«Дадут ли нам эти деньги? Если нет, пусть покупают нам точно такой же дом с такими же условиями», — накручивают себя жители села в Нижнекамском районе, чьи участки попали в зону стройки трассы М7. Аналоги некоторых домов стоят 7–9 миллионов. «Волго-Вятскуправтодор», реализующий проект объезда Набережных Челнов и Нижнекамска, взялся подсчитывать расходы на изъятие земельных участков. В рамках первого этапа строительства в Нижнекамском и Елабужском районах изымут более 234 га земли, хотя в целом в планах под изъятие упомянуто 7,6 тыс. гектаров. О том, кто владельцы угодий и сколько они могут заработать, в том числе на «упущенной выгоде», — в материале «БИЗНЕС Online».
Общая протяженность объездной составит 81 километр. Объект будет введен в эксплуатацию до конца 2024 года
Под трассу обхода Нижнекамска и Челнов изымают землю — владельцам обещают компенсацию упущенной выгоды
«Волго-Вятскуправтодор», реализующий проект обхода Набережных Челнов и Нижнекамска трассой М7, взялся подсчитывать расходы на изъятие земельных участков из-за строительства дороги. Речь идет о самом спорном первом участке объезда. Объект обещают ввести в эксплуатацию до конца 2024 года.
В процессе выкупа земель есть важный нюанс: оценивать будут не только рыночную стоимость участков, на месте которых появится дорога, но и упущенную выгоду их собственников. В «Волго-Вятскуправтодоре» отмечают, что это достаточно стандартная практика. На сайте госзакупок, однако, можно найти лишь один пример, когда эта строительная компания искала подрядчика для оценки компенсации собственникам в том числе упущенной выгоды. Возмещались убытки при реконструкции участка все той же трассы М7 в 2014 году. Тогда застройщик оценивал, во сколько обойдется изъятие 20 участков в Елабужском районе, в селах Покровское и Костенеево, а также Мурзихинском сельском поселении.
На этот раз масштаб куда больше: оценить надо 122 земельных участка в Нижнекамском и Елабужском районах Татарстана. Площадь изымаемых земель составляет более 234 гектаров. При этом в ответе на запрос «БИЗНЕС Online» «Волго-Вятскуправтодор» сообщил, что всего под проект будет изъят 151 участок. «В закупке указаны только те земельные участки, в отношении которых готов комплект документов для выкупа», — уточнили в пресс-службе компании.
Оценкой займется центр независимой оценки «Эксперт», который выиграл объявленный «Волго-Вятскуправтодором» тендер. Оценочной компанией владеют директор казанского Дворца единоборств «Ак Барс», президент федерации корэш Казани Айрат Гайнетдинов, а также некая Ляйсан Юсупова. На рынке «Эксперт» — 17 лет. На конец 2022-го на его балансе было 19,7 млн рублей, а выручка компании за год — 60 миллионов. На сайте центра независимой оценки указано, что отчет о рыночной стоимости земельного участка здесь изготавливают ровно за один день.
За свои услуги оценщики попросили 477 тыс. рублей при начальной цене тендера в 2 миллиона.
«Аукцион проведен, в настоящий момент подводятся итоги. Планируемая дата подписания контракта с победителем — 10 апреля 2023 года. Компенсации за изымаемые земельные участки будут предоставлены собственникам после заключения соглашения об изъятии земельного участка», — пояснили в пресс-службе «Волго-Вятскуправтодора».
Строительство начнется после регистрации права собственности на участки Российской Федерации и выплат собственникам, добавили там. По всей видимости, такой подход — выплаты с компенсацией упущенной выгоды — призван ускорить строительство, чтобы снизить риск заматывания процесса в судах.
В «Татнефти» хотят съезд к нефтяному месторождению, а структуры Самилова теряют земли под застройку
Сколько всего предстоит изымать земель, в пресс-службе заказчика стройки не уточнили. Однако на сайте Росавтодора есть как минимум четыре распоряжения на эту тему, подписанные в октябре – ноябре 2022 года.
Одно из них определяет судьбы 11 скромных жилых домиков и участков физлиц. Второе затрагивает, в частности, интересы «Татнефти», компаний «Аврора» и «Терра Парк» — площадью около 1,2 тыс. гектаров. Третий документ описывает владения десятков физлиц, а также компании «Переправа»: суммарная площадь — 3,4 тыс. гектаров. Четвертое распоряжение касается земель членов ликвидированного сельхозкооператива «Шингальчи» площадью около 3 тыс. гектаров.
В сумме трасса затрагивает интересы собственников 7,6 тыс. га земель. Но оценочный тендер «Волго-Вятскуправтодора» пока имеет отношение к ограниченным площадям.
Нефтяники в ответ на наш запрос положительно отнеслись к строительству трассы, если с нее будет предусмотрен съезд к нефтяным объектам
В числе подлежащих оценке участков есть совсем небольшой в 627 кв. м, зато у него «знатный» владелец — «Татнефть». Эту землю, согласно данным кадастра, разрешено использовать в целях добычи полезных ископаемых. Как пояснили в «Татнефти», земля используется в качестве подъездной дороги к Афанасовскому месторождению. Нефтяники в ответ на наш запрос положительно отнеслись к строительству трассы, если с нее будет предусмотрен съезд к нефтяным объектам.
Скромные 768 «квадратов» принадлежат Сетевой компании. Это два участка в Елабужском районе. Один из них промышленного, а другой хозяйственного назначения — в кадастровой карте он, в отличие от данных дорожников, числится за паевым фондом СПК «Звезда».
Еще два участка в Нижнекамском районе предназначены под объекты энергетики. Причем одним частично владеет «Нижнекамскнефтехим». Однако, как утверждают наши источники, земли НКНХ вряд ли будут затронуты строительством. Сетевая компания на момент выхода материала не предоставила комментарий, как и представители нефтехимического гиганта.
Татарстанский участок трассы М7 обойдется государству в 152 млрд рублей. Половина денег уйдет на обход Челнов и Нижнекамска, вместе с мостом это 79 млрд рублей. Сердце новой дороги и самая дорогая его часть — это мост через Каму за 13 млрд рублей.
Об объездной трассе Нижнекамска мечтают уже с 2014 года. Ключевым был вопрос, где именно перекидывать мост через Каму. Первоначально обсуждался вариант с мостом близ села Соколка. В свое время этим на посту главы Нижнекамского района РТ плотно занимался депутат Госдумы РФ Айдар Метшин. О необходимости мостового перехода там говорил и президент Рустам Минниханов.
Но в итоге летом прошлого года Главгосэкспертиза согласовала проект строительства моста протяженностью 1,3 км через Каму около села Котловка, рядом с Нижнекамском. Причина — экономия: выбранная трассировка как минимум на 23 млрд рублей дешевле «сокольского» варианта. Федеральный бюджет выделил на всю трассу 79 млрд рублей — и тут выяснилось, что денег на вариант с Соколкой не хватит. Проблема в том, что в данном варианте первый этап автобана проходит через болотистую местность. А это требует дополнительных мостов и масштабных земляных работ, и цена «сокольского» этапа — 61 млрд рублей. Так что этот проект в апреле 2021 года вышел с отрицательным заключением государственной экспертизы.
Трассировку пришлось спешно менять на дорогу через Котловку с мостом через Каму: строительство первого этапа по данному проекту стоит 38 миллиардов. Что касается финансирования, то федеральным центром было поставлено условие: все, что превысит 79 млрд рублей, должно финансироваться из бюджета Татарстана. Это, по всей видимости, и решило судьбу дороги.
На данный момент на площадке строительства завершено устройство временного технологического моста протяженностью 234,7 метра.
Гораздо серьезнее пострадают и интересы нижнекамского девелопера «Терра Парк». У него заберут более 15 га между Афанасовским сельским поселением и Корабельной рощей. Компания принадлежит Александру Сквородникову (75%) и заслуженному строителю РФ Валерию Самилову через ООО «Фемисто» (25%). Участок предназначен для жилищного строительства. Всего же, по данным кадастровой карты, застройщику на этом месте принадлежит 275 га земли. О планах строить жилье на этом участке «Терра Парк» не заявлял. Сейчас он возводит в Красном Ключе в Нижнекамском районе жилой комплекс Green House Park.
Пострадают интересы нижнекамского девелопера «Терра Парк», принадлежащего Александру Сквородникову и заслуженному строителю РФ Валерию Самилову (на фото)
По словам гендиректора «Терра Парка» Дмитрия Битунова, уведомление об изъятии земель пришло от «Волго-Вятскуправтодора» еще в феврале. К этой новости в компании отнеслись спокойно. «Учитывая необходимость этой дороги для города и экономики, мы, естественно, только за, что такая программа есть и будут строить дорогу. А уж все остальное — это комплекс технических мероприятий. Мы пока не получали никаких цифр, кроме тех, что изымут 15,4 гектара», — рассказал он.
Планов на этот участок в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Битунов не раскрыл. «Если даже и планировали что-либо построить, то планы корректируются в зависимости от появления этого объекта (трассы — прим. ред.). Ничего особенного, это было ожидаемо. Все понимали, что это там будет», — отметил гендиректор.
Еще 121,7 тыс кв. м елабужских сельхозземель изымут у ООО «Переправа»
Гектары сына сенатора Емельянова, «дочки» «Бахетле» и обанкротившихся совхозов
Все остальные изымаемые земли в основном сельхозназначения. Практически все собственники — недействующие сельхозпредприятия.
Бо́льшая часть земель в елабужском селе Костенеево — это участки паевого фонда бывшего СПК «Звезда». Кооператив ликвидирован в октябре 2002 года. Его председателем был Илдар Шамсутдинов. Участки, согласно распоряжению об изъятии Росавтодора, числятся за разными частными лицами в общедолевой собственности. Например, один участок может одновременно принадлежать более 50 собственникам.
Еще 121,7 тыс кв. м елабужских сельхозземель изымут у ООО «Переправа». Компания зарегистрирована в Нижнекамске, ее гендиректором числится Эдуард Емельянов. Его отец Геннадий Емельянов, напомним, был мэром Елабуги и Зеленодольска, а теперь представляет Татарстан в Совете Федерации. У организации широкая сфера деятельности: от аренды и лизинга авто до отстрела диких животных, рыболовства и торговли морепродуктами. За 2022 год компания получила чистый убыток в размере 4,3 млн рублей.
668 тыс. кв. м земли принадлежит ООО «Аврора» с оборотом на конец 2021-го в 464,9 млн рублей. Его учредителями являются «Бахэтле-Агро» и упомянутый выше «Терра Парк». Также несколько участков выкупят у ликвидированного в 2009 году СПК «Сентяк» в селе Покровское. Земли числятся в паевом фонде, некоторые считаются неиспользуемыми. Выкупят участок и у обанкротившегося в 2011-м коммунального унитарного сельхозпредприятия «Котловка».
Под строительство трассы пойдут и земли бывшего совхоза «Нижнекамский», находящегося в селе Большое Афанасово. Организация ликвидирована в 2010 году. Кроме этого, под изъятие подпадает как минимум один участок городского садоводческого товарищества, а также участки СПК «Шингальчи», признанного банкротом в 2009-м.
Как видно, оценка участков с учетом компенсации упущенной выгоды не случайность: помимо разорившихся совхозов и садоводов, не самые простые собственники имеют интересы близ строящейся трассы. И они явно имели свои бизнес-виды на эти земли.
Трасса должна пройти через Корабельную рощу — единственный крупный лесной массив рядом с нефтехимической столицей Татарстана, и более того, вдохновившись им, художник Иван Шишкин писал свою известную картину
Под снос в Нижнем Афанасово уйдет 10 жилых домов
Можно предположить, что крупные игроки сойдутся в цене компенсации, не вынося споры в публичную плоскость. Суды по поводу изъятия земель под знаковый для республики дорожный объект никому не нужны. Но есть несколько небольших участков, предполагаемое изъятие которых уже вызвало скандал.
Строительство трассы М7 близ сел Большое Афанасово и Нижнее Афанасово местные жители восприняли в штыки. Сельчане протестовали против проекта трассы и считали его социально опасным — дорога должна пройти сквозь Корабельную рощу рядом с селом Нижнее Афанасово. А это единственный крупный лесной массив рядом с нефтехимической столицей Татарстана. Говорят, что, вдохновившись им, художник Иван Шишкин писал свою известную картину «Корабельная роща».
Главный и самый болезненный момент — изъятие участков с жилыми домами. По информации «Волго-Вятскуправтодора», под снос попадает 10 жилых домов. Согласно документам госзакупки, для строительства обхода в сельском поселении планируется изъять 84 участка (это без учета сельхозземель). В основном в Нижнем Афанасово. Согласно данным кадастровой карты, они предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, посадки картофеля и фруктово-ягодных растений. В Большом Афанасово планируется выкупить только один участок, предназначенный для жилищного строительства.
Сами собственники участков не берутся оценивать, сколько могут стоить их земли, а уж тем более упущенную выгоду от их потери. Но, к примеру, участки на улице Центральной в Нижнем Афанасово — это совсем недалеко от места, где пройдет М7, — на Avito продают за 120 тыс. рублей за сотку.
Главный и самый болезненный момент — изъятие участков с жилыми домами
Владельцы «домика в деревне»: «Мы не уйдем до тех пор, пока ничего не купим»
Как рассказали корреспонденту «БИЗНЕС Online» местные жители, несмотря на то что оценка еще не состоялась, работы на некоторых участках уже ведутся.
«Сзади зашли к нам в огород, газ перетаскивают. Но нам никому ничего не говорят. Ни к владельцам тех домов, которые сказали, что снесут, не приходят. Все обещают, что будут оценщики, — рассказала одна из жительниц, пожелавшая остаться анонимной. — Вот, например, напротив нас живут — у них уже пол-огорода раскопали».
«На сегодняшний день на участке строительства обхода городов Нижнекамска и Набережных Челнов ведутся работы по устройству водопропускных труб, переустройству коммуникаций и строительству искусственных сооружений. После схода снежного покрова продолжатся работы по устройству дорожной „одежды“», — рассказали в пресс-службе «Волго-Вятскуправтодора».
Жителей особенно возмущает, что им не сообщили, чьи конкретно земли и в каком объеме будут изымать. «Три сотки как будто у нас изымаются, но никто ничего не говорит», — отмечает одна из владелиц участка в Нижнем Афанасово. Об изъятии их участков сельчане узнали самостоятельно, отыскав в интернете распоряжение Росавтодора.
«Нашему дому еще нет и 7 лет. Мы трехкомнатную квартиру с евроремонтом продали, чтобы построить этот дом, — рассказала Мария Гаранина, хозяйка дома, который должны снести. — У нас большой сарай, веранда, отличная баня… Положили брусчатку почти за 150 тысяч рублей год назад. Как раз только положили, и нам сообщили (об изъятии земли — прим. ред.), а ведь мы еще и кредиты взяли. Я до сей поры еще выплачиваю».
Жителей особенно возмущает, что им не сообщили, чьи конкретно земли и в каком объеме будут изымать
Сейчас пожилая пара подыскивает другие варианты жилья недалеко от города. За подходящие просят от 7,5 млн до 8,5 млн рублей. «Мы бы могли еще за такую сумму купить, но дадут ли нам эти деньги? Если не дадут, я не знаю, пусть покупают нам точно такой же дом с такими же условиями», — категоричны хозяева.
Определиться с компенсациями, по словам Гараниной, обещали до конца марта, а выплатить деньги — в апреле. А после оценки пожить в доме якобы можно будет еще три месяца. «Как три месяца?! Мы же даже не нашли, куда переехать. Мы не уйдем до тех пор, пока ничего не купим», — отрезала хозяйка дома.
Положена ли всем владельцам, независимо от их статуса, компенсация упущенной выгоды при изъятии земель для государственных нужд? Юрист на этот вопрос отвечает однозначно: да, упущенная выгода должна компенсироваться всем. Так, по словам руководителя департамента оценки компании «Кроу Аудекс» Марата Сулейманова, «для того чтобы появилась упущенная выгода, собственник земельного участка должен иметь возможность получать доход с этого земельного участка: от сдачи в аренду, выращивания сельхозпродукции на продажу и так далее». Несомненно, это относится и к владельцам приусадебных участков.
При этом есть необходимое условие: оценщик должен рассчитать время, за которое собственник изымаемой земли найдет ей равноценную замену. Именно за этот период он несет убытки, которые включают упущенную выгоду плюс расходы на риелторов, аренду другого жилья при необходимости и т. д. Все это должно быть компенсировано. «Собственник может год искать земельный участок и обустраиваться на нем, а в течение этого времени, если бы не было изъятия, он мог бы получать доход», — подытоживает Сулейманов.
Как поясняет исполнительный директор ГК «СЭНК» Наиля Хамидуллина, при определении размера возмещения участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, учитывается их рыночная стоимость, а также убытки, причиненные изъятием. В оценку включается и рыночная стоимость недвижимости на этой земле. В целом же оценка упущенной выгоды может помочь ускорить процесс выкупа земельных участков, считают в компании.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 11
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.