Казань нашла, как пополнить бюджет на четверть миллиарда

Исполком Казани подал в арбитраж десятки исков к федеральной кадастровой палате

В ЦЕНТРЕ И НА ОКРАИНЕ

Исполком Казани подал в Арбитражный суд РТ свыше 50 исков, ответчиком по которым выступает Федеральная кадастровая палата РТ. Во всех случаях требования одинаковы - внести в государственный кадастр недвижимости изменения о кадастровой стоимости ряда земельных участков.

Как выяснил корреспондент «БИЗНЕС Online», побывав на нескольких судебных заседаниях, где рассматривались эти иски, речь идет как о земле в центре Казани – Вахитовском районе, так и об участках на его окраине – из числа не так давно вошедших в городскую черту.

В частности, в этом перечне два надела общей площадью 0,2 га на улице Подлужной на берегу Казанки – в исторической части города. Здесь возводит гостинично-жилой комплекс ОАО «Апарт-Отель». Участок площадью свыше 17,1 га севернее села Константиновка (бывший Высокогорский район), которым владеет некое ООО «Фрегат» (как выяснила газета «БИЗНЕС Online», в РТ зарегистрировано 29 компаний с таким названием – ред.), 59,9 га на другой городской окраине, в бывшем Лаишевском районе, находящийся в собственности ООО «Инвест Плюс» (владелец Лилия Хуснуллина – ред.).

В числе тех, чьи участки намерен переоценить исполком, - и сервейинговая компания «Единая арендная система» (ЕАС) Алексея Семина: речь идет о землях в районе села Чебакса Высокогорского района, которые два года назад вошли в границы татарстанской столицы.

Кроме того, переоценка земли грозит наделам Казанского федерального университета, ОАО «ВАМИН-Татарстан», АКИБАНКа и ООО «Банковский долговой центр» (структура «АК БАРС» Банка) и многим другим.

ДОБАВИТЬ ТРИ НУЛЯ

Как можно догадаться, речь идет отнюдь не о снижении кадастровой стоимости земли, а, напротив, о многократном ее увеличении. Как минимум к нынешней цене придется добавить три нуля.

Например, земля уже упоминавшегося «Фрегата» сегодня имеет кадастровую стоимость в размере 251 тыс. рублей (согласно проведенной в 2010 году кадастровой оценке, исходившей из цены 1,47 рубля за квадратный метр). Городские власти считают, что она должна быть приравнена к рыночной и составить ни много ни мало 256,5 млн. рублей. Как отметил рассматривавший дело судья Ильгиз Хасаншин, «разница существенна». Не случайно собственник говорил в суде о том, что цена его земли определена «надлежащим образом» и его «вполне удовлетворяет».

Представитель исполкома Казани Юлдуз Гарипов пояснил суду, что это участки, присоединенные в свое время к Казани, раньше имели сельскохозяйственное назначение, а сейчас это земли поселений.

Дина Ашрапова из республиканского кадастрового центра (РКЦ) «Земля» подтвердила, что стоимость земель сельхозназначения действительно равна 1,47 рубля за квадратный метр. В то же время, узнав, что сейчас участок находится в собственности частных лиц в промзоне, она согласилась с тем, что его цена должна быть установлена равной рыночной стоимости земель в близлежащих районах. А значит, необходимо назначить судебную экспертизу.

К этому же сводятся и все остальные «земельные» процессы.

Причем исполком не намерен отступать ни на пядь. По землям в районе той же Константиновки, принадлежащим ООО «ПЖКХ» (компания анонсировала планы строительства там полигонов твердых бытовых отходов), возник спорный вопрос: относится ли эта земля к городским территориям или выходит за их пределы? Исполком не убедило даже постановление кабинета министров об исключении участка из земель категории населенных пунктов и одновременном выводе из границ Казани. Он предпочел лишний раз перепроверить эти данные.

ПОЛЕ, ЛАИШЕВСКОЕ ПОЛЕ

Кадастровая стоимость почти 60 га компании «Инвест Плюс» сейчас составляет 881 тыс. рублей, тогда как, по мнению исполкома, она многократно выше – 889 млн. рублей. Как выяснилось, свой интерес здесь имеет и «дочка» «Транснефти» - ОАО «Северо-западные магистральные нефтепроводы» (СЗМН) – там проходит ее магистральный нефтепровод.

Представитель собственника Федор Карпунин признал, что рыночная стоимость надела, ранее относившегося к поселку Песчаные Ковали Лаишевского района, наверное, выше, чем его кадастровая цена, так как он «отошел» к Казани, но «не такая, как в иске»: «Там поле. Участок не «нарезан», не готовится к продаже и не застраивается. Раньше он использовался по назначению – как сельхозземли».

Карпунин отметил, что исполком основывает свои данные о рыночной стоимости участков на мониторинге цен – согласно ему, реальная цена земли составляет 1 - 1, 5 тыс. за квадратный метр и выше. Но судебная практика показывает, что цены мониторинга, как правило, выше рыночных. «Цена, которую исполком указал в иске, естественно, не означает, что рыночная стоимость участка будет именно такой», - подтвердил судья.

Городские власти считают, что сильна занижена и стоимость земли «Единой арендной системы» Алексея Семина

Карпунин согласился с истцом только в том, что должна быть назначена судебная экспертиза по определению рыночной цены.

По мнению городских властей, в разы должна быть выше и стоимость «семинской» земли. Так, цена участка в 4,9 га, чья кадастровая стоимость сегодня - 73 тыс. рублей, должна составить 74 млн. рублей. Второй участок в 13,8 га должен быть «переоценен» со 204 тыс. рублей до 208 млн. рублей.

Представитель ЕАС в суде Гульнара Кадырова рассказала газете «БИЗНЕС Online», что, по мнению ее компании, исполком выбрал «ненадлежащий способ защиты», она уже подала возражения на этот счет в арбитраж. «Орган местного самоуправления не обладает правом подавать такие иски в избирательном порядке: у одних землевладельцев стоимость земли оспаривается, у других – нет. Тем самым нарушается законодательство о налогах и сборах, которое основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения».

Лишь представитель «Апарт-Отеля» не возражал, оставив решение «на усмотрение суда».

В ЗАЩИТУ ИНТЕРЕСОВ НАСЕЛЕНИЯ

В пресс-службе мэрии Казани газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что в 2010 году на территории города была проведена государственная кадастровая оценка земель по единой федеральной методике. По ее результатам, утвержденным постановлением кабинета министров РТ 24 декабря того же года, кадастровая стоимость отдельных участков (а она оценивалась в пределах 0,87 - 1,47 рубля за квадратный метр) оказалась во много раз ниже их рыночной цены. Это ведет к занижению налоговой базы для расчета земельного налога (является одним из основных доходных источников бюджета Казани – ред.) и потерям городской казны, констатируют в мэрии.

В июле 2010 года в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена устанавливается равной ей. Поэтому удовлетворение исков исполкома обеспечит дополнительные поступления в бюджет. В частности, в этом случае они, по прогнозам властей, увеличатся более чем на 50 млн. рублей. В то же время, по данным газеты «БИЗНЕС Online», если бы в качестве рыночной цены земли была утверждена заявленная исполкомом стоимость, прогнозируемое поступление по статье "Земельный налог" выросло бы на 300 млн. рублей в год. По факту, как утверждают знакомые с ситуацией источники, эта цифра будет чуть меньше – в районе 250 млн. рублей.

Почему именно исполнительный комитет инициировал эти иски? Отвечая на этот вопрос газеты «БИЗНЕС Online», в мэрии сослались на устав муниципального образования (был утвержден еще 17 декабря 2005 года), согласно которому исполком – это исполнительно-распорядительный орган самоуправления, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения. В частности, он формирует бюджет города и ведет контроль за его исполнением. Поэтому там утверждают, что, выступая с исками по установлению (новой – ред.) кадастровой стоимости земельных участков, исполком представляет интересы муниципального образования, а именно - его населения.

ЛИШИЛИ ДОБРОЙ ВОЛИ

Представитель Федеральной кадастровой палаты Гузель Исламгалиева просила суд в исках исполкому отказать. По ее словам, оспариваемая кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости на основании постановления кабинета министров, а оно является действующим.

Более того, по ее словам, эти иски нарушают права учреждения, так как лишают его возможности изменить кадастровую стоимость добровольно, в досудебном порядке.

Пока для исполкома Казани все идет довольно гладко. Так, арбитраж уже удовлетворил ряд его «земельных» исков, постановив внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. Например, новую кадастровую стоимость обрели участки ОАО «Апарт-Отель» на улице Подлужная.

Экспертизу по ним (как и в большинстве других случаев) проводило казанское ООО «Бизнес-Содействие». Слова судьи о том, что эксперт дал подписку об уголовной ответственности за ложное заключение, в свете недавних заявлений руководства республики приобрели особый смысл.

Согласно экспертизе, рыночная стоимость большего участка составила 15,18 млн. рублей, меньшего - 2,98 млн. рублей. Эти цены и были положены в основу судебного решения.

ВЛАДЕЛЬЦАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ХОТЯТ УСЛОЖНИТЬ ЖИЗНЬ

Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась мнением экспертов.

Тагир Назыров - управляющий партнер ООО "Либерти Групп":

- Подача исполкомом исков об установлении кадастровой стоимости является прямым продолжением развития нашумевшего вопроса, который в СМИ не совсем верно окрещен "снижением кадастровой стоимости". По факту имеет место не снижение, а установление действительной кадастровой стоимости в соответствии с ее рыночными показателями. При этом действительная стоимость может оказаться как выше, так и ниже кадастровой.

По сути, и исполком, и предприниматели реализуют одну и ту же модель. Единственным отличием является цель: предприниматель пытается уменьшить налоговое бремя, а исполком - увеличить объем налоговых поступлений.

Действия исполкома как раз свидетельствуют об установлении неких общих "правил игры", которые принимаются всеми участниками общественных отношений. Такой подход является реализацией принципа "баланса публичных и частных интересов" с единым стандартом, применимым ко всем участникам вне зависимости от их организационно-правового статуса.

Марат Камалов - партнер юридической фирмы «Татюринформ»:

- Очевидно, что инициатива исполкома является реакцией на волну арбитражных дел, направленных на снижение кадастровой стоимости участков, приведшей к снижению поступления земельного налога.

Допускаю, что в результате последней оценки кадастровой стоимости земли в Казани произошло определенное «нивелирование» ее стоимости: на окраинах участки были переоценены, а в некоторых местах в центре города, наоборот, недооценены. Безусловно, собственник земли, расположенной в центре, должен платить налог на землю в большем размере, так как рыночная стоимость участков там не может сравниться с землей на окраине.

Однако, по моему мнению, исполкому в удовлетворении его требований должно быть отказано вне зависимости от того, соответствует кадастровая оценка земельных участков рыночной или нет, поскольку у него отсутствует формально-юридическое право подобной судебной защиты.

Статья 24.19 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» позволяет органам местного самоуправления (исполком представляет именно их интересы) обращаться в суд только по кадастровой оценке земель под объектами, находящимися в муниципальной собственности.

В данном случае речь идет о возможном нарушении прав муниципалитета Казани, представителем которого является исполком. Однако возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости муниципальным образованием как получателем земельного налога в силу норм налогового законодательства не предусмотрена. Таким правом обладают только владельцы земельных участков.

Практики подобных обращений, насколько мне известно, пока еще не было, поэтому арбитражные суды могут занять и иную позицию.

Если суды все же признают право исполкома на оспаривание кадастровой стоимости и следствие уйдет в плоскость оценки рыночной стоимости участков, вся доказательная база будет основана на отчете оценщика. Разумеется, исполком будет предъявлять какие-либо досудебные оценки, иначе не будет предмета спора вообще. Со стороны собственников могут быть выдвинуты контраргументы в виде других отчетов. Точку может поставить только судебная экспертиза по определению рыночной стоимости.

Шамиль Шарафиев - партнер, руководитель департамента налоговой и административной практики ООО «ЮрФинЭксперт»:

- Исполком должен будет доказать, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов, поскольку оно представляется сомнительным. В принципе, кадастровую оценку делает Кадастровая палата, и она утверждается правительством РТ. Поэтому собственникам земельных участков можно попробовать дойти до высших судебных инстанций на предмет выяснения права у города подавать подобные заявления.

Удовлетворение исков исполкома сильно усложнит жизнь владельцам земельных участков. В частности, для них увеличится налоговое бремя. В результате возрастет себестоимость выпускаемой продукции, так как земельный налог обязательно «ляжет» в нее. Это может повлечь дальнейший рост цен. Снова никакой заботы о налогоплательщике, которую декларирует государство.