«Чем больше доля несовершеннолетнего, тем хуже»: топ-5 ошибок при продаже и покупке квартиры

Продление льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года стало главной новостью декабря. Эта госпрограмма будет ключевым фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2023 году Фото: © Александр Кряжев, РИА «Новости»

Сколько выделить детям

Продление льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года стало главной новостью декабря. Чтобы вы представили чувства застройщиков, приведу аналогию с прошедшим чемпионатом мира по футболу. Наверняка вы помните моменты с серией пенальти? Ликование болельщиков сборной Аргентины, целующих кубок, и слезы Лионеля Месси. Так вот, французы — это минфин РФ, сборная Аргентины — минстрой, а сошедшие с ума от радости аргентинские болельщики — российские застройщики. Эта госпрограмма будет ключевым фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2023 году.

Но не всегда при сделках с недвижимостью решающими являются высшие силы. Промахи и победы находятся в плоскости покупателей и продавцов. Невнимательность к деталям сейчас приводит к проблемам потом. Вот топ-5 ошибок казанцев в 2022 году. 

1. Выделяют детям значительные доли по материнскому капиталу. Маткапитал — госпрограмма финансовой поддержки семей. Она действует до конца 2026-го. С 1 февраля 2023-го он составит: на первого ребенка — 589, 5 тыс. рублей, на второго (если маткапитал на первого не назначался) — 779 тыс. рублей. Самый популярный вариант его использования — улучшение жилищных условий. Например, в 2022 году более 700 тыс. семей направили эти средства на жилье.

Если семья при покупке дома или квартиры использовала средства господдержки, родители обязаны выделить в них доли детям. Если маткапитал перечисляют напрямую продавцу жилья, без ипотеки — доли выделяют сразу при покупке, если им погасили ипотеку или использовали в качестве первоначального взноса, то в течение 6 месяцев с момента, когда родители выплатили кредит. 

А сколько «квадратов» выделять? В данном случае ни к чему излишняя щедрость. Например, семья Низамовых с двумя детьми купила квартиру в 80 кв. м за 8 млн рублей и оплатила часть квартиры маткапиталом — 779 тыс. рублей. Если округлить, это 1/10, или 8 «квадратов». Господдержка дается на всех членов семьи, т. е. 8 делим на 4, равно 2 кв. метра (1/40 квартиры). Конечно, можно выделить детям и больше. Частенько в Казани не заморачиваются и выделяют детям по ¼. Но зачем? Чем больше в квартире доля несовершеннолетнего, тем сложнее при продаже этой квартиры согласовать сделку с опекой. Ведь главное условие при продаже квартиры с долями несовершеннолетних собственников — это приобретение нового жилья, где жилищные условия детей не должны ухудшаться.

Не выделить тоже не получится. Согласно закону о материнском капитале и правилам направления средств, жилье должно стать собственностью всех членов семьи. Если доли не выделить, родителей могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве или обязать вернуть государственные средства ПФР. Если продать квартиру и не выделить доли, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей.

Совет: нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем и вы не стали заложниками маткапитала. Выделение максимальных долей — выход для мам, брак которых трещит по швам, и предстоит раздел нажитого имущества, где муж будет биться, исходя из норм СК, т. е. 50 на 50. Увеличение долей детей, например каждому члену семьи по ¼, позволит при разделе получить ¾ от всей квартиры. 

Подарите квартиру маме

2. Считают, что они налоговые резиденты. Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. При этом многих сбивает формулировка ст. 207 Налогового кодекса РФ о «12 следующих подряд месяцах». И продавцы ошибочно считают, что если за 12 месяцев до сделки они были в России, а уехали уже после продажи недвижимости, то они считаются налоговыми резидентами. Это не так, согласно определению Конституционного суда. Резидент/нерезидент определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.

Например, в 2020-м Карим приобрел квартиру. В феврале 2022-го ее продает и уезжает в Казахстан. По итогам 2022 года он нерезидент, т. к. пробыл в России меньше 183 дней, и будет платить налог в 30%. А если бы Карим уехал в сентябре, а все предыдущие месяцы был в России, то был бы резидентом и со всех своих доходов заплатил бы только 13%. Пока я не слышала о запросах ИФНС в погранслужбу с целью получения списка уехавших за рубеж или об обмене существующей информацией. 

Совет: если у вас возникла аналогичная ситуация, подарите квартиру своей маме. При продаже она сможет уменьшить полученные доходы до затрат, которые в свое время понесли вы.

Не соглашайтесь на покупку квартиры с заниженной ценой

3. Пренебрегают проверкой документов. Отмена моратория на банкротство спровоцировала всплеск исков кредиторов, и это общероссийская тенденция. Статистика на Федресурсе показывает, что количество граждан, признанных банкротами в I квартале 2022-го, составило более 54 тыс., что на 33,6% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Это значит, что у данных россиян могли оспорить сделки по приобретению недвижимости.

Поэтому, во-первых, советую не занижать стоимость в договоре купли-продажи. Суд не примет во внимание расписки о неотделимых улучшениях, встроенной технике или мебели. Во-вторых, помните, никакие «условия-страшилки» в договоре при банкротстве не работают. Никто не купит вам равноценное жилье и не возместит штраф.

В-третьих, занижение на 20% считается критическим. Допустим, вы покупаете квартиру за 5 млн рублей, а в договоре просят указать 4 миллиона. Продавец экономит 130 тыс., а вы впоследствии можете потерять квартиру. В-четвертых, забудьте о наличных расчетах. Проводите оплату через аккредитив. Банковская ячейка или классический расчет наличными не смогут доказать ваше исполнение по договору.

Дальше, не рассматривайте недвижимость, по которой в течение трех лет были сомнительные переходы права. Наверняка с ней что-то не так с точки зрения титула. Избегайте сделок с родней или друзьями. Высоки шансы «оспоримости» сделки по аффилированности лиц. Ну и станьте добросовестным покупателем и действуйте с должной осмотрительностью (формулировка судов). Докажите свою платежеспособность. Суд устроит снятие вклада или предшествующая продажа недвижимости. А вот расписка, что вы взяли в долг у друга, — нет.

Важные моменты (!). Сформируйте пакет документов по приобретаемой квартире и продавцу (и супруга/супруги продавца тоже): затребуйте актуальную расширенную выписку со всеми переходами права по покупаемому объекту, проверьте продавца на сайтах ФНС (налоговая), ФССП (приставы), в картотеке арбитражных дел и на сайтах судов общей юрисдикции (по месту регистрации). Уточните, является ли продавец учредителем или руководителем компании. Теоретически его могут привлечь к «субсидарке» при проблемах юридического лица. Продавец должен представить и отчет из бюро кредитных историй, который вы заботливо положите в папку с документами на квартиру. И храните как зеницу ока!

Где вы собираетесь хранить подушки, подаренные даваникой?

4. Торопятся при покупке новостройки. Выбор новостройки, да еще на стадии котлована, специфичен, ведь вы покупаете образ, мечту, основываясь на рекламных буклетах застройщиков. Будущие дольщики нередко склонны к эмоциональным и быстрым решениям. Зачастую решающую роль играет мастерство отдела продаж, а не реальные достоинства будущего дома. Поэтому так нередки разочарования и желание избавиться от неудачного объекта.

Совет: Не верьте рекламным буклетам о «10 минутах до центра Казани». Возможно, девелопер имел в виду личный вертолет, а не вашу KIA Sorento. Несмотря на то что будущего ЖК еще нет и, возможно, только сейчас забиваются сваи, не поленитесь и съездите на строительную площадку. Причем не в обед, а в 17:00, когда все трудящиеся горожане двигаются в сторону дома.

Даже если первый вариант квартиры в каком-то ЖК вам очень понравился, рассмотрите как минимум пять альтернатив у других застройщиков. Если переживаете, что квартира уйдет, поставьте бронь в отделе продаж (как правило, у всех казанских застройщиков есть такая возможность без внесения оплаты). Возьмите паузу на пару дней, проведите мозговой штурм с командой единомышленников или, наоборот, людей с противоположными взглядами. Например, с сестрой жены или мужа.

Возьмите в команду дизайнера еще до покупки квартиры. Предлагаемая застройщиком расстановка мебели, где на 13 кв. м умещаются шкафы, стол школьника, диван и кровать, далека от реальности. Иначе где вы собираетесь хранить ненужные ролики, коньки, одну лыжу, набор для выжигания и пять перьевых огромных подушек, подаренных даваникой в качестве приданого? Минимализм в рекламных буклетах может сбить вас с толку. Не поддавайтесь.

5. Не думают о перспективах. Выбор квартиры — это как брак по расчету. Ну или вспомните свою первую школьную любовь: вам казалось, что это идеал и мечта всей вашей жизни. Но бьюсь об заклад, что у 99% вкусы с того времени изменились, и сейчас вы рады, что эта любовь не ответила вам взаимностью и у вас не сложилось.  

Так и с жильем. Обычно его выбирают, исходя из сиюминутных потребностей и своей картины мира идеального убежища. Однако все меняется, а вот ипотека остается. Прежде чем принять решение, задайте себе несколько вопросов:

1) Как будет меняться район около дома? Рассмотрите перспективу в 5–10 лет.

2) Сможете ли при необходимости оперативно продать эту квартиру?

3) Пригодно ли данное жилье в случае расширения вашей семьи на 1–2 человек?

4) Будет ли пользоваться эта квартира спросом у арендаторов?

Совет: рассматривайте жилье при покупке не только как место жительства, но и как инвестицию. Если вы не всегда хотите жить на периферии или в пригороде Казани, выбирайте объекты в черте города. Впоследствии возможны сложности с реализацией «квадратов» таких объектов, которые многие инвесторы приобрели из-за дешевизны. Кстати, в ближайшем будущем на рынке появится много предложений в ликвидных локациях: промзона Аделя Кутуя, Ферма-2, за ТК «Порт», пустырь между проспектами Альберта Камалеева и Победы, проспект Победы и Мамадышский тракт, Компрессорный завод, рынок «Родина», Адмиралтейская слобода, улица Портовая, Аракчино, Кировский район (за переулком Односторонка Гривки), улицы Кулагина, Авангардная.

На рынке Казани появилось много недвижимости с сомнительными документами

И в заключении. На следующей неделе будет опубликована декабрьская  статистика Росреестра. Наверняка мы увидим возросшую активность по ипотеке и ДДУ. Ведь многие поддались рекламным призывам, что ипотека закончится и после Нового года цены на новостройки станут дороже. Но ипотека, как и звезда с прощальными гастролями, осталось с нами и на 2023 год (я в этом и не сомневалась) и в январе многие квартиры можно приобрести со скидкой и дешевле декабрьских цен.

Во-первых, самым приятным подарком стало расширение семейной  ипотеки. Можно сэкономить более 500 тыс. рублей. Поэтому, если вы планируете покупку, обратите внимание именно на эту программу. Кому дают: заемщикам с двумя детьми до 18 лет и семьям с одним ребенком, рожденным с 2018 года. Ставка — 5,7-6%.

Что можно купить:  новостройку по ДДУ от застройщика  и главное (!) по уступке от физического лица. Рассмотрим вариант одного из застройщиков Казани. В отделе продаж 37 «квадратов»  стоят 7,36 млн рублей. Аналогичная квартира в соседнем подъезде по переуступке от дольщика стоит 6,1 миллионов. И ту, и другую квартиры можно приобрести по ставке 5,7%.

Во-вторых, хочется отметить, что продажи новостроек в прошлом году вовсе не стали антирекордом за всю историю рынка. Аутсайдерами  они выглядят лишь в сравнении с годами ажиотажного спроса — 2020 и 2021 годов. Финансовое положение казанских застройщиков устойчивое и угрозы обвала рынка и появления обманутых дольщиков нет.

В-третьих, стало появляться все больше «заманчивых» предложений застройщиков. Ваша задача отличить настоящую скидку от рекламного хода. Проанализируйте  динамику цен с осени у интересующих застройщиков, сравните текущую цену предложения с вариантами в других ЖК, уточните, на какие конкретно квартиры распространяется скидка, возможно, это исключительно неликвид. Если вы выбираете субсидированные предложения (например, ипотеку под 3%),  помните, что это не дешевый кредит, а просто для вас цена квартиры при этой ставке повышается до 20%.

И внимательно читайте условия, возможно, низкая ставка действует только в первые 3-5 лет. Кстати, про полезные подарки от застройщиков. Конечно, бонус к квартире не должен становиться решающим фактором при выборе жилья, но парковка или кладовка в подарок позволят сэкономить семейный бюджет.

В-четвертых, увеличивается количество срочных продаж, вызванных переездном собственников за рубеж. На рынке Казани появилось много недвижимости с сомнительными документами. Затуманенные скидкой покупатели зачастую теряют бдительность и приобретают «проблемные» объекты. Будьте внимательны!