«Собственники не стесняясь уже просят 5 миллионов рублей за сотку», — говорят на рынке коммерческой недвижимости Казани. Запас государственных и муниципальных земель на исходе, а ликвидные участки даже не добираются до сайтов объявлений. И пока местные девелоперы считают, что запрос казанских лендлордов — чистейшей воды грабеж, землю активно скупают федералы, которых влечет стоимость квадратного метра нового жилья в 200 тыс. рублей. Этот ценник уже оживил реновацию промзон и складов, присматриваются к гаражам. Размышляют участники рынка и на тему условий сноса кварталов хрущевок. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
За три года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В 2 раза выросла и запрашиваемая владельцами стоимость сотки земли под жилую застройку
Цена «квадрата» Казани побила рекорд. Земля тоже
За три года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В 2 раза выросла и запрашиваемая владельцами стоимость сотки земли под жилую застройку, которая теперь в среднем колеблется от 3–5 млн до 8 млн рублей. Таковы оценки экспертов и данные объявлений о продаже земли под многоквартирную застройку в столице РТ.
«Сегодня за землю в Казани собственники не стесняясь просят уже 5 миллионов рублей за сотку», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов.
Это, конечно, не значит, что цена сделки будет именно такой. В реальности сотку земли продают и за 1 млн, и за 5 млн, и дороже, отмечает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Не могу сказать, что все участки в Казани за минувший год выросли в цене, — продолжает эксперт. — Часть переоценена. Часть доступна по цене, но скрывает за собой ряд проблем, которые покажут себя при разработке финансовой модели».
На цену земли в столице Татарстана влияют такие факторы:
- место;
- форма и площадь участка;
- близость к инженерным коммуникациям, точкам подключения;
- социальная нагрузка — придется ли размещать на участке детский сад, школу или достаточно соседних соцобъектов;
- наличие/отсутствие подготовленного проекта планировки территории;
- этажность, плотность застройки;
- наличие/отсутствие готового проекта с разрешением на строительство.
«Нюансов масса, — говорит заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. — Но времена миллиона за сотку прошли, и за последний год цена значительно выросла на землю не только под многоквартирные дома, но и под коммерческую застройку. И этот рост продолжится — земли в Казани больше не становится, застройщики вышли за границы города. Спрос растет, жилых комплексов много, на рынок зашли крупные федеральные игроки: „Самолет“, ПИК».
Пятерка лендлордов Казани
Приглядимся к тем, кто сегодня входит в число крупнейших владельцев коммерческой земли в Казани. В этом списке:
- Группа компаний ASG. В Казани и прилегающих районах структуре принадлежит 25,5 тыс. га земли. Компания не только владеет ею, но и занимается ленд-девелопментом — подготовкой земли под строительство, формулирует и согласует концепцию будущей застройки в органах власти.
- «Ак Барс Дом» (АБД), который пусть и коммерческая структура, но работающая под опекой Госжилфонда при президенте РТ. К слову, именно структуры АБД теперь возводят в Казани соципотечное жилье.
- «Унистрой». Эта компания не только строит, но и готовит купленные участки к перепродаже. Так было с застройкой «Квартала Б» на улице Островского домами бизнес-класса. Готовый и одобренный на градостроительной комиссии проект теперь застраивает «Камастройинвест».
- СМУ-88.
- «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова. Площадь перспективной застройки до 2030 года составляет 650 тыс. кв м жилья, часть из которых в Казани.
Ожесточенная борьба за подходящие земли сегодня разворачивается в столице РТ между застройщиками, у которых нет крупного земельного банка. Часть вариантов даже не доходит до сайтов объявлений — настолько высок спрос. «Ликвидные варианты уходят с экспозиции моментально, у застройщиков лист ожидания на разные виды участков», — говорит Гизатова.
Владимир Шайхиев: «Времена миллиона за сотку прошли, и за последний год цена значительно выросла на землю не только под многоквартирные дома, но и под коммерческую застройку»
Запас государственных и муниципальных земель иссяк
Муниципальный земельный банк под жилую застройку крайне беден. Не лучше ситуация и с участками в республиканской собственности. «Бо́льшая часть земель продана, застраивается или готовится к освоению», — говорит Шайхиев.
К обеднению муниципального земельного банка привело отсутствие цивилизованного рынка, которое исказило представления об истинной стоимости земли, говорил в интервью 2021 года «БИЗНЕС Online» владелец группы компаний ASG миллиардер Алексей Семин. «Это в целом характерно и для России, — подчеркивал он. — Как таковой продажи земельных участков под строительство ранее не велось. Землю застройщики просто получали бесплатно. Не буду комментировать, как и почему таким образом сложилось… Так было на протяжении последних 30 лет».
Времена изменились, доля земли в стоимости квадратного метра нового жилья достигла 20% — сегодня это 35–40 тыс. рублей, что также вдвое выше показателя 2021-го. Три года назад нормальной считалась стоимость земли в 10% от объекта.
«Я подтверждаю, что казанские застройщики в один голос говорят: „У ASG очень дорого“, — рассказывал Семин. — А почему дорого? Половина из них (они, кстати, ребята простые) отвечают: „Вы купили за копейки, а нам впариваете в 10 раз дороже. Земля не должна так дорого стоить!“ Это касается всех без исключения казанских застройщиков, на самом высоком уровне в том числе. Можно даже вспомнить слова премьер-министра — Алексей Валерьевич [Песошин] так и говорит: „У вас что, земля золотая, что ли?“ Но наши расчеты находятся в полной корреляции с кадастровой стоимостью земли — значит, мы правильно считаем».
Несговорчивы не только в группе компаний ASG, но и в «Ак Барс Холдинге». «Все хотят дешево и с рассрочкой лет на 10–15, нас такие условия не устраивают», — говорил в интервью 2022 года владелец «Ак Барс Холдинга» Иван Егоров о поисках покупателя на территорию казанского завода «Хитон» площадью 32 гектара. В итоге АБХ в роли ленд-девелопера начал самостоятельную разработку проекта планировки этой территории.
Цена казанского квадрата, перевалившая за 200 тыс. рублей, очень способствует интересу федералов
Пока местные девелоперы считают казанскую землю дорогой, ее активно скупают федералы
Однако вот вам новый тренд: пока местным девелоперам ценник лендлордов кажется высоким, федералы охотно берут казанские сотки. Стоимость «квадрата» в столице РТ, перевалившая за 200 тыс. рублей, очень способствует такому интересу.
- Первым стал крупнейший девелопер России — ГК «ПИК», которая уже строит жилые комплексы близ Мамадышского и Сибирского трактов — участки москвичи купили у ASG и «Ак Барс Холдинга».
- ГК «Самолет», которая для начала обзавелась сотней гектаров из земельного банка Джаудата Миннахметова, также готовится к строительству в других уголках Казани. Компания щедро затарилась территориями, в основном из пула земель компании Семина. Теперь у «Самолета» 7 локаций: на Вознесенском тракте, на Сибирском тракте по соседству с проектом ПИКа, два участка на улице Минской, два — в районе «Теплоконтроля».
- Питерский Glorax нацелился на освоение кусочка «Экорайона». Из 700 га территории бывших артскладов девелопер намерен застроить 25 га и приценивался еще к 6, в планах — полмиллиона квадратных метров жилья. Есть еще и планы СИНХа застроить кусочек родной Казани вместе с заезжими девелоперами — один из участков в подготовленном проекте планировки у «Фермы-2» уже принадлежит совладельцу ижевской группы «Комос» Андрею Осколкову.
В общем, понимание ценности земли, в том числе муниципальной, в условиях дефицита ощутимо окрепло. Об этом говорит проведенный исполкомом Казани в декабре 2023 года аукцион по продаже 2,5 га у зоопарка и озера Кабан. Напомним, участок за 911 млн рублей (или по 3,6 млн рублей за сотку) купила московская организация «ПИК», которой перед застройкой предстоит освободить землю от теплиц «Горводзеленхоза».
По информации «БИЗНЕС Online», город потратит вырученные деньги на возведение новых теплиц — прежние устарели и окружены плотной городской застройкой со стороны улицы Хади Такташа. Это, кстати, один из примеров того, как в результате предприятие, продавая земельный актив, развивает производство на другой территории.
«Нечастое явление, замечательная практика, — комментирует проведенный аукцион Шайхиев. — Цена? Рыночная для участка с таким расположением и с учетом предстоящей реновации».
Не помнит аукционов по земле в столице Татарстана и владелец группы компаний ASG. «Если они и проводились, то разовые, — отмечал Семин. — Можете поднять соответствующие материалы. Принимались необходимые постановления — такая традиция была заложена при первом мэре Казани. И именно так все земельные активы получили теперь уже печально известные „Свей“, „Фон“… То есть цивилизованного рынка земли, к сожалению, создано не было».
Изначально имущество тепличного хозяйства «Горводзеленхоза» оценили в 760 млн рублей, но до финального удара аукционного молотка цена росла 4 раза с шагом в 38 миллионов. Так, федеральный девелопер номер один вырвал победу у девелопера номер два — группы «Самолет». Кстати, изначально именно «Самолет» готовил проект планировки по данному участку, но на торгах девелоперу выиграть не удалось. Уступить пришлось и совладельцу ижевской группы «Комос» Осколкову — в рейтинге единого ресурса застройщиков по объему возводящегося жилья в России эта компания входит в первую тридцатку.
Напомним другие крупные сделки. В 2020 году Казанский вертолетный завод продал с торгов 20 га в Адмиралтейской слободе структурам компании «Унистрой» за 1 млрд рублей, или по 2,5 млн рублей за сотку. Изначально за территорию просили 2 млрд рублей, затем цену снизили на 25%, потом на 50%. Участок требовал редевелопмента промзоны, рядом старое русло Казанки.
В 2021 году компания «Эдельвейс Групп», по словам экспертов, продала гектар на улице Ершова компании «Новастрой» за 500 млн рублей, или по 5 млн рублей за сотку. Теперь там строится ЖК «Нова». Это центр, видовая точка, где сходятся крупные магистрали, земля пустовала — бывший ресторан «Акчарлак» снесли в начале нулевых.
Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома
Понуждение к реновации сработало: пока в промзонах
Застройщики в условиях дефицита заходят на территории бывших промзон и складов Казани. Хотя еще три года назад девелоперы неохотно шли оживлять депрессивные территории внутри города, предпочитая формировать «адовы кольца» жилья на выселках.
«Кроме того, есть лица, которые выкупают индустриальную недвижимость, зная, что будет перевод под жилую застройку, а потом пытаются продать также за 4–5 миллионов. Но девелоперы обозначают цифру в 2 миллиона. Идет торг», — комментирует тенденцию Иванов.
Шире развернуть реновацию позволяет принятый закон о комплексном развитии территорий. Напомним, в 2021 году Госсовет РТ прописал механизм защиты прав собственников при КРТ. Собственникам в случае реновации дадут равнозначное помещение или равноценно возместят стоимость жилья. Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома. Проводником решений о комплексном развитии территорий кабмин республики определил Госжилфонд при президенте Татарстана.
«Пока слабо идут проекты комплексного развития территорий, — говорил на коллегии минстроя РТ президент республики Рустам Минниханов. — Пока один в Казани (имеется в виду территория „Новая Портовая“ — прим. ред.). Не везде это возможно, но такая возможность появилась. Надо активнее рассматривать возможности КРТ. Думаю, что недооцениваем такую возможность. Механизм должен быть востребован».
В столице Татарстана на принципах КРТ пока воплощают реновацию территории вокруг речного порта, которая принадлежит 146 землевладельцам
Власти РТ сначала решили потренироваться на нежилых зонах — только в Казани 60 таких территорий, бо́льшую часть которых занимают гаражи. В столице Татарстана на принципах КРТ пока воплощают реновацию территории вокруг речного порта, принадлежащей 146 землевладельцам. Работа трудоемкая, а первый проект жилого комплекса на территории бывшей пескобазы пока реализует только группа компаний «СМУ-88».
В республике в разработке — 7 проектов комплексного развития территорий, сообщили «БИЗНЕС Online» в Госжилфонде при президенте РТ.
«По всей стране мало реализованных проектов, опыт не отработан, — рассказали в фонде, отвечая на вопрос о слабом развитии подобных проектов в Татарстане. — Поэтому данный механизм требует детальной проработки, над чем сейчас трудятся наши специалисты совместно со специалистами из других ведомств».
В 2021 году себестоимость реновации хрущевок оценивали в 160 тыс. рублей за «квадрат» — тогда рыночная цена в столице РТ лишь преодолела 100 тыс. рублей. Теперь квадратный метр стоит 200 тыс. рублей
Когда в Казани возьмутся за хрущевки?
На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. м в центральной части города и спальных районах. В 2021 году себестоимость реновации хрущевок оценивали в 160 тыс. рублей за «квадрат» — тогда рыночная цена в столице РТ лишь преодолела 100 тыс. рублей. Теперь квадратный метр стоит 200 тыс. рублей. Время пришло? Ответить на этот вопрос и поразмышлять на тему реновации жилых районов «БИЗНЕС Online» попросил экспертов.
«Пока, на мой взгляд, в нашем городе у коммерческих застройщиков в этом нет серьезной потребности, — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Только-только начали редевелопмент промышленных зон, и потенциала таких территорий в Казани хватит еще надолго».
Первоначально считалось, что срок службы хрущевок составляет от 25 до 50 лет в зависимости от серии. Т. е. дома, построенные с 1957-го по 1970-й, должны были снести в 2007–2020 годах, но за счет своевременного обслуживания, капитального ремонта возможность эксплуатации панельных хрущевок вырастает до 100 лет, а кирпичных — до 150 лет.
Вспомним об истории хрущевок. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма, или «сталинского ампира», в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.
Следом в 1957-м Совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», положившее начало самому массовому проекту социального строительства в Советском Союзе и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.
Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель французских панелек Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.
Главную роль в реновации жилых кварталов будут играть региональные или муниципальные власти, продолжает Галеев и приводит три причины:
- Градостроительные планы. Реновация — это не только качественное обновление застройки, но и смена содержания и функции территории. И эта смена должна быть декларирована местной властью.
- Административный ресурс. Сегодня ни один застройщик в здравом уме сам не сунется с предложением выкупить квартиры в многоквартирном доме. Цены сразу улетят в космос, любой проект потеряет рентабельность по щелчку пальцев. Поэтому если не будет или гаранта для горожан в лице муниципалитета, или до мелочей прописанной в законе процедуры, то реновация жилых кварталов станет буксовать.
- Реновация начнется не с хрущевок, а с аварийного жилья. Пока окончательно не решена проблема общаг и бараков, до хрущевок очередь не дойдет, считает гендиректор ГК «СМУ-88».
На рынке недвижимости Казани тем временем появились коммерческие застройщики с опытом московской и питерской реновации — это федеральные ПИК и «Самолет». Последний занимается реновацией жилых кварталов в пяти городах, а осенью 2023 года компания заключила соглашение о комплексном развитии территории в Нижнем Новгороде — там снесут квартал из 39 аварийных двухэтажных домов.
«На данный момент мы не фиксировали какого-либо негатива ни во время общих, ни во время индивидуальных встреч, — сообщил „БИЗНЕС Online“ директор по развитию и улучшению жилищных условий группы „Самолет“ Виктор Ведехин. — Если говорить об условиях, то девелоперам интересно реализовывать подобные комплексные проекты с социальной функцией, когда цена земли при согласовании финансовой модели проекта с банками позволяет выйти на рентабельность проекта».
Расчеты по выкупу хрущевок Кировского района еще в 2007 году вели в строительной компании «Бриз», там же пытались запустить реновацию дома в Кировском районе. Но ни тогда, ни теперь в компании не видят для этого перспектив.
Ринат Аисов: «На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения»
«Нужна даже не бюджетная подпитка. Первое, что приходит в голову, — это правочки, касающиеся обнуления стоимости технологического присоединения, — говорит владелец компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Это снизит себестоимость. Второе — принять индивидуальные нормативы в части машино-мест — строим, а не приобретают. Говорю не стесняясь: их у нас уже тысяча — не покупают или покупают вдолгую. Это замороженные деньги. Третье — дешевые кредиты».
Выкуп частного сектора под новую многоэтажную жилую застройку — опыт, достойный внимания. Этим с 2008 года в районе улицы Серова (или казанской «грязнушки», как раньше в народе называли эти уголки Кировского района) занимается компания «Бриз». Число выкупленных частных жилых домов уже идет на десятки.
«Переговоры могут идти по 5–7 лет», — рассказывает Беляков о работе в частном секторе.
По грубым подсчетам, на 1 га земли можно построить 10–12 тыс. кв. м жилья, обеспеченных машино-местами, озеленением, спортивными и детскими площадками. Средняя площадь участка ИЖС — 5 соток, поэтому для аккумулирования территории в 1 га у частных владельцев надо выкупить не менее 20 земельных участков с индивидуальными домами.
«А если в каждом живут фантазеры, желающие получить по 5 миллионов за сотку, то участок уже стоит полмиллиарда, — рассуждает Беляков о трудностях выкупа. — Это ведет к тому, что цена земли в стоимости квадратного метра составит 50 тысяч рублей. Плюс себестоимость 100 тысяч рублей, плюс техприсоединения. Так себестоимость подходит к 200 тысячам рублей. Мы-то почем продавать должны? В этом тупик!»
«На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения, — говорит директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов. — Нужно понимать, что если на рынке будут иметься готовые к освоению участки, где не нужно закладывать затраты на снос и расселение населения, то вопроса реновации существующих жилых районов не возникнет. Помимо этого, огромную роль играет временной фактор подготовки к строительству: документация по КРТ, изъятие, суды, расселение — все удлиняет цикл выхода на стройку».
Эксперт вспоминает опыт московской реновации, к которому столица шла очень долго и приступила после того, как цены на жилье серьезно выросли, а бюджет смог потянуть расходы
Вопреки расхожему мнению, на месте существующего жилья строить не проще. При реновации растет нагрузка на инженерные сети — плотность застройки в проектах реновации серьезно увеличивается, отмечают в ASG.
«В этом плане реновация промышленных территорий проще и менее затратна. Здесь затрагивается меньше интересов и крупнее территориальное деление, — продолжает Аисов. — Но задача реновации в первую очередь — повышение качества городской среды и условий жизни населения, а не обеспечение застройщиков участками».
В январе 2023 года в Москве по программе реновации новое жилье получили 100 тыс. человек, к декабрю ключи от квартир вручили еще 50 тыс. москвичей. Об этом в своем блоге заявил мэр столицы Сергей Собянин.
По программе, которая началась в 2017-м, сносят 5 175 пятиэтажек — это 350 тыс. квартир, 1 млн жителей. Завершить ее планируют в 2032 году. Как отмечают эксперты, в начале программы цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей, теперь — 280 тысяч.
Для строительства подобраны уже 602 площадки. Введено в эксплуатацию 304 новых дома, что позволит расселить 1 тыс. старых пятиэтажек. В проектировании и строительстве находятся 413 зданий. До конца 2024-го планируется начать расселение еще 50 тыс. человек, а в течение трех-четырех лет темпы вырастут до 80 тыс. человек в год.
Площадь квартир в среднем на 30% больше, чем в хрущевках, а архитектура жилых башен современная, с хорошими дворами и просторными подъездами, отмечает Собянин.
Москва выделяет на строительство домов бюджетные деньги — в 2017-м называлась цифра в 3,5 трлн рублей. Однако в первые четыре года, по подсчетам РБК, среди подрядчиков было распределено 6 триллионов. Средства идут не только на сами дома, но и на сети и дороги. В 2024–2026 годах на программу планируется направить 1,13 трлн рублей.
Эксперт вспоминает опыт московской реновации, к которому столица шла очень долго и приступила после того, как цены на жилье серьезно выросли, а бюджет смог потянуть расходы. Если в начале программы реновации в 2017 году цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей, то через пять лет — 280 тыс., оценили недвижимость в агентстве «ЦИАН». После переезда в новые дома владельцы порой выставляют квартиры на продажу по 300 тыс. за «квадрат» и более в зависимости от локации объекта, статусности района и близости к метро. Однако бюджетные расходы на реновацию огромны — например, в 2024–2026 годах они превышают 1 трлн рублей для переселения 175 тыс. жителей, чего не может себе позволить ни один регион страны.
В перспективе и в Казани, учитывая системность градостроительной политики местных властей, могут прийти к этому, полагает Аисов. Но пока в столице Татарстана решаются задачи бывших промзон, так называемого ржавого пояса. Есть пустующие участки — они более востребованы и экономически целесообразны для освоения. И для появления качественного жилья на данной территории среднего ценника около 200 тыс. рублей за «квадрат» вполне достаточно.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 240
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.