Наиль Галеев, СМУ-88: «Даже сейчас «в стол» никто не строит»

Наилю Галееву 35 лет. Чуть больше года назад он возглавил группу компаний «СМУ-88»

О герое

Наилю Галееву 35 лет. Чуть больше года назад он возглавил группу компаний «СМУ-88», после того как ее основатель Илья Вольфсон ушел работать в Государственную Думу. СМУ-88 ввело в эксплуатацию 9 жилых комплексов, пять из которых завершено раньше минимум на полгода. Компания входит в топ-3 ведущих застройщиков Татарстана — по данным единого ресурса застройщиков, в декабре девелопер был на третьем месте в регионе по объемам текущего строительства. Компания прилагает серьезные усилия для улучшения качества городской среды и реализует проекты благоустройства соседних территорий. 

«Реновация Портовой ставит перед строителями совершенно новую планку, которую в Казани еще никто не брал»

Реновация, Дальний Восток и премии в кризис

• Ключевое событие 2022 года для строительной отрасли Казани — это старт реновации территории в районе речного порта. Большая честь, что именно СМУ-88 начинает раскручивать этот огромный маховик трансформаций, который должен превратить 287 га полузаброшенной промзоны и серых заборов в гордость столицы РТ. Согласитесь, сейчас для современного мегаполиса иметь в паре шагов от Кремля да еще и на берегу Волги такую «золотую» землю и не использовать ее должным образом как минимум несолидно.
• Реновация Портовой ставит перед строителями совершенно новую планку, которую в Казани еще никто не брал. Первыми быть всегда сложно. К счастью, мы не одни и с нами работает огромная команда под кураторством президента Татарстана Рустама Минниханова и мэра Казани Ильсура Метшина. Рустам Нургалиевич дал задание разработать неординарный комфортный для жизни проект, отражающий идентичность места, который задавал бы тон всей территории. А Ильсур Раисович чуть ли не в еженедельном режиме проводил штабы по разработке мастер-плана.
• Одним из ключевых событий в этом проекте стало подписание на площадке ВЭФ-2022 соглашения о партнерстве Казани и Сбербанка при реновации Портовой в присутствии Рустама Нургалиевича. 
• А команда мастер-плана территории — это и управление архитектуры исполкома, и главный архитектор Казани Ильсияр Мисхатовна, и Институт развития города, и ведущие архитектурные и консалтинговые бюро со всей России. Проектировать первый жилой комплекс мы пригласили «Цимайло, Ляшенко и партнеры» и NF Group — одни из лучших команд в России. Следующие участки в руках не менее талантливых архитекторов, и совсем скоро мы представим их наработки.
• Редевелопмент промзон и портовых территорий стал устойчивым трендом в ведущих городах мира. Мы досконально изучили этот опыт и поставили перед собой задачу воплотить в Казани самые лучшие практики, а в чем-то даже превзойти. 
• Второе, не менее важное событие — СМУ-88 выходит на федеральный уровень. Пока это только Приморский край. В конце декабря мы подписали договор с ВТБ о проектном финансировании на ЖК в городе Большой Камень, а в I квартале этого года выходим на площадку в Прохладном под Владивостоком. Это будет сразу целый жилой квартал — 35 домов в рамках строительства Нового Владивостока. Первоначально планировали 22 дома, но мы нашли способ, как расшириться.
• Наше жилье будет предназначено в том числе и для 10 тыс. резидентов ТОР «Надеждинская». Это одна из первых и самых больших территорий опережающего развития под Владивостоком, но качественного жилья для ее резидентов за 7 лет существования так и не появилось. Мы собираемся исправить данную ситуацию.
• Вместе с тем мы ведем переговоры еще с несколькими регионами, будем готовы подробнее рассказать, наверное, уже к лету.
• В 2022 году мы закрепили свои позиции в глазах профессионального сообщества России. Хочу отметить, что победы в премиях — это не просто очередной диплом на стенку, а признание того, что наши ЖК — одни из лучших в стране. Например, наш Atlantis Deluxe собрал целую россыпь наград, самой значимой из них стала победа в номинации «Лучший жилой комплекс бизнес-класса» федеральной премии Urban Awards. Это одна из самых влиятельных премий на рынке недвижимости. Проекты оценивают 70 членов жюри в составе четырех комитетов, и есть отдельная структура, следящая за объективностью голосования.
• Архитектурная подсветка Atlantis Deluxe, которую мы запустили в прошлые новогодние праздники, в прямом смысле слова засветилась во всех СМИ и соцсетях. В течение всего года по вечерам сюда приезжают казанцы и туристы, чтобы сфотографироваться на фоне нашего дома. Тут даже музыкальные клипы снимают.
• Мы создали полтора десятка уникальных сценариев и весь год поздравляли горожан с праздниками, а в сентябре Atlantis стал одной из площадок нашумевшего фестиваля «НУР». Это отметило профессиональное сообщество на городском смотре-конкурсе, и во время второго форума «Казаныш» наш проект получил Гран-при за лучшую художественную архитектурную подсветку.
• Несмотря на разгоревшийся в начале прошлого года кризис и ключевую ставку в 20%, СМУ-88 первым в Казани прервало режим тишины и вывело на рынок новый проект — мы запустили «Крыловку Парк» в Кировском районе. Придумывали его как антиковидный ЖК — предусмотрели много опций, которые бы сократили количество прикосновений к разным поверхностям в общественных местах. Сейчас ситуация поменялась, часть наших идей уже не такая актуальная, но тем не менее поможет жителям заботиться о своем здоровье.
• Осенью закончили первую очередь ЖК Dubrava 2.0 с годовым опережением сроков — новоселы в четырех домах из 6 уже получают ключи от квартир.

«У нас нет просадки ни по «инженерке» — она такая же надежная и технологичная, ни по отделочным материалам — они такие же эстетичные и долговечные»

Падение продаж, европейские шильдики и мобилизация

• Если говорить о материалах и логистике, то пандемия в 2020-м ударила по всем гораздо больнее. В прошлом году многие тоже сначала переживали по поводу импортных материалов. Но большинство застройщиков позаботились о том, чтобы подстелить соломку и найти альтернативные варианты. Кто-то делал запасы впрок, кто-то искал поставщиков на отечественном рынке. Сейчас у всех все в порядке, работа ни у кого не то что не встала, а даже не приостановилась.
• Отечественные производители, кстати, довольно быстро сориентировались и предложили продукцию, по качеству не отличающуюся от импортной. В принципе, она давно у них была, просто в плане маркетинга им было сложнее — местные бренды не такие узнаваемые и раньше зарубежные бренды задвигали их в угол. Но теперь мы видим, что и технологии производства те же, и потребительские характеристики ничем не отличаются.
• Какие-то решения нашли на азиатском рынке. Тут в целом тоже без потерь. Ни для кого не секрет, что, допустим, те же лифты собирают на одной и той же фабрике. Просто на одну партию вешают шильдик европейского бренда, а на другую — кого-то из местных.
• Есть, конечно, какие-то уникальные европейские бренды, которые нигде больше нельзя приобрести. Как, например, глазурованный кирпич, который мы использовали в фасаде нашей «Привилегии». Но здесь решение тоже уже нашли, просто логистика стала подлиннее и не такая очевидная. Ну как в той истории о знаменитых белорусских мидиях.
• И в итоге у нас нет просадки ни по «инженерке» — она такая же надежная и технологичная, ни по отделочным материалам — они такие же эстетичные и долговечные.
• Что заставило поволноваться в прошлом году— это спрос и продажи. Рынок шатало очень сильно. Сначала весной высокая ключевая ставка полностью сломала всю ипотеку. Вторичный рынок, по-моему, до сих пор окончательно не пришел в себя. Новостройки как-то худо-бедно пытались поддерживать льготной ипотекой, но даже по ней ежемесячный платеж тогда плохо укладывался в семейный бюджет.
• К осени вроде все более-менее устаканилось, продажи выровнялись. А потом мобилизация парализовала вообще весь рынок — людям просто было не до того. Продажи здорово просели или вовсе замерли почти во всех сферах розничной торговли. Рынок недвижимости сам по себе в силу своей специфики менее емкий, поэтому на нем это отразилось заметнее всего.
• Такое шоковое состояние, к счастью, продлилось недолго, уже в ноябре мы пришли к позитивной динамике. Сейчас в целом можно говорить о том, что рынок стабилизировался и вернулся к своим среднемесячным показателям.

«Ключевая проблема государственных программ субсидирования ипотеки — действующих лимитов в 6 миллионов для городов-миллионников сейчас недостаточно»

Сколько детей нужно для ипотеки и почему квартиры дорожают

• Рынку недвижимости нужна, по сути, только дешевая ипотека. Цены на материалы, землю, рабочую силу, кредиты выросли очень сильно — себестоимость строительства всего за два года увеличилась на 50%, а вместе с этим и цены на квартиры. А покупательская способность, наоборот, упала, и ежемесячные платежи по ипотеке становятся неподъемными.
• Помните, как все переживали из-за того, что банки теперь станут участвовать в девелоперской деятельности? Сейчас, думаю, все рады, что мы оказались в одной лодке, иначе бы мы вряд ли увидели сегодня такое количество гибких субсидируемых ипотечных продуктов — буквально на все случаи жизни.
• У всего есть своя цена — к стоимости квартиры приходится добавлять банковскую наценку. Это комиссионное вознаграждение в размере 30–50% от стоимости кредита, которое обычно сидит в процентной ставке и незаметно для потребителя. Квартира, кстати, в итоге обходится дешевле, чем при классической ипотеке, хотя сама по себе и становится дороже. Отсюда, кстати, и эти громкие заголовки новостей о том, что стоимость новостроек выросла на 1000% с начала года.
• В ближайшем будущем все-таки хочется увидеть не только количественное, но и качественное развитие семейной ипотеки. Правительство предоставляет доступ к ней для большего количества покупателей — теперь право воспользоваться ею получают семьи, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. Но ключевая проблема государственных программ субсидирования ипотеки — действующих лимитов в 6 млн для городов-миллионников сейчас недостаточно. Взять ту же семейную ипотеку — чтобы семье в Казани купить трехкомнатную квартиру, воспользовавшись ипотекой с господдержкой, ей нужно откуда-то взять в среднем примерно 50% на первоначальный взнос.  
• Мы без проблем все построим, но этот продукт нужно продавать. И тут недостаточно думать только о застройщиках — надо создавать комфортные условия и на вторичке. Эти рынки работают в синергии, а не в отрыве друг от друга. Поэтому повторюсь — все ждут дешевую ипотеку.

«Да, сейчас непростой период, но это не навсегда, и он закончится гораздо раньше, чем наши проекты потеряют актуальность»

Прогнозы на будущее 

• В целом мы видим, что казанский рынок недвижимости за последние несколько лет здорово подтянулся. Речь и о качестве архитектуры, и о применяемых технологиях, и о глубине проработки пространств. Этому, кстати, очень способствовала главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина — она много сил прикладывает к тому, чтобы показать местным застройщикам, какой уровень строительства должен быть в столице Татарстана. Отдельное спасибо ей за форум «Казаныш» — это как раз тот инструмент, который помогает избавиться от шор на глазах и понять, в какой точке ты сейчас находишься.
• Мы все наперегонки ищем лучшие решения — планка качества постоянно повышается во всех ценовых сегментах. Ни СМУ-88, ни, думаю, любой другой застройщик, никто не будет игнорировать такое положение дел. 
• Да, сейчас непростой период, но это не навсегда, и он закончится гораздо раньше, чем наши проекты потеряют актуальность. Даже сейчас никто не строит «в стол», у всех все нормально продается. Иначе бы мы не запускали новые проекты и к нам не заходили бы федеральные игроки.
• Звучат прогнозы, что в 2023-м стоимость жилья обвалится, но они звучат накануне каждого нового года. При текущей себестоимости строительства нам некуда снижать цены: стройка — это не только бетон, кирпичи и «жадность» застройщика. Цена квадратного метра формируется из множества переменных и включает в себя в том числе и перспективное развитие.
• Если говорить о состоянии рынка, то думаю, в 2023 году мы не увидим значительных колебаний. Скорее всего, это будет такая ровная, стабильная история с привычными сезонными активностями.

Совет предпринимателям

• Продолжать работать. Честно и на совесть.