставкам люди даже не думали о цене квартиры. Но теперь денег нет, уровень жизни не вырос, а платежи не осилить. Неслучайно банки заявляют акции без первоначального взноса, на вторичном рынке используют схему с завышением стоимости квартиры».
«Цены на квартиры в Казани за год в среднем выросли на 30 процентов. Прежде благодаря низким ставкам люди даже не думали о цене квартиры. Но теперь денег нет, уровень жизни не вырос, а платежи не осилить»
Цены на новостройки действительно никто не скидывает, в ход идут завуалированные приемы. К примеру, застройщики Казани с мая предлагают за свой счет оплатить до 1 млн первоначального взноса. Завлекают покупателей ставками ипотеки от 0,01% годовых на весь срок кредитования, сравнивая предложение с беспроцентной рассрочкой на 30 лет. В ходу траншевые программы — эту новинку эксперты «БИЗНЕС Online» разбирали в начале 2022 года. Девелоперы также предлагают в подарок парковки или балконы. Все это выглядит как скрытое снижение ценника.
Денежных скидок на новое жилье в мае – июне опрошенные нами участники рынка не увидели. По данным RealtyMag.ru, средняя стоимость квадратного метра в новом жилье Казани с начала июня выросла на 0,5% до 162 тыс. рублей. Застройщики отмечают, что цены стабилизировались.
«Стоимость стройматериалов пока слегка колеблется, но держится на одном уровне — одну неделю что-то дешевеет, потом дорожает. Из недавних примеров — цены на металл», — говорит директор СМУ-88 Галеев. К примеру, стоимость арматуры в России с января по начало июня упала на 41%, но сталепрокатчики плачутся, что теперь работают в убыток.
Торговаться продолжают на вторичном рынке Казани. «Хотелки» продавцов все еще растут — взгляните на статистику ценовых предложений по районам столицы РТ. Но те, кто хочет реально продать в разумные сроки, вынуждены делать скидки. Глубина торга доходит до 5–10% от начального запроса продавца. Скидка в 300–500 тыс. рублей за среднюю казанскую квартиру стала нормой, но достигает и 1 млн рублей. Средняя цена квадратного метра казанской вторички, по данным сайтов – агрегаторов объявлений, с апреля колеблется около 144 тыс. рублей.
Скромный заход ПИКа, новые проекты и летние ожидания
Тем не менее оптимизм на рынке жилья еще жив. Витрина первички Казани пополняется новыми проектами. В апреле исполком выдал четыре разрешения на строительство. #Суварстроит продолжает возводить ЖК «Волжские просторы», «Ак Таш» заявил новый проект на территории 33-го военного городка, специализированный застройщик «Альянс 2» построит дом на улице Николая Ершова. Купленный питерским «Эталоном» ЮИТ получил разрешение на застройку ЖК «Талони» на улице Гаврилова.
В мае застройщики оформили три разрешения: «Ак Барс Дом» продолжает застраивать жилой район «Седьмое небо», СМУ-88 возводит Dubrava 2.0, а «Садовое кольцо» начало вторую очередь Savin House. В июне старт продаж в Казани объявил и московский ПИК — компания построит у Мамадышского тракта ЖК «Нокса Парк». Цены казанские, без заметного демпинга. Как результат — продажи не рекордные: по данным «Сравни Дом», на старте куплено только 7 квартир.
Оптимизм на рынке жилья еще жив. Витрина первички Казани пополняется новыми проектами
На июнь – июль прогноз участников рынка стабильный. Несмотря на низкий летний сезон, прослеживается две тенденции:
- Заканчиваются сроки «вкусных» депозитов, которые банки на волне мартовской паники открывали под 20% годовых. Этим инструментом охотно пользовались инвесторы, но сроки вкладов истекают в июне, «жирных» процентов уже нет. Банки со скрипом предлагают 8–9%.
- Появится эффект от снижения ставки «путинской ипотеки». А после снижения ставки ЦБ до 9,5% ожидают и пробуждения рынка вторички.
«Рынок возвращается к нормальному состоянию: корректируются ипотечные ставки, начинает оживать вторичный рынок, со вторички придут деньги в новостройки. Поэтому, думаю, стоит ожидать органичный и постоянный рост без серьезных перепадов», — говорит Галеев из СМУ-88.
В #Суварстроит ожидают роста интереса к жилой недвижимости. Во-первых, из-за реализации отложенного спроса: дорогую ипотеку марта – мая вот-вот сменит вновь ставшая доступной «путинская» программа под 7% (а фактически даже чуть ниже). Во-вторых, снизившиеся ставки ЦБ обещают более приемлемые варианты и для вторичного рынка, который потянет за собой первичку.
«Ожидаем, что при отсутствии других инструментов инвестирования клиенты будут вкладываться в недвижимость», — говорят в компании «Унистрой» о перетоке денег с банковских депозитов на рынок жилья.
«Выйти к объемам продаж начала года вряд ли получится, но ситуация начнет выравниваться, — прогнозирует развитие рынка в июле Савельев. — Падение цен остановится. Но до уровня прошлого июля еще далеко. Ситуация нормализуется не раньше сентября, в лучшем случае».
Новые квартиры, попадая на вторичку, теряют в цене
А теперь резюмируем: чего ждать в ближайшем будущем? Очевидно, что тренд на постоянный рост цены квартир в Казани исчерпал себя. Попробуй продай то, что ты купил у застройщика, дороже — и тебе скажут нет. Потому что клиент не получит дешевую ипотеку, это вторичка. Сливки с этого рынка сняли в прошлом году. С другой стороны, поднимать цены на квартиры, кивая на рост себестоимости, сейчас тоже вроде как не получается. Стройматериалы (пример — та же арматура) скорее дешевеют, чем дорожают. Спрос на квартиры в Казани и Татарстане обрушился. А значит, незачем инвесторам вкладываться в жилье прямо сейчас, если нет особо выгодных предложений. Как минимум до конца лета вряд ли будут резкие скачки цен, и ожидать каких-то изменений следует не раньше осени.
Однако, если квартира нужна для жизни, имеет значение только личная ситуация покупателя: сейчас, пока низкий спрос, девелоперы готовы предлагать интересные акции, а ипотечная ставка для новостроек стала привлекательной. Удалось ли президенту России вдохнуть в рынок первички новую жизнь, станет понятно через пару месяцев.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 133
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.