Вячеслав Пимурзин: «Представьте, вы только «раскачали» бизнес, а вас выселяют!»

Учредитель «Доступного офисного фонда» Вячеслав Пимурзин

В чужом помещении нужно согласовывать каждый «чих»

Стоимость аренды и недвижимости сильно выросла за последние годы, поэтому все больше предпринимателей задается резонным вопросом — что выгоднее: снимать офис или купить помещение? Чтобы быть объективным и найти ответ на этот вопрос, нужно взвесить все за и против. Начну с аренды.

Преимущества:

• Низкий порог входа. Если у вас молодой бизнес, который только встает на ноги, и вы не знаете, сможете ли закрепиться в своей конкурентной среде, аренда становится наиболее привлекательным вариантом, ведь нет необходимости в моменте выводить из оборота компании крупную сумму денег. Затраты на аренду прогнозируемы: вы закладываете в бюджет соответствующую статью расходов.
• Нет налога и трат на содержание имущества.
• Мобильность. Например, у вас ИТ-компания, которая вначале имела в штате 5 человек, но спустя год их количество выросло до 20 и вам потребовалось другое помещение. Вы безболезненно можете решить этот вопрос с помощью переезда.

Недостатки аренды:

• Зависимость от арендодателя. Находясь в чужом помещении, вам придется согласовывать каждый «чих». Вы не можете даже сделать перестановку, если арендодатель не даст добро.
• Ваш ремонт останется арендодателю. Если вы проведете ремонт и замените, например, освещение, окна, — все, что нельзя потом забрать с собой из арендного помещения, останется арендодателю в качестве бонуса.
• Повышение арендной ставки. Это случится неминуемо и предусмотрено договором.
• Срочное выселение. Если вы снимаете помещение, бывает, что собственник решит переиграть условия аренды или вовсе продать помещение. И вы останетесь ни с чем.

Представьте, что вы только «раскачали» бизнес — переезд вынудит все делать с нуля, ведь придется «перевезти» не только сотрудников, но и клиентов.

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

Если у вас офис в собственности, то его всегда можно сдать в аренду или продать, компенсируя затраты. Деньги, же потраченные на арендные платежи, уходят безвозвратно и никак не позволяют капитализировать бизнес. Это важный аспект, учитывая, насколько динамично дорожает коммерческая недвижимость. Например, в Казани в период с 2021-го по 2023-й стоимость «квадрата» в коммерческой недвижимости выросла почти в два раза.

Переходим к покупке офиса.

Преимущества:

• Свобода действий. В своем помещении вы вольны делать все, как вам вздумается. Любые планировки, отделка и дизайн.
• Репутация. Наличие собственного офиса существенно повышает уровень доверия к вашему бизнесу и помогает выстраивать долгосрочные отношения как с партнерами, так и с клиентами. Более того, при необходимости кредита на развитие деятельности банк охотно выдаст заем компании, у которой есть имущество, которое может пойти в качестве залога.
• Финансовая выгода. Ежегодно ваша коммерческая недвижимость будет прибавлять в цене. И даже если помещение вы берете в кредит, то это вложение в собственный актив.

На фоне перегревшегося жилого сектора именно коммерческая недвижимость сейчас является одним из главных трендов среди «бетонных» инвестиций.

Вячеслав Пимурзин учредитель ДОФ

Об этом говорят исторически высокие продажи офисов в Москве.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, 2023 год для коммерческой недвижимости стал историческим: объем купленных и арендованных офисных площадей в Москве составила 2 млн кв. м, что на 81% выше значения на конец 2022 года. Это ошеломляющий результат, формирующий новый тренд, который катится вглубь страны. Его уже можно наблюдать в Санкт-Петербурге и Казани.

«Сейчас отличное время для покупки офиса: стоимость лотов постоянно растет, а лучшие из них быстро раскупают»Фото: ru.freepik.com

Свой офис без капитала: в Казани есть легальная схема покупки помещения без «первоначалки»

У большинства предпринимателей, читающих этот материал, скорее всего, возникнет резонный вопрос: зачем покупать сейчас, когда такие ставки? Вопрос понимаю, но опасений не разделяю. На это есть несколько веских причин:

Во-первых, не купив сегодня, вы заплатите на 20–30%, а может, и больше, приобретая ровно то же помещение, но через год, когда ставки будут ниже.

Готовы ли вы переплатить четверть или треть стоимости объекта, но купить его на год позже?

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

Во-вторых, приобрести офисную недвижимость в Казани сейчас можно по коммерческой ипотеке с господдержкой под 13% годовых. Однако такую возможность предоставляют не все игроки на рынке — основное предложение варьируется в диапазоне 18–20% годовых. Среди тех, у кого на вооружении есть ипотека с господдержкой, — «Доступный офисный фонд». Учитывая сегодняшние реалии и ставки по классическим продуктам, 13% — это рабочий инструмент.

Более того, покупая сейчас, никто не мешает в будущем рефинансироваться. А вероятность того, что уже к концу года ставка будет снижена, высока. Об этом открыто говорят ведущие банкиры страны. В частности, глава ВТБ Андрей Костин отметил, что ключевая ставка в России может снизиться до 13% к концу года. Ранее прогноз по ключевой ставке до конца года дал главный исполнительный директор, президент Сбербанка Герман Греф, сообщив, что, по прогнозам банка, на конец года мы увидим 11−12 процентов годовых.

В-третьих, еще одно подспорье для покупки офиса прямо сейчас — возможность приобрести коммерческую недвижимость без какого-либо капитала. Соответствующую программу предлагает Гарантийный фонд РТ, выступая поручителем.

При этом комиссия за услугу составляет всего 0,5–1% от суммы. Например, вы берете 2 млн рублей в качестве «первоначалки» и заплатите за это комиссию всего в 10–20 тысяч рублей. На мой взгляд, это едва ли не идеальный инструмент в текущих реалиях.

Чтобы окончательно убедиться в том, что в Казани некоторые офисы выгоднее покупать, чем снимать, приведу расчет на примере лотов в свежем БЦ на Кулагина, 3.

Возьмем помещение в 40 квадратных метров. Стоимость «квадрата» — 154 тыс. рублей с небольшим. Такое помещение обойдется покупателю в 6 млн 166 тыс. рублей.

Если у вас есть 20% на первоначальный взнос (в данном случае это немногим более 1,2 млн рублей), то есть возможность взять коммерческую ипотеку под 13% сроком на 15 лет. В таком случае ежемесячный платеж составит 62,4 тыс. рублей.

Если первоначального взноса нет и вы воспользуетесь программой от Гарантийного фонда РТ, то за саму услугу вы разово заплатите 0,5% от суммы? или 6,16 тыс. рублей, а ваш ежемесячный платеж составит 78 тыс. рублей.

Арендная ставка в БЦ на Кулагина — 1,5 тыс. рублей, за 40 «квадратов» получается 60 тысяч ежемесячно, что практически равноценно платежу по ипотеке. Но, как я уже писал выше, эти средства вы инвестируете в свою недвижимость, капитализация которой ежегодно растет.

Из этого можно сделать один вывод: сейчас отличное время для покупки офиса — стоимость лотов постоянно растет, а лучшие из них быстро раскупают.

Вячеслав Пимурзин