Чек-лист: как юридически проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Вячеслав Пимурзин: «Максимально важно при покупке недвижимости консультироваться с опытными юристами или пользоваться услугами проверенных продавцов, которые предоставляют полный спектр поддержки покупателя» Фото: «БИЗНЕС Online»

Какие юридические риски могут поджидать неопытного инвестора

Я уже рассказывал в предыдущих своих колонках, какие распространенные ошибки совершают неопытные инвесторы в недвижимость. Хотелось бы еще раз обратить внимание на часто встречающиеся проблемы объектов:

• Нарушения, допущенные при строительстве. Они могут в дальнейшем осложнить и эксплуатацию объекта, и отношения с надзорными органами. Поэтому до покупки нужно проверять объект вместе с опытным инженером-архитектором. Правда, если здание эксплуатируется уже долгие годы, этот риск минимален (к этому моменту строительные нарушения уже выявлены и исправлены).
• Проблемы с документацией на недвижимость — самый популярный камень преткновения при покупке коммерческих площадей. Это может быть что угодно: неузаконенная перепланировка, неправильное переоформление жилой недвижимости в коммерческую (такое очень часто случается с первыми этажами многоквартирных домов), переоформление временного объекта в капитальный и другие. В случае если это обнаружится уже после покупки, исправлять эти нарушения придется за свой счет, и хорошо, если обойдется без долгих судебных разбирательств.
• Обременения. Недвижимость может находиться в залоге по кредиту, под арестом, входить в пул наследства и т. д. В таком случае сделка купли-продажи в большинстве случаев признается незаконной, и возврат ваших денег никто не гарантирует.

Поэтому максимально важно при покупке недвижимости консультироваться с опытными юристами или пользоваться услугами проверенных продавцов, которые предоставляют полный спектр поддержки покупателя, включая юридическую помощь, вплоть до того, что они берут все вопросы проверки объекта на себя.

Необходимо убедиться, что человек, пытающийся продать вам офис, действительно тот, кем представляется: проверить его документы на подлинность, навести справки о том, нет ли у человека судимостей, благонадежен ли он Фото: ru.freepik.com

Что проверять: шаги с 1 по 4

Рассмотрим по шагам, что именно нужно проверить, чтобы покупка не стала разочарованием и не создала новых проблем.

На первом этапе нас интересует личность продавца. Необходимо убедиться, что человек, пытающийся продать вам офис, действительно тот, кем представляется: проверить его документы на подлинность, навести справки о том, нет ли у человека судимостей, благонадежен ли он.

Сразу после этого юрист должен удостовериться, что продавец имеет полное право распоряжаться объектом, включая его продажу. Нужно запросить правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРЮЛ или из ЕГРН (до недавнего момента это можно было сделать самостоятельно, а теперь выписку могут запросить только сам собственник помещения и некоторые государственные органы). Если продавец действует по доверенности, следует проверить и ее легитимность.

Третий шаг — исключить наличие обременений. Офис, так же как и квартира, может находиться под арестом, в залоге у банка, в конкурсной массе банкротящегося предприятия. Такую недвижимость продавать нельзя, и если недобросовестная сделка будет осуществлена, то вы и недвижимость не получите, и денег не вернете (с большой вероятностью).

Далее проверяем наличие третьих лиц, имеющих права на объект. У него может оказаться несколько совладельцев, и продать такую недвижимость можно только с письменного согласия их всех. Частая причина такой проблемы — если недвижимость когда-то переводили из жилого фонда в нежилой и при этом у кого-то из прежних жильцов остались юридические права на проживание в объекте. Этот риск нужно держать в уме, выкупая помещение на первом этаже многоквартирных домов. И, наконец, нужно учитывать права наследования: собственник, получивший недвижимость по наследству, может начать ее продавать, не зная о том, что он не единственный наследник. В этом случае сделка может быть признана незаконной, если объявятся другие граждане, тоже имевшие право на долю в этом объекте.

Офис, так же как и квартира, может находиться под арестом, в залоге у банка, в конкурсной массе банкротящегося предприятия Фото: «БИЗНЕС Online»

Что проверять: шаги с 5 по 7

Предыдущими этапами юридическая проверка коммерческой недвижимости не ограничивается. Чтобы получилась полная картина, нужно собрать также следующую информацию.

• История операций с недвижимостью. Проверьте, как проходил переход объекта между собственниками в прошлом, попросите продавца заказать выписки в Росреестре по всем операциям с этой недвижимостью за последние годы. К примеру, если помещение переходит из рук в руки со странной частотой, это может указывать на некий подвох. Кроме того, если в прошлом были допущены нарушения при продаже объекта, то прежние собственники смогут оспорить вашу сегодняшнюю сделку.
• Полномочия директора в ООО. Если вы покупаете объект у ООО, то убедитесь, что у его директора есть все права на то, чтобы единолично распоряжаться недвижимостью, принадлежащей компании. Порой может быть так, что продажа должна быть одобрена совладельцами компании, советом директоров или инвесторами. Для того чтобы изучить эту информацию, запросите устав ООО и внимательно прочтите, какими правами обладает руководящий состав компании.
• Соблюдение строительных, технических и документационных норм. У здания должны быть оформлены все необходимые разрешения на эксплуатацию, а проведенные перепланировки должны быть узаконены. Чтобы убедиться в этом, запросите у продавца разрешение на ввод в эксплуатацию и на строительство, техпаспорт с поэтажной экспликацией, сравните реальную планировку с тем, что указано в документах. Обратите внимание на строительные разрешения, чтобы не получилось так, что вы купили офис на третьем этаже, а потом оказалось, что этаж был самовольно надстроен на двухэтажном здании и по документам вообще не должен существовать. Проверьте, не входит ли объект в реестр исторического наследия — там ограничений может быть столько, что, даже зарегистрировав право собственности, вы не сможете организовать в своем помещении офис своей мечты.

Я перечислил лишь главные шаги, тезисно описал примерный план добросовестного отношения к инвестированию в коммерческое помещение. Более подробно вас сможет провести по этим этапам опытный юрист или же компания-продавец с большим опытом работы на разных объектах и с большим опытом по сделкам в сфере коммерческой недвижимости.

Глубоко изучив рынок подобных услуг в республике, мы в компании «Доступный офисный фонд» пришли к выводу, что нередко компании, предлагающие юридическую проверку объекта недвижимости, не делают этого на 100%. Поэтому с августа мы совместно с филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Татарстан вводим услугу полной проверки, которая дает возможность оценить объект на все 360 градусов. Результаты проверки можно будет получить всего за два дня.

Я перечислил лишь главные шаги, тезисно описал примерный план добросовестного отношения к инвестированию в коммерческое помещениеФото: «БИЗНЕС Online»

Главная фишка этого проекта — проверка архивных документов. Техпланы и техпаспорта, которые предоставляет продавец, не всегда соответствуют действительности. Мы сами столкнулись с этим на трех объектах: обнаружили, что документы не соответствуют архивным, когда подали на узаконение перепланировки, и нам пришлось буквально перестраивать весь объект. Новая услуга поможет нашим клиентам избежать этого.

«При обращении за проверкой желаемого объекта у клиента появляется гарантия безопасности сделки, — добавляет директор филиала ПКК „Роскадастр“ по РТ Артем Костин. — Роскадастр является главным оператором сервисов Росреестра. И тот факт, что часть функций в данном цикле ложится на филиал Роскадастра по Республике Татарстан, обеспечивает заказчику достоверность предоставляемой информации».