Сбербанк не хочет платить за аренду

Татарстанский филиал Сбербанка планирует выкупать помещения, где находятся его отделения, но процесс этот не будет массовым, как в Москве, так как основная часть офисов уже находится в собственности банка

ПРОГРАММА ПЕРЕФОРМАТИРОВАНИЯ 

На днях стало известно, что Сбербанк через месяц может выкупить единым лотом у московской мэрии 78 арендуемых офисов, где находятся его отделения. Общая площадь составляет 13,4 тыс. кв. метров. Недвижимость будет выставлена на торги единым лотом стоимостью 2,1 млрд. рублей, что позволит отсечь от аукциона конкурентов, которые не осилят такую сумму или не нуждаются в таком числе офисов.

Как рассказали газете «БИЗНЕС Online» в кредитном учреждении, татарстанский филиал Сбербанка также будет выкупать помещения, где находятся его отделения, но процесс этот не будет массовым. «Переговоры ведутся только по отдельным внутренним структурным подразделениям», - говорят в банке. Это связано с тем, что основная часть офисов уже находится в собственности, в аренде у банка на сегодняшний день всего 20% площадей. «В рамках программы переформатирования филиальной сети проводится работа по подбору помещений, расположенных на первой линии домов (магистральное расположение). Большинство таких помещений будут арендованы на длительный срок (пять и более лет). Также планируется последующий выкуп данных помещений», - заявили корреспонденту «БИЗНЕС Online» в Сбербанке, однако затруднились уточнить, есть ли уже присмотренные для покупки помещения и совершенные сделки в Татарстане.

Надо отметить, что выкупать недвижимость в Москве Сбербанк начал еще в 90-е годы. Тогда мэр столицы Юрий Лужков разрешил продавать банкам, страховым компаниям и промышленно-финансовым структурам арендуемые ими у города нежилые помещения. Со временем Москва была вынуждена отменить это решение, так как прокуратура запретила участвовать в приватизации структурам с государственным участием, но Сбербанк продолжил скупать городскую недвижимость, так как формально государство в его акционерном капитале не присутствует.

В прошлом году городские торги с офисами Сбербанка возобновились: помещения выставлялись небольшими лотами (по два-три объекта в каждом), что позволяло участвовать в аукционах инвесторам средней руки - физлицам.

«БАНКИ РАССМАТРИВАЮТ СОБСТВЕННОСТЬ, А НЕ АРЕНДУ» 

Тенденцию выкупа занимаемых банками площадей в собственность и оправданность этих расходов газете «БИЗНЕС Online» прокомментировали эксперты.

Дмитрий Кротов - руководитель отдела недвижимости «Латыпов риэлти»:

- Сбербанк выкупает те помещения, которые арендует у города, причем покупка идет одним лотом. Помещения есть ликвидные и неликвидные, но одним лотом это будет более выгодная покупка. Думаю, что цена будет невысокая, среднерыночная, и в собственность банк получит очень хорошие объекты. В Казани это тоже имеет место быть.

На сегодня оправдано выкупать себе помещения в собственность. Кроме Сбербанка многие другие банки рассматривают только собственность, а не аренду. Это связано с тем, что, например, Сбербанк работает не год или два, соответственно, периодически возникают проблемы с собственниками, которые пересчитывают арендную ставку в связи с инфляцией, своими аппетитами. Арендодатели могут поставить слишком высокую арендную ставку. А покупая в собственность, банк защищает себя некой стабильностью.

Тенденция на рынке недвижимости сегодня - появившееся у многих желание инвестировать. Сегодня коммерческую недвижимость приобретают ради сбережения денежных средств, вложения. Интересно, что даже с маленькими суммами люди приходят инвестировать не в квартиры, а в коммерческую недвижимость с арендаторами. Есть большой спрос со стороны не столько больших компаний, сколько частных лиц. Спрос по ним одинаково уравнялся.

Елена Стрюкова - представитель Cushman&Wakefield:

- Полагаю, идет речь о намерении банка изменить вид владения помещениями в городах. Если в ряде случаев Сбербанк предпочитал арендовать помещения под офисы обслуживания клиентов, теперь, вероятно, было принято решение приобретать помещения в собственность. Что касается банков, мы работали с подобными запросами. Это не надо понимать буквально, потому что не всегда удается выкупить именно то помещение, которое на сегодняшний момент находится в аренде. Иногда приходится искать варианты помещения для приобретения в собственность рядом с теми, что сейчас арендуются (если собственник по тем или иным причинам не готов продавать помещение). Это длительный процесс, означающий в том числе, что все новые помещения будут покупаться, а не арендоваться.

Так же поступают компании, работающие в финансовом секторе, страховые компании. Сказать, что это повсеместно распространенная тенденция, наверное, пока нельзя. Но некоторые российские банки зачастую отдают предпочтение покупке помещений.

«БАНКИ МОГУТ ПОКУПАТЬ ОБЪЕКТ С ЧИСТО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ЦЕЛЬЮ – ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ПОЛУЧАТЬ ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ»

Светлана Ярова - начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle:

- Банки нередко инвестируют в недвижимость. Так, банки могут покупать объект с чисто инвестиционной целью – для того, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Российские банки, входящие в многопрофильные холдинги, покупают здания для диверсификации бизнеса, ведь недвижимость – это стабильный актив.

Последний вариант – покупка помещений в стрит-ритейле с витринами, в которых располагаются офисы банков. Банки нередко выкупают такие помещения в собственность, особенно в ликвидных местах, увеличивая, таким образом, собственный капитал. Даже если этот банк решит закрыть здесь свой офис, он всегда сможет сдать помещение кому-то еще.

В российских регионах банкам зачастую выгоднее выкупать помещения, а не арендовать их, потому что договоры аренды в таких городах обычно краткосрочные, а индексация непредсказуема. Опять же решение о покупке принимается в зависимости от локации: в стратегически важных регионах и местах банки покупают помещения, в менее важных – арендуют. При этом иностранные банки чаще всего арендуют площади.

Юлия Мосолова - руководитель направления внешних коммуникаций компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CBRE:

- В стратегии экспансии Сбербанка приоритет отдается покупке помещений, а не аренде. Оправдано это или нет, зависит от внутренней политики компании, ее финансового положения и стратегии развития. В случае со Сбербанком, все факторы говорят о том, что это оправдано. Выкуп площадей нельзя назвать распространенным явлением среди других розничных сетей (не берем в рассмотрение продуктовые и другие гипермаркеты).