Союз лендлордов и федералов: ждет ли Татарстан «десуверенизация» на стройке жилья?

Конец декларативного суверенитета Татарстана 26 января 2023 года лишь оформляет десуверенизацию экономики республики, которая дошла и до сферы жилищного строительства

Как Татарстан закрывает эпоху строительного суверенитета

Конец декларативного суверенитета Татарстана 26 января 2023-го лишь оформляет десуверенизацию экономики республики, которая дошла и до сферы жилищного строительства. Расстановка сил в отрасли изменилась — местные игроки за последние годы ослабили доминирование в жилищном строительстве за счет прихода федеральных и региональных компаний.

Стройка — один из столпов экономики, любимый конек Татарстана. Недаром сферу напрямую курирует президент республики Рустам Минниханов. Варягам в этой сфере долгое время были, мягко говоря, не рады, как и в других сферах экономики времен суверенитета. Причины называют разные: от административного ресурса местных девелоперов, которым лишняя конкуренция не нужна, до банального отсутствия интереса к столице РТ у федералов. Какой смысл строить в «дешевой» Казани, если есть иные вкусные места? В Москве, Петербурге и других региональных центрах заработки были выше.

Казанское подразделение ЮИТ было создано с нуля в 2006 году, хотя в других регионах финны предпочитали покупать уже действующий бизнес. ЖК «Современник» на берегу Казанки стал одним из образцов стройки в то время

Первое исключение сделали для международной компании. Казанское подразделение ЮИТ было создано с нуля в 2006 году, хотя в других регионах финны предпочитали покупать уже действующий бизнес. ЖК «Современник» на берегу Казанки стал одним из образцов стройки в то время, хотя масштабный кризис 2008-го вынудил «ЮИТ-Казань» даже приостановить строительство. Теперь бизнес иностранных соседей в России выкуплен петербургским «Эталоном» — так, в 2022-м федеральный застройщик подхватил выпавшее из рук финнов знамя стройки в Казани. 

В 2017 году в столицу РТ зашла подмосковная группа «Садовое кольцо» путем покупки проекта, который пыталась реализовать турецкая «Руми Групп». Совладельцем в ней является бывший вице-премьер и экс-полпред президента РФ Илья Клебанов. Проект Savin House показал мастер-класс маркетинга. Цены в ЖК по мере роста этажей быстро взлетели до небес: за период строительства «квадрат» подорожал с 80–90 тыс. до 160 тыс., открыв девелоперам новые горизонты. Казань уже не казалась ценовым аутсайдером: средняя цена жилья к 2020 году подползла к соточке за 1 кв. м, оставляя позади ряд городов-миллионников. Впрочем, аналогичные процессы шли и в регионах — недаром же президент России Владимир Путин в 2021-м дал ФАС указание проверить застройщиков на предмет картеля (который, впрочем, не нашли).

Проект Savin House показал мастер-класс маркетинга. Цены в ЖК по мере роста этажей быстро взлетели до небес: за период строительства «квадрат» подорожал с 80–90 тыс. до 160 тыс., открыв девелоперам новые горизонты

Региональные игроки тоже начали заходить в Казань. Сначала удмуртский «Комосстрой» получил землю в обмен на достройку второго дома обманутых дольщиков ЖК «МЧС» — кстати, тянулась эта история с 2018 года. Интерес ижевской компании объяснялся просто: в столице Удмуртии на тот момент жилье продавалось в среднем за 49 тыс. рублей за «квадрат», в Казани — за 72 тысячи. В 2020-м стало известно о намерениях Волжского домостроительного комбината из Марий Эл взяться за реновацию земли бывшего «Сантехприбора» — на комиссии Минниханова показали проект «европейского квартала».

Наконец, в 2021 году в Казань пришел ПИК — данная группа компаний занимает в России первое место по объемам строительства и ввода жилья. Причем девелопер №1 пытался войти в столицу РТ несколько лет и в конце концов сделал это. Летом 2022-го появился и девелопер №2 в стране — группа «Самолет». Процесс экспансии будет продолжаться, поскольку госкомпании РТ готовы звать федеральных игроков на застройку лакомых земель у Фермы-2 и РКБ или сотен гектаров бывших артиллерийских складов.

В 2021 году в Казань пришел ПИК — данная группа компаний занимает в России первое место по объемам строительства и ввода жилья

Таким образом, в последние пять лет столица РТ, оставляя в прошлом времена строительного суверенитета, переходит к эпохе открытости. Нечто подобное происходит и в других областях экономики. Вспомним Стратегию-2030, где говорится: «Развитие региона в прошлом строилось на принципах закрытой системы <...> и ограничении каналов входа в регион для внешних инвесторов». Но с начала нулевых отрасли экономики РТ одна за другой по разным причинам поглощаются федеральными структурами и холдингами. Часть отраслей полностью перешла под контроль федеральных игроков.

«Казаньоргсинтез», «Нижнекамскнефтехим» и ТГК-16 теперь принадлежат федеральному холдингу «СИБУР»

Путешествие экономики из Казани в Москву

Перечислим отрасли, контроль за которыми местный бизнес и власти Татарстана в той или иной мере утратили за минувшие 15–20 лет:

• Нефтехимическая промышленность. В октябре 2021 года активы семей Шаймиевых и Шигабутдиновых поглотила бизнес-империя Леонида Михельсона. «Казаньоргсинтез», «Нижнекамскнефтехим» и ТГК-16 теперь принадлежат федеральному холдингу «CИБУР». В 2020-м завод минеральных удобрений «Аммоний», находившийся на грани банкротства, продан группе «Азот» Романа Троценко.
• Сельское хозяйство. Осколки сельскохозяйственных империй «Вамин» Вагиза Мингазова и «Золотой колос» Рината Губайдуллина пошли по рукам, доставшись разным игрокам, в том числе федеральным. Так, в Татарстан пришли ижевские «Комос Групп» и «Ува-молоко», агрохимическая компания «Август» «агробарона» Александра Ускова. В Татарстан пробрался и «Ресурс» — №2 в России по производству мяса бройлеров. Эта компания ставропольского предпринимателя Виктора Наурузова забрала банкротные активы Ильшата Тукаева. 
• Банковский сектор. Зачищен от местных игроков, ликвидирован и старожил — ассоциация банков РТ. После «банкопада-2017» с рынка ушли Татфондбанк, ИнтехБанк, Спурт Банк, Анкор Банк и другие кредитные организации. Этому предшествовала ликвидация Нацбанка как территориальной структуры Центробанка — с 2014-го отделение волго-вятского управления регулятора с главным офисом расположилось в Нижнем Новгороде. Тогда же после 21 года работы пост главы Нацбанка покинул Евгений Богачев.
• Розничная торговля. За минувшие 10 лет с рынка Татарстана ушла сеть «Пятерочка+» «Ак Барс Торга», закрыты «Эдельвейс», «Эссен», за 2022 год три супермаркета закрыл «Бахетле». Вместо них в нише продуктового ретейла укрепились федеральные игроки: «Магнит», «Пятерочка», Spar.
• Оборонно-промышленный комплекс, независимость которого продолжают «доедать» федеральные госкорпорации. Еще в начале нулевых в орбиту «Ростеха» перешел КАМАЗ, позже — ПО им. Серго, в 2021 году — Казанский Гипронииавиапром. В 2023-м в «Ростех» вошли госпредприятия: Казанский пороховой завод, Государственный научно-исследовательский институт химических продуктов, НПО «Казанский завод точного машиностроения». Казанский вертолетный завод входит в «Вертолеты России», Казанский авиазавод контролирует «Туполев», входящий в Объединенную авиастроительную корпорацию.

Локальная экономика РТ появилась на фоне хаоса в общероссийской системе. Таковы последствия приватизации и социально-экономической политики властей РТ по мягкому вхождению в рынок в 1990-е, напоминает вице-президент Академии наук РТ Вадим Хоменко. Теперь хаоса нет, необходимость в экономической обособленности не оправдана, а потому та поэтапно отмирает.

«Локальные экономики не шибко состоятельны с точки зрения страны, поэтому эти процессы необратимы, — объясняет причины процессов главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН Иван Грачев. — Что бы ни говорили о конце глобализации, организация больших рынков неизбежна. Чем рынок больше, тем он более эффективен до момента потери управляемости. Полагаю, это общие тенденции, не только в Татарстане». Есть, впрочем, и субъективные обстоятельства тренда. «РТ — богатый регион, поэтому желающих воспользоваться богатством хватает, — говорит Грачев. — Думаю, есть и политические мотивы, потому что по всем параметрам республики и области теряют исключительные особенности. Надо это признать как факт, подобное отражается и на экономике».

«Особый режим приватизации позволил сохранить контрольные пакеты крупнейших бюджетообразующих предприятий за республикой, — рассказывает Хоменко. — Но дальше эта позиция стала постепенно размываться и все продолжает сегодня, потому что Татарстан — развитый регион, есть объекты для извлечения прибыли. Республика пытается сохранять доли, но без контрольного пакета трудно влиять на ситуацию. Процесс сложно остановить. Видим соседний Башкортостан — там, например, контроль за добычей и переработкой нефти уже потерян».

«Квадрат» в Казани по 150 тыс.: почему федеральные застройщики рвутся в Татарстан

Рассмотрим строительную отрасль. Застройщики и другие эксперты склонны не политизировать решение о приходе варягов в Татарстан. Они видят в основном экономические причины.

1. Цена квадратного метра, которая еще в 2021-м перевалила в Казани за 100 тыс. рублей и сохранила солидный темп роста в 2022-м. Среднегодовая цена «квадрата» в новостройках столицы РТ за прошлый год выросла на 30% до 150 тыс. рублей. Это позволяет воплощать проекты с рентабельностью не ниже 20%.
2. Казань — развивающийся мегаполис, который расширяется за счет рождаемости, миграции людей из соседних районов, городов и регионов. До 30% спроса на новостройки формируют покупатели из других субъектов РФ.
3. Господдержка ипотечных ставок с 2020 года и «план Путина» по вводу 120 млн кв. м жилья ежегодно. Регионы стали привлекательнее для федеральных застройщиков за счет роста маржинальности. 
4. Амбиции. Эта причина наглядна в случае с «Самолетом» и ПИК. Выход на рынок Татарстана для первого — это возможность поддержать статус федерального девелопера и рассчитывать на государственные льготы, отмечают эксперты.
5. Внешнеполитическая обстановка сдерживает возможности российских девелоперов расширить географию присутствия за рубежом. Застройщики сосредоточились на масштабировании бизнеса в РФ.

«Экономическая, внешнеполитическая обстановка меняется, как и сам мир. Поэтому приход ПИК и „Самолета“ в Татарстан станет благоприятно влиять как на бизнес девелоперов, так и на экономику республики, — говорит аналитик ФГ „Финам“ Наталия Пырьева. — В то же время эти застройщики не будут занимать преобладающую долю рынка, что могло бы привести к риску монополизации строительства и вытеснения местных игроков. При этом татарстанские застройщики тоже выходят за пределы своего региона и продолжают развивать бизнес в России».

Среднегодовая цена «квадрата» в новостройках столицы РТ за прошлый год выросла на 30% до 150 тыс. рублей. Это позволяет воплощать проекты с рентабельностью не ниже 20%

В союзе с лендлордами: как застройщики-варяги начинают новые проекты в республике

Формирование земельных банков крупнейших девелоперов еще в 1990-е базировалось на тесных связях компаний с местными властями. Но сейчас эта кубышка закрывается и Казань имеет ограниченный запас земли. Под комплексную застройку свободных земель не осталось. А выкупать их у лендлордов местным застройщикам кажется дорогим удовольствием. Зато для федералов это норма. Они выкупают земли и вступают в коллаборацию с местными застройщиками. По такому пути уже идут следующие игроки: 

• Ижевский «Комосстрой». Вместе с группой компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова фирма застроит территорию индустриального парка «Коламбия» — там появится ЖК «Парк „Маяк“». В этом сотрудничестве «Комосстрой» выступает лоббистом в банках, в чем из-за масштабов слаб ЖИК. Но казанцы решают градостроительные вопросы в высоких кабинетах и создают сам продукт. По схожей схеме «Комосстрой» построит клубный дом премиум-класса на улице Габдуллы Тукая. В 2021 году данный объект через градкомиссию проводил застройщик с турецкими корнями «Русстройподряд» Серкана Гезера и Аталая Хикмета. С 2022-го 50% долей последнего в компании принадлежит ООО «Комосстрой Холдинг».
• Группа компаний «Самолет». В июне 2022 года ГК зарегистрирован специализированный застройщик «Самолет-Лотос». Половина уставного капитала компании в 10 тыс. рублей принадлежит московскому девелоперу, другая — фирме «Р-Эстейт» Джаудата Миннахметова, руководителя ГКУ «Главное управление инженерных сетей РТ». В планах — жилье на 850 тыс. кв. метров.
• Волжский домостроительный комбинат, подконтрольный собственнику ряда компаний-застройщиков в Татарстане Николаю Морсину. Бизнесмен в 2020 году выкупил долги казанского завода-банкрота «Сантехприбор» за 145 млн рублей, став владельцем земельных участков предприятия на улицах Клары Цеткин и Милицейской.
• Группа компаний «ПИК» зашла в Казань через покупку земли у группы компаний ASG миллиардера Алексея Семина рядом с Мамадышским трактом под ЖК «Нокса парк». Землю под второй ЖК, «Сиберово», ПИК приобрел у другого крупного владельца земель в РТ — «Ак Барс Холдинга» Ивана Егорова. Московская компания начала редевелопмент территории завода «Холод» на Сибирском тракте.

В общем, там, где местные компании замечают дефицит, федералы видят возможности. «Рынок недвижимости Москвы перенасыщен объектами, и сейчас очень мало площадок, где вообще можно реализовать достойный проект, — объясняет директор департамента стратегического развития компании „Садовое кольцо“ Михаил Фельдман. — В субъектах этой проблемы нет. Есть много площадок, на которых можно показать себя, наш опыт и умения. Также в регионах срок реализации проектов с момента покупки земли существенно меньше, чем в Москве и Московской области».

Дешевая земля стала одной из причин прихода в Казань и Татарстан японской Iida Sangyo, которая развивает собственный проект коттеджного поселка «Литл Токио»

Дешевая земля стала одной из причин прихода в Казань и Татарстан японской Iida Sangyo, которая развивает собственный проект коттеджного поселка «Литл Токио» на бывших землях семьи Миннахметовых рядом с коттеджным комплексом «Абу Даби» этого же клана. Как рассказывал в 2017 году президент и гендиректор Iida Sangyo Масаси Канэи, в Японии стоимость участков занимает половину стоимости дома, а в России 90% в цене жилища составляет строительство и только 10% — земля. «Земля совсем дешевая», — говорил Канэи в интервью «БИЗНЕС Online».

Одной из первых идею совместных предприятий в 2020-м на рынке начала публично продвигать ASG Семина. Империя проживающего во Франции лендлорда тогда предложила создавать совместные предприятия с застройщиками, в которые ASG входит земельными участками. СП под залог земли получает кредит в банке. Расчет за землю с АSG — после завершения строительства и раскрытия эскроу-счетов. Цена угодий — 12–20% от выручки с продажи помещений в зависимости от расположения участка и вложений в инфраструктуру. С рантье участники рынка тогда работать не горели желанием. «Сегодня согласен на одни условия. Завтра уже диктует другие», «Заламывает руки и цены», — жаловались тогда избалованные муниципальной землей участники рынка на несговорчивость лендлорда. Ситуация изменилась — из-за дефицита свободных земельных участков застройщикам Казани и не только придется договариваться с землевладельцами. ПИК же купил земли ASG? Значит, условия устроили — лендлорд договороспособен. Правда, для окончательных выводов стоит подождать конца строительства.

Иван Грачев: «Центр тяжести смещается из-за того, что Китай и Индия становятся главными нашими покупателями»

Экспансия как формат выживания для местных девелоперов

Вернемся к идеям Стратегии-2030. В документе констатируется, что в республике отсутствовала «эффективная политика экономической экспансии на новые рынки». А выращенные при поддержке административного ресурса татарстанские компании в других регионах оказывались беспомощными. Но это, в общем-то, фундаментальный принцип рынка: большие рыбы всегда едят маленьких.

Таким образом, ограничивая себя развитием в домашнем регионе, бизнес в конце концов сдаст местный рынок. Самый яркий пример — судьба торговых сетей. Нет уже ни «Эссена», ни «Эдельвейса». Сонмы мелких магазинчиков в районах РТ постепенно заместили сетевые форматы. То же самое с высокой долей вероятности будет происходить и в строительстве. Пока большинство казанских девелоперов — это фирмы, чей успех основан на личности владельца. Убери его — и все, компания исчезнет. Но федеральные компании за счет своего системного подхода, опыта, маркетинга съедят местных застройщиков, как только те закончат застраивать пул уже имеющихся земельных участков. Потому что покупать землю на открытом рынке дорого. 

Системные девелоперы прекрасно понимают, что без экспансии нет развития. Нет другого пути выживания: бизнес — это всегда рост, движение вперед за прибылью. Нужна диверсификация портфеля, развитие компетенций, требуются источники прибыли, не зависящие от ситуации в домашнем регионе. 

Например, тот же «Унистрой» уже несколько лет осваивает другие субъекты РФ. Успех в Тольятти потянул за собой проекты в Санкт-Петербурге, Уфе, а теперь и комплексную застройку в Перми и Екатеринбурге. Компания также работает с Москвой, рассматривает Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск. «Это в первую очередь масштабирование бизнеса и укрепление позиций на федеральном уровне, — объясняет заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — В рамках своего региона девелопер упирается при развитии в свою долю рынка. А географическая диверсификация позволяет компании масштабировать бизнес. <…> Естественно, не последнюю роль играет маржинальность».

На Дальний Восток в прошлом году вышла татарстанская группа «СМУ-88» с планами застроить пригород Владивостока. «Год назад рынок пережил серьезные колебания, но во Владивостоке спрос на жилье практически не упал: государство хорошо субсидирует дальневосточную ипотеку, — рассказывает директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — У региона огромные перспективы для развития — это уже сложившийся мощный торгово-логистический хаб, к тому же здесь стремительно развиваются ТОСЭРы». 

«Центр тяжести смещается из-за того, что Китай и Индия становятся главными нашими покупателями, — оценивает Грачев приход компаний из РТ на Дальний Восток и в другие регионы РФ. — Не помню, чтобы на Дальнем Востоке работали мощные домостроительные тресты. В Санкт-Петербурге большие потоки денег на граждан, сопоставимые с Москвой, — удачный ход. Екатеринбург — хороший город с точки зрения логистики: существенная часть маршрутов Европа – Азия идет через Екатеринбург или рядом с ним. Там и потоки денег, и перспективы роста. С точки зрения энергетики растут районы Екатеринбурга, Дальнего Востока и часть Сибири. Ходы представляются разумными».

Искандер Юсупов: «Каждый регион уникален по-своему»

Каково застройщикам без административного ресурса и выигрывает ли покупатель от прихода новых игроков?

Без административного плеча бизнесу в чужих регионах приходится непросто. 

«Каждый регион уникален по-своему, — говорит Юсупов. — Первое, с чем мы сталкиваемся практически в каждом новом городе, — выстраивание отношений с госструктурами. Если кратко, то в новых субъектах застройщиков никто не ждет. Затягиваются сроки выдачи разрешительной документации, запуска проектов. Наш антирекорд — 2,5 года до старта. Преимущества региональной экспансии очевидны: новый опыт, развитие экспертности, укрепление бизнеса на федеральном рынке».

«Конечно, работать в своем родном и полностью изученном регионе всегда проще, — говорит Фельдман. — Выходя в новый город, важно учитывать все региональные и национальные особенности, относиться к традициям и менталитету жителей данного региона с уважением и почтением, и мы полностью этому следуем. Важно, чтобы нас не воспринимали гостями субъекта, а считали полноценными членами общества. При подготовке проектов мы тщательно прорабатываем все вопросы в фокус-группах. Это отражается в том числе в нейминге и брендинге наших проектов».

Не стали говорить о трудностях работы в других регионах в группе компаний «Комосстрой». «Это скорее некоторые особенности, которые в том или ином виде присущи любому субъекту РФ и которые нам, естественно, нужно учитывать в своей работе, — заявили в группе компаний. — Накопленные нами за почти 19 лет опыт и компетенции позволяют оперативно и конструктивно решать возникающие вопросы».

«У каждого региона своя специфика. Где-то подешевле земля, где-то — рабочая сила, где-то — строительные материалы, а где-то встречается неискушенный покупатель, — говорит директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — Привнеся в новый регион свою бизнес-модель, свои подходы к архитектуре, благоустройству, девелоперы могут занять свою нишу и извлечь выгоду. В других регионах застройщики видят выгоду в участках по низкой цене, даже с готовыми разрешениями, и невысокую планку требований к архитектуре, но при этом и прибыль может оставлять желать лучшего по сравнению с Казанью».

Выигрывает ли покупатель от прихода в столицу РТ и саму республику крупных федеральных и региональных застройщиков? «С точки зрения потребителя это хорошо, повышаются шансы на снижение цены», — рассуждает Грачев. «Безусловно, увеличение числа застройщиков предполагает рост конкуренции, и новые застройщики привносят свои подходы, типовые решения, свой опыт — это влияет положительно на местный рынок», — согласен Аисов.

Но цена жилья в Казани не падает, несмотря разговоры о конкуренции. Например, цена «квадрата» студии в «Нокса парке» составляет 201 тыс. рублей. В соседнем ЖК «Лето» 1 кв. м полноценной «однушки» стоит 190 тыс. рублей, а в «Светлой долине» — 172 тыс. рублей. Конечно, очень многое зависит от квартирографии. Если у ПИК основной пул предложений представлен студиями и «однушками» с вкраплением «двушек» и редких «трешек», средняя площадь лота и цена квартиры в целом снижается. Это очень нравится покупателям. Но чем меньше площадь, тем выше цена «квадрата», так что праздника низких цен не стоит ждать от варягов, ведь их цель — заработать на новом для себя рынке.