«Сейчас в самом разгаре декларационная кампания и нужно предоставлять сведения о доходах, полученных в прошлом году. Разберем варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже жилья в разных ситуациях» Фото: kzn.ru

Когда не нужно платить налог

Мне кажется, будет правильно на табличке с режимом работы налоговой написать знаменитую фразу Остапа Бендера: «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Это чтобы потенциальные налогоплательщики ставили под сомнение слова и требования сотрудников налоговой. Не всегда они охотно подскажут вам, как снизить налоговое бремя (мы говорим исключительно о законных способах) или вовсе не платить налог. Хотя для этого могут быть все основания. Так как сейчас в самом разгаре декларационная кампания и нужно предоставлять сведения о доходах, полученных в прошлом году, я разберу варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже жилья в разных ситуациях. 

Запомните основное правило: будете ли вы платить подоходный налог при реализации жилья, определяет срок его нахождения в вашей собственности на момент продажи. Общий минимальный предельный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Купили дом в 2016 году? Можете продавать спокойно, налоги платить не нужно.

Понимаю, пять лет для многих слишком долго, но есть исключения, при которых срок сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Например, если недвижимость получена в подарок или по наследству от близкого родственника, по договору ренты, приватизирована, а также является единственной. Полностью освобождаются от НДФЛ независимо от срока нахождения такого жилья в собственности семьи с двумя и более детьми, если до 30 апреля следующего года приобретут другое жилье, соответствующее условиям. 

Рассмотрим распространенную в Казани ситуацию. В 2016 году молодожены Сабировы купили квартиру в ипотеку и оформили ее на супругу Гульнару. За 6 лет совместной жизни они обзавелись наследником, получили маткапитал и погасили задолженность перед банком. В 2021-м Гульнара, согласно нотариальному обязательству по материнскому капиталу, выделила доли в этой квартире мужу Ильдару, сыну и успешно продала ее за 12 млн рублей. При любых сделках с недвижимостью ИФНС получает данные из Росреестра. Соответственно, налоговая увидела, что была реализация доли с правом собственности менее пяти лет, и начислила 390 тыс. рублей. Налоговая не вникает в нюансы и то, как именно досталась доля супругу Ильдару. К счастью, три пачки валерьянки и изучение Семейного кодекса РФ помогли семье Сабировых отбиться и не платить налог.

Дело в том, что, согласно российскому кодексу, «муж и жена — одна сатана». Неважно, на кого оформлено жилье, если куплено в браке. Оно считается совместной собственностью (если иное не оговорено в брачном договоре). Таким образом, собственником квартиры Ильдар стал не в 2021 году, когда ему выделили долю по маткапиталу, а в далеком 2016-м, когда было зарегистрировано право собственности на Гульнару.  

Вывод: в таких случаях необходимо дать грамотное пояснение со ссылкой на письмо № 03-05.04.2446 министерства финансов России от 2 апреля 2021 года. И помним, что, согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса и п. 1 ст. 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлено иначе. Напомню, что общее имущество — это и любые другие нажитые супругами вещи в браке. Причем неважно, на чье имя они оформлены и кто за них заплатил. 

Путаница с наследством случается, когда дети-внуки затягивают с оформлением

В конце 2019 года заработали замечательные поправки к Налоговому кодексу, которые спасли от уплаты НДФЛ многих казанцев при продаже квартир, полученных по дарению. Просто не все о них знают, а само ведомство по-партизански молчит.

Рассмотрим на примере. Валентина Прокопьева приобрела за 5 млн рублей квартиру в 2020 году и подарила ее сыну Андрею на свадьбу. Прожив там полгода, молодые решили переехать в дом, продав подаренную свекровью недвижимость. Сделка по продаже прошла в 2021-м, а через год Андрей в личном кабинете обнаружил налоговую задолженность в 450 тыс. рублей. Тогда он предоставил документы, подтверждающие затраты мамы на приобретение данной квартиры: договор купли-продажи и расписку от продавца. Так как Андреем квартира также была реализована за 5 млн рублей, он не должен платить налог.

Вывод: отправляем пояснение налоговой и ссылаемся на Федеральный закон № 325 от 29 сентября 2019 года, который внес изменения в Налоговый кодекс. Его 220-я статья дополнена следующими нормами (сейчас будет длинная цитата): «При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества».  

Обратите внимание, что данная поправка распространяется и на наследуемое имущество, поэтому рассмотрим нюансы, которые и здесь помогут избежать налога. Зачастую путаница с наследством случается, когда дети-внуки затягивают с оформлением или увязают в исправлении ошибок в документах. И только спустя год, а то и больше, когда они становятся полноправными собственниками, выставляют свое наследство на продажу. 

Пример: внучка получила квартиру от бабушки, умершей в феврале 2018 года. В марте через год она оформляет право собственности, в сентябре 2021-го — продает квартиру, а в 2022-м видит в личном кабинете задолженность — 260 тыс. рублей. На самом деле внучке не нужно платить налог с продажи, т. к. срок владения квартирой начался с февраля 2018-го (с момента смерти бабушки — наследодателя) и превысил три года.

Вывод: отправляем пояснение налоговой, ссылаемся на письмо минфина РФ № 03-05.04.8357 от 20 февраля 2015 года. Помните, что срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности согласно ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ.

Почему квартиры в долгостроях не надо продавать с занижением стоимости 

Казанские долгострои не попадают под налог. Все мы знакомы с историей дольщиков «Фона» и «Свея». Квартиры куплены более 10 лет назад, а право собственности зарегистрировано в прошлом году. По незнанию «квадраты» в этих домах продаются с занижением реальной стоимости в договоре. Люди даже жаловались, что к ним по-прежнему прилетают «письма счастья» с внушительными суммами налогов.

Но 23 ноября 2020 года Федеральным законом от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ в Налоговый кодекс были внесены изменения, которые распространяются на доходы, полученные начиная с 2019 года. Обратите внимание, многие заблуждаются и трактуют неверно эту поправку. На самом деле она распространяется на всех дольщиков, которые купили новостройки и в 2010, 2011, 2012 годах. Важен факт продажи после 2019-го.

Кроме того, люди думают, что эти поправки распространяются исключительно на договоры долевого участия. В Казани было много предварительных договоров, договоров инвестирования и вексельной системы. Они также попадают под действие этого закона. Таким образом, те, кто покупал квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты или через три года, если это единственное жилье.

В Налоговый кодекс постоянно вносятся изменения, и многие из них действительно снижают денежное бремя (подобные тексты можно минимум два раза в год публиковать). К сожалению, те, кто не знает о поправках и нюансах, заплатят в бюджет «по полной программе», опираясь на старые правила. А ведь, если разобраться, можно сэкономить сотни тысяч рублей. Поэтому помните, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

Ну и не забудьте, представить 3-НДФЛ за 2022 год необходимо не позднее 2 мая этого года (30 апреля попадает на выходной). Сделать это можно в родную налоговую по месту жительства или в МФЦ. Или онлайн в «Личном кабинете налогоплательщика» для физических лиц либо через программу «Декларация».