В ПОИСКАХ ТИХОЙ ГАВАНИ

Первая моя статья, которая была посвящена наиболее распространенным заблуждениям, связанным с зарубежной недвижимостью, дала мне неоценимый опыт общения с читателями «БИЗНЕС Online». В связи с этим сразу же спешу расставить точки над i: во-первых, я не занимаюсь рекламой недвижимости, и во-вторых, меня не подкупили застройщики и риэлторы, чтобы подогреть спрос. Цель написания этого цикла статей — оценить целесообразность приобретения недвижимости с двух сторон: оптимистичной и пессимистичной.

Итак, каждый день на казанцев обрушивается масса информации, которая сводится к следующему: «будет все плохо», «надо что-то делать с деньгами». Лишь только сроки наступления финансового апокалипсиса аналитиками называются разные. Сейчас роль Юрьева дня исполняет завершение зимней Олимпиады в Сочи, заменив собой предшественников: выборы президента, Новый год и даже Универсиаду.

На первый взгляд, самым простым, проверенным и надежным способом сохранения денежных средств являются операции с недвижимостью. Давайте разберемся, действительно ли это так, и просчитаем наиболее популярные у наших горожан способы.

1. Покупка квартиры на первом этаже и перевод ее в нежилое помещение.

Действительно небольшие офисы на первой линии с отдельным входом — наиболее ликвидное вложение, они востребованы вне зависимости от кризиса и наличия аналогичных предложений на рынке. Затраты на перевод составят порядка 200 тыс. рублей (если привлекать специалиста) и еще до 500 тыс. рублей (в зависимости от запросов и эстетических предпочтений) на организацию входного узла. Арендные платежи в среднем от 800 - 1500 рублей за квадратный метр в зависимости от месторасположения и площади объекта. Например, если сдавать традиционную однокомнатную квартиру группе веселых студентов, то выручить больше 10 тыс. рублей в месяц у вас не получится. Если ее перевести в нежилое помещение, то доход может вырасти до 30 тыс. рублей в месяц.

Ложка дегтя: не все квартиры можно перевести в нежилое. Сложности могут быть как в виде скрытых от вашего взгляда коммуникаций, так и в активных, радикально настроенных соседях (чаще всего бабушек). Халтурить на сборах подписей не рекомендую, чревато в будущем демонтажем входной группы. Приобрести квартиру в ипотеку и, не погасив кредит, без согласия залогодержателя перевести в нежилое помещение тоже не получится.

Совет: прежде чем приобретать квартиру с прицелом на перевод в нежилое, вооружитесь выкопировкой прилегающей территории и согласием соседей, ТСЖ или управляющей компании.

2. Приобрести квартиру в новостройке на начальной стадии строительства.

Чем меньше степень готовности дома, тем ниже и стоимость квадратного метра. Став участником долевого строительства на начальном этапе, при продаже после ввода дома в эксплуатацию можно заработать от 10% до 30% от вложенных средств (срок вложения от 1 года до 2 лет) Я не беру в расчет доход растущего рынка, когда стоимость квадратного метра увеличивалась семимильными шагами. Уверена, что больше этого чуда не повторится.

Ложка дегтя: если вы решили вложить средства в новостройку с целью дальнейшей ее реализации, то не стоит рассчитывать на ипотеку. Она не только сводит целесообразность данной затеи к нулю, но и может привести к некоторым потерям. Самая привлекательная стоимость квадратного метра, как правило, сопровождается предложением обойти 214-ФЗ. Не стройте иллюзий, ну не будет застройщик демпинговать, если у него все в порядке с разрешительной документацией. А продажа квадратного метра по цене ниже рыночной может привести к тому, что денег на завершение строительства попросту может не хватить.

Совет: тщательно проверяйте разрешительную документацию и по возможности финансовое состояние застройщика. Будьте морально готовы к возможным задержкам строительства или, еще хуже, обвалу рынка. Не привлекайте заемных средств. В качестве инвестиции рассматривайте небольшие однокомнатные квартиры. Времена больших доходов при операциях с первичным жильем уходят в прошлое, при минимальных рисках цена квадратного метра на ранней стадии уже не настолько привлекательна.

3. Покупка квартиры в ипотеку и сдача ее посуточно.

Основные требования: ликвидное месторасположение (Вахитовский или Ново-Савиновский районы) и хорошее состояние квартиры. Сразу предупреждаю, что такой бизнес требует не только полной отдачи, самоотверженности, крепких нервов, но и базы постоянных клиентов. Стоимость посуточной аренды начинается в среднем от 1 тыс. рублей. С учетом полной загрузки можно заработать не менее 30 тыс. рублей в месяц.

Ложка дегтя: конкуренция в данном секторе велика как со стороны множества аналогичных предложений, так и со стороны бюджетных хостелов. Стоит учесть значительные расходы на уборку, степень износа, «доброжелательность» соседей и интерес налоговой службы.

Совет: тщательно изучите рынок, просчитайте затраты с учетом частичной загрузки, снижения спроса и сезонности.

4. Приобрести квартиру и сдавать в аренду.

Самый простой и распространенный способ пассивного инвестирования. Доход до уплаты налога с однокомнатной «ленинградки» составит не менее 120 тыс. рублей в год (10 тыс. рублей в месяц) при ее стоимости в 2,1 млн. рублей. Если рассматривать это в качестве краткосрочной инвестиции, то гораздо выгоднее вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью и получить за год не менее 200 тыс. рублей. Но с учетом роста стоимости актива в пределах инфляции финансовые расчеты склоняются в пользу однокомнатной «ленинградки».

Ложка дегтя: в период кризиса 2008 - 2009 годов ситуация кардинально изменилась. Стоимость некоторых квартир упала на 30%, и клиенты, располагающие свободными денежными средствами, не только получили доход по вкладу, но и приобрели недвижимость по минимальной стоимости.

Совет: приобретайте недорогие (не правда ли, странная характеристика для стоимости не менее 2 млн. рублей?) однокомнатные квартиры. При общем обвале рынка они меньше всего теряют в цене и всегда пользуются спросом.

5. Сам себе застройщик или достойное дело для хозяйственных мужчин.

В принципе, я не вижу минусов при правильном подходе и точных расчетах. Разве только более высокий порог вхождения — не менее 4 млн. рублей. Мой знакомый инженер на пенсии Марат абый построил себе добротный дом в Салмачах, потом помогал соседям, родственникам. Теперь он приобретает недорогие земельные участки и возводит дома до 120 кв. м на продажу. По подсчетам Марат абыя чистый доход с каждого дома составляет не менее 400 тыс. рублей. Понятно, что можно поспорить о выгодности, но стоит учесть, что вложение идет постепенно.

Ложка дегтя: продажа загородной недвижимости и индивидуальных домов подвержена сезонному спросу. Сложно говорить об освобождении и реализации построенного дома в январе и феврале. Дом — не настолько ликвидный инструмент инвестирования, чтобы была возможность реализовать его с коротким сроком экспозиции и в любой момент.

Совет: если вы новичок в строительном деле и у вас нет проверенной команды, то, наверное, не стоит рассчитывать на успех. Строительство лучше осуществлять в черте города или перспективных направлениях с расчетом на увеличение стоимости земельного участка.

Теперь от частных вопросов инвестирования в недвижимость попробуем ответить на самый важный вопрос: а вообще стоит или не стоит сейчас рассматривать этот инструмент? Каждый эксперт придерживается своей точки зрения, зачастую диаметрально противоположной. Я попыталась вместе собрать все их аргументы за и против и проиллюстрировать случаями из своей практики.

ПОЧЕМУ НЕ СТОИТ ВКЛАДЫВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ СЕЙЧАС

Трехкомнатная за однокомнатную. Кризис 2008 - 2009 годов повлек за собой падение цен на недвижимость. Никто не мог спрогнозировать дна. В самом начале обвала на рынке недвижимости Динар М. продал свою однокомнатную квартиру в сданной новостройке и разместил полученные деньги на обычном вкладе, часть вложил в валюту. За год с учетом падения цен на недвижимость и дохода по вкладу он смог переехать в новую трехкомнатную квартиру.

1. Темпы роста стоимости квадратного метра превышают темпы роста инфляции, «надувается пузырь».

2. Большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения Казани.

3. Появление большого количества инвестиционных квартир (посмотрите количество продаж в тех же ЖК «Изумрудный город», «Солнечный город»), новых жилых комплексов. Возможно большое разовое поступление всего объема инвестиционных квартир на рынок Казани.

4. Вероятность появления социальных программ по снижению стоимости квадратного метра.

5. Кризис в экономике обязательно повлечет за собой и кризис на рынке недвижимости.

6. Застройщики, не аффилированные с банками и не располагающие свободными средствами, могут значительно задержать сроки ввода в эксплуатацию.

7. Опыт стран ОАЭ, Латвии, Казахстана, Японии, России и т.д. показывает, что возможен обвал рынка недвижимости.

ПОЧЕМУ НЕДВИЖИМОСТЬ ВСЕГДА В ЦЕНЕ

А воз и ныне там. С 2007 года Айрат Э. откладывает на квартиру, т.к. испытывает устойчивую неприязнь к банкам и не хочет брать ипотечный кредит. При этом он живет на съемной квартире и платит за нее 15 тыс. рублей ежемесячно. С 2007 года стоимость квартиры-мечты Айрата увеличилась на 40%. Но он по-прежнему непреклонен и не верит банкам.

1. В Казани практически не осталось земельных участков под строительство многоквартирных домов — фактор, увеличивающий стоимость квадратного метра.

2. По-прежнему сохраняется дефицит жилья.

3. В Казани устойчивый миграционный поток как из субъектов РФ, так и городов и районов Татарстана.

4. Социальные обременения для застройщиков в виде строительства ДДУ и школ увеличивают стоимость квадратного метра.

5. Даже при обрушении рынка недвижимости цены постепенно не только возвращаются на прежний уровень, но и перешагивают прошлый рубеж.

6. Снижение стоимости квадратного метра на самом деле невыгодно экономике РФ, т.к. «длинные деньги» банковского сектора заморожены в ипотечных залогах. Соответственно, снижение их стоимости может привести к большим проблемам.

7. В России нет более надежного и удобного инструмента долгосрочных инвестиций, чем инвестиции в недвижимость.

КОМУ НЕ СТОИТ СОМНЕВАТЬСЯ?

Существует категория казанцев, которым точно не стоит сомневаться в необходимости покупки недвижимости. Если вы не имеете своей квартиры или дома и тратите деньги на аренду жилья, то особого смысла откладывать приобретение своего очага нет. Даже если цены и рухнут, то с учетом сэкономленных денег на аренде потери вы совсем не ощутите.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции