«К концу лета нас ждет массовый исход международных арендаторов»

Елена Стрюкова: «Из-за приостановки деятельности якорных арендаторов падает посещаемость торговых центров и страдают те небольшие арендаторы, которые продолжают свою работу» Фото предоставлено Еленой Стрюковой

Как себя чувствуют ТЦ в городах-миллионниках?

По крупнейшим торговым и торгово-развлекательным центрам городов-миллионников на сегодняшний день до 60% торговых площадей не функционирует по причине приостановки коммерческой деятельности арендаторами. Это сильнейший удар не только по экономическому состоянию самих торговых центров, но и по доходам малых арендаторов, местному бизнесу. Ведь из-за приостановки деятельности якорных арендаторов падает посещаемость торговых центров и страдают те небольшие арендаторы, которые продолжают свою работу.

Что касается районных торговых центров и объектов в городах с населением от 50 тыс. человек, то их ситуация так существенно не затронула. Состав арендаторов торговых центров районного и микрорайонного форматов всегда опирался на местный бизнес. В таких объектах к апрелю текущего года посещаемость вернулась к показателям начала года и даже немного (10–15%) превысила показатели 2021-го.

Как показало закрытие торговых центров в пандемию и введение ограничений на посещение коммерческих объектов в связи с коронавирусом, восстановление посещаемости и розничного товарооборота магазинов будет происходить постепенно. Понадобится не один месяц для восстановления показателей. А тут еще имеет место утрата лояльности покупателей.

«Когда 20 мая возобновили работу магазины польского концерна LPP (Reserved, Sinsay, Mohito и Cropp), мы думали, что это хороший знак для других арендаторов. Но заявления, сделанные IKEA, а также закрытие Decathlon настораживают очень сильно» Фото: «БИЗНЕС Online»

Выгонять, сохранять или штрафовать? О новом законе в помощь моллам

На этой неделе принят закон о праве ТЦ досрочно расторгать договоры аренды с брендами недружественных стран. Не считаю, что госрегулирование остро необходимо в данном вопросе. Между двумя хозяйствующими субъектами заключен договор аренды. Основой для обеих сторон договора является экономическая выгода. Если ее нет, стороны сами будут инициировать расторжение договора на условиях, предусмотренных контрактом.

Когда 20 мая возобновили работу магазины польского концерна LPP (Reserved, Sinsay, Mohito и Cropp), мы думали, что это хороший знак для других арендаторов — первая ласточка подобных открытий после приостановки. Но заявления, сделанные IKEA, а также закрытие Decathlon настораживают очень сильно. В отличие от других арендаторов, которые, приостанавливая свою деятельность, по сути, ставили на паузу все операционные процессы, Decathlon распродает все подчистую, а IKEA и вовсе закрывает заводы.

Все эти решения — результаты издержек. Не могут торговые операторы столь длительное время нести затраты на аренду и минимальную оплату труда персоналу без получения выручки. Если это и было возможно, то на очень ограниченный промежуток времени, может, на 4–6 месяцев. Боюсь, что к концу лета нас ждет массовый исход международных арендаторов. И тут будет идти речь о расторжении договоров аренды, а не о приостановке.

На что больше сейчас настроены ТЦ — выгонять закрывшихся арендаторов, штрафовать, сохранить их или помогать? Кто бы торговым центрам помог?! Отрасль не вошла в перечень пострадавших в пандемию. Арендаторы не платят, т. к. не ведут торговлю Фото: © Komsomolskaya Pravda / Global Look Press / globallookpress.com

Ситуации обращения в суд владельцами торговой недвижимости не единичные. Собственники вполне обоснованно ссылаются на убытки и упущенную выгоду. Суды при рассмотрении вопроса о размере упущенной выгоды руководствуются разъяснениями Верховного суда РФ, согласно которым расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства. По мере истощения «запасов» у арендаторов, из которых сейчас оплачивается аренда и заработная плата, исков будет все больше. Т. к. решение о приостановке было добровольным у арендаторов, в большинстве случаев собственники станут получать запрошенную компенсацию, по крайней мере, до тех пор пока компании-арендаторы смогут исполнять данные решения.

На что больше сейчас настроены ТЦ — выгонять закрывшихся арендаторов, штрафовать, сохранить их или помогать? Кто бы торговым центрам помог?! Отрасль не вошла в перечень пострадавших в пандемию. Арендаторы не платят, т. к. не ведут торговлю. Официальная инфляция с начала года имеет двухзначные цифры. А индексация договоров в лучшем случае предусматривает размер в 10%. Практически все инженерное оборудование объектов — импортное. Нет источников, чтобы помогать арендаторам.

Выгонять их никто не хочет. Во-первых, всегда остается надежда на благополучное решение ситуации. Во-вторых, откровенно непонятно, кого «сажать» на освободившиеся площади.

Есть настрой сохранять, хотя и не бесплатно. Ведь даже если арендатор, приостановивший коммерческую деятельность, платит минимальную аренду, владелец теряет на снижении посещаемости и отсутствии платежей в виде процента от розничного товарооборота.

Штрафовать — зачастую такая возможность предусмотрена договорами. Но идут на это немногие и только в том случае, если не удается договориться о минимальных платежах с арендаторами, чьи договоры не предусматривали фиксированной ставки аренды, а предполагали только процент от РТО. Или в случаях существенных просрочек оплаты.

«Зачастую арендаторы выдвигают больше требований по готовности помещений, желая снизить свои капитальные затраты при развитии» Фото: «БИЗНЕС Online»

В желании заполнить пустующие площади некоторые собственники будут вынуждены демпинговать

Опрашивала владельцев торговых и офисных центров Казани о том, как в целом изменились ставки в ТЦ столицы РТ после 24 февраля. В подавляющем большинстве все ставки аренды проиндексированы в соответствии с условиями договоров от 5 до 10%. На фоне имеющейся инфляции это означает фактическое падение ставок в реальном выражении. Конкуренция между коммерческими объектами за новых арендаторов наивысочайшая. В желании заполнить пустующие площади некоторые собственники будут вынуждены демпинговать. Вместе с тем это не всегда означает снижение непосредственно ставок аренды. Зачастую арендаторы выдвигают больше требований по готовности помещений, желая снизить свои капитальные затраты при развитии.

Крупным ТЦ и ТРЦ будет нелегко в ближайшее время из-за отсутствия форматного ретейла. Перспективы видятся мне только в нише малых районных торговых центров и хорошо расположенном street-ретейле.