100–150% за год в валюте: россияне продолжают снимать сливки с объектов недвижимости в Стамбуле

Руслан Новикас: «Если брать точечно, то некоторые объекты, приобретенные на стадии котлована, выросли за год на 100–150 процентов»

Почему в Турции сметают недвижимость?

Инвесторы, успевшие вложиться в покупку квартир в Турции в 2021 году, потирают руки: средний рост стоимости объектов недвижимости по стране к началу 2022-го достиг 40%. «Уже сейчас можно сказать, что квартиры наших клиентов, приобретенные в 2021 году, удвоились в цене в долларовом исчислении, — вводит в курс дела директор компании Premium Realty Руслан Новикас. — Цифра в 40 процентов появилась только потому, что в статистику входят не только центральные локации и новостройки, но и вторичное жилье, и провинциальные города. Если брать точечно, то некоторые объекты, приобретенные на стадии котлована, и вовсе выросли за год на 100–150 процентов. К таковым относятся ликвидные „квадраты“ в перспективных районах Стамбула, в строящихся домах».

Стремительный рост недвижимости спровоцирован экономическими факторами, в первую очередь повышенным спросом. Пандемия четко дала понять, что своя квартира на берегу моря — оптимальный резервный аэродром. Еще один подстегивающий фактор — слабеющая лира. «Сами турки активно инвестируют в недвижимость с начала года, потому что ставки по депозитам снизились, а лира стала стремительно дешеветь — хранить деньги в банках невыгодно, — рассказывает Новикас. — При этом ставка на ипотечное кредитование — всего 1,35 процента годовых для граждан Турции, что делает ипотеку невероятно привлекательной. Даже получая доход с аренды в 3 процента годовых, можно спокойно закрывать ипотеку». По словам директора компании Premium Realty, сегодня турки не очень доверяют доллару и евро, поэтому переключились на недвижимость как безопасный актив, который, несмотря на девальвацию национальной валюты и другие геополитические события, стабильно показывает позитивную динамику стоимости.

В апреле – мае наши соотечественники возглавили список покупателей недвижимости в Стамбуле

Инвестируют и россияне: в апреле – мае наши соотечественники возглавили список покупателей недвижимости в Стамбуле. Особенно высокий спрос наблюдался до середины июня. «13 июня вступили в силу поправки в законодательство об инвестиционном гражданстве: порог инвестиций в недвижимость для получения гражданства увеличился примерно с 15–16 миллионов рублей (250 тысяч долларов) до 24–27 миллионов рублей (400 тысяч долларов), — объясняет Новикас. — За апрель – май было оформлено 4,8 тысячи заявок на гражданство только в Стамбуле. Но уже в июле ажиотажный спрос со стороны россиян пошел на спад и на первые три позиции рейтинга инвесторов вернулись граждане Турецкой Республики, Ирана, Ирака и прочих стран Ближнего востока. Сейчас мы отмечаем более вдумчивый спрос со стороны инвесторов, которые внимательно изучают рынок и хотят не только получить гражданство, но и заработать на инвестициях».

Не менее важно местонахождение недвижимости. Эксперты рекомендуют сфокусироваться на местах, к которым наблюдается высокий интерес

Во что инвестировать?

Видов недвижимости много — от вилл на море до крупных коммерческих площадей. Но что принесет наибольшую выгоду? «Как показывает многолетняя практика, лучше всего для инвестиций и последующей перепродажи подходят обычные квартиры, — уверен Новикас. — Такие объекты легко сдать в аренду под 3 процента годовых в валюте, а в случае необходимости можно и перепродать, не потратив много времени на поиск покупателя». Увы, ни апартаменты, ни коммерческие помещения к этой категории не относятся — их сложно сдать в аренду, но еще тяжелее продать. «К нам нередко приезжают покупатели из Москвы с надеждой на рентный доход от коммерческой недвижимости в 10–12 процентов годовых, — отметил Новикас. — Мы вынуждены их разочаровать: в Стамбуле средняя ставка — 3–4 процента, поскольку коммерческой недвижимости много и конкуренция большая. Но ее безусловный плюс — это долгосрочные арендные контракты на 3–10 лет. Если покупатель ориентируется на пассивный доход, то это удобно, но приобретение коммерческой недвижимости требует большой внимательности: можно взять неудачный объект и потом долго искать арендатора. При покупке же квартиры до 15 миллионов рублей (200 тысяч долларов) арендатора можно найти за 1–2 месяца, а если понадобятся деньги, то ее легко будет перепродать».

«При покупке квартиры до 15 миллионов рублей (200 тысяч долларов) арендатора можно найти за 1–2 месяца, а если понадобятся деньги, то ее легко будет перепродать»

Не менее важно местонахождение недвижимости. Эксперты рекомендуют сфокусироваться на местах, к которым наблюдается высокий интерес. «Мне нравится премиальная недвижимость в центре городов, таких как Нишанташи (район Шишли) и новая часть Таксима, — говорит директор компании Premium Realty. — Это исторические места с уникальным концептом, который привлекает интеллигенцию и состоятельных людей из всех уголков мира. Европейцы, американцы, арабы и сами турки с удовольствием покупают недвижимость и живут в этих районах, если появляется такая финансовая возможность. Если ты живешь в Нишанташи, все сразу понимают твой уровень. В центре города очень мало земли, реновация, снос и строительство зданий строго контролируются государством, и новые участки земли появляются редко. Да, дорогой объект за 60–120 миллионов рублей (1–2 миллиона долларов) будет дольше ждать своего покупателя и его не продашь, как дешевую квартиру, за 1–2 месяца, зато эти объекты стабильно дорожают последние полвека и никакие кризисы им не страшны. Поэтому, если клиенты обращаются к нам с запросом диверсифицировать капитал и защитить его от инфляции, мы предлагаем эксклюзивные центральные районы, в которые охотно инвестируют турки, арабы и европейцы. Сейчас в Нишан Таши ведется четыре стройки, чуть больше — в Таксиме, поэтому конкуренция в сегменте нового жилья минимальна. Объекты в этих районах медленно, но верно показывают прирост 10–20 процентов годовых».

Также Новикас предлагает обратить внимание на развивающиеся районы с большим потенциалом роста, такие как Кягытхане и Кючюкчекмедже: «Лучше всего выбирать объекты на самой ранней стадии строительства — они дают самый хороший прирост к цене, до 35 процентов за период строительства. Район Кягытхане интересен в первую очередь тем, что он удачно расположен между дорогими районами — финансовыми центрами Маслак и Левент. Поскольку стоимость жилья и аренды в них непомерно высокая, белые воротнички все чаще предпочитают селиться в районе Кягытхане. К тому же сейчас там достраивается ветка метро, соединяющая город и новый аэропорт. Район активно обновляется и прирастает объектами социально-культурной сферы. Стоимость объектов в Кягытхане обусловливается близостью к комплексу Вади Истанбул и улице Джендере — главному местному проспекту. Если говорить о районе Кючюкчекмедже, он считается перспективным. Согласно плану развития города, новый искусственный канал-дублер Босфора соединит Черное и Мраморное моря именно в этом месте. У района прекрасная транспортная доступность. До него можно легко добраться метробусами, поездами линии Мармарай и на автомобиле по широким магистралям».

Даже при самом неблагоприятном сценарии эксперты ожидают прирост 10–15% годовых в стоимости недвижимости

Между Казанью и Стамбулом

У россиян, как правило, на слуху курортная часть Средиземного моря Турции. Это логично, ведь многие отдыхали в отелях Антальи, Бодрума, Кемера. Однако, несмотря на активный рост, рынок недвижимости всего региона Антальи в разы меньше стамбульского. По данным статистики, в первом полугодии во всем регионе Антальи (включая Аланию) иностранцами было совершено более 48 тыс. сделок с недвижимым имуществом. Это рекордные показатели за все время подсчета. Однако в это же время в Стамбуле зафиксировали более 262 тыс. таких сделок. Столь существенна разница продиктована большим объемом рынка недвижимости Стамбула. Он более устойчив к влиянию внешних факторов, менее подвержен колебаниям. Даже при самом неблагоприятном сценарии эксперты ожидают прирост 10–15% годовых в стоимости недвижимости.

«Во-первых, несомненный плюс покупки недвижимости в Турции — возможность покупки долларов США по биржевому курсу и осуществление беспрепятственного перевода средств за рубеж. Пока сохраняется низкий курс доллара США по отношению к рублю и Турция является дружественной страной, вы можете выгодно и безопасно купить недвижимость прямым банковским переводом, — резюмирует Новикас. — Во-вторых, в современных реалиях наличие дополнительных паспортов и собственной недвижимости в другой стране уже не является роскошью по определению. Возможность свободно путешествовать, вести бизнес и длительно проживать в странах Европы, к сожалению, сужается для обладателей российских паспортов. К нам обращаются клиенты, которые на себе ощутили горечь дискриминации по паспорту, при том что они постоянно проживают в странах ЕС на основании ВНЖ. С каждым днем российские банки планомерно усложняют операции с валютой: вводятся отрицательные ставки на хранение валюты, лимиты и ограничения на отправку SWIFT- платежей и увеличиваются комиссии при покупке валюты по биржевому курсу. Но, пожалуй, самым весомым фактором неопределенности являются волатильность рубля и рост цен на рынке недвижимости Стамбула. В таких условиях цена откладывания решения о покупке недвижимости может быть высокой, а возможность — упущенной. Поэтому, если вы давно думаете о приобретении недвижимости в Турции, то, возможно, уже пора. Процесс оформления покупки потребует два рабочих дня и личного присутствия инвестора в Стамбуле. Так что ждем всех, кто желает выгодно инвестировать в недвижимость Турции».