Штрафы и пени для застройщиков за строительные недоделки урежут в 8–10 раз, а все отношения между покупателями новых квартир и девелоперами будут прописаны в законе «О долевом строительстве жилья». Это следует из нового законопроекта, внесенного в Госдуму РФ в конце мая. Эксперты сходятся во мнении, что «преступление и наказание» должны быть соразмерными. А квартира — это все-таки не футболка, чтобы в случае дефектов требовать с производителя полную стоимость, что допускается в законе о защите прав потребителей. Как показывает практика Арбитражного суда, такой подход среди юридических контор скорее норма. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Сейчас отношения между застройщиком и покупателем регулируются двумя законами — «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) и «О защите прав потребителей». Авторы считают, что все надо свести в один документ
Штраф — максимум 5%, пени — 39% годовых: как изменят кару для застройщика за строительные недоделки
В Госдуму внесен законопроект, корректирующий федеральный закон о долевом строительстве. Группа авторов, в числе которых, в частности, председатель комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, депутаты Сергей Колунов, Илья Вольфсон, сенаторы Николай Журавлев и Андрей Шевченко, предложили устранить «двойную ответственность» застройщика перед покупателем новостроек.
Сейчас отношения между застройщиком и покупателем регулируются двумя законами — «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) и «О защите прав потребителей». Авторы считают, что все надо свести в один документ и это должен быть именно отраслевой закон о долевом строительстве.
При этом закон примерно в 8–10 раз снижает материальную ответственность застройщика за те или иные нарушения.
К примеру, сейчас ответственность за нарушение срока устранения недостатков — это пени, которые рассчитываются по п. 1 ст. 23 «Закона о защите прав потребителей», где указан 1% в день. Т. е. 365% годовых, без ограничения сумм. Законопроект же устанавливает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости расходов на их устранение. Если квартира приобретается для личного пользования — пени увеличиваются вдвое. В любом случае, исходя из действующей ставки, получается максимум 39% годовых. И не более стоимости расходов на устранение дефектов. Если квартира при этом признана непригодной для проживания, то расчет идет от ее цены, которая прописана в договоре при покупке.
Человек, купивший квартиру для себя и своей семьи, по-прежнему вправе требовать неустойки за несвоевременную передачу ключей от квартиры — это 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Исходя из судебной практики, именно это часто является предметом спора между покупателями и застройщиками.
Есть еще один кнут для застройщика — это штраф. В случае, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законно обоснованное требование о выплате неустойки, а застройщик это проигнорировал и пришлось идти в суд, его штрафуют. Размер штрафа прописан в законе о защите прав потребителей: это 50% от суммы неустойки. Половину суммы перечисляют, к примеру, в пользу ассоциаций защиты прав потребителей или органам местного самоуправления, которые защищают интересы покупателя в данном деле. Согласно новому законопроекту, при удовлетворении требований покупателя, купившего квартиру для себя и своей семьи, через суд дополнительно взыскивается штраф с застройщика в размере 5%. При этом данная сумма тоже уходит покупателю.
«Есть высокая вероятность, что до конца этой сессии мы закон примем, а с 1 сентября он уже вступит в силу», — заявил в ходе заседания ассоциации застройщиков Республики Башкортостан в минувшую пятницу председатель комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Как он рассказал «БИЗНЕC Online», внесенный законопроект обеспечит единообразный подход к определению размеров и пределов ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве.
Закон позволит в ближайшей перспективе ускорить получение дольщиками своих квартир.
«Сейчас есть явление, когда ряд дольщиков намеренно затягивают прием не только своих квартир, но и ввод в эксплуатацию всего жилого дома, бесконечно выявляя те или иные, зачастую надуманные недочеты, — пояснил собеседник газеты. — Итог — жильцы всего дома из-за нескольких дольщиков, играющих в юридические игры в суде, не могут пользоваться законным жильем».
По словам Пахомова, законопроект исключит такое развитие событий. И при этом у дольщиков, у которых сохранятся претензии к качеству строительства, будет возможность поспорить об этом в суде, но не в ущерб для своих соседей.
Оборотная сторона исков — в том, что дольщики потом вязнут в судах и не могут получить квартиру, пока тяжба не завершится. Некоторые разбирательства могут длиться годами
«Если есть обоснованные нарекания по качеству, будь добр исправляй и заплати штраф, раз накосячил»
Как пояснил «БИЗНЕС Online» один из авторов законопроекта, депутат Госдумы Вольфсон, документ в первую очередь имеет цель создать прозрачные и справедливые условия для всех участников рынка: и покупателей, и застройщиков.
По данным Верховного суда РФ, в 2020 году было подано 23 тыс. исков на общую сумму 9,8 млрд рублей, в 2021-м — 33 тыс. на 13,3 млрд рублей, в 2022 году — 37,8 тыс. исков на 16,6 млрд рублей. В процессе разработки законопроекта депутаты советовались с регионами, изучали практику — тему все поддержали.
Мы отсекаем так называемых юристов-халявщиков, которые дурили новоселов и зарабатывали на них деньги. Наводим порядок, как в свое время наводили порядок с рынком автострахования ОСАГО.
Сейчас подъезды и новостроек, и паблики в соцсетях завалены объявлениями в духе «съезди отдохнуть за счет застройщика». Дело поставлено на поток — юристы сами приходят к человеку и говорят: мол, «ты подпиши бумажку, даже никуда ходить не нужно, ничего делать, а мы тебе деньги принесем». И потом рисуют заключение якобы от эксперта с непонятным образованием, которого никто никогда в глаза не видел, что тут это нарушено, там — то, говорит Вольфсон. За исправлением не обращаются, сразу едут в суд. И выставляют сумму, которая состоит, если ее разложить, из юридических услуг и судебных издержек. А до собственника из этих денег доходит в лучшем случае процентов 30.
Казалось бы, в чем проблема? Так этим застройщикам и надо, будут лучше следить за качеством. Но тут нужно понимать, что «заключения» пишут под копирку, они могут вообще не соответствовать действительности. А у дома вообще-то есть заключение от Госстройнадзора, который провел экспертизу и принял этот ЖК. Оборотная сторона исков — в том, что дольщики потом вязнут в судах и не могут получить квартиру, пока тяжба не завершится. Некоторые разбирательства могут длиться годами. И все это дополнительные расходы людей, которые даже не всегда покрывает компенсация, потому что львиную долю денег юристы забирают себе.
Нередко в такой подвешенной ситуации оказываются семьи с детьми, которые продали единственную квартиру, временно живут на съемной и платят одновременно аренду с ипотекой. Чтобы компенсировать эти расходы, соглашаются на такую авантюру. Но оказываются в ловушке и тратят огромные деньги впустую, вместо того чтобы заняться обустройством нового жилья и переехать. В принципе, именно для таких случаев и предусмотрена оговорка о покупке квартиры в личных целях.
Закон в первую очередь защищает семьи, которые стремятся реально улучшить свои жилищные условия, а не заработать денег.
С застройщиков снимается двойная ответственность — тут законодатели следуют принципу, что за один проступок должно быть одно наказание.
«Этот законопроект ни в коем случае не освобождает их от ответственности. Если есть обоснованные нарекания по качеству, будь добр исправляй и заплати штраф, раз накосячил, — подчеркивает депутат. — Но в текущей редакции закон фактически предлагал отрубить руку за кражу шоколадки — из-за уплаты штрафов были случаи банкротства застройщиков. Люди теряли работу — разве такой драконовский подход лучше? Поэтому мы убираем гильотину и приводим грозящие санкции в тот вид, когда они и соразмерны нарушению, и ощутимы для застройщика».
С данной темой Вольфсон работает с 2020 года, вопрос этот рассматривали и девелоперы Татарстана на встрече в Госсовете РТ. В частности, владелец компании «Грань» Леонид Анисимов говорил о том, что на рынке развивается «потребительский терроризм». И необходимо законодательно отрегулировать требования к уровню отделки квартир (компания известна тем, что одной из первых в Татарстане стала вводить жилье с чистовой отделкой, где бывает больше всего претензий по качеству, которое все понимают по-своему).
«Думаю, единственные возражения будут только у тех юристов-стервятников, у которых мы отобрали возможность кормиться за счет наивных дольщиков», — резюмирует Вольфсон.
Мелкие недостатки, с одной стороны, нормальное явление при строительстве, ведь на стройплощадке взаимодействуют несколько бригад с различным профилем работ и они не всегда заботятся о труде друг друга
«Атака» юристов: как это работает?
Сейчас случаи, когда сами застройщики не укладываются в установленные сроки, возникают достаточно редко, отметил один из крупных участников строительного рынка Казани. Но злоупотребление правом со стороны дольщика на стадии приемки квартир чаще всего заключается в том, что покупатель тянет время с приемкой, предъявляя все новые недостатки. Затем заявляет, что передача объекта в срок не состоялась по вине застройщика, и идет в суд, требуя неустойку, пени и штрафы. В сдаваемых объектах регулярно встречается как минимум один клиент, который занимается именно «потребительским экстремизмом». А профессиональные юристы понимают, что с застройщика легко получить деньги, и компромиссы только увеличивают желание работать в этом направлении еще более активно.
Один из крупных девелоперов Казани, чьи квартиры входят в десятку наиболее востребованных на рынке, на условиях анонимности рассказал механизм работы юридических фирм. Они «заходят» в группы дольщиков ближе к сдаче объекта, предлагая услуги по приемке квартир и взысканию неустоек. Иски предъявляются пачками — по подъездам. Поскольку гарантийный срок — пятилетний, серии таких объявлений повторяются постоянно — вплоть до истечения гарантии.
Первыми тревогу забили московские застройщики, где и цена квартир повыше, и «голодных юристов» побольше. Затем практика пошла в регионы. Дошло до того, что девелоперы в своих договорах с подрядчиками начали предусматривать специальные страховые фонды на случай выплат таких компенсаций, иначе строители просто отказывались работать на объектах. Само собой, эти расходы легли в цену «квадрата»: т. е. за работу юристов платят покупатели, у которых вообще-то все хорошо. При этом сами владельцы квартир, уступивших юристам право посудиться с девелопером, получают примерно треть суммы, остальное уходит юристам, согласен собеседник с оценками Вольфсона.
Кроме того, в квартире довольно много сторонних комплектующих: окна, вентиляционные системы, лифты, инженерное оборудование, электрика, которые поставляют смежники. Застройщик их устанавливает. Но, если установлены некачественные окна, их замена просто требует времени на устранение недостатков.
Девелоперы вообще не стремятся доводить споры с покупателями до суда. Если клиент обращается за устранением недоделок, обычно идут навстречу. «Все-таки жилье люди покупают не для того, чтобы потом шантажировать застройщика, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Квартира не йогурт из супермаркета или товар с маркетплейса. Тем не менее бывают ситуации, когда клиент чем-то недоволен. Например, окнами. Но такое случается нечасто, а ту же регулировку окон мы выполняем за 2–3 дня». «Унистрой» не сталкивался с потребительским терроризмом в его «классическом» понимании. Но в случаях, когда клиенты заявляют претензии через юридические компании, оформление этих претензий проходит в рамках закона. «Мы стараемся применять юридические механизмы лишь в крайних случаях. Как правило, мы решаем вопрос на этапе переговоров», — резюмировал Юсупов.
Мелкие недостатки, с одной стороны, нормальное явление при строительстве, ведь на стройплощадке взаимодействуют несколько бригад с различным профилем работ и они не всегда заботятся о труде друг друга. Например, наиболее часто озвучиваемый недостаток — царапины на стеклопакете окон, отмечают в компании «Новастрой». Но появляются они не при работе оконщиков, а в процессе монтажа фасадов, приводят примеры девелоперы.
«Мы устраняем такие замечания в течение не более чем 60 дней с момента их фиксации клиентами или внутренней службой приемки, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в компании. — Длительный срок связан с необходимостью заказа и замены некоторых комплектующих. В этот период покупатель уже может принять квартиру и начать ею пользоваться, ведь это никак не освобождает застройщика от устранения замечаний. Но все чаще покупатели новостроек обращаются к организациям, которые сулят им весомую компенсацию от застройщика за недостатки, выявленные при передаче квартир. Естественно, главной целью таких „специалистов“ является поиск подобных недостатков даже там, где они отсутствуют, затягивание процесса приемки. Расчет здесь на то, что застройщик не захочет идти на судебные разбирательства и негатив со стороны клиентов и предпочтет финансовую компенсацию. По факту же большинство выявленных недостатков несостоятельно, легко снимается при проведении независимой экспертизы».
Суды, хоть и склонны вставать всегда на сторону потребителя, зачастую не удовлетворяют требования по выплате ожидаемых сумм. В практике «Новастрой» случались ситуации, когда клиент отказывается от приемки квартиры, даже несмотря на то что несостоятельность указанных им «недостатков» была признана несколькими независимыми экспертизами. Таким образом, даже при высоком качестве строительства и отделки застройщик несет расходы — как денежные, так и временные.
Чаще всего иски касаются сроков передачи ключей по договорам долевого участия
Сумма заявленной неустойки — 4 млн: из обзора дел Арбитражного суда РТ
В картотеке Арбитражного суда можно найти немало исков к застройщикам от имени юридических компаний или юристов-предпринимателей. Чаще всего иски касаются сроков передачи ключей по договорам долевого участия. Иногда требуемые к взысканию суммы могут доходить и до стоимости самой квартиры.
Один из таких примеров — судебный процесс с участием казанского застройщика «РентСити». Истец — индивидуальный предприниматель, представитель дольщика. В суде он запросил возмещение неустойки в 4 млн рублей при цене спорной квартиры 4,2 млн рублей. Скорее всего, речь идет о ЖК «Паруса». Тогда застройщик просрочил ввод дома на целый год, и неустойку рассчитывали с декабря 2020-го по ноябрь 2021 года. По итогу до выплат таких сумм не дошло: суд признал расчет неустойки неверным и определил ее на уровне 230 тыс. рублей. Мотивом к снижению стали антикризисные меры по части борьбы с коронавирусной инфекцией.
В таких делах истцы часто завышают размеры неустоек. Вот пример дела с участием специализированного застройщика «Конграда». Он же входит в группу компаний «КамаСтройИнвест». Юридическая компания «Судэкс», получив права требования у покупателя по договору цессии, намеревалась отсудить почти 1,5 млн рублей за просрочку передачи квартиры в несколько месяцев — с октября 2021 года по март 2022-го. Причиной срыва указали устранение дефектов при строительстве дома. Суд также посчитал требования «Судэкса» излишними и снизил размер неустойки до 239 тыс. рублей. Еще один судебный процесс между «Конградой» и «Судэксом» касался меньших сумм — здесь юристы попросили 62,3 тыс. рублей за просрочку в один месяц (с 30 сентября по 9 ноября 2021 года). Застройщик объяснил причины нарушения сроков распространением ротавирусной инфекции. Суд решил взыскать с «Конграды» 24 тыс. рублей. Уточним, что оба дела касались строительства одной из очередей комплекса «Живи на Портовой».
«Судэкс» судился и с «Ак Барс Домом». Юристы требовали 845,7 тыс. рублей за годовую просрочку до конца 2021-го. Объект спора — квартира за 4,2 млн рублей в ЖК «Мой ритм». Таким образом, организация просила больше 20% от цены самой квартиры. Но суд принял в расчет и доводы застройщика. Признав нарушение обязательств, суд указал, что его деятельность обусловлена рисками, возлагать которые в полной мере на застройщика несправедливо. В итоге застройщику присудили выплатить 232 тыс. рублей.
Что же до претензий по качеству, то ярким делом стали недоделки в «Салават Купере». Зимой 2020 года Госжилфонд зафиксировал 600 жалоб участников соципотечной программы на строительные недоделки, которые пришлось устранять подрядчикам. Одно из дел разбирал Арбитражный суд РТ. В доме на Оренбургском тракте, 140г обнаружили серьезные строительные дефекты, в частности продувание и промерзание стен в спальнях и санузлах. Дом сдали в апреле 2017 года по заказу Госжилфонда, подрядчиком был «Ак таш». В 2023-м управляющая компания «Лидер-А» в арбитраже потребовала устранения всех недоделок на безвозмездной основе. В 17 квартирах, по доводам истца, было необходимо провести работы по внутренней теплоизоляции и герметизации швов. «Ак таш» в свою очередь утверждал, что плохое качество строительства связано с ошибками проектировщика, но этот довод суд отверг. После экспертизы наличие дефектов подтвердили в 8 квартирах. Суд принял решение обязать «Ак таш» исправить недостатки в течение 30 дней, а также оплатить экспертизу — 480 тысяч.
Стоит добавить, что сейчас потребовать неустойку и штраф за просрочку сдачи новой квартиры с застройщика невозможно: действует мораторий. Впервые он введен в апреле 2020 года в качестве антикризисной меры на фоне пандемии коронавируса. После завершения срока его действия начался новый рост количества исков, и мораторий был снова введен в марте 2022-го до июля 2023 года. Полгода спустя, в марте 2024-го, мораторий снова вернули — он действует до конца года.
Юристы предпочитают атаковать исками крупные компании, которые имеют репутацию на рынке и большой объем строительства. Причем речь часто не идет об устранении недостатков, скорее о том, чтобы заработать денег
«Квартира — это все-таки не футболка»
«БИЗНЕС Online» предложил юристам и риелторам прокомментировать новую инициативу.
Как считает Анастасия Гизатова, законопроект, с одной стороны, осложняет жизнь покупателям, столкнувшимся со строительными недостатками: все же судиться по закону о защите прав потребителей проще, чем по закону о долевом строительстве. И эти иски косвенно способствуют общему повышению качества строительства, потому что случаи бывают разные. К примеру, довольно много шума в Татарстане наделала история, как ПСО «Казань» забыло проложить электропроводку в «Салават Купере» — недостатки пришлось устранять другим подрядчикам. Хотя в целом проблема качества в Казани контролируется застройщиками лучше, чем в других регионах России, полагает Гизатова. Она не сомневается, что законопроект пройдет: стройку в РФ поддерживают на высшем уровне.
Но, с другой стороны, наказание для застройщика должно быть соразмерным деянию, считает Гизатова. «Квартира — это все-таки не футболка, которую перепродают на рынке, — говорит она. — Это сложный объект, который стоит больших денег. И каскад исков способен потопить застройщика, вогнать его в банкротство — такие случаи в Татарстане бывали. А это плохо и для покупателя».
По ее словам, вал таких дел отмечался несколько лет назад. Юристы предпочитают атаковать исками крупные компании, которые имеют репутацию на рынке и большой объем строительства. Причем речь часто не идет об устранении недостатков, скорее о том, чтобы заработать денег.
«Процессы между застройщиками и участниками долевого строительства встречаются довольно часто», — говорит председатель общественной организации РТ «Защита прав потребителей» Юлия Нигматуллина. По ее словам, сейчас в организацию все чаще поступают запросы от граждан с просьбой предоставить специалиста для приемки квартиры.
«Есть два варианта, почему так часто обращаются к специалистам для процесса приемки. Первый — люди становятся грамотнее, понимают, что специалист здесь необходим, чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств с застройщиком. Второй — необходимо контролировать качество строительства», — рассуждает специалист.
Перед судебным процессом необходимо убедиться, что «косяк» застройщика — факт, а не фантазия. Бывает так, что недостатки жизни в новой квартире не вина застройщика. «Граждане иногда не переводят окна на зимний режим или пользуются услугами всяких „умельцев“, которые берут с них деньги, но грамотно свою работу не выполняют», — объясняет Нигматуллина. Так что до 80% случаев, связанных с теми же окнами в квартире, не относятся к недостаткам строительства. Но люди с этой проблемой часто обращаются к юристам. Последние обещают выиграть процесс, выставляя счета за юридические услуги. Составление иска и представительство в суде в Казани, по оценкам Нигматуллиной, обходятся в среднем в 50 тыс. рублей.
Но если недостатки выявляются, то они могут быть существенными. Специалисты отмечают неровность стен, плохое качество отделки и другие недочеты строительства. «Был случай, когда человек долгое время мерз в квартире, начал делать ремонт и обнаружил сквозные отверстия в стенах», — рассказывает председатель общественной организации. Поэтому, конечно, санкции за недоделки должны быть.
По мнению адвоката Вениамина Чубаренко, авторы законопроекта предлагают правильный подход соразмерности ответственности и нарушений. К примеру, исходя из мировой практики, расчет неустойки ведется не от цены квартиры, а от размера затрат на их устранение. В приоритете должно быть успешное окончание строительства.
При этом сложно вывести единое мнение о справедливости обвинений в адрес застройщиков, касающихся ненадлежащего исполнения условий договора. «Строители обычно говорят, что выявляют несущественные недочеты. Но если этих несущественных недочетов три-четыре десятка — они явно будут приносить человеку неудобства при жизни в квартире. Если вы взяли деньги, будьте добры сделать все согласно договору», — считает эксперт. Кроме того, по его словам, вопрос о выявленных недостатках в новой квартире очень субъективный. Потому что для кого-то нет ничего страшного в плохо работающем водопроводе, а для кого-то это существенное ухудшение качества жизни.
«Когда в праве появляется что-то новое, надо сначала посмотреть, как новшество будет работать на практике. Какой эффект начнут давать эти изменения в законе? Закон на бумаге может смотреться как красивая коробка конфет. Но вопрос: каковы эти конфеты на вкус?» — резюмирует адвокат.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 110
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.