Рождественский саммит недвижимости: от закрытия хостелов до стагнации под названием «стабильность»

ДЕФИЦИТ ОФИСОВ КЛАССА А?

Организаторы казанского Рождественского саммита-2013, проходившего в этом году в «Корстоне», решили провести мероприятие в духе голливудской комедии «Гринч — похититель Рождества». Правда, казанскому Гринчу, в отличие от его коллегии в исполнении Джима Керри, особо разогреть серьезную публику не удавалось достаточно долго. Вызванный на подиум руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» и одновременно директор УК «Идея Капитал» Айрат Гиззатуллин напомнил, что этот саммит в Казани проходит уже в третий раз и собирает профессионалов рынка недвижимости. После несколько затянувшегося начала гости перешли в зал «Пушкин», чтобы поучаствовать в деловой части.

Первый спикер — генеральный директор ООО «Девелоп груп» Мурат Ахмеров начал с обзора рынка офисной недвижимости. По его словам, сегодня в Казани действует 61 бизнес-центр. Он отметил, что в 2013 году появилось еще четыре бизнес-центра — Korston Tower, «Паравитта», «Уницентр» и «Тинчурина, 31». По данным Ахмерова, в следующем году планируется ввод в эксплуатацию еще 7 объектов офисной недвижимости. Ахмеров отметил хорошую заполняемость офисов. Так, в среднем вакантные площади в классе А составили всего 2 - 10%, в классе B+ — 2 - 20%. В 2013 году средние арендные ставки в офисной недвижимости с учетом коммунальных и эксплуатационных тарифов, составили в классе A — 1250 рублей, B+ — 750 рублей, B — 625 рублей, С — 580 рублей. За год рост арендных ставок в данном сегменте рынка составил 6 - 7%.

По мнению спикера, на следующий год наиболее востребованными останутся площади класса A и В+. Спикер обратил внимание на то, что строительство новых площадей в центральной части Казани будет ограничено в силу административных барьеров. Директор казанского офиса NAIBecar Кирилл Батыгин добавил к выступлению своего коллеги, что инвесторы на сегодня не чувствуют в себе уверенности, чтобы строить объекты класса A, предпочитая класс B и С. Но такие проекты как «СМАРТ-Сити» и Иннополис ориентированы на то, чтобы кардинально увеличить количество качественной офисной недвижимости.

По данным Мурата Ахмерова (в центре), в следующем году планируется ввод в эксплуатацию еще 7 объектов офисной недвижимости

КОМУ-ТО СТАБИЛЬНОСТЬ, КОМУ-ТО СТАГНАЦИЯ

Обзор ситуации на жилищном рынке сделал Андрей Савельев — генеральный директор АН «НЛБ-недвижимость». По его словам, 2013-й для данного сегмента рынка стал «годом стабильности». Несмотря на прогнозы, в период до и после проведения Универсиады на рынке жилья был абсолютный штиль. Из трендов Савельев обратил внимание на то, что интерес покупателей перешел на первичный рынок. Вместе с тем на 44% упало количество договоров ипотеки. При этом выросло количество ипотечных сделок, когда расчет производится не до сделки, а после регистрации договора. Средняя стоимость квадратного метра в Казани в первичном жилье в сданных домах установилась в районе 54 - 55 тыс. рублей. Оценивая перспективность рынка жилья, Савельев обратил внимание на то, что только 20 - 30% населения Казани не нуждаются в улучшении жилищных условий.

Сильно просел рынок загородной недвижимости, особенно его дорогой сегмент. Дома стоимостью 15 - 20 млн. рублей могут стоять на продаже полтора-два года. Вместе с тем пользуются хорошим спросом и достаточно успешно продаются дома среднего ценового сегмента — по 4 - 6 млн. рублей.

Генеральный директор АН «Валери» Валерий Абсалямов выступал в свойственной для него манере, например, предпочитая слово «стагнация» слову «стабильность». По его мнению, весь год, кроме «трех золотых недель с середины ноября этого года» был провальным, и рынок находился в полной стагнации. Он согласился с Савельевым в том, что «первичный рынок победил». Вторичный же, по его наблюдениям, проседает все больше и больше. Подъем первичного рынка он связал с тем, что застройщики стали плотнее работать с банками. Абсалямов, коснувшись также вопросов инвестирования, рассказал, что в подобных условиях жилая недвижимость перестанет быть средством инвестирования и становится средством хранения денег.

Валерий Абсалямов признался, что за последние 25 лет работы на рынке, он впервые столкнулся с тем, что в конце года нет бума

Абсалямов признался, что за последние 25 лет работы на рынке, он впервые столкнулся с тем, что в конце года нет бума. «Да, были три золотых недели в ноябре, когда сработал отложеный спрос, может, до конца года будет еще активная неделя, но такого времени я не помню», — с пессимизмом констатировал риелтор.

КАК В КАЗАНИ НЕ ПРОШЕЛ ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ СЦЕНАРИЙ

Спикер блока гостиничной недвижимости — партнер Hospitallity Income Consulting Наталья Розенблюм рассказала, что гостиничный бизнес был рад Универсиаде, во многом благодаря которой в Казани началось развитие и других видов туризма, помимо делового. Например, по таким направлениям, как образование, спорт, рекреация. На слайде была представлена информация о том, что «доля туристов с неделовыми целями растет на 13 - 15 процентов». По уровню развития в данной сфере Розенблюм сравнила Казань с Екатеринбургом, но, в отличие от уральской столицы, третья столица не переболела болезнью перенасыщения. В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Розенблюм рассказала, что из-за возведения большого количества гостиниц к саммиту ШОС в 2009 году рынок Екатеринбурга до сих пор испытывает сильный демпинг, а вот в Казани такого не ощущается.

«Обычно гостиничным девелопментом Казани занимаются только местные игроки, рынок в этом плане очень закрытый, и игрокам очень тяжело выходить на него, — констатирует Розенблюм. — Одно дело — управлять, как, например, отель Amaks, и другое — иметь в собственности. Российский гостиничный рынок не дозрел до нужного уровня. Если посмотреть на процент гостиниц, которые находятся под управлением операторов — локальных и международных, то это очень низкий процент. И это не соответствует уже развитому рынку. Если мы видим активизацию со стороны международных управляющих компаний, которая происходит волнообразно примерно с 2005 года, то развитие новых российских сетей идет не очень активно. Отчасти это связано с закрытым характером рынков некоторых регионов. Пока перегретости рынка Казани по номерному фонду не видно. Можно сказать, что Екатеринбург и Казань — смежные рынки. В Екатеринбург ввели большое количество номерного фонда под саммиты, и в результате он простаивал. На казанском рынке этого не наблюдается. Поэтапное развитие в Казани происходит более сбалансированно... Со стороны спроса у казанского рынка есть свои особенности. Например, есть ярко выраженный спрос на очень дорогой сегмент и на дешевый. Поэтому объясняется и развитие хостелов. Администрация города и игроки рынка пытаются стимулировать именно средний сегмент. В Казани не очень распространен сегмент квартирного бюро. Теневых форматов здесь гораздо меньше, чем в других городах».

В 2013 году в рамках подготовки к Универсиаде было заявлено открытие большого количества гостиничных объектов. Спикер отметила, что, «как характерно для гостиничного сектора», некоторые из них находятся в таком состоянии, что физически здание построено, но не функционирует по назначению. Но тем не менее порядка 10 крупных объектов было введено в эксплуатацию, и прирост номерного фонда составил около 800 - 900 номеров, «что, в принципе, значительно».

Большинство открытых гостиниц относятся к классу трех-четырех звезд, что соответствует спросу на данный сегмент. По статистике, две трети гостей останавливаются на один-три дня. Розенблюм обратила внимание на то, что возрастает доля лиц, останавливающихся и на более длительный срок, что влияет на формат предложений. Так, в городе начинают развиваться апартаменты и апарт-отели. Спикер привела интересный пример: в некоторых хостелах столицы республики есть предложения, предусматривающие месячное проживание, чего нет ни в каких других городах. В целом партнер Hospitallity Income Consulting охарактеризовала рынок Казани как довольно зрелый. Спикер заявила, что Казани удалось избежать несоответствия спроса и предложения.

С мнением Розенблюм о сроке окупаемости в данной сфере не согласился другой эксперт — генеральный менеджер ООО «Люкс Мастер» Татьяна Ильченко. Она заявила, что данный срок — 7 - 8 лет — относится к рынку в целом. На казанском же рынке норма окупаемости — 12 лет. Впрочем, как прозвучало из уст Розенблюм, часть объектов в Сочи будут окупаться настолько долго, что даже лучше и не подсчитывать, чтобы не огорчаться.

80% СКЛАДОВ В ДВУХ СТОЛИЦАХ

Руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank ZAO Максим Загоруйко обратил внимание на то, что в 2013 году в России произошел феноменальный рост складской недвижимости — на 25%. Однако 80% складской недвижимости расположены в двух городах: Москве и Санкт-Петербурге. Сегмент недвижимости спикер охарактеризовал как самый устойчивый в кризисные времена, но не столь маржинальный. Согласно его данным, по Казани общий объем предложений качественных складских площадей составляет 320 тыс. кв. метров. Доля вакантных площадей в складах — 12%.

Елена Стрюкова: «Посещаемость торговых центров увеличилась. А вот размер среднего чека остался прежним, и сегодня нет сумасшедших прибылей. В целом Казань в России на 6 месте по обеспеченности торговыми площадями»

Спикер рассказал, что в последнем квартале года в Поволжье образовались три крупных проекта, которые будут реализованы в следующем году. Что касается объектов, реализуемых в настоящем, то характеризующая их деталь — это склады, строительство которых ранее было заморожено. В пример Загоруйко привел логопарк «Биек Тау». По «Биек Тау» он уточнил, что там желающие сейчас могут арендовать площади, но «срок въезда будет занимать до полугода».

Генеральный директор индустриального парка М-7 Руслан Халилов рассказал об интересной идее, которую его предприятие собирается реализовать с находящимся неподалеку от него заводом «Оргсинтез» — предоставлять складские помещения для крупных производителей и трейдеров КОС или даже специально строить около них. Халилов отметил психологию производителей, которые не любят строить большие склады, надеясь, что товар не будет залеживаться. Однако, по мнению эксперта, этого избежать невозможно, учитывая, например, сезонность товара. Такое отношение приводит к тому , что продукция хранится не в тех условиях: в мешках или на снегу. Гендиректор М-7 заявил, что подбное сотрудничетво производителей и владельцев складской недвижимости может быть взаимовыгодным и очень успешным.

Максим Загоруйко обратил внимание на то, что в 2013 году в России произошел феноменальный рост складской недвижимости — на 25%

БЫВШИЙ «ДЕТСКИЙ МИР» ДОСТАЛСЯ МОСКВИЧАМ

Завершила заседание первой сессии саммита Елена Стрюкова – представитель консалтинговой компании Cushman&Wakefield. Ее выступление было посвящено торговой недвижимости.

«В Казани, по оценке нашей компании, всего 622 тысячи квадратных метров торговых площадей, до конца года должно быть введено 22 тысячи квадратных метров. В Казани появятся три новых торговых объекта: открывшийся летом «Олимп», третья очередь «Тандема» и бывший «Детский мир», который не получил пока нового названия. Из 340 тысяч квадратных метров анонсированных проектов 150 тысяч должны быть запущены в ближайшие три года», — поделилась статистикой Стрюкова.

По ее оценкам, сегодня процент вакантных торговых площадей незначителен — 2,7%. Спикер рассматривает это как доказательство того, что спрос преобладает над предложением. «Вакантные площади — это либо местные операторы, либо сетевые операторы, которые покинули регион», — говорит Стрюкова и называет закрытия года, о которых писала газета «БИЗНЕС Online». Это и уход «Старика Хоттабыча», и закрытие «Евроинтерьера» («Азбука дома»), и «Моего дома». Среди негативных тенденций консультант отметила и уход магазинов «Манго» и «Бенеттон» с улицы Баумана. «Это превращает ее в пешеходную зону, где не осталось ни одного торгового оператора», — констатирует эксперт.

Сделками года были признаны покупка трейдером ТАИФ ООО «Барс Синтез» казанского торгового центра XL, а также смена собственника у торгового центра по адресу: Петербургская, 9. Его владельцем долгое время была компания «Галс Девелопмент», до кризиса входившая в структуру АФК «Система», а после него перешедшая под контроль банка-кредитора ВТБ. Поначалу ТЦ назывался «Детский мир», через некоторое время пустующий центр поменял название на «Бульвар». Новым покупателем объекта стала московская компания Imagine Estate, которая первым делом сменила его концепцию. Теперь это ТЦ «Детская республика». Что интересно, в брошюрке Imagine Estate казанский торговый центр оценивается в $51 млн. с чистым операционным доходом $8 003 926. По словам Стрюковой, в результате прихода нового собственника площади выросли с 19 тыс. до 31 тыс. кв. метров.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ ИНДЕКСИРОВАЛИ НА 3 - 10%

К событиям года Стрюкова отнесла открытие «Леруа Мерлен», агропромпарка, второй очереди «Новой Туры», зеленодольского логопарка «Магнит» и ТК «Олимп» на проспекте Победы. Оказалось, что теперь в Казани самый большой одежный магазин Zara — 3,5 тыс. кв. м в «МЕГА-Казань», и там же сменил концепцию магазин «Манго». Что интересно, к Казани примеривается немецкий оператор KARE — что-то среднее между IКЕА и мебельным магазином. Он присматривает площади в 300 - 500 кв. метров.

«Посещаемость торговых центров увеличилась, — отметила Стрюкова. — По-моему, это прежде всего благодаря гостям Универсиады. А вот размер среднего чека остался прежним, и сегодня нет сумасшедших прибылей. В целом Казань в России на 6 месте по обеспеченности торговыми площадями». Среди других ее наблюдений то, что электронная коммерция в Казани отстает от средних показателей по стране. «Если в России на продажи через интернет приходится 3 - 5 процентов, то в Татарстане этот показатель значительно ниже. Если электронная коммерция в стране прибавляет ежегодно 30 - 40 процентов, то в Казани — 25».

Была затронута и самая интересная для бизнеса тема — арендные ставки. В целом арендодатели за год провели индексацию арендных платежей от 3 до 10%. Самая дорогая аренда в ТЦ сегодня для киосков — $3,5 тыс. за кв. м в год, далее идут сотовики ($1,7 тыс. за кв. м в год) и оптика ($1,6 тыс. за кв. м в год). Ювелирка и продавцы нижнего белья отдают торговым моллам по $1,2 тыс., одежда и обувь — $940 - 980.

ХОСТЕЛЬНЫЙ ПАДЕЖ

Во второй секции саммита эксперты обсудили новые форматы на рынке недвижимости Казани и России. Булат Гаянов — директор корпорации развития РТ, рассказал об уже известном проекте — городе-спутнике «СМАРТ-Сити». По его словам, недвижимость не может концентрироваться только в центре городов, и города-спутники сегодня — это не миф, а реальность. В пример он привел город Iskander Malaysia. «Умный город — это город, который отвечает вызовам современности. В основу моделирования ставятся потребности человека, современная урбанистика, система «умный дом», система сертификации и так далее», — привел он пример. На вопрос о том, чем этот город будет отличаться от другого масштабного проекта в республике — Иннополиса, он ответил, что в «СМАРТ-Сити» упор будет делаться не на IT-технологии, а на привлечение инвестиций. В привлечении 60 тыс. человек в город он также не видит проблем.

Другой «новый» формат на рынке Казани и России — хостелы. Как рассказал директор гостиничного комплекса «Максим Горький» Тимур Дугин, в 2013 году в Казани работало 30 хостелов. 7 из них продается, четыре закрылись в этом году, а 5 - 10 — условно прибыльные, так как помещения находятся в аренде. «На рынке нет профессиональных игроков, — рассказал Дугин. — Нет самого стабильного рынка. В Казани хостелы открывались в спальных районах, в квартирах. Мы сами начинали с пятикомнатной квартиры, но быстро ушли от этого варианта». Аудиторией хостелов в Казани он назвал туристов, причем в основном в летний период. Ожидаемые тенденции, на его взгляд, — закрытия хостелов, попытки перепродаж, новые открытия, а также заход в 2014 - 2015 годах нескольких федеральных игроков. «Трудности работы в этом сегменте — ограниченность предложений помещений, ветхий фонд в центре города, неравномерность спроса, — рассказал Дугин. — У нас бывают месяцы, когда остаемся в минусе». Из плюсов спикер перечислил небольшие вложения, высокую рентабельность и высокую скорость открытия. Дугин уточнил, что в Казани койко-место в хостеле стоит 500 - 600 рублей в сутки, а если номер не общий — в среднем 700 рублей.

Розенблюм согласилась с Дугиным, что рынок хостелов очень тяжелый во всей России. Она объяснила это в том числе стереотипами о том, что хостелы построены по подобию общежитий.

ЭТИ МОДНЫЕ СЛОВА — «КОВОРКИНГ» И «ЛОФТ»

Формат, который в этом году стал развиваться в Казани — коворкинг. Опытом поделился арт-директор коворкинга WorkBox Сергей Крылов. По его словам, начало строительства их коворкинга рядом с Московским рынком в Казани на площади 600 кв. м пришлось на май и закончилось в конце июня. Вложения составили 5 млн. рублей. Помещение при этом находится в долгосрочной аренде на три года. В коворкинге сейчас работают 32 резидента. Что касается планов, то, по словам Крылова, разрабатывается франшиза для других регионов. Напомним, основатели этого проекта рассказывали в СМИ о планах открытия одного из первых коворкингов в Перми. Крылов сообщил, что точку безубыточности перешагнули и уже в конце сентября были в операционном нуле.

Артем Фатхуллин — основатель коворкинга «Клевер», который закрылся осенью этого года, рассказал, что по опыту видно: в Казани спрос на такой формат недвижимости есть. «В Казани на сегодня нужны 5 - 7 коворкингов. Важно, что в них работают не только фрилансеры. Например, у нас работали представили компании Oracle, хотя такой гигант вполне способен и открыть свой офис, — поделился он историей. — Наш проект закрылся по внутренним причинам, но мы обязательно откроемся в другом месте и с немного другой концепцией». Он также уточнил, что в столице Татарстана есть много тех, кто не связан с IT-отраслью, считающейся перспективной для республики, и им тоже нужно где-то работать. Отвечая на вопросы из зала, Крылов уточнил, что стоимость рабочего места в месяц колеблется от 4 до 6 тыс. рублей (за плавающее и фиксированное рабочие места соответственно). Интересовали аудиторию и способы заработка: Крылов ответил, что на площадях WorkBox регулярно проводятся мастер-классы. «Рабочие места в аренду — это скелет проекта. Остальные проекты — ивенты — позволяют заработать», — уточнил Фатхуллин.

Наконец, еще один интересный современный формат недвижимости в Казани — лофты. О своем опыте рассказал руководитель проекта креативного кластера «Алафузовские мануфактуры» Андрей Питулов (напомним, наша газета рассказывала об этом проекте и других лофтовых планах казанцев). Питулов рассказал, что его проект разместится на площади 7,2 тыс. кв. м, в дальнейшем его планируется расширить до 12 тыс. кв. метров. «В лофте разместятся хостелы, коворкинг, экспо-зоны, галереи, шоу-румы. Верхние этажи планируется отдать под апартаменты», — уточнил он. Сейчас идет проработка эскизов проекта, строительство начнется весной 2014 года, и уже в следующем году лофт планируется ввести в эксплуатацию. Полностью на все этапы реализации будет выделено три года. Питулов отметил, что проект, помимо прочего, находится в перспективе развития Адмиралтейской слободы, а Кировский район Казани пока недооценен.

Айрат Гиззатуллин

Эксперт секции — руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank ZAO Загоруйко скептически оценил проект. «Выживут только проекты в центре города. Без поддержки властей города, развития инфраструктуры района проект обречен», — сообщил он. Модератор секции Айрат Гиззатуллин — руководитель УК «Идея Капитал», возразил, что в Казани прежде никогда не шло речи именно о лофтах. «Этот проект — квинтэссенция. Он дает больше возможностей, объединяя все форматы», — сказал он.

О формате, не представленном широко в России, и тем более в Казани, рассказала старший консультант департамента «Региональные проекты» Cushman&Wakefield Стрюкова. «В России только несколько операторов развивают этот формат — Stockmann, «Подиум маркет». В Казани первым универмагом будет проект на месте «Детского мира (реализует компания Landor Investment — ред.). В Казани есть перспективы», — резюмировала она.

Характеристика складской недвижимости в Казани

ТОП-5 офисной недвижимости

Статистика по бизнес центрам

Предложения на рынке офисной недвижимости

Офисная недвижимость

Отели к Универсиаде

Количество сделок с жилой недвижимостью

Динамика на недвижимость в Казани

Динамика ипотечного рынка

Виды туризма

Характеристика складской недвижимости в Казани